上海新体育广场推广策划方案

WHO

我们是谁？金丰易居·上房置换金丰集团鹏欣集团（民营股份）金丰易居·普润历程中原国际1993年－2000年上海浩源2001年－2003年普润地产2004年－－对浩源的增资扩股2000万的金丰易居·普润商业招商部商业策划部商业销售部八家高端门店豪宅部商铺中介部办公楼部市场调研部企划部广告策划部产品规划部南京分公司无锡分公司天津分公司董事会总经理外地分公司项目代理部商业部二手中介部中央企划中心非营业部金丰易居·普润组织架构项目代理一部项目代理N部网络平台支持金丰易居·普润特色

中央企划中心

商业代理部

强大的资源整合能力

完善的信息平台支持

灵活的市场运营机制

上市公司雄厚的资金后盾

各投资方的产业链支持中央企划中心——我们的大脑普润地产精心打造的中央企划中心作为我司的特色“经营产品”，作为地产领域的专业研究指导部门，通过多年的积累，我们有信心为项目的前期规划及后期运作做好智力支援。中央企划中心的主要组织架构：市场研究部；城市及建筑规划部；策划部；广告部；更周全的打算，更缜密的逻辑，25名地产研究者随时参与到您的项目中来！金丰易居·普润特色商业部——专业解决商业问题成立专业商业部门是普润地产为迎合现代地产代理市场所做的的重要举措。在上海住宅类物业的代理公司可以说是百花齐放、各有千秋，而具备专业从事商业地产营销代理服务的公司却只是凤毛麟角。商业部与几百个重要的商家有过合作及良好的沟通，并有与大批专业商场经营管理公司寻求合作的经历，普润相信专业才能更好。商业部的组织架构商业策划；招商；商业销售在不同的商业地产领域商业部现有专职人员23人将力争表现专业、成熟。金丰易居·普润特色商业部长期合作的品牌商家（部分）普润地产8家高端中介门店上海上房置换200家中介门店现场营销中心江浙地区推介会温州销售定点普润客户会14万名会员普润天津、南京、无锡各分公司金丰易居南京、杭州、江西等外地分公司项目销售网站在线看房预定项目销售网站在线看房预定普润地产中介豪宅部、办公楼部、商业部锁定高端客源,增强客源渠道庞大的资源整合能力——普润的核心竞争力2004年11月统计投资意向客源：需购1000万以上物业的客源名单约680个；需购500万—1000万物业的客源名单约2700个；需购10000元/m2以上物业的客源名单约8500个档案馆、图书馆运作流程控制促进部门沟通协调实现信息流转信息沟通资源共享二手业务运作系统项目管理系统客户管理系统人力资源系统企划支持系统中央数据库金丰易居·普润中央数据库WHAT我们做过什什么？从业12年年间，普润地产成功代理了了住宅、写写字楼、酒酒店式公寓寓、商业等等各种业态态一百多个个知名项目目、年代理理销售额超超过百亿，，其中不乏乏康虹园、、珠江玫瑰瑰花园、海海湾大厦、、巴黎时韵韵、奥玎*宫廷*别别墅、白金府邸（（网上销售售）、城市市经典（网网上销售））等经典营销销项目。成功案例之之上海住宅宅名称城市性质合作方式珠江玫瑰园浦东外销转内销住宅销售策划总代理康虹园青浦内销别墅销售策划总代理雅阁花园闵行内销别墅销售策划总代理金沙江公寓普陀内销住宅销售策划总代理翡翠名人府黄浦内销住宅销售策划总代理瑞虹新城虹口内销住宅销售代理桃花园田庄松江内销别墅销售策划总代理金丽广场徐汇外销转内销住宅销售策划总代理兴联大厦长宁外销转内销住宅销售策划总代理宏润公寓浦东内销住宅销售策划总代理长风山水普陀内销住宅小区产品策划及市场策略设计奥玎宫廷别墅闵行外销别墅销售策划总代理东湖铭座长宁内销住宅销售策划总代理瑞虹别墅青浦内销别墅销售策划总代理成功案例之之上海办公公楼/商务酒酒店名称纪明广场绅士汽车商城怡甸大厦玉嘉大厦中城商务大厦申能国际大厦海湾大厦巴黎时韵虹桥银城裕景天下

