北京鼎能置业南中轴路商业项目市场－综合专业市场 NXowerLie

鼎能置业南中轴路商业项目

竞争市场研究报告

（综合市场、专业市场）二OO四年四月1目录重要结论摘要4研究背景及方法18竞争项目分析20竞争项目：周边综合市场、专业市场211.天雅服装精品商厦222.京温服装市场303.大红门服装商贸城374.新世纪服装商贸城445.木樨园世贸商业中心516.永外城文体用品市场597.万朋文化办公用品商城678.其它市场72目录竞争项目：家居市场801.九龙百安居81竞争项目：电器市场871.大中电器88竞争项目：电子市场941.亿客隆南城电子总汇95竞争项目：其它市场991.十里河建材市场1002.三里屯雅秀服装市场1063.日坛商务会馆1124.红桥市场117竞争项目：地下商业市场1221.天成小商品市场1232.青岛龙山地下商业街128重要结论摘要综合调查情况，针对北京市南城地区综合市场、专业市场市场供应量总结分析：初步统计南城固定交易场所，进行经常性常年交易，并设有专职管理人员的现货商品交易市场约115个；总营业面积约为96万平方米；市场摊位容量约35000个；已出租摊位数量25000个，摊位出租率71.43%；其中个体摊位数量约22600个，占已出租摊位数的90.4%；2003年，商品交易市场总成交额约170亿元，比上年增长26.4%，平均每个市场成交额为1.48亿元。北京市南城综合市场、专业市场供应量、经营情况及趋势重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的综合市场、专业市场经营情况总结分析：市场经营方式主要以零售为主，绝大多数市场以常年性营业，经营环境较好；在115个市场中有75家以零售为主的市场，占总数的65.3%，有40家以批发为主的市场，占34.7%，97.3%的市场是常年营业，65.8%的市场为经营环境较好的封闭式市场，其余为露天市场或其他形式市场；以农产品为主的综合市场，与以纺织品服装鞋帽、家具、建材装饰材料市场为主的专业市场平分秋色，在115个市场中除1家为其他市场外，综合市场与专业市场数量相当；其中农产品综合市场52家，占全部市场的45.2%，在专业市场中居前三位的市场为：纺织品服装鞋帽市场20家，建材装饰材料市场12家，家具市场8家；成交额中，2003年，区域成交额上亿元的市场9家，实现成交额146.5亿元，占总成交额的90.4%，其中成交额超十亿元的市场有3家，分别是北京市丰台区新发地农副产品批发市场，北京市华垦岳各庄批发市场，北京京温服装市场等,成为丰台商品交易市场的主导力量。重要结论摘要综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：序号名称规模（建面：平米）租金（元/天/平米）经营状况1天雅5.2万6－10一般2京温3万10－50红火3大红门6.5万10－60红火4新世纪3万5－20良好5百荣世贸46万10.55.1部分开业6木樨园世贸10万4－134.27开业7永外城文具3万4－8良好8万朋文具2万售价71000元/平米尚未开业重要结论摘要综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：序号名称规模（建面：平米）租金（元/天/平米）经营状况9龙湫1.6万10－25一般10才华窗帘0.5万3－6不佳11天海服装0.3万10－30一般12龙健都窗帘0.6万10不佳13温州灯具城0.7万4－5良好14瑞安童装0.3万3－4良好15广狮童装0.27万4－5良好16大康鞋城6万精品20大厅40红火重要结论摘要综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：序号名称规模（建面：平米）租金（元/天/平米）经营状况17中联华都红门鞋城5万5.5新开业，人气不旺18永外鞋城0.15万6－10良好19大伟鞋城1万10良好商业面积总供应量95.12万平方米重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的综合市场、专业市场未来发展趋势总结分析：商品交易市场由单一、少门类向着综合、多门类发展；市场投资向多元化发展；市场的整体实力在不断增强；未来市场将加强管理，管理制度有所健全；市场开发规模仍存在盲目性；市场治安情况将有所好转。重要结论摘要天雅服装精品商厦：木樨园商圈档次最高的服装城批发零售、商务办公、餐饮及展示的融合有创造性，值得借鉴；高层建筑从事批发、零售具有市场可执行性； 目前经营情况一般，有市场成熟度的问题；对购物、餐饮、展示的融合是商业新的探索。京温服装市场：木樨园商圈历史最长的服装市场之一市场成熟，经营良好，说明档次和硬件并非批发商铺的价值所在；批发市场的价值和历史积淀有关；温州商家的存在对项目价值至关重要，本项目需要加以考虑；该项目零售比重极低，本项目策划定位时需要选择针对性。综合调查情况，以下综合市场、专业市场对于本项目来讲有下述借鉴点：重要结论论摘要大红门服服装商贸贸城：木樨园园商圈商商铺租金金最高的的服装城城批发零售售、餐饮饮的融合合是市场场需求，，本项目目需要考考虑；核心批发发商户的的存在是是该项目目租金高高企的核核心原因因；该项目档档次、硬硬件设施施界于天天雅和京京温之间间，市场场情况最最好，说说明档次次要提升，但未未必要提提升那么么多，这这对本项项目的定定位存在在借鉴价价值；5楼精品品的档次次和楼下下差距不不大，不不像京温温拉大差差距的做做法；虽然该项项目租金金很高，，但几乎乎是100%出出租率，，说明对对于本案案有重要要参考。。