XXXX旭阳台北城大学城商业项目市场

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重庆旭阳台北城商业项目

市场研究报告

（第一阶段）

2011年12月ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.ByyouracceptanceofthePresentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytimewithoutourpriorwrittenconsent,andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformation前言自接受贵司委托本项目研策顾问服务后，我司即刻组建项目组团队为项目提供专项服务。经前一阶段的市场调查、研究，并针对片区消费者进行问卷调查及座谈，以期为业主方提供详实的市场资料，了解重庆及大学城区域发展趋势、未来商业竞争状况及未来消费者特征，为本项目商业发展提出启示，以供业主方参考。在这一阶段后，我司将就项目商业定位、建筑规划等方面进行研究，并提出相应建议，在下一阶段向业主方进行提案。

2containedherein.Nothingcontainedhereconstitutesacommitmentoragreement.Confidential2003年6月重庆大学城奠基2005年10月西永微电子产业园奠基2010年2月西永综合保税区成立

ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.Byyouracceptanceofthe Presentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytime withoutourpriorwrittenconsent,andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformation4

市场研究（第一阶段）

项目定位（第二阶段）项目定位思路 项目定位城市规划城市经济城市人口及消费区域规划项目条件区域经济区域人口及消费项目商圈、人口及其消费习惯城市商业区域商业项目竞争 商业城市研究区域研究项目研究开发商能力评估成功案例借鉴项目整体思路模型

跟踪服务（第三阶段）图纸评审租户落位租金测算目录|Index

第一阶段市场研究一、城市研究

1.1城市概述

1.2城市规划研究

1.3城市经济研究

1.4城市人口及消费研究

1.5城市商业研究二、区域研究

2.1区域现状及规划

2.2区域经济发展

2.3区域商业分析

2.4小结

5三、项目研究

3.1项目立地分析

3.2项目人口分析

3.3消费者调研

3.4小结四、项目发展思考61.0城市研究1.1城市概述1.2城市规划研究1.3城市经济研究1.4城市商业研究1.5小结重庆，中国长江上游地区的经济中心；重庆，中国重要的现代制造业基地；重庆，中国西南地区综合交通枢纽；重庆，西三角城镇群核心组成部分；1.1城市概述1.1.1重庆城市发展概况

重庆城市发展上升国家战略，作为核心城市将享

有政策、投入等方面的政策优惠，重庆将成为国 内重要经济增长极进行发展。重庆,中国四大中央直辖市之一;重庆，五大中心城市之一；京津冀城镇群北京天津 上海 长三角城 镇群西三角城镇群

重庆

重庆，两江新区成立，城市的地位进一步提升。

国家十二五规划推进重庆、成都、西安区域战略合作，推动呼包鄂榆、广西北部湾、 成渝、黔中、滇中、藏中南、关中-天水、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等经济区加 快发展，培育新的经济增长极。重庆市位于川鄂两省之间的长江三峡西段嘉陵江与长江汇流处，因嘉陵江古称渝水，故简称渝。重庆属中亚热带湿润季风气候区，夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴。重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区，21个县。

资料来源：《国家十二五规划》、重庆市政府官网7重庆市城镇体系规划广州 珠三角城镇群

西三角城镇群规划8资料来源：《重庆市十二五规划》、重庆市规划局1.2城市规划研究1.2.1城市空间规划“一圈” 以主城为核心、1小时车程为半径的范围内， 范围包括主城九区，以及潼南、合川等23个 区县，面积约3万平方公里，常驻人口约

1600万人（重庆市的60%），地区生产总值 占全市的78%左右。“两翼” 东北部地区和东南部地区。东北部地区以万 州为核心，开县、奉节为主要节点的发展区， 面积3.39万平方公里。东南部地区以黔江为 核心，以秀山为主要节点的发展区，面积

1.98万平方公里。重庆市一圈两翼规划万州黔江永川

合川江津涪陵

城市总体规划城市空间结构——“一圈两翼”“大重庆”规划的落实与实施，为重庆城市发展提供广阔空间。

一核六心的城镇化战略空间格局示意图

“一核六心”城镇化空间重庆十二五规划，将建设四级城镇体系架构，即主城区特大城市，6个大城市（万州、涪陵、长寿、江津、合川、永川），25个区县城中等城市，100多个小城镇。强化主城、区域性中心城市、区县城和中心镇有机连接、互动并进。东部片区中部片区 南部片区

北部片区中央商务区重庆的发展依托于城市的地理条件，空间发展形成“北上南下”、“东进西突”的局势。重庆市主城区由中部、北部、南部、西部、东部5大片区组成。目前的中心城区包括中部、北部、南部片区。多中心包含1个城市中心和6个城市副中心，城市中心包含中央商务区和商业中心，由江北城、解放碑、弹子石滨江地区组成。6个城市副中心由现有的沙坪坝、杨家坪、观音桥-新牌坊、南坪及西永、茶园组成。都市区城市建设用地分为十六个组团和八个功能区，中心城区包含十一个组团和两个功能区。

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资料来源：重庆市规划局主城区空间结构——一城五片，多中心组团式本项目所处位于规划西永城市副中心，规划起点高。但片区受中梁山和缙云山的自然阻隔，未来城市发展具有相对独立性。本项目城市总体规划1.2城市规划研究1.2.1城市空间规划

缙云山西部片区

中梁山大坪铜锣山重庆市一城五片规划三环规划按照规划，三环高速公路建成后，将串起14个区县（长寿、渝北、永作为城市副中心，具有较大的发展机会，区域的价值得到进一步提升。二环规划范围：二环与内环之间地区的面积为1,958平方公里，是未来主城 区拓展的重要空间。规模：2020年，二环区域新增集聚人口600万人左右，工业总产值 达到2.5万亿元左右。功能：分区上，在城市功能区中规划18个城市组团，其中将蔡家、 悦来、空港、西永、两福、西彭、龙兴、鱼嘴、茶园、界石等10个 城市组团建设成为能集聚较大规模新增城市人口的新城