虹桥商务别墅徐汇区域静安静安徐汇长宁南市卢湾虹口长宁浦东闵行性质外销办公住宅内销涉外纯办公楼租赁涉外纯办公楼涉外纯办公楼内销5A写字楼内销纯办公楼外销住宅、办公楼外销公寓式办公内销纯办公酒店式公寓商务别墅成功案例之之外地项目目名称城市性质合作法式新城第一街常州商业街策划代理美林国际村常州别墅策划代理玉隆花园常州住宅策划代理优。空间无锡住宅策划代理金色维也纳无锡住宅策划代理星洲印象无锡住宅策划代理圣淘沙花园张家港住宅策划代理江南水庄张家港住宅策划代理威龙嘉业张家港酒店公寓策划代理东方银座启东商场+酒店策划代理福基国际花园南京大型聚居区策划代理蓝乔圣菲盐城住宅策划代理韩国风情街盐城商业策划代理世纪联华街区盐城商业综合前期策划名称城市性质合作法式江南春晓宁波住宅策划代理中兴新家园宁波住宅策划代理格兰云天宁波住宅策划代理城市先锋宁波酒店式公寓策划代理怡江春色宁波住宅策划代理南都花城宁波内销住宅策划代理常青藤小城宁波内销住宅小区项目营销顾问光大金融中心青岛办公策划代理宜仕宜家青岛商住策划代理民兴花园大连内销住宅小区策划代理东方巴黎大连娱乐城策划代理水城领秀山东住宅策划代理一手代理主主要服务客客户金丰投资上上海海房屋置换换有限公司司鹏欣集团上上海海绿地集团团永业集团联联洋集团中海集团东东湖集团上海金山实实业投资上上海联大房房地产中天集团上上海星特浩浩房地产上海琦瑞实实业宏宏润建建设集团上海盛帆房房地产开发发上上海欲恒恒房地产开开发上海衡源企企业发展浙浙江中大集集团浙江华立集集团HOW我们如何理理解本项目目？我们的思考考流程：推广策略市场研究产品战略营销课题客源分析背景思索销售策略产品剖析营销战略思考原则：：发现问题题，分析问问题，解决决问题小户型办公公部分研究究产品定位需解决问题题：我们的的产品是什什么？产品状况地段一般，，位于老公公房住宅群群中，距内内环线1公公里、距地地铁1.5公里周边环境较较差，但规规划前景不不错产权为办公公、产权权年限50年小户型：单单套主力面面积为约45平方米米/套低总价：单单套低总价价（小户型型）朝向为东、、西向，北北侧有铁路路影响较高的装修修标准及家家具、家电电配套标准准优势：1、地处市区，拥有完备生活配套2、毗邻轻轨镇坪路站，规划中的M7号线贯穿本案，可辐射至徐家汇、人民广场等商业中心3、12000㎡生态公园、8大主题户外运动场馆、26000㎡体育场馆、45㎡精装修全配小户型劣势：1、处旧概念中的普陀区棚户区，地段概念性档次较低2、铁路旁噪音大，周边环境较差3、5层的商业裙楼，现有商业人流较少，周边消费能力一般机会：1、本案所在区域正在拆迁，将改变周边的环境2、利用自身质数的唯一性，吸引符合特定消费群体的需求3、体育主题正处2008年北京奥运会大势上涨期风险：1、市场对新品稀缺性产品的认同率还有待检验2、本案东侧即将拆迁，可能分流区域内的客源3、楼市的走势不是很明确，存在一些变数，本案投资客定将占有相当比例，而投资者对市场较为敏感SWOT分分析奥林匹克花花园运动本案案郊区房产运动市区房产SportandthesuburbSportandthecity“体育产业”与“房地产产业业”的亲密接触触“奥林匹克花花园”与“本案”的对比：