新世纪服服装商贸贸城：木樨园商商圈服装装市场专专业化的的典范尽管该项项目经营营情况一一般，但但是在服服装市场场的基础础上，再再进行专专业化细细分，主要经营营针织品品，对于于本项目目要开发发较大规规模的商商业有重重要借鉴鉴价值；；未来商业业竞争的的加剧，，需要新新的专业业市场项项目对产产品进行行细分，，在规模模容许的条件下下，具备备做大、、做强的的可能性性，本项项目未来来定位、、商业组组合考虑虑过程中要就此此深入挖挖掘。重要结论论摘要百荣世贸贸、木樨园世世贸商业业中心：木樨园园商圈规规模较大大的、即即将开业业的两个个项目这两个项项目对批批发零售售、商务务办公、、餐饮、、娱乐及及展示进进行了完完整融合合，但这这种融合的效效果值得得本项目目随时关关注，并并视其情情况对商商业组合合做恰当当调整；；批发和零零售原则则上是缺缺乏共存存性的，，如果零零售规模模过大的的话，整整个项目目的经营营会发生根本的变变化，这对对本项目也也有典型的的参照意义义；未来这两个个项目将会会经历模式式的考验；；批发项目把把娱乐和购购物、餐饮饮、展示进进行融合，，有风险性性。永外城文化化用品城：木樨园商圈圈历史最长长的办公用用品批发市市场档次和硬件件虽然差，，但市场成成熟，经营营良好，说说明上述因因素并非商商铺的价值值所在；该项目和本本项目比邻邻，需要对对其进行彻彻底关注；；该项目已经经形成的成成熟市场氛氛围，本项项目需要充充分利用、、借势；批发项目的的价值规则则需要深度度挖掘。重要结论摘摘要万朋文化办办公用品商商城：木樨园商圈圈售价最高高的文化用用品商铺周边市场成成熟，带动动商铺价格格，本项目目需要在定定位、营销销过程中，，进行比照照性深度挖掘，以谋谋求市场环环境对本项项目商铺价价值的带动动；批发市场的的价值经过过了长期市市场积淀，，需要顺势势而为；这种项目对对临时仓储储有需要，，本项目需需要关注。。木樨园商圈圈其他批发发市场：整体上来讲讲，因为规规模、经营营以及没有有大商家的的原因，人人气比较差差，所以本本项目如果有专业业市场部分分，那么就就要关注规规模和大商商家的存在在问题；这些批发市市场经营情情况一般或或不佳的原原因并非档档次及硬件件条件等问问题，所以以本项目在进行相应应开发时，，要一分为为二考虑问问题；我们关注批批发市场的的产品细分分，但很明明显有些产产品细分后后市场规模模有限，所所以不能简单考虑产产品细分的的问题。重要结论摘摘要九龙百安居居：东南部具具有绝对竞竞争力的家家居建材专专业市场作为国际商商家，其影影响力、竞竞争力无疑疑是最强的的，考虑到到本项目周周边未来大批住住宅对家居居、建材的的需求，百百安居类型型的商家进进驻本项目目是必要，也是是很重要的的；该类国际零零售商进驻驻，将有利利于本项目目商铺的营营销；国际建材主主力商家对对南城有开开发需求。。洋桥大中电电器：南城典型家家电专业市市场电器消费是是消费市场场必须考虑虑的内容，，大中电器器的扩张值值得关注；；家电专业市市场是未来来项目招商商选择的选选择方向之之一。重要结论摘摘要亿客隆南城城电子总汇汇：南城唯一的的规模略大大的电子市市场虽然经营情情况一般，，但因为在在南城属于于填补市场场空缺的类类型，所以以有发展空空间，值得得本项目加以适适当关注；；南城消费者者收入水平平的成长速速度将是北北京最快的的地区，所所以原来市市场表现不不佳的商业业地产形式，未未来的表现现也许会出出奇制胜。。十里河建材材市场：在北京东南南角，该项项目有重要要的市场价价值，对其其加以关注注，目的不不在引入该该种形式，，而是提示建材材市场的价价值。三里屯雅秀秀服装市场场：在北京档次次较高，针针对时尚消消费及东欧欧批发市场场的类型，，本项目周周边环境与与之不同，，但产品架构值值得参照。。日坛商务会会馆：消费者档次次比较高，，产品以精精细仿制名名牌为主，，在白领阶阶层有影响响力。其产产品的吸引引力创造了项目目的影响力力，以及租租金价值，，本项目做做定位组合合时可以加加以关注。。重要结论摘摘要红桥批发市市场：北京最负负胜名的批批发兼零售售市场之一一合理的楼层层分布是本本项目成功功引流的重重要环节；；良好的业态态组合是本本项目深度度思考的内内容。天成地下小小商品批发发：海淀区知知名度极高高的批发兼兼零售市场场抓住固定消消费人群是是未来本项项目地下商商业成功经经营的基础础，引人深深思；天成地下商商业的经营营模式，是是本项目地地下商业重重要借鉴的的内容。重要结论摘摘要青岛龙山地地下商业街街：青岛著名名的五大商商业街之一一抓住专业市市场易形成成特色商业业的特点，，打造自身身品牌，增增强市场竞竞争力，是值得得本项目借借鉴的内容容；挖掘“一站站式”消费费的特点，，对发展北北京地下商商业存在重重要意义；；地下商业与与文化的结结合，是本本项目有别别其他地下下商业的核核心内容；；地下商场硬硬件设施的的完善，是是有效提升升地下商业业价值的重重要依据；；青岛龙山地地下商业街街的成功运运营，对本本项目地下下商业的开开发有着指指导作用，也是是未来地下下商业经营营的发展趋趋势。研究背景及及方法18研究背景及及方法研究目的：：通过对北京京市现有综综合市场、、专业市场场的调研，，了解其定定位、地位位、经营、、业态以及及前景商业业态状状况相关评价对潜在问题题及市场机机会进行分分析为本案市场场定位提供供业态以及及经营方面面的参考信信息。