土地价格理论及应用

第五章土地价格理论及应用第一节土地价格的形成与变动第二节土地价格的评估第三节土地价格的管理第一节土地价格的形成与变动一、土地价格的形成二、土地价格的内涵及特点三、影响土地价格变动的因素四、土地价格变动趋势及规律性一、土地价格的形成（一）马克思主义地价形成理论1、自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格2、土地价格的实质是地租的资本化3．土地资本的折旧和利息同样决定土地价格（二）西方现代地价理论（自学）

二、土地价格的内涵和特点(一)土地价格的内涵

根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动。那么，土地价格的内涵到底是什么呢？

(一)土地价格的内涵一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市场行情，公平竞争，没有不正常因素的影响，价值规律能有效地调节市场。(一)土地价格的内涵雷利•巴洛维教授认为：“市场价值：（1）如法庭所定义的，是一种财产带到公开市场展销，允许有充足的时间觅到对产品应有的及目前实用的所有用途有全面了解的买者，而出售所得用货币计量的最高价格；（2）经常地指卖者乐意出售，买者乐意购买，并且两者都不受压力时的价格；（3）是在有足够时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期望价格。”

(一)土地价格的内涵土地价格的本质内涵是在正常市场条件下，土地在未来年期所能提供的土地纯收益（地租）的资本化价值。所有者转移地租的资本化价值。这种土地纯收益，是劳动者所创造的剩余价值的一部分，可能来自本宗地劳动者，也可能因为土地资源的稀缺和垄断，来自全社会劳动者剩余价值的转移。这一纯收益的资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的土地资本价值的补偿。（二）土地价格的特点1．土地价格是土地的权益价格2．土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价3．土地价格主要由土地需求决定4．土地价格呈总体上升趋势5．土地价格具有强烈的地域性三、影响土地价格变动的因素（一）一般因素（二）区域因素（三）个别因素(一)一般般因素素1.经经济发发展状状况2.财财税体体制3.相相关政政策4.城城市规规划5.城城镇化化速度度6.土土地资资源禀禀赋7.土土地产产权状状况（二））区域域因素素1．区区段位位置2．基基础设设施条条件3．规规划限限制4．环环境质质量（三））个别别因素素个别因因素是是宗地地本身身的条条件和和特征征对宗宗地地地价有有影响响的因因素。。如宗宗地面面积、、位置置、形形状、、临街街宽度度、宗宗地开开发程程度、、土地地利用用状况况及规规划条条件、、土壤壤肥力力和地地质条条件等等。四、地地价与与其他他价格格的关关系（一））地价价与房房价（二））地价价与物物价（三））房市市与股股市第二节节土土地地价格格的评评估一、土土地价价格评评估的的目的的二、土土地价价格评评估的的原则则三、土土地价价格评评估的的基本本方法法一、土土地价价格评评估的的目的的（一））土地地估价价有助助于土土地交交易的的顺利利进行行（二））土地地估价价有助助于企企业投投资决决策（三））土地地估价价有助助于土土地市市场的的完善善（四））土地地估价价有助助于土土地市市场管管理二、土土地价价格评评估的的原则则（一））公平平原则则（二））最有有效利利用原原则（三））替代代原则则（四））预期期收益益原则则（五））供需需原则则三、土土地价价格评评估的的基本本方法法基本方方法市场比比较法法收益还还原法法成本逼逼近法法剩余法法基准地地价系系数修修正法法路线价价法关于耕耕地价价格评评估方方法的的探讨讨2003年，国国土资资源部部颁布布《农农用地地估价价规程程》行行业标标准，，规定定农用用地估估价在在运用用收益益还原原法时时，农农用地地的纯纯收益益等于于该农农用地地的年年总收收益与与总费费用之之差。。而年年总收收益是是指待待估宗宗地按按法定定用途途，合合理有有效地地利用用土地地所取取得的的持续续而稳稳定的的客观观正常常年收收益，，年总总费用用是指指待估估宗地地的使使用者者在进进行生生产经经营活活动中中所支支付的的年平平均客客观总总费用用。这这一规规定仍仍是对对农用用地在在现状状利用用下其其产权权的价价值进进行评评估。中国耕耕地价价值或或价格格的组组成1．耕地地的农农业生生产资资料市市场价价值2.耕耕地的的社会会保障障价值值3.耕耕地的的发展展权价价值4.耕耕地的的国家家粮食食战略略安全全价值值5.耕耕地的的生态态安全全价值值第三节节土土地地价格格的管管理一、中中国土土地价价格体体系二、中中国土土地价价格管管理制制度一、中中国土土地价价格体体系（一））基准准地价价（二））标定定地价价（三））交易易地价价（四））其他他价格格形式式（一））基准准地价价1．城城镇土土地基基准地地价城镇土土地基基准地地价是是指在在城镇镇规划划区范范围内内，对对现状状利用用条件件下不不同级级别的的土地地或者者土地地条件件相当当的地地域，，按照照商业业、居居住、、工业业等用用途，，分别别评估估确定定的某某一时时点上上法定定最高高年期期物权权性质质的土土地使使用权权区域域平均均价格格。2．农地基基准地价农地基准地地价是指在在农村范围围内，以县县域为单位位对现状利利用条件下下不同级别别的土地（（主要是耕耕地），或或者土地条条件相当的的地域，按按照土地所所有权、土土地使用权权等不同权权利分别评评估确定的的某一时点点的平均价价格。