运动配套面积中央公园面积社区总人数人均运动配套面积人均中央公园占有面积上海奥林匹克花园（一期）10000㎡

60000㎡50000人

0.2㎡

1.2㎡

本案26000㎡

12000㎡

1000人

26㎡

12㎡

拥有无法复复制、不可可再生、空空前绝后的的人均运动配配套面积和人均中央公公园占有面面积差异性性定位的依据据

唯一性产品属性非主流运动生活馆后现代泛生态居所非典型酒店式公寓户外运动、公园绿化、小户型相遇人均26㎡运动配套面积物业人均12㎡中央公园占有面积物业

革命性房地产开发模式革命体育产业运营模式革命多元化生活方式革命我们的认识识是：本产产品是颠峰峰性的产品品；它将营合主主流人群的的非主流需需求。小户型产品品定位高档次、拥拥有优异的的体育、商商业及园林林配套资源源；兼具“酒店店式公寓””及“SOHO”功功能的全配配置小户型型市场分析需解决问题题：这样的的产品，市市场如何？？n区域供求普陀区2004年年1至12月，商品品房批准预预售面积达达到约157.2万万平米，预预售成交面面积达到208.53万平方方米，供求求比为1：：1.33，市场缺缺口达到33%，虽虽然供应逐逐月递增，，但仍然无无法满足日日益递增的的需求。普普陀楼市整整体明显供供不应求，，房价还会会水涨船高高，预计到到2005年中旬，，房价还会会有一定的的上涨空间间，其势必必会推动区区域客户的的购买，项项目去化应应当不成问问题。n区域氛围区域内尚未未形成浓厚厚的商务办办公氛围，，仍以住宅宅性质为主主，对办公公物业的需需求仍有相相当大的空空间。n区域消费费特征区域内主主要消费费群体，，中年、、中青年年占有相相当比例例，对体体育，运运动休闲闲产业的的需求强强大，拥拥有很大大市场。。宏观市场场部分区域竞争争市场状状况楼盘名称地址户套面积（平米）租售价格（元/平米）总价（万）大众河滨1期长寿路834号一房:40.1-66二房:2001400056-250万悠诗阁沪太路826号一房:42-7012000-13000（售楼处报价）48-85摩登时代（安天大厦）兰溪路141号37-668000-1250032-85绿地世家宁夏路、曹杨路口40-6012000-1560048-93圣天地江宁路、长寿路31-5617000-1800070-150中关村公寓曹杨路718号100.61--118.0910000-12000120-140区域市场场分析&结论区域内酒酒店式公公寓总价价绝大数数在45万-80万/套；区域内酒店式公公寓租售情况况整体良良好，租租售率基基本可以以维持在在90%以上；；区域内类类似产品品的接受受度相当当高；特别注意意到，区域酒店店式公寓寓多数集集中在曹曹杨路和和长寿路路沿线一一带，本本项目距距“常规性”酒店式公公寓区域域有一定定距离。。用“酒店式公公寓”的角度来来观察本本项目，，从区域域市场成成熟度、、地段各各方面分分析，本本项目都都不具备备太多的的优势。。因此，在在项目的的营销、、推广过过程中，，我们需需要强化化塑造项项目的体体育配套套等极具具优势的的方面，，避免常常规的“酒店式公公寓”概念，以以独辟蹊蹊径的思思路进行行项目的的营销、、推广。。客户定位位需解决问问题：这样的产产品，使使用者是是谁？购买者是是谁？使用者特特征类型一：：自由职业业者，或或工作特特点使其其习惯于于在家办办公，脑脑力劳动动之余希希望进行行运动；；年轻，，未婚，，35岁岁以内；；租用或或购买本本项目。。类型二：：项目周边边企业中中、高层层主管，，未婚或或短期在在沪工作作，在上上海无住住房，时时尚而爱爱好运动动；租用用本项目目。类型三：：周末度假假型，有有不只一一套房产产，利用用周末时时间来这这里运动动、健身身、休闲闲；购买买本项目目。类型四：：经常来沪沪办公或或经商，，希望能能有一个个类似于于酒店、、方便使使用的临临时居住住处；年年纪不低低于30岁；购购买本项项目。这样的产产品，什什么人来来购买？？客户类别别第一类：：自用客客户第二类：：纯投资资客户自用客户户特征根据“使使用者特特征”，，我们认认为购买买并自用用本项目目的客户户为自由由职业者者（家庭庭办公））、周末末度假型型客户或或经常来来沪办公公、经商商客户三三类。他们不太太关心项项目的租租赁价格格，比较较重点考考虑项目目的销售售价格、、体育配配套及生生活配套套、交通通情况自用的客客户，如如已拥有有一套或或多套房房产，也也同时会会考虑项项目的升升值前景景（体育育、商业业配套，，规划前前景），，确切而而言，他他们属于于“自用用+投资资”的客客户。纯投资客客户特征征年龄分布布广泛；；来源区区域分布布广泛。。