三环规划，二环时代主城区扩张——“二环经济时代”二环区域是十二五发展的重点，且西1.2城市规划研究1.2.2城市规划

江津、北碚、合川、铜梁、永川、綦江、南川、武隆、大足、万盛、 双桥、涪陵），形成重庆市三环区域。

10资料来源：《重庆市十二五发展规划》、重庆市政府网鱼嘴龙兴 茶 园

蔡 家西彭

空 悦港 来内环

西 永本项目

两福（江 津双福、 九龙坡巴 福合川

中梁山长寿

铜锣山

涪陵 武隆

二环三环南川万盛江津

大足 双桥永川綦江重庆市城市空间扩张图

铜梁

缙云山11资料料来来源源：：重重庆庆市市规规划划局局、、西西永永工工业业园园区区官官网网两路路寸寸滩滩保保税税港港区区是具具有有口口岸岸、、物物流流、、加加工工等等功功能能的的内内陆陆型型保保税税港港区区；；是长长江江上上游游规规模模最最大大、、技技术术最最先先进进的的专专用用集集装装箱箱码码头头；；突出出为为大大型型仓仓储储、、分分拨拨、、配配送送、、采采购购类类物物流流企企业业和和出出口口加加工工贸贸易易类类企企业业服服务，，侧侧重重口口岸岸物物流流及及中中转转贸贸易易等等功功能能。。西永永综综合合保保税税区区占地地10.3平方方公公里里，，是是我我国国规规划划面面积积最最大大的的综综合合保保税税区区是目目前前国国内内功功能能最最全全、、规规格格最最高高、、政政策策最最优优的的海海关关特特殊殊监监管管区区域域。。突出出电电子子信信息息产产业业、、保保税税加加工工、、保保税税物物流流功功能能等等。。保税税区区规规划划重庆庆是是中中国国内内陆陆唯唯一一一一个个拥拥有有两两个个保保税税港港区区的的城城市市。。西永永保保税税区区位位于于本本项项目目所所在在区区域域内内，，其其发发展展将将会会提提升区区域域价价值值，，促促进进区区域域成成熟熟。。两路路寸寸滩滩保保税港港西永永保保税税区区本项项目目重庆庆是是中中国国中中西西部部地地区区唯唯一一一一个个内内陆陆保保税税港港区区1.2城市规划研究究1.2.2城市规划重庆市保税区区规划图本项目果园港港区12建桥工业园区西彭工业园区江津工业园区珞璜组团花溪工业园区南岸国际级经经济技术开发区西永综合保税税区九龙坡工业园园A、B组团空港工业园两路寸滩保税税港区空港空港工业园两两路组团两路寸滩保税税区水港港城工业园东港港区花溪工业园区区鹿角组团南彭公路物物流基地黄垭港港区A九龙坡区、大渡口、江津区有色金属压延延加工、汽车车、摩托车、、交通设备、计算机机、通信设备备、电力能源源、制纸、电动工具具、仪器等、、BC沙坪坝区江北区、渝北、北碚井口工业园：：总部经济产产业西永微电子产产业园：通信信设备、计算算机及其他电子设备备制造业、软软件业家用电器制造造、汽车、通通信设备、计计算机、电信电缆、钢钢缆、金属加加工、成衣制制造、精密仪器、医医药制造业、、汽摩等。D南岸区、巴南区物联网、成衣衣制造、通用用设备制造、、通信设备、计算机机、电子设备备制造业、互互联网智能移动终端端、精密制造造、建材、成成品家具制造等。九龙坡国际高高新技术开发发区江津工业园区九九龙龙坡工业园区C组A1.2城市规划研究究C井口工业园BD本项目所在的的西永微电工工业园以发展展电子产业、计算机机、通信设备备、软件业等等高科技产业为主。。现代产业规划划的布局一方方面加速区域域成熟、提高区域的综综合竞争力和和经济实力，，另一方面将导入大大量消费群体体，丰富区域域的消费层次。编号区区域产产业产业规划1.2.3产业规划资料来源：《重庆市十二五五规划》重庆市产业规规划图同兴工业园团结村集装箱箱中心站铁路物流流基地西永微电子产产业园时间铁路公路2010年通车里程1865公里1345公里十二五通车里程2000公里2345公里十二五建设里程1544公里2214公里1.2城市规划研究究1.2.4城市交通规划划已通车十二五通车十二五建设城市对外交通通规划城际交通的改改善与提升，，进一步加强强重庆核心城市作用用，有利商业业外围辐射力力的加强。高速公路规划划图资料来源：《重庆市十二五五规划》13铁路规划图城市轨道交通通规划1.2城市规划研究究1.2.4城市交通规划划重庆市轨道交交通规划示意意图轨道1号线至大学城城延长线将于于2012年开通，未来来大学城至市内内通达时间将将大大缩短，，交通条件的的改善有利区域新新消费群的导导入，而新消消费群的产生生将推动区域商业业的快速发展展。中长期规划中长期规划——一环九线。主城轻轨和和地铁线路总总长513公里，全部270个站点，包括括渝中区、南南岸区、沙坪坪坝区、江北北区、九龙坡坡区、大渡口区区的全部行政政区域，及渝渝北区、北碚碚区、巴南区区的部分行政区域。。远景规划远景规划——一环十七线。。我市远期规划划在2050年完成共18条轨道交通线的建建设；在现有有“九线一一环”基础上上拟新增了8条线路。18条轨道线路总总长820公里。14资料来源：重重庆市轨道交交通规划13号线1号线7号线12号线本项目重庆与其他城市城镇人口对比（2010年）城市城镇人口（万人）城镇化率(%)城市发展北京1,68686.00%2005年开始多中心发展上海2,05689.30%2004年开始多中心发展天津1,03479.55%2009年，一主两副规划深圳1,036100%2005年开始多中心发展重庆1,53053.00%2003年开始多中心发展成都92065.51%2009年开始多中心发展贵阳29568.29%2008年提出多中心发展西安58269.00%2009年提出多中心概念昆明41264.00%2008年提出多中心发展麦肯锡城市划分标准城市类型巨型城市大型城市