（二）标定定地价标定地价是是政府根据据管理需要要，评估的的具体宗地地在公开市市场和正常常经营管理理条件下某某一期日的的土地使用用权价格。。（三）交易易地价交易地价是是指土地买买卖双方按按市场交易易规则，在在土地市场场中实际成成交的价格格。土地使用权权出让价格格土地使用权权转让价格格租赁价格地役权价格格交易地价1．土地地使用权出出让价格土地使用权权出让价格格是指国家家将一定年年期的土地地使用权出出让给土地地使用者，，土地使用用者向国家家支付的一一切代价（（包括货币币和实物））。2．土地使使用权转让让价格土地使用权权转让价格格是指土地地使用者之之间依市场场规则转移移土地使用用权，受让让者向转让让者支付的的代价。3．租赁价价格租赁价格是是土地使用用权人将土土地使用权权再转租给给他人而获获得的报酬酬。4．地役权权价格地役权价格格是土地使使用者为获获得在他人人土地上通通行或通过过等权利而而支付的代代价。（四）其他他价格形式式1、课税价价格课税价格是是专为国家家或地方政政府征收土土地税收而而确定的价价格。2、抵押价价格抵押价格是是土地作为为信用担保保而确定的的价格。二、中国土土地价格管管理制度1．土地估估价制度2.估估价机构和和估价人员员的资格认认证制度3．基准地地价和标定定地价定期期公布制度度4．城镇地地价监测体体系5．土地供供应计划制制度和土地地储备制度度6．土地交交易最低限限价制度复习与思考考题1、西方经经济学地价价理论的特特点及局限限性是什么么？2、马克思思主义地价价理论体系系的构成及及特点是什什么？3、简述土土地价格的的内涵和特特点。4、简述土土地价格的的影响因素素。谢谢1月-2300:43:5500:4300:431月-231月-2300:4300:4300:43:551月月-231月月-2300:43:552023/1/60:43:559、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。00:43:5600:43:5600:431/6/202312:43:56AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2300:43:5600:43Jan-2306-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。00:43:5600:43:5600:43Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2300:43:5600:43:56January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月202312:43:56上上午00:43:561月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:43上上午1月-2300:43January6,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/60:43:5600:43:5606January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。12:43:56上上午12:43上上午00:43:561月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。00:43:5600:43:5600:431/6/202312:43:56AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2300:43:5600:43Jan-2306-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。00:43:5600:43:5600:43Friday,January6,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2300:43:5600:43:56January6,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。06一一月月202312:43:56上上午午00:43:561月月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月2312:43上午1月-2300:43January6,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/60:43:5600:43:5606January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。12:43:56上午午12:43上上午00:43:561月-239、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。00:43:5600:43:5600:431/6/202312:43:56AM11、越越是是没没有有本本领领的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。1月月-2300:43:5600:43Jan-2306-Jan-