已有一套套或多套套房产，，有一定定的房产产投资经经验购买本项项目后，，基本自自己不使使用，将将项目出出租或空空关，待待其获得得一定的的升值后后抛出他们对项项目的升升值前景景（体育育、商业业配套，，规划前前景）非非常关注注可比项目目客户分分布比例例以下数据据来源：：普润地地产市场场部及中中介事业业部数据据库圣天地、、绿地世世家、大大众河滨滨客户构构成情况况：自用客户户&纯投投资客户户比例根据普润润地产市市场部数数据，在在对上述述可比类类似项目目产品归归纳、总总结的基基础上普润认为为：自用用客户&纯投资资客户比比例为：：价格定位位需解决问问题：这这样的产产品，价价格如何何？案例一：：苏堤春春晓位置：长长寿路、、武宁路路楼层：26楼（（总29楼）房型：一一房两厅厅，建筑筑面积70.64平方方米装修及配配套：装装修，但但无家电电、无家家具成交价格格：14976元/平平方米（信息来来源：普普润地产产中介事事业部2005年2月月成交资资料）案例二：：圣天地地位置：江宁路、、长寿路路口装修及配配套：装装修，无无家具，，送空调调、冰箱箱、洗衣衣机、电电磁灶等等家电均价：17500元/平方米米（信息来来源：普普润中介介事业部部2005年2月成交交资料））A套B套C套建筑面积35.22平方米51.86平方米31.56平方米楼层（总25层）6楼5楼5楼成交总价63万90万57万单价17887元/平方米17354元/平方米18060元/平方米案例三：：绿地世家家位置：宁宁夏路、、曹杨路路口装修及配配套：基基本装修修，无家家电、无无家具均价：13500元/平方米米（信息来来源：普普润地产产中介事事业部2005年2月月成交资资料）A套B套C套建筑面积61.5平方米42.5平方米42.34平方米楼层（总34层）15楼21楼7楼成交总价73万55万50万单价11870元/平方米12941元/平方米11809元/平方米案例四：：大众河河滨位置：长长寿路、、武宁南南路装修及配配套：基基本装修修，无家家电、无无家具均价：13700元/平方米米（信息来来源：普普润地产产中介事事业部2005年2月月成交资资料）A套B套C套建筑面积50.8平方米63.54平方米45.24平方米楼层（总24层）8楼7楼18楼成交总价68万90万63万单价13386元/平方米14164元/平方米13925元/平方米案例五：：一天下下位置：闸闸北恒通通路装修及配配套：基基本装修修，无家家电、无无家具（信息来来源：普普润地产产中介事事业部2005年2月月成交资资料）A套B套C套建筑面积43平方米46.41平方米49.14平方米楼层（总27层）14楼15楼15楼成交总价50万58万60万单价11628元/平方米12497元/平方米12210元/平方米比较内容权重A大众河滨1期B圣天地C绿地世家拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置25%1.400.351.600.401.200.30配套设施20%0.900.181.200.240.900.18交通状况15%1.200.181.500.231.300.20景观设计10%0.800.081.000.100.800.08立面设计10%0.900.091.000.100.900.09小区配套10%1.200.120.900.091.300.13户型面积10%0.900.091.200.121.000.10合计100%1.091.2751.075市场比较较法推算算价格修正、测测算价格格将各比较较对象的的市场价价格经比比较系数数修正后后得出本本案小户户型酒店店式办公公物业的的参考定定价：以项目A为参考考：13700÷1.01=12569元元/m2；以项目B为参考考：17500÷1.275=13725元/m2；；以项目C为参考考:13500÷÷1.075=11628元元/m2；本案价格格=项目目A修正正价格××A权重重+…+项目C修正价价格×C权重=12703元/m2价格定位位结论根据上述述数据得得出本项项目小户户型销售售价格大大约为：：RMB12700元/M2左左右。上述价格格是指全全程均价价，根据据项目的的市场预预热情况况、结合合“低开高走走”的价格策策略，具具体阶段段性价格格将有所所调整。。产品装修修建议对这样的的产品，，我们的的装修建建议真正的““全配””概念在传统的的酒店式式公寓的的“装修修”基础础上，真真正做到到“全配配”概念念：配备备全套家家具、全全套家电电家具以设设计时尚尚、简洁洁、现代代、功能能新颖实实用为原原则家电宜采采用国际际品牌（（如SIMENS、NATIONAL），，并可采采用如液液晶电视视等营造造出装修修的“亮亮点”项目写字字楼部分分研究产品特征征一层两套套单套面积积约400平方方米，单单套面积积偏大市场分析析写字楼产产品，区区域市场场情况如如何？楼盘名称地址售价（元/M2）物业管理费（元/月M2）开间面积（M2）总价（万）中期大厦中山北路2000号11000