人口数量 ＞1,000万500万-1,000万中型城市150-500万小型城市50-150万大型城镇<50万64.00%643重庆与其他城城市人口对比比（2010年）1,0362,885100.00%86.00%89.30%2,30279.55%53.00%1,2941,4051,96165.51%69.00%68.29%847432120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000重庆北京上海天津深圳成都贵阳西安昆明常驻人口(万人）城镇人口（万万人）城镇化率（%）多个城市副中中心共同发展展是城市发展展的必然选择择，城市商业发展空间及及潜力大。•根据2010年重庆人口统统计数字显示示，重庆常住住人口达到2,885万人，城镇人人口1,530万人;•根据“重庆十十二五”规划划内容显示，，至“十二五五”期末，全全市常住人口口控制在3,200万左右，人口口城镇化率达达60%左右。重庆数据来源：重重庆市2010年统计公报、、各城市历年年统计公报、、TaubmanTCBL研究151.3城市经济研究究1.3.1城市人口与与商业发展展关系重庆人口基基数庞大，，对城市商商业发展规规划提出了了更高要求求，17.10%13,77814.50%14.00%10.20%9.90%1,13016.00%11.50%8.00%3,4680.00%17.10%18.00%6,52714.00%6.00%4.00%2.00%09,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000200520062007200820092010GDP（亿元）增长率重庆市近年年GDP增长趋势15.60%14.90%7,89414.30%12.20%5,79412.00%4,67610.00%3,9077,8943,2422,12016,87217.40%15.00%12.00%14.00%9,1099,5115,55120.00%15.00%10.00%5.00%0.00%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000重庆北京上海天津深圳成都贵阳西安昆明GDP(亿元)增长率（%）•作为西部中中心城市，，GDP增长速度超超过一线及及西部城市市增长速度，2011年上半年GDP增速全国第第一，整体体经济运行行良好，后后期发展潜力巨巨大。•重庆受到金金融危机的的影响较小小，且经济济恢复趋势势明显。数据来源：：重庆市2010年统计公报报、各城市市历年统计计公报、TaubmanTCBL研究161.3.2城市GDP发展与商业业发展关系系重庆城市经经济受国际际金融危机机影响相对对较小，经经济仍处于稳稳定高速发发展阶段，，城市经济济环境处于于较优状态，，为城市商商业发展提提供良好外外部环境。。1.3城市经济研研究20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2010年2006年2007年2008年2009年北京上上海深深圳重重庆庆重庆与其他他城市GDP对比（2010年）重庆市与一一线城市GDP增长趋势对对比（2006-2010年人均ＧＤＰ城市化水平主导商业形态1100美元以下25％以下庙会、地摊、集贸市场为主导形态1100—2000美元45％以下时百货商场、商业街、批发市场2000—4400美元45%—70%大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业4400美元以上70％以上ShoppingMall、LifestyleShoppingCenter旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现11,06511,54411,08812.82%11.46%6,02914.44%4,3105.98%2.13%欧美经济发发展与商业业业态的对对应发展关关系重庆市近年年人均GDP增长趋势•2010年重庆市城城市化水平平53%。人均GDP合美元约4,310元，已经具具备支持大大型购物中中心、超市市、专卖店店、精品店店等多样化、、规模化的的现代商业业大规模发发展的基本本条件；•较为发达的的城市人均均GDP增长缓慢，，重庆等西西部发展中中城市发展速速率迅猛。。1,7301,9402,3092,8393,6094,3101,00050002,5002,0001,5005,0004,5004,0003,5003,0002005200620072008200920105,192重庆与其他他城市人均均GDP对比（2010年）19.40%14,61218.37%14.05%4,0863.56%6,22425.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000重庆庆北京京上海海天津津深圳圳成都都贵阳阳西安安昆明明人均均GDP（美美元元））增长长率率(%)1.3城市市经经济济研研究究1.3.3人均均城城市市GDP发展展和和商商业业发发展展关关系系重庆庆城城市市经经济济发发展展水水平平已已具具备备支支持持购购物物中中心心快快速速发发展展之之市市场场条条件件，，城城市市商商业业发发展展迎迎来来新新阶阶段段。。人均均GDP（美美元元））数据据来来源源：：重重庆庆市市2010年统统计计公公报报、、各各城城市市历历年年统统计计公公报报、、TaubmanTCBL研究究1747.56%44.69%40.73%43.49%42.32%1841.00%15.10%42.99%12.20%45.90%11.70%47.70%11.30%52.80%9.30%55.19%8.68%43.90%44.82%42.20%41.00%37.90%36.13%40.00%20.00%0.00%80.00%60.00%100.00%200520062007200820092010第一一产产业业占占比比（（%）第二二产产业业占占比比（（%）第三三产产业业占占比比（（%）55.19%8.68%53.11%45.33%24.12%0.90%0.68%1.64%0.06%5.13%5.08%4.32%5.66%36.13%74.98%57.01%45.25%52.38%50.17%54.19%52.19%49.01%40.00%20.00%0.00%80.00%60.00%100.00%重庆庆北京京上海海天津津深圳圳成都都贵阳西安昆明第一产业占占比（%）第二产业占占比（%）第三产业占占比（%）重庆市近年产产业结构增长长趋势重庆市与其他他产业结构对对比（2010年）1.3城市经济研究究1.3.4产业结构和商商业发展关系系重庆在第二产产业优化的基基础上，注重重提升现代服服务业等第三三产业的发展展，为城市商商业发展创造条条件。