研究方法：：实地调查查调研地点：：北京市被访商业项项目营业面面积：5000平米米以上竞争项目分分析20竞争项目：：周边综合合市场、专专业市场211、天雅服服装精品商商厦关于天雅精精品服装商商厦区位：位于于华北最大大服装集散散地——木木樨园—大大红门商圈圈核心位置置；定位：中档档精品服装装批发及零零售；地位：目前前北京市档档次最高的的以批发为为主的服装装商场；规模：总面面积5.2万平方米米；业态组合：：批发零售售、商务办办公、餐饮饮、会展；；经营理念：：打造大红红门区域服服装批发市市场精品；；商业环境：：周边低档服服装批发市市场密集；；硬环境：地地上停车位位、地下停停车位共计计200余余个；商品档次：：中档；人气：人气气较本区域域其它商业业项目相比比不足；店铺成交租租金：6——10元/天/平米米；天雅商厦优优劣势分析析优势1、区域优势显显著，经过过长期市场场培育，已已经成就良良好环境；；2、差异化化经营：定定位中档及及以上，与与周边项目目拉开经营营档次；3、商业与与商务相结结合，展示示与售卖相相结合；4、管理严严格，有效效避免恶性性竞争：进进驻品牌限限制，商户户严禁私自自转租铺面面；5、北京南南城加大开开发力度，，区域环境境好转；6、消费者者生活水平平提升，原原有低档服服装市场份份额萎缩。。劣势1、开业较较晚，自身身宣传力度度不足，市市场认知度度、美誉度度欠缺；2、楼层过过高（共九九层），垂垂直客流引引导有难度度；3、周边城城市批发市市场相继兴兴起，市场场辐射范围围降低；4、与周边边批发市场场档次差距距过大，目目标客户群群不同，无无法借助其其它市场人人流促进本本商场经营。天雅商厦业业态分析业态组合：：批发零售售、写字间间、餐饮、、商务配套套批发零售：：以服装批发发零售为主主要经营业业态，商厦中经营营商品档次次与该商圈圈内其他商商场相比较较高，有一一部分品牌牌在国内具具有一定知知名度，如如：夏蒙、、杉杉法涵涵诗、拼牌牌男装、洛洛兹、依尚尚时、卡佛佛连女装等等，但更多多为没有名名气的一些些新创品品牌或杂牌牌服装。销销售方式批批零兼有，，以向经销销商批发为为主，零售售为辅。写字间：客户主要针针对在商厦厦内经营品品牌的北京京代理商或或经销商，，商业与商商务相结合合。餐饮：位于九楼，，为中式快快餐美食广广场，服务务客户主要要针对本商商厦内经营营商户。商务配套：：内设邮政、、银行。另另有小型会会展场地，，可供经营营商户品牌牌发布、订订货会等使使用，在该该区域内是是唯一一家家。天雅精品服服装商厦楼楼层组合商场楼层分分配如下：-2F为地地下停车场场;－1F—5F主要以以服裝銷售售为主;其中－1F为休闲装装，1F-2F为男男装，3F-5F为为女装；6F-8F主要以写写字间为主主——多为为各品牌商商家在北京京的办事处处，或分公司，，通透的写写字间除了了办公还可可作为商品品展示使用用；9F为配套套设施如邮邮局、银行行、大众快快餐以及一一个1200平方米米的多功能厅，可可供服装展展示，品牌牌发布会使使用。天雅商厦前前景分析前景：随着南城开开发力度的的不断加大大，消费者者收入水平平的不断提提升，批发发市场档次次必然随之之提升，低低端批发市市场份额萎萎缩，因此此本项目经经营前景看看好。该项目突破破口：改变木樨园园一带原有有批发市场场低档无序序竞争局面面，瞄准市市场空白，，占得先机机。本项目参照照性分析结合天雅商商厦的优缺缺点，本项项目应注意意以下几点点：1.批发零零售、商务务办公、餐餐饮及展示示的融合有有创造性，，值得借鉴鉴；2.高层建建筑从事批批发、零售售具有市场场可执行性性；3.目前经经营情况一一般，有市市场成熟度度的问题；；4.对购物物、餐饮、、展示的融融合是商业业新的探索索。2、京温服服装市场关于京温服服装市场投资商：丰丰台区工商商局与温州州经营商户户共同投资资;区位：北京京最大服装装集散地———木樨园园—大红门门商圈核心心位置;定位：低档档服装批发发市场;地位：木樨樨园地区批批发市场由由大棚向商商厦转变的的代表;规模：总面面积3万平平方米;业态组合：：低档服装装贩卖、少少量写字间间;经营业绩：：2002年销售额额14.2亿;商业环境：：周边服装装批发市场场密集;硬环境：装装修低档，，市场拥挤挤，商铺紧紧凑;商品档次：：低档服装装;人气：与本本区域其它它商业项目目相比较旺旺;专卖店成交交租金：不不同楼层不不同位置租租金价格差差异较大，，10—50元/天天/平米之之间;京温服装市市场优劣势势分析优势1、区域优势：：位于北京京最大的服服装集散地地：大红门门—木樨园园地区；2、历史优优势：大红红门地区形形成最早的的市场之一一，市场知知名度较高高；3、资源优优势：大量量的稳定的的客户；4、发展机机遇：北京京南城加大大开发力度度，区域环环境好转。。劣势1、市场环环境恶劣，，商场结构构、布局不不合理；2、低档批批发市场逐逐渐萎缩；；3、租金昂昂贵，经营营成本过高高；4、周边城城市批发市市场相继兴兴起，市场场辐射范围围降低。京温服装市市场经营分分析目标客户分分析京温市场定定位低档，，因此消费费客户主要要是本地及及周边低档档市场经营营者，而且且由于市场场内零售价价格与市内内其他零售售市场价格格差异不大大，因此中中低端零售售顾客只占占很少比例例。经营商户及及经营商品品分析经销商以江江浙一带人人员为主。。京温服装装市场是大大红门地区区最早成立立的服装市市场之一，，也是批发发市场由““大棚”向向“商城””过渡的代代表之一。。建成年代代较早，整整个商场结结构布局结结构仍延续续了大棚的的形式，通通道狭窄、、商铺密布布，经营环环境恶劣。。但是由于于形成较早早，很多最最早的批发发商户都在在此持续经经营，因此此客流量较较大，经营营状况良好好。