世联XXXX年徐州“国信上城”价格报告

谨呈：江苏国信地产

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.11.20[2010]-GW-48徐州“国信上城”价格报告2项目位于徐州市新城区，隶属淮海经济区核心位置，未来政府规划存在重大利好国信·上城双核心之一：徐州正在朝着“双核心”的城市架构方向发展。新城区定位于政务中心和高档住宅区，老城区定位于淮海经济区商业中心。城市向南、向东：实施“东进、南扩”，疏解老城，优化功能；城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴。报告前言1-关于项目3项目为总建65余万平米的规模大盘，首期开发7#-3地块，产品以叠加别墅和花园洋房为主。总建筑面积：45万m2住宅总建筑面积：65万m2容积率：1.2绿地率：38.1%

总居住户数建筑密度车位配比国信·上城是国信地产在徐州继龙湖世家项目之后的又一全新力作，产品强力升级，致力于引领徐州中高端产品市场。

7-3（总建14.3万）叠加：5.2万洋房：3.6万公寓：5.6万一期开发7-3地块，1#-44#楼，建筑面积约14.3万方。其中洋房15栋、叠加24栋、5栋高层。首批推出1-22#，4营销节点产品升级，形象高端入市较晚，展示有限推广不足，节奏加快年底推盘，回现压力工装到位，沙盘到位网络释放讯息，邀请客户上门参观徐州秋季住博会首次亮相，成功拔高调性，积累800余组客户；同时体验中心装修完毕算价升级开盘前，多次摸排客户，检验诚意度并测试价格。盛大开盘，首批入市选房方式待定10月1日10月25日11月5-7日12月中旬业务员到位，正式接待客户销售物料并未到位，接待处也未装修，只是业务员到位，做简单的介绍、登记11月下旬12月上旬5开盘目标沟通开发商目标品牌目标：在国信双城中承担着树立标杆、打造国信高端品牌的使命和任务，为国信在徐州下一步的发展奠定好稳固的基础；速度目标：完成集团的销售目标，实现2010年不低于3.2亿元的总销额。