•目前重庆市尚尚处于工业化化中期的发展展阶段，工业业拉动的特征征依然明显，，以金融、知知识型服务业业和研发创新新为代表的现现代服务业即将进入入加速发展轨轨道，整个社社会创造财富富的速度和效效率将在十二二五期间加快快提升；•目前第二产业业稳步提升，，城镇化带动动工业化，工工业化带动城城乡一体化，，加快城市综综合经济实力力的建设。数据来源：重重庆市2010年统计公报、、各城市历年年统计公报、、TaubmanTCBL研究1910,24411,57013,71515,70915,74917,53205,00020,00015,00010,000200520062007200820092010城镇居民人均均可支配收入入（元）重庆市近年城城镇居民人均均可支配收入入趋势8,6239,39910,87611,15212,14413,33504,0002,00016,00014,00012,00010,0008,0006,000200520062007200820092010城镇居民人均均消费性支出出（元）重庆市近年城城镇居民人均均消费支出趋趋势1.3城市经济研究究1.3.5城市可支配收收入与消费性性支出情况在城市经济稳稳定增长的基基础下，城市市居民可支配配收入逐年稳稳步提升，受受宏观经济影影响后迅速反弹并增增速重回上升升轨道，为城城市商业发展展提供坚实支支撑。•重庆的人均可可支配收入在在2008年以前呈高速速增长势头，，城市居民生生活水平得到到了大幅提高高；•08年、09年受到宏观经经济的影响，，整体数据呈呈下滑趋势；；2010年国家经济逐逐步恢复，居居民人均可支支配收入随之之增长，带动动消费市场的逐步恢复复繁荣；•人均消费性支支出增长，这这一方面说明明了重庆市居居民的基本生生活需求已得得到较好的满满足；但另一一方面也说明明重庆市居民民消费结构升升级，对商业的的要求越来越越高，更高品品质的商业配配备及运营模模式才能满足足消费者的需需求。数据来源：重重庆市2010年统计公报、、各城市历年年统计公报、、TaubmanTCBL研究201,2161,4041,6612,0642,4792,87801,0005003,5003,0002,5002,0001,500200520062007200820092010社零总额（亿亿元）重庆市近年社社零总额增长长趋势2,8786,2296,0372,9033,0012,4184851,6111,06002,0001,0007,0006,0005,0004,0003,000重庆北京上海天津深圳成都贵阳西安昆明重庆北京上海天津深圳成都贵阳西安昆明重庆市与其他他城市社零总总额对比（2010年）1.3城市经济研究究1.3.6社零总额情况况消费市场保持持快速增长的的良好势头，，城市商业保保持繁荣向上上趋势。•除2008年金融危机影影响外，重庆庆近年的社零零总额呈逐渐渐增长趋势，，整体消费市市场发展稳定定，为商业发发展提供了稳稳定的消费基础，GUCCI、LV等国际一线品品牌分别于2010、2011年进入，国际际大牌纷纷对对重庆经济及及消费环境表表示出高度信信心；•2008年金金融融危危机机后后，，重重庆庆消消费费市市场场恢恢复复迅迅速速，，2011年前前三三季季度度增增速速全全国国第第四四，，其其中中批批发发和和零零售售服服务务业业继继续续引引领领消消费费，，城城市市居民民消消费费水水平平持持续续提提高高。。数据据来来源源：：重重庆庆市市2010年统统计计公公报报、、各各城城市市历历年年统统计计公公报报、、TaubmanTCBL研究究解放放碑碑商圈圈沙坪坪坝坝商圈圈杨家家坪坪商圈圈大渡口口商圈观音桥桥商圈南坪商圈巴南鱼鱼洞商圈茶园商圈渝北两两路商圈北碚商圈西永商圈解放碑碑商圈圈：时时尚高高端商商业核核心。。观音桥桥商圈圈：潮潮流高高端购购物商商贸中中心杨家坪坪商圈圈：城城市西西部商商贸核核心区区南坪商商圈：：休休闲旅旅游商商贸中中心区区沙坪坝坝商圈圈：文文化商商贸区区大渡口口商圈圈：““都市市生态态商贸贸区””茶园商商圈：：定位位为市市级商商业副副中心心，辐辐射主主城东东部消费费者西永商商圈：：定位位为市市级商商业副副中心心，服服务西西永城城市副中中心，，辐射射主城城西部部消费费者渝北两两路商商圈：：定位位为都都市区区组团团商业业中心心，服服务和辐辐射渝渝北及及北部部新区区消费费者巴南鱼鱼洞商商圈：：定位位为都都市区区组团团商业业中心心，服服务和辐辐射巴巴南及及周边边消费费者。。北碚商商圈：：定位位于都都市区区组团团商业业中心心，服服务北北碚区及及周边边居民民，辐辐射合合川等等地消消费者者。1.4城市商商业研研究1.4.1重庆商商圈定定位及及功能能规划划重庆商商业发发展已已形成成解放放碑商商圈为为核心心，观观音桥桥、南南坪等等次级级商圈圈的格格局。。新规规划商商圈将将进入入下一一步重点打打造范范围，，形成成“一一个核核心商商圈、、五个个传统统商圈圈，五五个新新兴商商圈””的商商业格格局。。资料来来源：：重庆庆市规规划局局、重重庆政政府官官网21商圈解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪地位市级商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心辐射范围全市乃至西南地区主要：江北、渝北、北部新区 次要：渝中、沙坪坝、近郊