京温服装市市场前景分分析前景：随着消费者者收入水平平的不断提提高，京温温市场这种种低档服装装批发市场场所占市场场份额必然然逐渐萎缩缩，加之各各地批发市市场相继兴兴建，如果果不及时考考虑转型，，项目必然然面临“夕夕阳无限好好，只是近近黄昏”的的局面。该项目突破破口：大力开拓市市场空间，，在稳定现现有客户的的基础上开开辟新的客客源。本项目参照照性分析结合京温服服装市场的的优缺点，，本项目应应注意以下下几点：1.市场成成熟，经营营良好，说说明档次和和硬件并非非批发商铺铺的价值所所在；2.批发市市场的价值值和历史积积淀有关；；3.温州商商家的存在在对项目价价值至关重重要，本项项目需要加加以考虑；；4.该项目目零售比重重极低，本本项目策划划定位时需需要选择针针对性。3、大红门门服装商贸贸城关于大红门门服装商贸贸城区位：北京京最大服装装集散地———木樨园园—大红门门商圈核心心位置；定位：低档档服装批发发市场；地位：木樨樨园地区成成立较早的的商业项目目，规模最最大；规模：建筑筑面积6.5万平平米；业态组合：：低档服装装贩卖；经营业绩：：开业较早早，经营状状况良好；；商业环境：：周边服装装批发市场场密集；硬环境：装装修低档，，市场拥挤挤，商铺紧紧凑；商品档次：：低档服装装；人气：人气气与本区域域其它商业业项目相比比较旺；专卖店成交交租金：目目前经营者者很多是通通过经营权权转让获得得的商铺经经营权，不不同楼层不不同位置租金价格格差异较大大，10——60元/天/平米米之间。大红门服装装商贸城优优劣势分析析优势1、区域优势：：位于北京京最大的服服装集散地地：大红门门—木樨园园一带；2、历史优优势：大红红门地区形形成最早的的市场之一一，市场知知名度较高高；3、资源优优势：大量量的稳定的的客户；4、发展机机遇：北京京南城加大大开发力度度，区域环环境好转。。劣势1、市场环环境恶劣，，商场结构构、布局不不合理；2、低档批批发市场逐逐渐萎缩；；3、租金昂昂贵，经营营成本过高高；4、周边城城市批发市市场相继兴兴起，市场场辐射范围围降低。大红门服装装商贸城经经营分析目标客户分分析大红门服装装商贸城定定位低档，，因此消费费客户主要要是本地及及周边低档档市场经营营者，而且且由于市场场内零售价价格与市内内其他零售售型市场价价格差异不不大，因此此中低端零零售顾客只只占很少比比例。经营商户及及经营商品品分析经销商以江江浙一带人人员为主。。大红门商商贸城是大大红门地区区最早成立立的服装市市场之一，，也是批发发市场由““大棚”向向“商城””过渡的代代表之一。。建成年代代较早，整整个商场结结构布局结结构仍延续续了大棚的的形式，通通道狭窄、、商铺密布布，经营环环境恶劣。。但是由于于形成较早早，很多最最早的批发发商户都在在此持续经经营，因此此客流量较较大，经营营状况良好好。经营商商品多以产产销联营，，自产自销销为主。大红门门服装装商贸贸城前景分分析前景：：目前仍仍能够够凭借借过去去积累累的丰丰富的的客户户资源源达到到购销销两旺旺的局局面，，但如如果仍仍旧固固步自自封，，不对对现有有商业业业态态进行行从新新组合合，开开辟新新的市市场，，必将将会被被新兴兴的商商业设设施取取代。。该项目目突破破口：：持续发发展，，今后后视市市场情情况进进行阶阶段性性调整整。本项目目参照照性分分析结合大大红门门服装装商贸贸城的的优缺缺点，，本项项目应应注意意以下下几点点：1.批批发零零售、、餐饮饮的融融合是是市场场需求求，本本项目目需要要考虑虑；2.核核心批批发商商户的的存在在是该该项目目租金金高企企的核核心原原因；；3.该该项目目档次次、硬硬件设设施界界于天天雅和和京温温之间间，市市场情情况最最好，，说明明档次要要提升升，但但未必必要提提升那那么多多，这这对本本项目目的定定位存存在借借鉴价价值；；4.五五楼精精品的的档次次和楼楼下差差距不不大，，不像像京温温拉大大差距距的做做法；；5.虽虽然该该项目目租金金很高高，但但几乎乎是100%出出租率率，说说明对对于本本案有有重要参考考。4、新新世纪纪服装装商贸贸城关于新新世纪纪服装装商贸贸城区位：：北京京最大大服装装集散散地———木木樨园园—大大红门门商圈圈核心心位置置；定位：：针织织毛纺纺专营营市场场、中中小服服装品品牌专专卖；；地位：：华北北地区区最大大的T恤、、羊毛毛衫运运动休休闲专专业批批发市市场；；规模：总面积积3万平方米米；业态组合：中中低档服装贩贩卖；商业环境：周周边服装批发发市场密集；；经营理念：批批发快乐，相相约时尚；硬环境：简单单装修，电梯梯、扶梯；商品档次：低低档服装，以以针织、毛纺纺用品为主；；人气：人气一一般，周末客客流较旺；专卖店成交租租金：不同楼楼层不同位置置租金价格差差异较大，低低层店铺5——20元/天天/平米之间间四层专卖店租租金统一40000元/30平米。。新世纪服装商商贸城优劣势势分析优势1、区域优势：位位于北京最大大的服装集散散地：大红门门—木樨园；；2、发展机遇遇：北京南城城加大开发力力度，区域环环境好转；3、定位优势势：采用市场场细分，定位位专业化市场场；4、产品优势势：与区域内内其他市场相相比，产品较较有特色，吸吸引了较多零零售客流。劣势1、低档批发发市场份额逐逐渐萎缩；2、周边城市市批发市场相相继兴起，市市场辐射范围围降低；3、传统批发发市场密集区区域，影响了了零售顾客的的购物欲望。。新世纪服装商商贸城经营分析目标客户分析析新世纪服装商商贸城客户主主要针对本地地及周边中低低档市场经营营者；而且由由于市场内有有一些比较时时尚的服装，，因此也吸引引了部分零售售客户。