报告前言2-关于目标稳妥销售3.75万方的基础之上，最大化物业价值6报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划市场分析产品分析客户分析72010年宏观政策出台密集，以“4.15与9.29”两个重要节点，为史上最严调控宏观大势？8限购令——限购政策对于高端投资需求进行直接限制和打压，高端客户进入观望背景：2010.9.29国家有关部委出台对房价过高、上涨过快的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数表现：自政策出台后国内先后14个城市出台了相关政策细则，主要集中限购、限贷上，而且还有其它城市将陆续会出台相关细则宏观大势广州调控细则5条厦门调控细则5条深圳调控细则2条上海调控细则12条杭州调控细则22条南京调控细则5条温州、宁波调控细则北京调控细则5条天津限购令海口、三亚限购令大连限购令9宏观大势限贷令——二套房政策认房又认贷，将对改善性需求进入门槛提高，增加改善购房者的实际购买压力和心理负担认房认贷＋对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在要买房的城市房屋登记系统(也包括预售合同的登记备案系统)当中，其家庭已登记有一套及以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套及以上住房借款人已经利用过贷款购买过一套及以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房；10加息影响——随着通胀压力和人民币外部升值压力愈加明显，中国即将进入加息周期对抗内外压力，对于刚需客户同样打击宏观大势11政策策影影响响1————在前前期期调调控控措措施施与与加加息息的的叠叠加加效效应应下下，，购购房房者者的的购购房房成成本本明明显显增增加加宏观观大大势势限购购限贷贷加息息、、加税税全国国““一一刀刀切切””：：•首套套：：首首付付3成以以上上；；•2套：：首首付付5成以以上上；；•3套：：停停止止贷贷款款•商业业贷贷款款、、公公积积金金贷贷款款月月供供增增加加；；从10月1日起起，，对对个个人人购购买买90平方方米米及及以以下下普普通通住住房房，，且且属属于于家家庭庭唯唯一一住住房房，，减减按按1%征收收契契税税。。其其余余不不予予优优惠惠自政政策策出出台台后后国国内内先先后后14个城城市市出出台台了了相相关关政政策策细细则则，，主主要要集集中中限限购购12政策策影影响响1————首限限购购、、限限贷贷、、加加息息等等综综合合影影响响，，市市场场各各部部分分购购买买群群体体均均受受到到购购买买影影响响，，市市场场需需求求受受打打压压宏观观大大势势受限贷影响首付增加、契税增加、月供增加受限购、限贷影响，部分高端投资客观望或者推迟购买决定139.29政策策后后的的表表现现———十大大重重点点一一线线城城市市成成交交指指数数环环比比下下降降比比较较明明显显,二十十大大重重点点城城市市成成交交指指数数环环比比上上涨涨宏观观大大势势数据据来来源源：：中中国国房房地地产产信信息息研研究究中中心心14徐州州政政策策———10月开开始始进进一一步步规规范范商商品品房房预预售售行行为为，，并并执执行行住住宅宅契契税税新新政政，，提提高高二二套套房房契契税税徐州州市市场场徐州州市市政政策策表表现现一一:徐州州市市政政策策表表现现二二:15徐州州市市场场———供求求比比创创下下新新低低0.36，有有可可能能属属于于赶赶搭搭契契税税调调整整政政策策末末班班车车的的现现象象徐州州市市场场历史史上上徐徐州州05-08年一一直直处处于于供供过过于于状状态态，，存存在在较较大大的的市市场场存存量量压压力力；；09年在在全全国国市市场场爆爆发发情情况况下下，，徐徐州州市市场场出出现现少少有有的的供供不不应应求求；；10年恢恢复复供供求求平平衡衡状状态态，，市市场场需需求求旺旺盛盛；；16宏观观市市场场：：受受到到有有史史以以来来最最严严厉厉的的政政策策调调控控，，一一线线市市场场成成交交量量萎萎缩缩明明显显；；徐州州市市场场：：尚尚处处于于上上升升期期，，受受政政策策干干扰扰后后的的恢恢复复能能力力强强。。但也也不不可可避避免免的的将将存存在在转转淡淡的的风风险险。。17首先先着着眼眼于于整整体体区区域域市市场场，，徐徐州州市市场场住住宅宅均均价价大大致致分分为为如如下下四四级级，，本本项项目目所所在在的的新新城城区区位位于于第第二二级级别别。。项目目分分级级一级级（老老城城区区繁繁华华地地段段、、云云龙龙湖湖强强势势资资源源））龙商商天天骄骄翠湖湖御御景景风尚尚自自由由城城晋合合世世家家二级级（新城城区区大大龙龙湖湖资资源源、、市市政政府府规规划划利利好好））国信信龙龙湖湖世世家家绿地地商商务务城城三级级（铜铜山山新新区区、、城城东东工工业业园园区区））国基基城城邦邦加州州玫玫瑰瑰园园四级级（北北区区、、开开发发节节奏奏减减缓缓））九里里景景秀秀*本项项目目目目前前处处于于二二级级区区域域位位置置区域域市市场场6500及以上4500-55004500-5500新城区5200-58004500以下18新城城区区7大开开发发商商8大项项目目，，产产品品类类型型与与本本案案无无正正面面冲冲突突，，但但大大多多在在10年底底11年初初集集中中推推盘盘，，客客户户分分流流竞竞争争激激烈烈。。区域域市市场场10.810.910.1010.116月起连续每月月少推多开，，10年底主推商住住楼11月、12月连续推出小小高层、高层层，约300余套16.4万㎡，一期14栋高层小高层层年后推出10.6一期第一批次次7栋高层小高层层11月售罄，后续续仍有二批次推出，，且有联排别别墅项目2栋高层及联排排、独栋（149-230㎡）12月推出10月份二期开盘盘11月仍有4栋200余套小高层放放量11年3月推出多层,叠加产品★10.710.1211.111.211.3世联介入徐州州市场本案营销介入入、销售筹备备期本案蓄客开盘盘期国信上城，12月中下旬3.75万㎡洋房、别别墅推盘在售售待售绿地商务城中铁建未来城城汉源国际华城城中茵龙湖国际际国信龙湖世家家国信上城恒基雍景新城城维维龙湖湾19新城区近期开开盘的各大项项目产品以高高层小高层为为主，均价普普遍在5300-5800元之间，价格格提升存在天天花板。区域市场区位楼盘名称产品类型最近一批开盘时间最近均价（元/㎡）最近去化速度（套/月）折扣折后价格新城区绿地商务城高层、小高层10.115700-5800130无5600中铁建未来城高层10.1153002002万抵4万5100汉源国际华城多层、小高层10.11530020097折4900国信龙湖世家高层10.115700-5800180一次性付款98折5760区域楼盘名称高层均价（元/㎡）花园洋房均价（元/㎡）联排别墅价格（元/㎡）洋房/高层系数比别墅/高层系数比新城区汉源国际华城5300——9000——1.70铜山新区加州玫瑰园5300（周边）5780——1.09泉山区鑫苑景园73009500——1.30——区域内同类产产品较少，放放眼徐州市场场，对比其它它项目别墅/高层系数比，，以期对本项项目定价有所所参考20区域竞争市场场：年底区域市场场整体竞争加加剧，本项目目需要加快推推盘节奏，尽尽量按时进入入市场。洋房产品、叠叠加别墅均属属区域稀缺产产品，但涉及及到客户分流流，定价需参参考高层项目目的单价总价价及其它项目目的相关系数数比。21报告结构1234策略前的分析析价格策略指导导核心均价的推推导价格表制作及及验证5推售策略及工工作计划市场分析产品分析客户分析22本项目首批主主力两房面临临相对激烈的的竞争，主力力大三房竞争争主要来自美美林、晋合