主要：沙坪坝次要：北碚、九龙坡、江北主要：九龙坡次要：大渡口主要：南岸次要：巴南档次中高档、中档中高档、中档中档、中低档中档、中低档中高档、中档现规模0.92平方公里0.65平方公里0.27平方公里1平方公里3.7平方公里未来供应 规模--6.8平方公里6平方公里4平方公里6平方公里代表品牌LV，Cartier，Giorgio Armani,Tiffany&Co ,H&M,C&A,Uniqlo, Sephora

Gucci，EmporioArmani, Evisu,MissSixty,Replay, ArmaniJeans,H&M,MUJI,Uniqlo,Sephora

ZARA,Uniqlo,SephoraNOVO,CKJeans,GuessCKJeans,G-Star Uniqlo

Max&Co.,Armani Jeans,Aquascutum,H&M,MUJI,ZARA,Uniqlo、

GAP商圈特征•国际奢侈一线品牌云集的传统商业核心区；•但受交通和空间限制，发展潜力有限；•国际潮流时尚品牌集中的商业中心，众多国际潮流品牌进入重庆的首选商圈之一；•未来发展潜力较大，将成长为重庆市另一主力商圈；•人文教育特征明显的学区商业中心；•整体消费力相对较低，未来须加强区域外拓展以实现商圈升级；•传统工业区发展•九龙开发区、袁家岗区域的联动发展是其升级的重要基础；•吸引较多外来人口，消费层级多元化特征明显；•具备一定发展潜力，沿江商业和商圈形成独特的商业竞争力；1.4.2重庆商商业发发展现现状五大传统统商圈圈简介介1.4城市商商业研研究资料来来源：：TaubmanTCBL研究中中心22传统商商圈持持续升升级新兴商商圈展展现雏雏形社区商商业提提升特色商商业展展现魅魅力传统商商圈中中，随随着市市场更更新进进行，，新项目目开发发及旧旧有项项目改改造提提升，，对商圈圈起良良好的的提升升作用用。城市扩扩张使使、新新区发发展、、城市市更新新，改变着着此区区域的的消费费者结结构，，促进进其向现现代城城区发发展，，而区区域内内商业业发展将对对此进进程起起重要要促进进作用用。城市商商业水水平提提升，，部分分开发发商对对社区型型商业业的发发展上上采用用购物物中心心形态，，为市市民提提供更更优质质的服服务空空间。。部分项项目利利用特特定的的文化化、景景观资资源，，打造独独具魅魅力的的商业业项目目，为为城市市商业业增加新新亮点点。发展方方向发展区区域-代表物物业1.4城市商商业研研究1.4.4重庆商商业概概况–商业发发展趋趋势解放碑碑-重庆时时代广广场观音桥桥-协信星星光68广场南坪-协信星星光时时代广广场江北CBD-越洋/九龙仓仓项目目大坪-时代天天街/英利项项目新牌坊坊-中渝时时尚都都会项项目冉家坝-晶郦馆南坪-东东MALL龙头寺-鲁能星城嘉滨路-重庆天地北滨路-星悦荟南滨路-长江畔1891资料来源：：TaubmanTCBL研究中心23242000年1995年解放碑新世纪百百货1996年观音桥重百1997年大都会广场（含含太平洋百货货）1998年沙坪坝重百2000年杨家坪重百2009-2010年2009年万达广场场（万千百货货）、百联上海城城购物中心（东方方商厦）2010年鼎固日月月光中心广场场2010年星光68、大融城、煌煌华新纪元、XD炫地、日月光广场、、重庆天地2011年-（部分）2011年NOVO、协信星光光时代广场、重庆时时代广场（（美美百货货升级）2012年时代天街街1期、华讯IFC、英利WFC、金鹰国际际广场2013年国泰广场场、中渝时时尚都会、、华宇城、九九龙仓江北北嘴项目、、东原D7、瑞安ICC2014年时代天街街2期、华润24城、招商置地长长嘉汇、越越洋广场、、新华时尚文化化城…2004年前，传统型百货货急速扩张张期2005年后，购物中心集集中发展期期2003-2004年2003年解放碑王府井百货货、沙坪坝新世世纪、南坪重百2003年北城天街龙湖北城天天街2001-2002年2001年解放碑重重百、杨家坪坪富安百货、南坪坪百盛百货2002年南坪新世世纪大都会广场场2005-2006年2005年美美百货货、杨家坪新世世纪、南坪帝景MALL2005年嘉信茂广广场2006年解放碑茂茂业百货、江北北新世纪、、新世界百货货、沙坪坝王府井百百货龙湖西城天天街万达广场2007-2008年2008年大洋百货货、津乐汇百货货、尚熙百货2008年嘉茂购物物中心2008年西城天街街购物中心星光68广场1.4城市商业研研究1.4.5重庆商业概概况–商业形态发发展趋势购物中心消消费以其业业态综合性性、环境优优质性、消消费休闲性性，日益成成为市民主主流的时尚尚购物休闲闲生活方式式。且购物物中心也呈多样化化、主题化化发展，迅迅速接近一一线城市购购物中心发发展水平。。城市商业业以城市综综合体为主主流，而通通常购物中中心是城市综合体体其中的核核心组成部部分。