周一一，周六、周周日三天为客客流高峰期。。周一主要以以批发商户为为主，周六、、日主要以零零售顾客为主主。经营商户及经经营商品分析析经销商以江浙浙及东北地区区人员为主。。商场负一至至三层为针织织毛纺制品批批发；中低档档，小品牌或或杂牌服装为为主，四楼、、五楼为休闲闲品牌专卖，，除部分品牌牌外多为首次次进入北京市市场，以江浙浙一带生产为为主。新世纪服装商商贸城前景分分析前景：注意到了低档档批发市场份份额萎缩，因因此加大力度度挖掘零售市市场，以及细细分批发市场场，如能坚持持下去，前景景乐观。该项目突破口口：注意细分市场场，定位专业业针织毛纺休休闲服饰批发发；加大零售售市场的挖掘掘力度。本项目参照性性分析结合新世纪服服装商贸城的的优缺点，本本项目应注意意以下几点：：1.尽管该项目目经营情况一一般，但是在在服装市场的的基础上，再再进行专业化细分分，主要经营营针织品，对对于本项目要要开发较大规规模的商业有重重要借鉴价值值；2.未来商业竞竞争的加剧，，需要新的专专业市场项目目对产品进行行细分，在规模容容许的条件下下，具备做大大、做强的可可能性，本项项目未来定位、、商业组合考考虑过程中要要就此深入挖挖掘。5、木樨园世世贸商业中心心关于木樨园世世贸商业中心心区位：北京最最大服装集散散地——木樨樨园—大红门门商圈，紧邻邻南三环与南南中轴路；定位：中档精精品服装批发发及零售；地位：未开业业；规模：总建筑筑面积10万万平米，一期期5万平米；；业态组合：零零售、写字间间、服装展示示、餐饮、商商务配套；经营理念：打打造木樨园地地区首家女性性购物场所；；商业环境：该区域装修最最高档的商场场；硬环境：多部部直梯、滚梯梯、观光电梯梯，充足停车车位；专卖店成交租租金：4—13元/天/平米；专卖店成交售售价：三—四四楼：4—5万元/平米米五—六楼：2.5—3.5万元/平平米；木樨园世贸商商业中心优劣劣势分析优势1、区域优势：位位于北京最大大的服装集散散地木樨园——大红门区域域；2、差异化经经营：定位女女性主题，与与周边项目错错位经营，定定位中档精品品；3、交通条件件便利；5、政策优势势：北京南城城加大开发力力度，市场环环境好转；6、消费者生生活水平提升升，原有低档档服装市场份份额萎缩。劣势1、开业后需需要经历市场场培育期；2、楼层过高高，客流不易易到达，影响响经营效果；；3、高中低档档混杂，容易易造成客户分分流；4、该区域内内中低档商业业项目过多，，恶性竞争；；5、原有市场场环境恶劣，，在零售顾客客心中非优秀秀购物区域。。木樨园世贸商商业中心业态态分析业态组合：零零售售、批发等；；零售：以服装为主，，中档与低档档相结合，批批发与零售结结合。写字间：主要服务外地地品牌在北京京的经销商或或代理商，商商务商贸结合合。餐饮娱乐休闲闲：位于七楼，能能够有效延长长消费者在商商厦内逗留时时间，为经营商户提供供全面服务。。商务配套：内设邮政、银银行、小型会会展场地，可可为经营商户户提供经营便便利。木樨园世贸商商业中心业态组合B2：停停车及仓储储B1：购物天天堂——生活活馆超超市，，品牌服装专专柜F1：丽人大大道休休闲闲装F2：丽人大大道正正装及时装装F3：缤纷天天地童童装、牛仔、、皮草F4：魅力特特区韩韩版服服饰及配饰F5：魅力特特区精精品店F6：魅力力特区精精品店F7：餐餐饮娱乐F8：管管理及商商务配套F9—11：写写字间间木樨园世贸贸商业中心心前景分析析前景：随着南城开开发力度的的不断加大大，消费者者收入水平平的不断提提升，批发发市场档次次必然随之之提升，低低端批发市市场份额萎萎缩，因此此本项目经经营前景看看好。该项目突破破口：细分市场；；瞄准市场场空白；专专业定位分分区。本项目参照照性分析结合木樨园园世贸商业业中心的优优缺点，本本项目应注注意以下几几点：1.这两个个项目对批批发零售、、商务办公公、餐饮、、娱乐及展展示进行了了完整融合，但这种种融合的效效果值得本本项目随时时关注，，并视其情情况对商业业组合做恰当调调整；2.批发和和零售原则则上是缺乏乏共存性的的，如果零零售规模过过大的话，，整个项目的经营会会发生根本本的变化，，这对本项项目也有典典型的参照照意义；3.未来这这两个项目目将会经历历模式的考考验；4.批发项项目把娱乐乐和购物、、餐饮、展展示进行融融合，有风风险性。6、永外城城文体用品品市场关于永外城城文体用品品市场投资商：北北京永外城城文化用品品市场有限限公司(北北京一商国国有控股)；区位：位于于原北京市市文化用品品公司，有有较大影响响；客流稳稳定；定位：各种种档次文化化、体育、、办公用品品；地位：目前前北京市影影响最大、、覆盖面最最广的文化化体育用品品批发市场场；规模：总面面积3余万万平方米；；业态组合：：文化、体体育、办公公用品批发发零售；写写字楼、仓仓储；经营业绩：：占有北京京市文化体体育办公用用品批发80%以上上市场；商业环境：：商业氛围围浓郁；硬环境：有有少量停车车场，交通通不便；商品档次：：高中低档档商品混杂杂；人气：人气气较旺，聚聚集了较多多的文体用用品经营商商户；专卖店成交交租金：租租赁价格较较低：4——8元/天天/平米；；但商铺转转手价格较较高，位置置较好的商商铺转手价格在在50万元元以上，新新近商户进进驻成本较较高。永外城文化化用品市场场优劣势分分析优势1、区域历史优优势：几十十年国有主主渠道的影影响深远，，市场建立立前，已经经形成了较较为浓厚的文化办公公用品批发发氛围；2、专业化化经营：定定位明确，，专营文体体办公用品品；3、商贸与与商务相结结合；销售售与仓储相相结合，方方便客户；；4、位置优优势：位于于北京南站站、木樨园园长途客运运站、赵公公口长途客客运站中心心位置；沿沿三南三环可方方便到达京京石、京开开、京津塘塘高速；5、消费者者生活水平平提高，对对于文体、、办公用品品的消费需需求急剧增增长。