6.3154-1400154-1400绿地科创大厦宁夏路/中山路120008.1100-1000120-1200绿地同创大厦顺义路62号13000870-12491-162绿洲广场SOHO时代中山北路3058号8800-9500660-13053-124安天大厦兰溪路141号8500430-10025-85周边写字字楼市场场销售状状况区域写字字楼市场场概况普陀区目目前商务务基础还还比较薄薄弱，办办公楼数数量稀缺缺且楼盘盘档次品品质不高高，但受受上海西西大门以以及西北北物流划划的影响响，对写写字楼的的需求也也会增多多。销售型写写字楼不不多，大大多是租租售型，，目前区区域销售售型写字字楼售价价一般在在8500—13000元/M2之之间，且且销售状状况很好好。客源定位位解决问题题：这样样的产品品，客源源如何构构成？大面积写写字楼客客户构成成根据普润润中介事事业部成成交信息息资料，，目前购购买大面面积写字字楼（单单套面积积300以上））的客户户情况为为：由于面积积偏大，，购买大大面积写写字楼客客户，鲜鲜有投资资客。但但是，地地段很好好、租赁赁情况很很好的写写字楼，，如天安安中心，，也有很很多购买买整层甚甚至两层层的投资资客。以本项目目写字楼楼而言，，根据单单套面积积、地段段以及整整个区域域写字楼楼的市场场情况判判断，本项目的的购买主主体为公公司，而而且基本本上为内内资企业业，企业业规模为为40人人（10平方米米/人））左右。。公司目前前为稳定定发展期期，收入入、支出出稳定，，扩张平平稳，故故购买适适合自身身的写字字楼使用用，并准准备使用用5年以以上。价格定位位解决问题题：这样样的产品品，价格格如何？？市场比较较法测算算写字楼楼价格比较内容权重A中期大厦B绿地科创大厦C绿地同创大厦拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置10%1.10.111.10.111.20.12交通状况20%1.10.221.10.221.10.22环境景观10%0.80.080.90.091.00.10立面设计10%0.90.091.00.100.90.09层高10%1.00.101.00.101.00.10内部格局10%1.10.110.90.091.10.11大楼设备10%1.00.100.90.091.10.11户型面积10%1.20.121.20.120.90.09物业管理10%0.90.090.90.091.00.10合计100%/1.02/1.01/1.04将各比较较对象的的市场价价格经比比较系数数修正后后得出本本案办公公物业的的参考定定价：以项目A为参考考：11000÷1.02=10784.31元元/m2；以项项目B为为参考：：12000÷÷1.01=11881.19元/m2；；以项目C为参考考:13000÷1.04=12500元元/m2；本案价格格=项目A修正价价格×A权重+…+项目C修正价价格×C权重=11726.38元元/m2本项目办办公楼销销售价格格预估根据上述述数据得得出本项项目办公公楼销售售价格大大约为：：RMB11720元/M2项目商业业部分研研究产品定位位需解决问问题：我我们的商商业产品品是什么么？Sporting—Mall定位诠释释：本项目是是一个集集合体育育产业的的一个一一站式集集中消费费场所，，满足多多项体育育运动消消费；体体育服饰饰及用品品的购置置；体育育休闲及及吸收体体育相关关资讯，，并集合合健身和和SPA等等综合性性体育项项目，购购物场所所明显的的体育产产业化的的一个体体育MALL。商业部分分定位商业分层层业态分分布建议议4层考虑虑做一家家大型的的健身场场所，如如舒适堡堡、韦德健身身、星之之健身俱乐部部等，或或者是一一家大型型的SPA如：：思妍丽丽等，四四楼的露露天平台台可以定定位为户户外健身身场，如如安放跑跑步机，，修好顶顶棚即可可！5层做一一家大型型的餐饮饮（只做做一家，，设置一一个厨房房即可）），如陶陶然居等等。可以以在五楼楼顶层搭搭出部分分顶棚作作为户外外餐饮的的场所，，增加租租赁成功功率！这样定位位主要考考虑到各各业态的的租金承承受能力力有区别别。商业4层、5层业态态建议价格定位位需解决问问题：这这样的产产品，价价格如何何？项目周边边商业市市场销售售状况楼盘名称地址户套面积（平米）租售价格（元/平米）测算整体价格目前租售情况中岚大厦裙房中山北路2360号每层1500，分割面积200—250/套；1F、2F商铺，3F、4F、5F办公1F：180002F：1200015000左右1F、2F销售率：100%3F—5F出租率：75%镇坪路28弄商铺镇坪路28弄总建面约5100；共3层，每层面积1700；1F:只租不售2F:130003F:1000013000左右无人租赁西门町武宁路近东新路总建面约3600；共4层，每层约900，单套10-20平方米1F:400002F300003F:250004F:2000028000出租率80%（剩余20%集中在3-4F）颐宁苑商铺曹杨路近武宁路总建面5100；共3层，每层面积约1700；自由分割1F:180002F:150003F:1200015000出租率80%（剩余20%集中在3F）秋月枫舍舍2期“柏丽大街街”和新影都都商铺由由于其商商业整体体规划和和品质都都较高，，租金水水平位于于首位；；本案周边边其它商商业物业业的租金金水平基基本为4-6元元/M²·天；商业业主力分分割面积积拥有150-200M²和10-50M²两个面积积段。