2011-今，城市综合体体商业井喷喷期资料来源：：TaubmanTCBL研究中心252005年-2006年2005年，美美时代百百货进入重重庆解放碑商圈；；国际奢侈品品牌首次试试水重庆市场。2007年-2008年2007年后，奢侈品牌扩扩大到名表表领域；时尚潮流国国际品牌大大量进军重庆；国际快销UNILQO开出了西南区首店。。2008年-2009年2008年-2009年，包括H&M，ZARA等国际快销品牌、国国际潮流品品牌加速在重庆市场场布点。2010年-2011年2010年至今，LV、GUCCI的进驻带来来了更多国际品品牌进入重重庆市场。。快销品牌进进一步丰富富，重庆整体商业组组合与档次次向一线市场靠拢。。1.4城市商业研研究1.4.6重庆商业概概况–商业品牌发发展趋势重庆日益丰丰富的品牌牌组合和档档次，正逐逐步向一线线城市商业业水平靠近近，逐步提提升市民的的生活品质质，而市民消费欲望望的热情，，对购物中中心的品牌牌组合提出出了更高要要求。城市投资机机会•城市地位提提升，经济济保持稳步增增长；•人口基数大大，为城市市商业提供稳稳定消费基基础；•交通体系日日趋完善，，加强城市商商业辐射力力；•空间扩张，，二环区域域成为重点打打造区域；；•新副中心的的规划，加加速区域发展展和升值；；•城市商业蓬蓬勃发展，，国际知名品品牌纷纷进进驻。城市规划•重庆,中国四大中中央直辖市市之一、五五大中心城城市之一、、西三角城镇镇群核心城城市。•城市集群，，以主城为为核心扩展展，形成大大重庆发展展，城市发空间进进一步开拓拓；•主城区外扩扩，以二环环为主要载载体，新城城、新区成成为城市扩张的主主要形式。。产业规划划为城市扩扩张区域导导入大量人口；•内外部交通通完善，重重庆核心城城市辐射力力进一步加加强。城市人口及及消费•重庆常住人人口2,885万，城镇人人口1,530万人；十二二五规划，重重庆城镇化化率约60%。•2010年，人均可可支配收入入水平（17,532元），增速速（11.32%）重回上升升轨道；•重庆社零总总额2,878亿元，西部部领先。商商业市场繁繁荣。城市经济•重庆城市GDP和人均GDP在西部处于于领先地位位，2011年上半年城城市GDP增速全国第第一。十二二五规划，，城市GDP目标将达15,000亿元；•第二产业优优化，未来来注重第三三产业发展展，城市中中产阶段规模有望进进一步提升升；•第二产业占占比约55%，城城市市高高速速发发展展，，城城镇镇化化进进程程加加快快，，有利利加加速速产产业业新新城城的的成成熟熟，，新新消消费费群群的的形形成成进进而而促促进进新新区商商业业发发展展。。城市市商商业业•传统统商商圈圈升升级级换换代代，，新新兴兴商商圈圈勃勃勃勃发发展展的的立立体体商商业业体体系系发展展；；•LV、GUCCI及国国际际快快销销品品牌牌ZARA、H&M等近近年年相相继继进进驻重重庆庆，，看看好好重重庆庆商商业业发发展展；；•购物物中中心心作作为为新新型型商商业业形形态态得得到到市市场场认认可可，，日日益益成成为为市市民主主流流商商业业消消费费生生活活方方式式；；•城市市综综合合体体开开发发在在现现代代商商业业开开发发中中成成为为主主流流。。261.5小结结重庆庆市市作作为为核核心心枢枢纽纽城城市市，，国国内内又又一一经经济济增增长长极极，，十十二二五五期期二二环环区区域域将将是是重重庆庆城城市市发发展展重重点点。。城市市多多中中心心发发展展格格局局进进一一步步提提升升，，本本项项目目所所处处西西永永为为城城市市市市级级商商业业副副中中心心规规划划。。城市市商商业业吸吸引引力力明明显显，，众众多多国国际际品品牌牌进进驻驻；；综综合合体体商商业业项项目目成成为为开开发发重重点点。。272.0区域域研研究究2.1区域域现现状状及及规规划划2.2区域域经经济济发发展展2.3区域域商商业业分分析析2.4小结结服务务功功能能区区2.0区域域研研究究及九九龙龙坡坡区区和和北北碚碚区区的的部部分分地地区区范围围：：规划划共共约约650平方方公公里里城市市地地位位：：为重重庆庆市市““特特大大城城市市空空间间拓拓展展战战略略””的的重重要要载载体体西部部新新城城副副中中心心是是重重庆庆主主城城六六大大城城市市副副中中心心之之一一功能能区区划划：：1、西西部部文文化化及及现现代代服服务务功功能能区区2、西西部部综综合合功功能能区区3、西西部部高高新新技技术术及及都都市市休休闲闲功功能能区区4、西西部部先先进进制制造造及及物物流流功功能能区区资料料来来源源：：西西部部新新城城官官网网、、西西部部新新城城（（西西永永））规规划划概概念念28解放放碑碑本项项目目西部新城西部部综综合合功能能区区西部部高高新新技技术术及及都市市休休闲闲功功能能区区西部部先先进进制制造造及及物物流流功功能能区区西部部新新城城为为重重庆庆重重点点打打造造的的城城市市新新兴兴发发展区区，，与与两两江江新新区区一一起起成成为为重重庆庆城城市市发发展““双双引引擎擎””。。