劣势1、位于沙沙子口革新新西里内，，微观交通通环境恶劣劣；2、大棚式式商场，建建筑风格与与现代商业业不符；3、周边城城市批发市市场相继兴兴起，市场场辐射范围围降低。永外城业态态分析业态组合：：文体用品品、办公礼礼品批发零零售；写字字间；仓储储结合商品销售：：各种品牌、、各种档次次商品齐全全；可以满满足客户户一次性够够足的需求。写字间间：客户主要为为商厦内经经营者，商商品的北京京代理商或或经销商，，商贸与商务相相结合；商商品销售与与商品展示示相结合。。仓储储：可以为经营营者提供较较为便利的的仓储用地地。永外城文化化用品市场场业态组合合图解永外城文化化用品市场场前景分析析前景：目前在北京京市尚无能能够与该项项目竞争的的同类商业业项目，随随着万朋文文体用品商商场、百荣荣世贸的相相继开业，，其龙头老老大的地位位必将被撼撼动。该项目突破破口：历史优势、、区域优势势、资源优优势。本项目参照照性分析结合永外城城文化用品品市场的优优缺点，本项目应注注意以下几几点：1.档次和和硬件虽然然差，但市市场成熟，，经营良好好，说明上上述因素并并非商铺的价价值所在；；2.该项目目和本项目目比邻，需需要对其进进行彻底关关注；3.该项目目已经形成成的成熟市市场氛围，，本项目需需要充分利利用、借势势；4.批发项项目的价值值规则需要要深度挖掘掘。7、万朋文文化办公用用品商城关于万朋文文化办公用用品商城投资商：浙浙江省万朋朋文化用品品股份有限限公司；区位：北京南北轴轴线永外大大街沙子口口；定位：全国最大的的办公文化化用品市场场；规模：总面面积2万多多平方米；；业态组合：：办公用品品批发零售售、手机、、电脑零售售，办公楼楼；商业环境：：商业氛围围浓厚；硬环境：地地下一层为为停车场；；商品档次：：高中低档档商品混杂杂；最高成交售售价：RMB71000/平平方米；万朋文化办办公用品商商城优劣势势分析优势1、商城建立在在已经形成成了较为浓浓厚的文化化办公用品品批发集散散地内；2、专业化化经营、定定位明确，，专营文化化办公用品品；3、顶层为为商务办公公室，方便便客户；4、商铺卖卖出了天价价，未开业业已造出了了极大的声声势。劣势1、周边的的治安及交交通环境恶恶劣；2、周边区区域文化用用品批发竞竞争激烈，，已处于白白热化阶段段；3、周边城城市批发市市场相继兴兴起，市场场辐射范围围降低。万朋文化办办公用品商商城业态分析业态组合：：文体用品品、手机、、电脑、写写字间、美美食城；商品销售：：各种品牌、、各种档次次商品齐全全；可以满满足客户户一次性够够足的需求。写字间间：客户主要为为商厦内经经营者，商商品的北京京代理商或或经销商，，商贸与商务相相结合；商商品销售与与商品展示示相结合。。美食城城：为前来购物物的消费者者及商家提提供了方便便。万朋文化办办公用品商商城前景分析前景：尚未营业，，前途持观观望态度。。结合万朋文文化用品商商城的优缺缺点，本项项目应注意意以下几点点：1.周边市市场成熟，，带动商铺铺价格，本本项目需要要在定位、、营销过程程中，进行比照性性深度挖掘掘，以谋求求市场环境境对本项目目商铺价值值的带动；；2.批发市市场的价值值经过了长长期市场积积淀，需要要顺势而为为；3.这种项项目对临时时仓储有需需要，本项项目需要关关注。8、其他市市场竞争项目:该区域内内其它市场场该区域内除除上述几个个项目外，，仍有不少少同类项目目，如龙湫湫商贸城、、木樨园才才华窗帘布布艺市场、、天海服装装批发市场场、龙建都都窗帘布艺艺床上用品品市场等项项目,经营营种类多以以服装、配配件、面料料、辅料为为主，或小小商品批发发。档次多多以低档商商品为主。。从租金、、客流、销销售额来说说，上述几几个项目均均有一定的的差距。因因此不再单单独分析，，在此统一一介绍：关于该区域域内其它竞竞争项目项目名称经营面积（平方米）标准摊位面积（平方米）租金水平（万元/年/摊位）龙湫批发市场160004，6，82.4——3.5木樨园才华窗帘100——1509——18天海服装批发市场4，61.5——13龙建都窗帘床品30——100其它市场区位：北京京最大服装装集散地———木樨园园—大红门门商圈；定位位：：低低档档服服装装、、配配件件、、面面料料及及辅辅料料批批发发市市场场；；规模模：：规规模模一一般般偏偏小小；；业态态组组合合：：低低档档服服装装贩贩卖卖等等；；业绩绩：：经经营营状状况况一一般般；；商业业环环境境：：周周边边服服装装批批发发市市场场密密集集；；硬环环境境：：装装修修低低档档，，市市场场拥拥挤挤，，商商铺铺紧紧凑凑；；商品品档档次次：：低低档档服服装装、、配配件件、、面面料料辅辅料料；；人气气：：与与京京温温等等老老牌牌市市场场无无法法相相比比；；专卖卖店店成成交交租租金金：：不不同同市市场场租租金金价价格格不不一一，，10元元/天天/平平米米左左右右居居多多；；其它它市市场场图图解解其它它市市场场优势势1、、区域域优优势势：：位位于于北北京京最最大大的的服服装装集集散散地地：：大大红红门门——木木樨樨园园；；2、、历历史史优优势势：：大大红红门门地地区区形形成成最最早早的的市市场场之之一一，，市市场场知知名名度度较较高高；；3、、资资源源优优势势：：稳稳定定的的客客户户；；4、、发发展展机机遇遇：：北北京京南南城城加加大大开开发发力力度度，，区区域域环环境境好好转转。。