市场比较法推推算本案商业业部分价格比较内容权重A西门町B镇坪路商铺C中岚大厦裙房拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置10%1.50.151.00.101.10.11交通状况20%1.40.281.00.201.00.20环境景观10%1.30.130.60.060.60.06立面设计10%1.20.120.50.050.60.06层高10%1.00.101.00.101.00.10内部格局10%1.20.120.60.060.60.06大楼设备10%1.30.130.60.060.60.06户型面积10%1.20.121.00.101.10.11商业管理10%1.20.120.50.050.50.05合计100%/1.27/0.78/0.80将各比较对象象的市场价格格经比较系数数修正后得出出本案商业部部分的单套参参考定价：以项目A为参考：28750÷÷1.23=22637.79元/m2；以项项目B为参考考：13000÷0.78=16666.7元元/m2；以项目C为参考:15000÷0.80=18750元/m2；本案价格=项目A修正正价格×A权权重+……+项目C修正正价格×C权权重=22637.79*[1.23/(1.23+0.78+0.80)]+16666.7*[0.96/(1.23+0.78+0.80)]+18750*[0.98/(1.23+0.78+0.80)]=19351.67元/m2根据上述数据据得出本项目目商业的单套套销售价格大大约为RMB19300元/M2左右。商业营销模式式开发商将整个个商场分割成成若干个独立立产权的铺位位出售给投资资者，投资者者不参与商场场的经营管理理，即商铺产权与与经营权相分分离，同时成立专业业的经营管理理公司统一经经营管理。鉴于发展商及及我司将致力力于打造成功功商业的目标标，普润地产产在于众多经经营管理公司司洽谈时得出出的统一意见见是，必须分离投资资者10年的使用用权！因此，我司提提出3年7%+7年X%的返返租计划：在购房时一次性提供投投资客3年每年为7%的返租，，并在未来7年根据市场场的租金状况况直接支付给给业主铺位的的出租租金。。经过3年的返租期期后，商场经经营已经相对对成熟，经营营客与投资客客的利益就可可以得到保障障，这样可以以增强商铺买买家的信心。。阶段内商铺产产权经营权分分离，投资者者收取返租回回报裙房商业铺位位的销售方式式示意图15000元/m2新体育/普润合同价19000元/m2普润销售标价10元/m2+第一年商家租金15000元/m2普润销售合同价交发展商3990元/m2（三年7%）销售收入提前支付新体育与普润成立商业经营管理公司后两年的租金收入作为商业经营管理公司收益如上：真实的的资金注入和和务实的经营营管理平台的的搭建将很大大程度的增强强投资者的信信心！普润已接触的的商场经营管管理公司HK100（（SPORT100）上海迪美广场场有限公司上海华盛贸易易商场上海福民街小小商品市场有有限公司上海新七浦投投资发展有限限公司上海伊美时尚尚广场上海雄鹏置业业有限公司上海滩小商品品皮具箱包批批发市场8上海米兰兰广场有限公公司上海福佑商厦厦有限公司体育产业营销销策划方案体育产业概述述中国的体育产产业尚处初级级阶段，真正正形成“产业链”尚需时日。举举例而言，美美国拥有健身身会员卡的人人数占总人口口的14%，，而中国首都都北京，这个个比例仅仅为为1%。从另另一方面，这这个比例也说说明中国的体体育产业市场场潜力非常巨巨大。在发达地区如如上海、北京京这样的大型型都市，体育育产业已开始始由萌芽期向向发展期转变变。上海在日日益国际化的的进程中，体体育产业日益益发达，如2004年开开始举办的F1国际赛车车运动、2005年即将将连续数年举举办的网球“大师杯”比赛等。这些些国际第一流流的赛事不断断地落户上海海，将对上海海的体育产业业产生难以估估量的巨大促促进作用。作为本项目而而言，与众不不同的“体育”概念，将随着着上海体育产产业的日益发发达而愈发地地具有活力。。普润认为，，准确地把握握住“体育产业”的概念并与本本项目结合起起来，将成为为整个项目成成功的关键。。课题：如如何在本项目目中，将体育育产业与房地地产产业有机机地结合？解决方案推出“会员卡”的概念！概述上海奥林匹克克花园可谓体体育产业与房房地产产业结结合的先行者者，且不论其其“体育”概念与本项目目的差异，而而研究其曾经经推出的“20年有效会会员金卡”，可得出诸多多值得借鉴之之处。上海奥林匹克克花园可谓体体育产业与房房地产产业结结合的先行者者，且不论其其“体育”概念与本项目目的差异，而而研究其曾经经推出的“20年有效会会员金卡”，可得出诸多多值得借鉴之之处。将金卡独立于于房产之外，，单单作为上上海新体育广广场的入会会会员卡的功能能，并以回笼笼资金为目的的的操作过程程中，“20年有效会会员金卡”是不成功的。。而当这张卡与与房产行销结结合了之后，，不但卡的发发行量获得了了空前的壮大大，而房产的的行销也借势势取得了非常常好的业绩，，可谓“一举两得”。反观本项目，，采用“会员卡”的方式，恰恰恰是一种整合合房地产、体体育产业、商商场经营业以以及客户获得得价值的优秀秀方案。具体而言，与与体育场联合合发行10年年（或20年年）会籍制的的金卡（以下下简称“金卡”）金卡核心价值值用一张卡，将将房地产、体体育产业以及及商场经营有机机地结合起来来！金卡功能获得购房优先先权及折扣，，相当于购房房意向金赠送一定次数数的免费消费费项目获得体育场10年（或20年）会员员资格，可享享受会员价格格，并采用“积分”返利方案获得商场及餐餐饮10年（（或20年））会员资格，，可享受会员员价格，同样样采用“积分”返利方案体育中心经营营模式建议整个体育中心心采用“会员制”的经营模式每一单项运动动设施，都配配制一定数量量的教练设置多种会员员卡，如金卡卡、年卡、季季度卡、月卡卡、家庭卡、、个人卡等等等在基本定价的的基础上，不不同的会员卡卡可享有不同同的优惠程度度制定统一《章章程》，作为为管理规范（（见后附《章章程》）运动设施使用用价格建议运动设施