区位位：：重庆庆西西部部新新城城主主要要位位于于重重庆庆市市沙沙坪坪坝坝区区西西部部片片区区，，以以。2.1.1区域域现现状状及及规规划划-西部部新新城城概概况况缙云云山山西部部新新城城功功能能区区划划示示意意中梁梁山山西部部文文化化及及现现代代大坪坪名称范围主体功能城市组团布局西部文化及现代 服务功能区北碚区：天生街道、朝阳街道、北温泉街道、东阳街道、歇马镇、龙凤桥街道重点发展软件开发、文化创意、科研教育、休闲旅游等产业北碚组团：由北碚城区、东阳、歇马等地区组成。西部综合功能区 （核心区）沙坪坝区：回龙坝镇、凤凰镇、青木关镇、土主镇、陈家桥镇、西永镇、曾家镇、虎溪镇以高科技信息、高端生产服务业为主的综合性城市副中心，重点发展电子信息制造、教育科研、文化创意、现代物流等产业西永新城：由西永、虎溪、曾家、青木关、回龙坝等地区组成西部高新技术及都市休闲功能区九龙坡区：含谷镇、金凤镇、白市驿镇、走马镇、巴福镇、陶家镇、石板镇；江津区：双福街道重点发展高新技术、装备制造、商贸物流、休闲旅游等产业两福新城：包括九龙坡巴福及江津双福等地区西部先进制造及 物流功能区九龙坡区：西彭镇、铜罐驿镇重点发展现代物流、文化教育等服医药化工、新材料制造业及食品加工工业西彭新城：由西彭、陶家、石板、铜罐驿等地区组成资料料来来源源：：重重庆庆主主城城区区二二环环区区域域发发展展规规划划、、重重庆庆市市规规划划局局官官网网、、29TaubmanTCBL研究究本项项目目所所在在区区域域属属于于西西永永组组团团，，是是西西部部新新城城地地理理中中心心区区及及功功能能核核心心区区，，以以高高科科技技信信息息、、高高端端生生产产服服务业为主主的综合合性城市市副中心心，承担担着西部部新城综综合功能能区，未未来商务务商贸发发展机会会大。2.0区域研究究2.1.2区域现状状及规划划–西部新城城区域发发展规划划西部新城城组团概概况国家级开发区产业发展方向西永保税区重点引进IT类企业入驻，大力发展保税物流和报税加工，实现与两路寸滩报税港区的无缝对接；市级工业园区产业发展方向西永微电子产业园区通信设备、计算机及其他电子设备制造业、软件业（软件及服务外包）西彭有色金属压延加工（铝及铝合金加工、镁及镁合金加工）江津工业园区双福组团通用设备制造业、交通运输设备制造业、计算机及其他电子设备制造业30资料来源源：重庆庆主城区区二环区区域发展展规划、、TaubmanTCBL研究2.0区域研究究2.1.2区域经济济发展–西部新城城产业发发展规划划本项目所所处综合合功能区区内规划划有三个个产业区区，有利利推动区区域城市市化发展展，带动动区域价价值提升升；其中中规划有有国家级级开发区1个，市级级工业园园区3个，现代代物流中中心1个，以高高技术为为核心的的西部现现代服务务高地为为发展目目标；西永保税税区国家级开开发区布布局西永微电电子产业园江津工业业园区双福组组团西彭市级工业业园区布布局西永保税税区物流中心心现代物流流业布局局31西部新城城交通规规划纳入入城市二二环发展展整体规规划，打打造城市市半小时交通通圈，交交通的改改善，将将提升区区域吸引引力，可可吸纳更更广泛的消费费群，为为区域商商业发展展提供基基础。铁路：建建设西部部最大的的铁路枢枢纽，形形成一枢枢纽十五五干线布布局；公路：建建设国家家级公路路运输枢枢纽，形形成三环环十三射射布局；；航空：建建成内陆陆重要的的复合型型枢纽机机场；水运：形形成内陆陆最大的的内河港港；城市交通通：建设设半小时时交通圈圈，形成成轨道交交通、城城市道路网和换换乘枢纽纽结合的的复合型型交通组组织体系系：道路：形形成“六六横七纵纵一环””的快快速路网网结构，，全长882公里；轨道交通：远远期形成18条轨道线路，，总长820公里，建设54个重要的交通通换乘枢纽。。城市交通道路路规划图资料来源：重重庆主城区二二环区域发展展规划环规划划2.0区域研究2.1.3区域现状及规规划–西部新城交通通发展规划分区功能虎溪—陈家桥片区 （大学城区）以大学园区为主要职能，发展教育科研产业和相应的配套产业为主的文化中心西永—土主片区以高科技产业为主导的产业基地，现代物流中心及重庆市西部新城（西永组团）的中心服务区曾家组团以现代都市生态农业和休闲旅游为主的小组团青木关—凤凰组团以特色产业为主的经济开发园区回龙坝组团以铁路编组站和铁路集装箱节点站为依托的配套加工产业园回龙坝2.0区域研究2.2区域现状及规规划-西永组团城市市功能规划西永组团共分分两大片区，，三大组团，，各区职能各有侧重。本本项目所在大大学城区人口口规划集中，以配套和和教育科研产产业为主，政政府前期大力推动，加速速区域成熟。。西部综合功能区西永组团分区区示意青木关—凤凰西永-土主虎溪-陈片区家桥片区本项目曾家资料来源：重重庆西部新城城（西永组团团）规划、TaubmanTCBL研究32分区编号分区功能用地规模规划人口A、B、C