一房二房小三房大三房四房五房复式总航天双城面积段-92128142-144165-167-183-239

套数-1102613654-16342融科天城2组团面积段-82-92101-125131---

套数-6312333---219万科金色家园1期面积段71-7883-93-131-135---

套数26217-60---303武汉天地面积段-102-113139.15-239.54---套数-

-----美林公馆面积段61-6486-91101-128132-159----套数1568133130---346鑫城国际面积段

92-97111-125

--149（复式）-套数-60

---

东立国际面积段-86-88-124-128---

套数-72-72---144黄埔东宫面积段50-64104-120105-166----

套数80168168----416顶绣晶城面积段-90-93112-115135---

套数-30025050---600晋合世家面积段-93-147、160176-212237-

套数-56-11216856-392

目前销售率融科天城2组团80%万科金色家园一期23%武汉天地1组团100%美林公馆40%鑫城国际一期2组团40%东立国际50%黄埔东宫0顶绣晶城80%晋合世家50%目前在售楼盘盘销售率盘点点参考：23一期三栋楼产产品类似，板板式结构，一一梯三户128142144167N1098929224两房——优势不明显。。方正、卧室室全南向设计计，但客厅仅仅1.4米采光，且过过90平米万科金色家园园89平米两房万科金色90余平创新两房房首层二层鑫城国际89平米两房←优：赠送双层层大露台劣：暗卫、暗暗厨，客厅靠靠露台采采光。←优：双阳台劣：不方正，，暗卫，干湿湿不分区←优：创新、南南北通透，大大阳台、双卫卫劣：暗卫、厨厨房通过阳台台采光92平米25大三房——优势明显。户户型方正，南南北通透；主主卧套房并有有步入式更衣衣间，次卧带带更衣间晋合世家147平米大三房↑优：南北通透透，厨房较大大，主卧套房房劣：干湿不分分区，次卧太太小，142-144平米26产品分析：本项目主力两两房优势不明明显；主力大大三房产品优优势明显，存存在一定的竞竞争力。27产品细分。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵明星产品包装，旗帜！四房+小三80套——具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。高端客户关注、可实现高市场价值。现金牛产品利润主力二房+大三246套成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。综合对市场供供应、项目自自身产品差异异化及目标客客户需求的分分析，本项目目的产品细分分可借用波士士顿矩阵表现现：婴儿产品培育、转化楼王复式16套——需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。目前客户需求较低、热卖带动、展示到位后可实现较高市场价值。28报告结构1234策略前的分析析价格策略指导导核心均价的推推导价格表制作及及验证5推售策略及工工作计划市场分析产品分析客户分析29客户积累情况况通过两次活动动，截至11月9已经积累办卡卡客户1300余批。10月1-3日香格里拉活活动，梳理老老客户办卡555批。10月20-23日售楼处开放放活动，梳理理新老客户办办卡870批。30客户以武汉本本地人为主，，主要分布在在周边区域、、汉口中心区区域及徐东片片区，其中汉汉口中心区域域价格承受力力较强客户占占31%目前积累的新新客户与之前前的客户在来来源区域上不不存在明显的的变化，仍以以武汉本地客客户为主，占占约96%的比例；外地地客户主要集集中在湖北省省内其他地区区、深圳、港港澳台。武汉客户中，，汉口客户79%，武昌客户占占10%，汉阳客户占占3%，周边区域2%。汉口客户中，，二七片区的的客户占到40%以上；其次为为江汉区和江江岸区各占15%左右；另外武武昌区域的徐徐东片区的客客户也占相对对较高的比例例，约7%。31%的客户有较强强的支付能力力31以自住为主的的首次换房客客为主，投资资客户比例较较少目前拥有房产产数量：本次置业目的的：32客户明显得表表现为需求小小面积产品，，大面积需求求量不足，尤尤以大三房主主力户型需求户型：10号二房小三大三四房复式