劣势势1、、市市场场环环境境恶恶劣劣，，商商场场结结构构、、布布局局不不合合理理；；2、、低低档档批批发发市市场场逐逐渐渐萎萎缩缩；；3、、租租金金昂昂贵贵，，经经营营成成本本过过高高；；4、、周周边边城城市市批批发发市市场场相相继继兴兴起起，，市市场场辐辐射射范范围围降降低低；；5、、规规模模小小，，市市场场竞竞争争力力较较小小；；6、、建建筑筑老老化化，，部部分分项项目目需需要要拆拆迁迁。。其它它项项目目分分析析目标标客客户户分分析析定位位低低档档，，因因此此消消费费客客户户主主要要是是本本地地及及周周边边低低档档市市场场经经营营者者。。经营营商商户户及及经经营营商商品品分分析析经销销商商以以江江浙浙一一带带人人员员为为主主。。经经营营商商品品多多为为周周边边乡乡镇镇企企业业产产品品或或江江浙浙一一带带小小工工厂厂加加工工产产品品，，市市场场竞竞争争能能力力有有限限。。前景景分分析析前景景：：随着着消消费费者者收收入入水水平平的的不不断断提提高高，，这这种种低低档档服服装装批批发发市市场场所所占占市市场场份份额额必必然然逐逐渐渐萎萎缩缩，，加加之之各各地地批批发发市市场场相相继继兴兴建建，，如如果果不不及及时时考考虑虑转转型型，，项项目目必必然然面面临临倒倒闭闭的的风风险险。。该项目突破口口：细分市场，提提升环境，转转变项目定位位。本项目参照性性分析结合此类市场场的优缺点，，本项目应注注意以下几点点：1.整体上来来讲，因为规规模、经营以以及没有大商商家的原因，，人气比较差，所以本项项目如果有专专业市场部分分，那么就要要关注规模和和大商家的存在问题题；2.这些批发发市场经营情情况一般或不不佳的原因并并非档次及硬硬件条件等问题，所以本本项目在进行行相应开发时时，要一分为为二考虑问题题；3.我们关注注批发市场的的产品细分，，但很明显有有些产品细分分后市场规模有限，所以以不能简单考考虑产品细分分的问题。竞争项目：家家居市场80九龙百安居关于九龙百安安居区位：北京市朝阳区区广渠路；定位：百安居居装潢店；地位：目前北北京东南城为为数不多的国国际品牌店之之一；规模：总建筑筑面积为13000-14000平平方米；业态组合：家家居建材及家家居装潢；经营状况：刚刚刚开业，现现处于成长阶阶段；经营理念：价格低廉，品品牌至上的经经营理念；商业环境：统一装修风格格，统一管理理；硬环境：地上上有停车位，，无地下停车车；商品档次：中中高档；九龙百安居优优劣势分析优势1、百安居作作为东南城地地区唯一的国国际品牌家居居店，具有稳稳定的客户群群，声誉较高；2、准确定位位东南城消费费水平，能吸吸引东南城及及周边地区大大众消费者的的青睐；3、优秀的经经营管理，有有效聚合大量量消费人群。。劣势1、停车位不不足；2、周边交通通条件制约经经营。九龙百安居前前景分析前景：商业刚刚初具具规模，定位位档次适中，，能赢得众多多消费者的青青睐。该项目突破口口：应加大硬件设设施的投入。。本项目参照性性分析结合九龙百安安居的经营状状况，本项目目应注意以下下几点：1.作为国际际商家，其影影响力、竞争争力无疑是最最强的，考虑虑到本项目周边未来大批批住宅对家居居、建材的需需求，百安居居类型的商家家进驻本项目是必要要，也是很重重要的；2.该类国际际零售商进驻驻，将有利于于本项目商铺铺的营销；3.国际建材材主力商家对对南城有开发发需求。竞争项目：电电器、电子市市场87洋桥大中电器器关于洋桥大中中电器区位：南三环洋桥东东南角；定位：以经营营家用电器为为主；地位：目前北北京三大经营营电器品牌连连锁店之一；；规模：总营业业面积为5000平方米米；业态组合：家家用电器、手手机、电脑；；经营状况：通通过几年的商商业培育期，，现正处于成成熟期；经营理念：价格低廉，品品牌至上的经经营理念；商业环境：由由总公司统一管理；硬环境：地上上有停车位，，无地下停车车；商品档次：中中低档；洋桥大中电器器优劣势分析析优势1、交通便利利，多条公交交路线可以到到达；2、大中电器器作为国内知知名的电器连连锁店，具有有稳定的客户户群，声誉较较高；3、准确定位位南城消费水水平，能吸引引南城及周边边地区大众消消费者的青睐睐。劣势1、停车位不不足；2、商场布局局有些混乱和和落后。洋桥大中电器器前景分析前景：商业已初具规规模，定位档档次适中，能能赢得众多消消费者的青睐睐。该项目突破口口：改善现有的硬硬件设施、适适当增加体验验业态比重。。本项目参照性性分析结合洋桥大中中电器的经营营状况，本项项目应注意以以下几点：1.电器消费费是消费市场场必须考虑的的内容，大中中电器的扩张张值得关注；2.家电专业业市场是未来来项目招商选选择的选择方方向之一。竞争项目：电电子市场94亿客隆南城电电子总汇关于亿客隆南南城电子总汇汇区位：崇文永外刘家家窑路塔园12号；定位：电子市市场；地位：北京南南城经营时间间较长的电子子市场；规模：在万事事吉商城的3层，规模较较小；经营状况：已已经形成较为为固定的消费费群体，经营营业绩良好；；经营特色：以以经营电脑、、软件及电子子器材为主；；商业环境：普通装修，一一层为亿客隆隆超市，二层层为服装；硬环境：停车车位不足，一一般停在楼群群中；商品档次：中中低档商品；；人气：客流量量平均，人气气一般；平均租金：6-10元/平方米/天天；亿客隆南城电电子总汇优劣劣势分析优势1、市场定位位清晰，符合合南城消费特特点；2、本本市场场的出出现弥弥补了了南城城商业业市场场的空空白。。劣势1、停停车位位少，，停在在楼群群中；；2、整体体商业业氛围围不够够强烈烈；3、总总体来来看商商业布布局比比较乱乱。