、U分区

全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与交流中心、 创新中心和产业化基地约40平方公里约67万人T分区以居住、工业、商业和研发为主。 规划有台资信息产业园约2.2平方公里约2.5万人K分区集商业、居住为一体的城市新区， 是西永城市副中心的组成部分约3.6平方公里约6万人W分区集居住与产业研发为一体的综合性 城市新区约5.4平方公里约6万人H、I、J分 区以居住，配套为主，作为铁路物流园的服务区域，未来的大型聚居区约33平方公里约25万人L分区以商业、居住为主，兼具文化娱乐、 旅游度假功能的西永中央城区和现 代生态社区约7.4平方公里约18万人R分区以工业、绿化为主，商业配套为辅约30平方公里约40万人M分区以居住、工业、绿化为主，以配套 设施为辅约5.7平方公里约6.8万人合计约127.3平方公里约171.3万人MABcuTH铁路物流园I,JKLR保税本项目保税B区W各分区规划不不同功能定位位，总计规划划人口约170万，本项目区区域综合度高，有有利区域均衡衡发展，为区区域商业发展展提供丰富的的消费群组合，为商商业项目开发发提供较优的的发展环境。。2.0区域研究2.2.1区域现状及规规划–西永组团各分分区功能规划划A区资料来源：重重庆规划局官官网、TaubmanTCBL研究33西永组团地块块分区示意大学城西永副中心西永微电园台资信息园保税区A西部现代物流园部现代物流园园三大主导功能能板块区；本项目所在区区域为大学城城区，主要以以教育产业为为主，为城市及及区域经济长长远稳定的发发展奠定最重重要的基础。区资料来源：重庆市规划局、西部部新城园区官官网、TaubmanTCBL研究34本项目保税区B区西永组团产业业规划以重庆庆大学城、重重庆现代物流流园和西永微电电产业园为依依托，着力打打造教育、产产业和物流三大大高地。将建建成中国西部部地区国际化化研发产业城市市，成为中国国“西部硅谷谷”。2.0区域研究2.2.2区域现状及规规划–西永组团产业业规划研究西永组团将建建设成为重庆庆高新产业高高地，产业规规划主要集中在在西永微电子产产业园区、大大学城、西重点布设高技技术创业区、、企业研发中中心区和企业业总35资料来源：西西部微电子产产业园官网区域规模产业发展定位位规划产值备注大学城大学城总用地地面积33平方公全全国重要要的科教节点点、西南地区区高级人才培培训中心、里科科研与交流中中心、创新中中心和产业化化基地规划有大学15所，23所小学、14所中学沙区规划布局局了33平方公里的重庆西部现现代物流产业业园区，预计总投投资1,117亿元西永微电园重庆西部现代代物流园西永综合保税税区园区总规划面面积约30平方公里，由“六园园一区”组成成。到2020年，将建成西西部最建设具有国际际先进水平的的，以“国际际集装箱多式式联大铁铁路国际口岸岸，年吞吐运”为主体的的综合物流园园区能能力力可达200万标箱，快货货200万吨，散货300万吨规划面积10.3平方公里，分分为A、B两个区块目前已有惠普普、富士康、广达、英英业达、微软、IBM、NTTDATA、AP、辛克、凸版、兵装集团团摩托车事业总部、渝渝德科技、北大方正、中中科院软件所、科博达达、挪威RPR、NIIT等企业落户园区。软件及服务外外包产业园集成电路产业业园基础电子产业业园创新创业产业业园企业服务园主要布设IC设计产业与芯芯片制造产业业形成上下游游产业链，规划建建设7~10条6-12英寸芯片生产产线重点布设芯片片封装、测试试和封装材料料生产到到2012年实现2000亿元总产值，到2015年实现年产重点发展通信信设备制造、、医疗电子、、消费类电子子、8000万台笔记本电电脑、汽车电子、工工业自动化控控制系统等电电子信息产业业7000亿元总产值、、800亿美元进出口额额的目标部区。生活配套区台资信息产业业园台湾电子企业业的生产加工工基地，将主主要以笔记本本、各种综合类的的电子产品为为主2.0区域研究2.2.2区域现状及规规划–西永组团产业业规划研究到2015年，西永IT产业产值将达达到重庆GDP的1/3，彻底改变重重庆产业格局局；大学城、、物流园和西西永微电园形成成丰富产业群群集，互为支支撑，区域综合经济济实力得到高高速提升；同同时大量快速速导入丰富的高素质消费费群体，支撑撑商业的高效效发展。隧道名称连接区域预计建成时间中梁山隧道西永-九龙坡区已建成大学城隧道西永-沙坪坝区已建成璧山隧道璧山-西永已建成双碑隧道西永----江北区预计2012年完工井口隧道土主-北部新区规划中北部新区沙坪坝区九龙坡区璧山微电子产业园大学城缙云山壁山隧道15分钟井口隧道双碑隧道大学城隧道15分钟中梁山隧道15分钟中梁山井口大桥双碑大桥15分钟15分钟西永组团物流园资料来源：西西部新城官网网、TaubmanTCBL研究362.0区域研究2.2.3区域现状及规规划-西永组团交通通规划西永组团与周周边区域交通通关系图区域间交通节节点的根本性性改善，极大缩短短了区外与西西永组团的时间距离离，为区域发发展提供了交通上的的保障。资料来源：西西部新城官网网37绕城高速渝遂高速大学城东路思贤路大学城南路学府大道西永大道大学城西路沙壁路2.0区域研究2.1.7区域现状及规规划-西永组团交通通规划本项目所在区区域内形成““五纵五横””交通网络，，区域内交通畅畅通有序；区区域外有两条条高速公路连连通本项目所在在区域与一小小时经济圈内内各区域的联联系。璧山隧道道的开通，使使本项目处于于璧山与大学学城交通第一站站，可辐射至至璧山。大学城北路西部新城客运站大学城中路1、绕城高速西段起于北碚碚区-九龙坡与江津津交界处；渝遂高速公路沙坪坝区区-潼南县双江镇镇，双向四车车道设计；2、大学城中路、、东路、南路路、北路和西西路构筑了大学城区的核心路路网，是大学学城与周边区区域：西永、、青木关、保税区等等地主要流动动道路。其中中大学城中路路是区域的最主要中中心道路，也也是本项目对对外交通最重重要的道路；3、思贤路是本项目与周周边项目连接接的重要道路路，是项目周边目标消消费者快速到到达本项目的的道路；4、沙壁路连接璧山隧道道，璧山方向向进入大学城城的消费者可直接到达达本项目，是是本项目未来来辐射的范围围；5、学府大道连接西永与大大学城，辅助助本项目区域域辐射周边区域；6、西部新城客运运站位于思贤路，紧紧邻本项目，，可借此吸引来自一小小时经济圈的的消费者，大大幅提升辐射射力。38本项目所在轨道7号线站点2.0区域研究2.1.7区域现状及规规划-西永组团交通通规划区域四条轨道