基本价格

金卡会员价格

非繁忙时段繁忙时段足球场（7人制）400元/1.5小时600元/1.5小时7折

网球场25元/小时40元/小时篮球场（标准场）200元/1.5小时300元/1.5小时游泳馆15元/小时25元/小时攀岩30元/次40元/次羽毛球20元/小时30元/小时乒乓球10元/小时15元/小时棋牌室10元/小时15元/小时健身房15元/次25元/次免费

系列文件《动天地俱乐部部金卡会员入入会细则》（略）《动天地俱乐部部金卡申请表表》（略）《上海市总工会会沪西工人文文化宫体育中中心会员章程程》（略）推广策略略整盘形象定位位全体育地产纯纯运动特特区定位释意：“全体育地产产”其中包含含了两层含义义：1.本案拥有有各种体育运运动设施，包包括游泳馆、、足球场、网网球场、羽毛毛球馆、乒乓乓室等，其内内容可谓包罗罗万象。因此此，种类齐全全。2.本案地处处200亩体体育运动场地地中，地产不不仅和体育紧紧密结合在一一起，更扭转转了传统观念念里的“体育育为住宅配套套”之概念，，让健康的生生活和全方位位的体育运动动真正唱起了了主角，从而而创造了崭新新的地产运作作模式。“纯运动特区区”其间包含含两层含义：：1.“纯”是是指本案的运运动项目设施施先进、运动动场地规范、、运动内容专专业、能够提提供一种纯正正的新派运动动生活。2.“运动特特区”是指本本案的项目所所处地块的特特殊性。因为为如此大规模模、且极富特特色的综合性性运动居所在在本市可谓绝绝无仅有。因因此完全可以以将其和周边边地区划离开开来，成为一一方特别的体体育运动区域域。推广总精神让生活动起来来！推广总精神释释意：首先，这是一一个房产项目目，它要创造造一种生活模模型，形成一一个新的生活活圈和生活形形态。而客户户购买本案的的最终目的也也是为了更好好的生活。因因此，“生活活”是我们需需要改进和创创造的客体。。“让生活动起起来”很好的的传达了本案案是一个以体体育运动为主主体核心的项项目，正因为为他拥有那么么多专业的体体育设施和良良好的体育氛氛围，才能给给生活带来革革命性的变动动。其结果是是让每个人都都能运动起来来，让每个人人的生活的跃跃动起来，从从而缔造出一一个“体育、、生活密不可可分”的新型型生活模块。。小户型形象定定位SportClubHouse定位释意：Sport本案拥有丰富富的体育运动动设施，因此此以运动为主主线不容置疑疑，这将成为为一种健康的的生活方式、、一种独特的的地产运作方方式、一种有有活力的新兴兴文化表征。。ClubHouseClubHouse是是让居住转化化成一种小团团体间自发聚聚合的Club生活模式式，其邻里间间完全是志同同道合的朋友友关系，正是是本案丰富多多彩的体育项项目形成了这这种Club氛围，人们们以各自钟爱爱的体育运动动项目自发形形成了一系列列Club，，生活从此和和健康、个性性、快乐、朋朋友走在了一一起。小户型推广案案名推荐动·天地地“动”——““动”不仅包包含了运动的的含义，更更可引申为““感动”、““激动”、““灵动”“活活动”“脉动动”“搏动””等各种含义义，推广上延延展性很强，，其本身也充充满动感，和和本案定位相相符。“天地”———气势磅礴，，又有空间的的含义。自由一套“自由”———在这里它有有几层含义，，一是一种自自由的生活方方式和运动状状态。二是和和“自有”谐谐音，说明让让客户自己能能够拥有一套套属于自己的的活力居所。。此外和“自自有一套”谐谐音，意为自自有一套主见见、个性等，，符合客户定定位。“一套”———既可引申为为一套房子，，也可引申为为自己的一套套人生观、价价值观和生活活观。备选案名：MorningHouse搏派天地奇寓G点点公寓HI一间！YES！！活力所RUN地带带RUSH动力力场办公推广案名名推荐动利大厦“动”——与与动天地相呼呼应，动力大大厦重点在““动”字上，，说明本案是是一台拥有无无尽能量的企企业动力引擎擎。“利”——行行商必得其利利，因此利益益是最吸引客客户的。“动动利”即表明明本案能推动动其销售力，，实现企业利利润最大化。。韵动·商馆“韵动”———韵有韵律、、韵味之含义义，动是指动动力、活力。。有韵律的活活动能体现企企业的旺盛生生机和充沛活活力。同时该该词和“运动动”谐音，体体现了本案以以体育运动为为核心的主体体定位。“商馆”———是指精致的的、小型的、、高效率、高高品位的商务务场所。备选案名：Morning大厦RUN大厦厦RUSH引擎X大厦/X星座HI大厦YES！！大厦奇运大厦搏搏士大大厦自自由大厦新新动动力大厦磁磁力力大厦主题商场形象象定位定位SportingMall定位释义Sporting本商场是一个个以经营专业业体育产品、、体育服饰、、体育配套产产品为主的大大型商场，因因此Sport就就是最大的营营销主题。MallMall意指指大型综合性性购物商场,商业街，，与本案定位位相符。体育运动主题题商场案名推推荐动力场“动”——与与动天地相呼呼应，动力场场的“动”包包含了运动的的含义。“力”——““力”是体育育运动中最阳阳刚的一面，，也完美体现现了体育拼搏搏向上的精神神。“场”——““场”是一个个有引力、有有能量的特定定空间，可以以引申为磁场场、力场等，，说明本商场场将不断聚集集热旺人气。。摩动时代“摩”——含含有摩登、时时尚之含义，，符合年轻人人的消费心态态。“动”——是是指商场主营营体育运动类类商品。“摩动”———和英文Morden（（摩登）谐音音，同时和““魔洞”谐音音，说明商场场是一个有魔魔力、吸引力力的巨大洞口口，对青年人人有很强的吸吸引力。时代——将时时空结合的概概念引入商场场、说明本案案将主导当今今运动时尚，，缔创一个崭崭新的体育商商业时代！备选案名：MorningCITYRUN活力力馆X基地RUSHRUSHRUSHX星球球HI族基地YES！领地地上海新新体育城－奇奇迹场韵韵动场自自由堡垒活活力磁场推广总思路1.先塑造本本案的整体形形象，提升本本案的档次，，扩大品牌形形象和知名度度，紧接着推推出系列产品品广告，力求求将每个产品品的特色做到到广而告之，，并最终促成成目标客户的的购买行为。。2.先以软广广告引爆市场场，铺平道路路，后以硬广广告乘胜追击击，以至大获获全胜。3.以精彩纷纷呈的SP活活动搅热上海海楼市，力争争成为2005年上海家家喻户晓的楼楼盘。4.以“会员金卡”联动一、二手手房市场渠道道、展开一场场地面“客户”精准式伏击战战，快速攻入入市场。推案步骤小户型为先，，迅速积聚人人气，引起市市场关注。办公乘胜，借借住宅热销之之势，吸引更更多投资者关关注。商业压轴，最最终大获全胜胜。推广布阵图前期预热市场升温开盘沸腾持续保温3月15日-4月10日日4月11日-4月17日日4月18日-5月10日日5月11日-6月30日日推广主策略借力使力，名名人效应聘请刘翔为形形象代言人刘翔无论从行行业、形象、、气质甚至从从区域（成长长在普陀，小小学就在本项项目附近）各各方面考虑，，都与本项目目极为匹配。。聘请刘翔为形形象代言人，，可利用其目目前极高的人人气和知名度度，一举打响响本项目品牌牌。可利用其形象象，发散出一一系列PR活活动、媒体广广告等等，使使项目的推广广“借力使力”，打下成功推推广的坚实基基础。耳语运动，口口碑营销一、二手联动动，全员营销销普润地产运作作娴熟的一、、二手联动，，“全员营销”营销手段，已已在“南京益来名人人城市酒店”的销售战役中中得以充分施施展。未打一一张报纸稿的的前提下，在在一周之内销销售出100套单元，回回笼资金近2个亿的优异异战绩，充分分验证了普润润地产优秀的的营销手段和和完善的一、、二手营销网网络。本项目，也将将深化这种营营销模式，利利用庞大的营营销网络和资资源，在客户户预热期充分分施展“耳语运动”能力，在整个个房产业内造造势，“吊”足目标客户的的“胃口”，以期在开盘盘强销期达成成良好的销售售效果。以点及面，引引爆市场推出会员卡概概念，用小小小的一张卡，，整合体育产业业、房地产业业以及商场经经营业上海奥林匹克克花园可谓体体育产业与房房地产产业结结合的先行者者，且不论其其“体育”概概念与本项目目的差异，而而研究其曾经经推出的“20年有效会会员金卡”，，可得出诸多多值得借鉴之之处。将金卡独立于于房产之外，，单单作为上上海奥园“运运动城”的入入会会员卡的的功能，并以以回笼资金为为目的的操作作过程中，““20年有效效会员金卡””是不成功的的。而当这张卡与与房产行销结结合了之后，，不但卡的发发行量获得了了空前的壮大大，而房产的的行销也借势势取得了非常常好的业绩，，可谓“一举举两得”。反观本项目，，采用“会员卡”的方式，恰恰恰是一种整合合房地产、体体育产业、商商场经营业以以及客户获得得价值的优秀秀方案。阶段性性推广广计划划前期市市场预预热（（3月月15日—4月10日日）推广目目的：：造势市市场，，迅速速提高高市场推广内容：n