92m2128142-144165-167183-239供应量110261365416需求量806325117391333客户关注敏感感点主要在区区域发展潜力力、目前周边边配套状况、、项目自身素素质及开发商商品牌四大方方面区域潜力周边配套状况自身素质开发商品牌﹥﹥﹥34分析小结武汉市场：武汉整体市市场尚处于上上升期，受政政策干扰后的的恢复能力强强。但也不可可避免的将存存在转淡的风风险。竞争市场：跳出二级项项目的价格区区间将存在风风险。明年上上半年区域市市场整体竞争争加剧，需要要加快推盘节节奏。产品分析：本项目主力力两房优势不不明显；主力力大三房产品品优势明显，，存在一定的的竞争力。客户市场：自住客户为为主，但客户户需求明显偏偏小。35报告目录1234报告的前提价格策略指导导核心均价的推推导价格表制作及及验证5推售策略及工工作计划36价格策略树立价格标杆杆：通过明星星产品叠加别别墅和花园洋洋房的价格标标杆作用，树树立项目新城城区的标杆形形象；预留价格上涨涨空间：为后后续价格拉升升提供可能，，并为可能带带来的市场转转向预留项目目操作空间；；整体价格策略略：平开高走走的定价策略略；37平开高走的策策略之下利用用价格杠杆实实现目标内部价格关系系处理洋房2、3楼，叠加上叠叠价格杠杆针对对产品的大类类别、具体产产品比较分别别发挥作用：：正向标杆：稀缺洋房1楼及叠下别墅墅为价格标杆杆，总体平开开但需要建立立高价标杆，，为顺利实现现开盘目标之之后的提价实实现引导基础础。明星标杆，立立挺高价现金牛产品，，走量洋房1楼、叠加下叠叠38报告目录1234报告的前提价格策略指导导核心均价的推推导价格表制作及及验证5推售策略及工工作计划定价方法核心均价的比比准及确定39定价思路推导导1、市场比较法法确定小高层正常售价2、内部比较确确定洋房价格3、市场比较法法确定叠加售价3、经验比值确确定叠加价格2、经验值确定定洋房价格洋房价格推导导叠加价格推导导401、小高层定价价41本项目国信龙湖世家绿地商务城中茵龙湖国际恒基雍景新城上海建工中铁龙域中央总建面62万方45万方200万方25万方50万方20万方63万方容积率1.21.51.922.161.261.252.08建筑类别洋房叠加、小高、高层7月：小高层高层下半年：双拼联排高层下半年：小高层预计十月份：多层叠加小高层下半年小高层多层别墅高层小高建筑风格现代现代现代简约欧式古典现代简约现代简约现代简约占地面积42万方50.7万方105万方16万方63.3万方16万方28.6万方工程阶段——二期已经打桩部分别墅已经封顶一期2011年底上房1A期高档住宅已全面动工09年6月打第一根工程桩定销房：多数高层已经封顶推售时间11月底推出洋房、叠加7月初推2期小高层高层6月30日三期开盘下半年推小高层推房日期未定下半年推出别墅小高层6月推出高层小高层均价（元）——预计550055005000————预计5000以上选择国信龙湖湖世家、绿地地商务城、中中茵龙湖国际际作为重点竞竞品公寓产品42公寓产品1、筛选可比楼楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成成产品结构相似似、区域接近近目标客户相似似，销售期重重合根据与项目的的竞争关系。。评定指标：：1)客户重叠程度度2）和项目距离离的远近2８项比准指标标：片区优势：周周边环境/标志性地段/生活便利性/升值潜力/噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线/公交路线本体素质：项项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/户型/采光通风/楼间距/园林效果/公共部分品质质/售楼部、销售售通道/建筑外观/样板房展示项目品牌：发发展商和承建建商品牌、前前期推广形象象物业管理：物物业管理品牌牌/收费运用市场比较较进行均价确确定43公寓产品原则：区位特征类同同目标客户相似似推售时机接近近产品竞争国信龙湖世家家40%比较项目绿地商务城国信龙湖世家中茵龙湖国际区位特征（30%）★★★★★★★★★★★目标客户相似(35%)★★★★★★★★★★★★推售时机(5%)★★★★★★★★★产品竞争(30%)★★★★★★★★★★★★一期均价推导导：确定项目目主要竞争对对手为绿地商商务城、中茵茵龙湖国际、、国信龙湖世世家中茵龙湖国际际30%绿地商务城30%确定权重：44公寓产品

竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

国信龙湖世家竞争楼盘3：

中茵龙湖国际本项目比准均价实收价格550055005000比价系数（具体见打分表）0.9581.0031.0555比准均价526955175278权重30%40%30%

比准值1581220715835371通过市场比较较，得出公寓寓静态均价：：5370元/平方米452、洋房定价46洋房产品定价说明1、内部比较定定价2、经验比值定定价3、综合因素定定价利用洋房与小小高层产品进进行产品对比比分析，得出出洋房产品的的竞争力和参参考价格按照洋房产品品和公寓产品品的经验值确确定一个参考考价格47洋房产品

产品类型附加值舒适度综合评判小高层（以主力A3为例）小高层产品14.1%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房形态高于小高层洋房整体附加值比例43%高于小高层的14.1%近30%户型尺度上二者没有明显区别洋房一层洋房产品112%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房二层、三层洋房产品6%—9%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房四层洋房产品46%客厅开间4.5米，主卧开间3.9综合评估，洋洋房物业形态态及附加值上上的明显优势势可比小高层层高出20%左右：内部比较定价价48洋房产品洋房产品经验验上比公寓产产品价格高出出15%—30%：经验值定价

上市时间洋房公寓比值=叠加价格/公寓价格天悦华景在售530048001.1049洋房产品综合评估，本本项目洋房静静态价格取18%的价格增值：：5370×1.18=6336元/平方米综合定价内部比较定价价洋房物业形态态及附加值上上的明显优势势可比小高层层高出20%左右1经验值定价洋房产品经验验上比公寓产产品价格高出出15%—30%2503、叠加定价51叠加产产品1、市场场比较较定价价2、经验验比值值定价价3、综合合因素素定价价利用绿绿地商商务城城、世世茂东东都叠叠加别别墅进进行市市场打打分按照叠叠加别别墅和和公寓寓产品品的经经验值值确定定一个个参考考价格格定价说说明楼盘叠加别墅均价绿地商务城（二手）7000左右世茂东都（二手）7500-900052叠加产产品

竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

世茂东都本项目比准均价实收价格70008250比价系数（具体见打分表）1.02950.921比准均价72077598权重60%40%

比准值432430397363通过市市场比比较，，得出出叠加加静态态均价价：7363元/平方米米市场比比较定定价53叠加产产品

上市时间叠加别墅普通公寓比值=叠加价格/公寓价格世茂东都08-11（一期）5500-62008250380062001.541.33绿地商务城08-09（一期）目前二手价格49807000397053001.251.32按照经经验值值叠加加别墅墅与公公寓价价格在在1.4-1.6倍之间间，参参考上上表1.25-1.54范围，，本项项目取取1.35：5370××1.35＝7250元/平方米米经验值值定价价54叠加产产品综合评评估，，本项项目叠叠加别别墅静静态价价格：：7250元/平方米米综合定定价市场比较法定价7363元/平方米1经验值定价7250元/平方米255报告目目录1234报告的的前提提价格策策略指指导核心均均价的的推导导价格表表制作作及验验证5推售策策略及及工作作计划划价格表表制作作方法法影响价价格的的因素素和权权重平面调调差竖向调调差特殊单单位调调整价格表表试算算价格表表验证证56价格表表制作作方法法精确致致导——精确制制定影影响价价格的的因素素和权权重，，户户户爬楼楼打分分；高成低低就——稀缺单单位价价格一一步到到位，，确保保价值值最大大化；；主力力走量量户型型合理理价格格确保保销售售速度度；价格合合成——结合房房号推推售安安排及及销售售目标标将分分批推推售的的房号号进行行价格格调整整，利利用价价格杠杠杆实实现销销控。。57分户价价格表表形成成工具具P=基准价价+平面调差+竖向调差+特殊调差58平面调差：：影响价格格的因素和和权重景观35%朝向5%面积/户型30%采光5%通风10%噪音15%权重设置的的基本原则则是客户购购买时的关关注度及产产品本身差差异度。由销售代表表、销售经经理、策划划打分共13人打分修正正得到。59平面调差：：原始平面面调差布局局1098534126792平两房128平三房144平三房165平四房85796159711951740883779132507011558109117402156137712991714142913771403675174021561377129916361169103996159760平面调差：：平面调差差最后形成成由于在目前前市场之下下，客户需需求转向小小面积，根根据算价之之后最后一一轮客户需需求情况进进行修正调调差。修正正方向：90平米继续提提高单价128平米三房破破格提高单单价继续拉平大大三房价格格61竖向调差10#9#8#6F越过商业32F竖向调差原原则：小层差原则则，确保高高、中、低低楼层消化化均衡；对景观或视视野变化较较大的个别别层实现大大层差，形形成对比，，引导消化化。因武汉市场场高层项目目取得预售售的工程条条件为1/2层高，所以以竖向调差差根据市场场经验估算算：区域市场高高层产品调调差一般在在20~40元/平米。区域市场一一般越过15层会有价格格差异。25F景观变化不不明显10401022-25F景观变化不不明显104010402015F过渡区景观观园区景观部分江景15F过渡区景观观15F过渡区景观观30F30F22-25F景观变化不不明显202062综合折扣率率武汉市场一一般开盘折折扣优惠为为：98、99折，本项目目建议参考考市场设置置取99折优惠。并并同时保证证前期入会会客户享受受相应的积积分优惠。。具体折扣等等待11月18日活动举办办，客户最最后积分之之后进行统统计核算。。63待所有营销销环节完整整经历后，，会对价格格最终修正正。均价的最终终确定，有有赖于与客客户博弈环环节。本项项目价格的的最终确定定需要再经经历最重要要的三个营营销环节：：客户需求适适当引导客户看房（（清水房即即可）算价价客户诚意升升级预销控64Theend，Thanks！65Action1：立体式营销销手段超常规手段段，实现短短期内快速速储客！4月24日-5月20日，现场排排卡仅43张，如何完完成30套开盘目标标？——储客加速！！加速！再再加速！！！集中轰炸1有效牵引2做足现场366路演+派单大小户外外拦截高频度、、大量数数据库短短信投放放网络覆盖盖暖场活动动报纸加速储客客“集中轰轰炸”秘笈1：集中轰炸炸短信——最具性价价比的媒媒体形式式！储客期间间累计短短信发送送约200万条,累计有效效进线499组，占整整体进线线87%，上门178组，占整整体成交交18套户外——聚焦拦截截主干路段段+核心竞品品周边拦拦截，聚聚焦城市市主流客客群，更更好实现现项目间间借力路演、派派单——一对一攻攻破甄选与项项目匹配配度最高高的万科科老社区区（新城城、水晶晶城、霞霞光道5号、金色色家园）），路演演、派单单，配合合上门拜拜访报纸——营造视觉觉冲击主流媒体体投放，，面向大大众客群群，扩大大项目影影响力活动——迅速聚会会人气每周1-2场暖场活活动，日日到访40-50组网络——扩大辐射射面硬广投放放、论坛坛灌水、、软文时时时更新新，多途途径传递递项目声声音67超常规营营销操操作要点点1、推广诉诉求点统统一，把把握客户户敏感点点2、高频度度暖场活活动，嫁嫁接大量量资源客客户3、高端数数据资源源导入，，持续高高端客户户经营好别墅在在万万科——南区首开开、万科科城市别别墅、350万起、实实景示范范区呈现现与招行、、中行、、网络、、万奇思思红酒、、华耐美美家强强强联合5.1-5.3朗润嘉年年华及及奔驰车车展5.15朗润园5月业主生生日会5.22朗润名流流会之之红酒酒品鉴会会5.29朗润名流流会之之初夏夏体验5.30居室风水水探源通过合作作方、世世联平台台等途径径，导入入数据资资源：天津高端端项目近近期来电电天津汽车车保险名名录部分高端端社区业业主名录录等9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。03:42:0903:42:0903:421/5/20233:42:09AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:42:0903:42Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:42:0903:42:0903:42Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:42:0903:42:09January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:42:09上午03:42:091月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:42上上午午1月月-2303:42January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/53:42:0903:42:0905January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:42:09上午午3:42上午午03:42:091月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月