本项目目参照照性分分析结合亿亿客隆隆南城城电子子总汇汇的优优缺点点，本本项目目应注注意以以下几几点：：1.虽虽然经经营情情况一一般，，但因因为在在南城城属于于填补补市场场空缺缺的类类型，，所以以有发展空空间，，值得得本项项目加加以适适当关关注；；2.南南城消消费者者收入入水平平的成成长速速度将将是北北京最最快的的地区区，所所以原原来市市场表现不不佳的的商业业地产产形式式，未未来的的表现现也许许会出出奇制制胜。。竞争项项目：：其他他市场场99十里河河建材材市场场关于十十里河河建材材市场场区位：：朝阳区区大洋洋路；；定位：：以经经营建建材为为主；；地位：：目前前北京京最具具人气气的建建材市市场之之一；；规模：：总营营业面面积达达30万平平方米米，汇汇聚了了5000多家家商户户；业态组组合：：建材材、陶陶瓷、、布艺艺、灯灯具；；经营状状况：：通过过几年年的商商业培培育期期，现现正处处于成成熟期期；经营理理念：：价格低低廉，，走大大众消消费的的路线线；商业环环境：：周边边云集集了众众多建建材厂厂家；；硬环境境：地地上有有停车车位；；商品档档次：：中低低档；；人气：：经过过一段段时间间的培培育，，现人人气指指数很很高；；十里河河建材材市场场优劣劣势分分析优势1、交交通便便利，，多条条公交交路线线可以以到达达；2、十十里河河建材材城物物品齐齐全且且价格格低廉廉，具具有稳稳定的的客户户群，，声誉誉较高高；3、十十里河河建材材城已已将物物品进进行了了细化化。劣势1、停停车位位不足足；2、市市场的的治安安有些些混乱乱；3、对对建材材市场场的细细分还还不够够深入入。十里河河建材材市场场前景景分析析前景：：商业已已初具具规模模，建建材市市场的的竞争争已进进入白白热化化，其其商品品价格格低廉廉能赢赢得到到众多多消费费者的的青睐睐。该项目目突破破口：：近一步步细分分市场场，寻寻找市市场空空白，，并改改善现现有的的硬件件设施施。本项目目参照照性分分析结合十十里河河建材材市场场的经经营状状况，，本项项目应应注意意以下下几点点：1.本本项目目应对对市场场进行行细化化，寻寻找市市场空空白；；2.车位数数量充充足，硬件设设施完完善对对于本本案有有借鉴鉴意义义；3.专专业业批发发兼零零售市市场对对于南南城尤尤其是是本项项目地地区而而言，，具有有带动作用用；4.在在北京京东南南角，，该项项目有有重要要的市市场价价值，，对其其加以以关注注，目目的不在在引入入该种种形式式，而而是提提示建建材市市场的的价值值。三里屯屯雅秀秀服装装市场场关于三三里屯屯雅秀秀服装装市场场区位：：三里屯屯；定位：：以经经营服服装、、鞋、、包、、丝绸绸为主主；地位：：目前前北京京最具具人气气服装装市场场之一一；规模：：总占占地面面积11000平方方米，，地上上5层层、地地下1层；；业态组组合：：从事事服装装、百百货的的综合合性商商场；；经营状状况：：通过过几年年的商商业培培育期期，现现正处处于成成熟期期；经营理理念：：走时尚尚消费费的路路线；商业环环境：：背靠靠使馆馆区，，东临临酒吧吧街，，交通通便利利，环环境优优美；；硬环境境：地地上有有停车车位；；商品档档次：：中高高档；；人气：：经过过一段段时间间的培培育，，现人人气指指数很很高；；三里屯雅秀秀服装市场场优劣势分分析优势1、交通便便利，多条条公交路线线可以到达达；2、地理位位置佳，背背靠使馆区区，东临酒酒吧街，交交通便利，，环境优美美；具有稳定的的客户群，，声誉较高高；3、现已成成为国内知知名的旅游游市场。劣势1、停车位位不足；2、市场内内的主通道道比较窄，，人多时容容易造成拥拥挤；3、内部设设施有些陈陈旧，应及及时更换。。三里屯雅秀秀服装市场场前景分析析前景：商业已初具具规模，商商品具有时时尚气息，，能赢得年年轻消费者者的青睐。。该项目突破破口：应改善现有有的硬件设设施本项目参照照性分析结合三里屯屯服装市场场的经营状状况，本项项目应注意意以下几点点：1.本项目目的内部环环境设施应应做得更人人性化一点点；2.车位数量充充足，硬件设施完完善对于本本案有借鉴鉴意义；3.在北京京档次较高高，针对时时尚消费及及东欧批发发市场的类类型，本项目目周边环境境与之不同同，但产品品架构值得得参照。日坛商务会会馆关于日坛商商务会馆区位：北京市使馆馆区,日坛坛公园南门门；定位：中高高档特色服服饰；地位：北京京比较著名名的特色服服装市场；；建筑形式：：原有办公公楼改建，，面积在15—20平米的单单间，分为为一期、二二期，总面面积在2000平米左左右；经营状况：：已经形成成较为固定定的消费群群体，经营营业绩良好好；经营特色：：以外贸服服装为主，，强调商品品个性；商业环境：：普通装修，，周边没有有商业项目目，商业氛氛围缺乏；；硬环境：停停车位不足足，占道停停车；商品档次：：中高档次次，多为国国际之名品品牌“A””货、“B”货；人气：客流流量平均，，人气较旺旺；平均租金：：约10——20元/平方米/天；日坛商务会会馆优劣势势分析优势1、所售服服装可以满满足部分追追求品牌但但消费实力力不强的顾顾客；2、在消费费者心中形形成一定知知名度；3、众多中中小店面可可以满足女女性消费者者“淘”衣衣服的欲望望；4、同款商商品数量有有限，可以以降低“撞撞衫”的出出现。劣势1、停车不不便，交通通不便；2、整体商业业氛围不够够强烈；3、仅仅满满足了消费费者购物的的需求，没没有考虑到到其他需求求。日坛商务会会馆前景分分析前景：凭借其独特特的进货渠渠道以及在在消费者心心目中的地地位，短期期内经营业业绩可以保保持良好。。该项目突破破口：持续经营，，增