推出会员卡，在获得体育场会员资格的同时，卡本身充当了购房意向金的角色。n

全面展开“耳语传播”战役，以“犹抱琵琶半遮面”的姿态，利用公司营销网络发布项目信息，充分“吊”起客户“胃口”。n

广告方面，户外广告（高炮、巨幅、围墙、引导旗）开始发布，报刊以软文（新闻类）作为辅助，预热市场。n

以项目现场售楼处为主，普润所有门店为辅，编制强大营销网络。

新闻主主题第一波波新闻闻主题题：△全体体育运运动特特区登登陆大大上海海△体育育地产产呼之之欲出出，运运动社社区新新鲜出出笼。。△政府府投资资1.3亿亿打造造北上上海动动力源源△上海海又建建成一一座大大型体体育广广场第二波波新闻闻主题题：方向：：从前前期整整体形形象宣宣传向向产品品形象象（小小户型型公寓寓）转转移，，全力力攻克克小户户型的的宣传传战，，并辅辅之硬硬广告告攻略略推广主主题：：SportClubHouse强强势势登陆陆上海海滩！！市中心心收藏藏200亩亩生态态动感感生活活空间间！整合媒媒体报纸：：《解解放日日报》》、《《新闻闻晨报报》、、《新新民晚晚报》》、《《青年年报》》、《《经济济观察察报》》、《《房房地产产时报报》、、《《证券券报》》。杂志：：《上上海楼楼市》》、《《美家家》电台：：以交交通台台为频频道宣宣传本本案体体育运运动主主题网络：：以搜搜房网网为主主要网网络媒媒体宣宣传本本案体体育运运动主主题市场升升温（（4月10日日-4月17日日）推广目目的：：继续续加大大推广广力度度，增增加传传播频频率，，拓展展传播播层面面，将将大家家的注注意力力聚焦焦到本本案，，将媒媒体的的焦点点聚积积到本本案，，用广广告将将本案案“煮沸”，蓄势势到高高位，，待开开盘轰轰然打打开。。传播策策略：：本阶段段以硬硬广告告为主主，软软广告告为辅辅，SP活活为市市场杠杠杆，，推动动整案案运作作，以以集束束式、、闪电电式行行动向向市场场发起起猛攻攻。小户型型开盘盘、强强销（4月月18日—5月1日））正式开开盘前前，大大气势势、大大手笔笔、大大范围围进行行项目目推广广，让让等待待已久久的客客户的的需求求欲望望得到到极大大的释释放，，在样样板房房中实实现““体验验营销销”，，令目目标客客户小小定客客户快快速落落定，，转为为大定定。开盘强强销，，并在在5月月前将将第一一批客客户快快速签签约刘翔闪闪亮登登场，，各路路以刘刘翔为为主打打形象象的媒媒体广广告（（户外外、电电视、、报纸纸、杂杂志、、DM）全全面跟跟上，，开盘盘期强强力轰轰炸“用广告告做广广告”，以开开盘的的良好好销售售业绩绩，结结合项项目自自身特特色，，带动动新闻闻性报报道及及炒作作，让让项目目在短短时间间内火火爆申申城利用假假日（（五一一）房房展会会，进进一步步拓展展客源源传播战战术报纸广广告：：开盘盘前一一周选选择在在《新新闻晨晨报》》《新新民晚晚报》》《解解放时时报》》上发发布系系列““小户户型””产品品广告告。专业报报纸：：开盘盘前一一周选选择在在《上上海楼楼市》》《房房地产产时报报》上上发布布系列列“小小户型型”产产品广广告。。推广主主题：：200亩体体育用用地中中，仅仅有6万平平方米米的建建筑上海人人均体体育用用地1.8m2，这这里人人均体体育用用地58m2。。一个体体育广广场，，只有有500位位幸运运者可可以珍珍藏。。没有家家电，，哪敢敢叫全全装修修?!沸腾（（开盘盘：4月18日日）开盘三三天时时间，，以集集束性性轰炸炸360度度传播播频率率震撼撼性““开盘盘冲击击波””报媒———4月16、、17、18日日选择择在《《新闻闻晨报报》《《新民民晚报报》《《解放放日报报》上上发布布开盘盘广告告。推广主主题：：特别新新闻：：上海海新体体育广广场4月18日日旷世世公开开！现场活活动华池路路十字字路口口、管管弄路路售楼楼门口口竖两两个大大型拱拱门，，主题题：““热烈烈祝贺贺‘上上海新新体育育广场场’隆隆重开开盘””借用““管弄弄公园园中央央草坪坪”举举行““让生生活动动起来来激情情演唱唱会””、、趣趣味游游戏等等现场场表演演会。。另一方方案，，开盘盘当天天，刘刘翔现现场签签名会会，并并授于于本案案形象象大使使，使使开盘盘活动动达到到高潮潮普陀区区体育育局领领导为为开盘盘仪式式剪彩彩SP活活动外地战战场：：参加加香港港房地地产产产品推推介会会本地战战场：：4月份份开始始在徐徐家汇汇中心心公园园商圈圈，火火车站站太平平洋百百货门门前等等繁华华地段段举办办“让让生活活动起起来””为主主题的的激情情活动动内容为为：表演现现代爵爵士摇摇滚乐乐队现代舞舞蹈表表演奇幻魔魔术和和小丑丑表演演极限单单车表表演运动街街舞表表演5秒钟钟竞猜猜历届届奥运运冠军军抢答答赛非主流流艺术术画展展持续保保温期期（4月19日日-5月20日日）推广目目的：：借助开开盘的的火爆爆效应应，加加大广广告力力度，，乘胜胜追击击，制制造市市场紧紧张气气氛，，迫使使客户户尽快快成交交并签签约。。推广方方向：：在向小小户型型公寓寓发起起最后后总攻攻时，，战役役的重重点向向SOHO转移移，同同时向向商场场部署署兵力力。传播战战术：：报纸广广告：：在《新新闻晨晨报》》上发发表小小户型型热销销广告告在《上上海楼楼市》》上发发表小小户型型热销销广告告主题：：SportClubHouse热热销大大上海海！楼市绩绩优股股感动动投资资者！！体育＋＋地产产＋小小户型型，沪沪上投投资新新热点点！SP活活动（（4、、5月月份））主要促促销活活动：：参加““2005年上上海之之春房房地产产房交交会””现场场举办办“让让生活活动起起来””激情情宣传传活动动其它促促销活活动方方案方案1：参加在在上海海体育育馆举举办““全球球关注注的体体育大大赛———2005年年世兵兵赛””广告告招商商活动动，搭搭乘““世兵兵赛””的新新闻战战车将将本案案的““体育育地产产”要要概念念推向向全市市乃至至全国国。促销方方案2与上海海普陀陀区体体育局局联合合举办办“上上海新新体育育广场场”运运动与与生活活主题题活动动月。。活动主主题：：“让生生活动动起来来”，，具体体为组组织系系列趣趣味体体育比比赛：：1.灌灌篮篮大赛赛2.颠颠足足球赛赛3.端端乒乒乓球球赛4.大大板鞋鞋赛跑跑5.男男女女二人人夹气气球障障碍赛赛跑6.趣趣味踢踢毽赛赛7.跳跳绳绳双飞飞赛8.投投靶比比赛9.分分组组争争顶顶气气球球赛赛10.合合家家捆捆绑绑欢欢乐乐跑跑专业业体体育育比比赛赛上海海乒乒乓乓精精英英表表演演赛赛上海海围围棋棋精精英英赛赛上海海羽羽毛毛球球精精英英赛赛上海海非非主主流流网网球球赛赛招商商SP活活动动6月月份份参参加加上上海海体体育育用用品品国国际际