XXXX年物业管理行业发展报告

中国物业管理协会发布2013.10.282013年物业管理行业

发展报告第一部分：物管行业发展基本情况第二部分：今年物管企业发展情况第三部分：物管行业发展的六大变化第四部分：近年物管行业的进步第五部分：制约物管行业发展的主要问题第六部分：未来物管行业的发展方向目录一、政策法规日臻完备法律层面上，有全国人民代表大会及常委会通过的《物权法》和相关法律；最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》；行政法规层面上，有《物业管理条例》；行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、人事部共同制定的《物业管理师制度暂行规定》，建设部修改发布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》等。第一部分：物管行业发展基本情况一、政策法规日臻完备第一部分：物管行业发展基本情况二、管理规模不断拓展第一部分：物管行业发展基本情况二、管理规模不断拓展第一部分：物管行业发展基本情况三、企业数量较快增长各省、自治区、直辖市物业服务企业数量。广东、江苏、山东位居前三。第一部分：物管行业发展基本情况三、企业数量较快增长全国一级资质物业服务企业数量1168家。广东、北京、江苏位居前三，分别占19%、10.4%、8.5%。

第一部分：物管行业发展基本情况四、从业队伍加速扩大据不完全统计，物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年经济普查公布的250.12万人增长了约145%。第一部分：物管行业发展基本情况四、从业队伍加速扩大2007年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到2012年底，全国共有43919人获得物业管理师资格。占全国612.3万从业人员的0.7%。第一部分：物管行业发展基本情况万怡物业是广西唯一进入综合合实力TOP200的企业，位列列第163名。第二部分：2013年物管企业发发展情况第二部分：2013年物管企业发发展情况第二部分：2013年物管企业发发展情况第二部分：2013年物管企业发发展情况第二部分：2013年物管企业发发展情况第二部分：2013年物管企业发发展情况第二部分：2013年物管企业发发展情况第二部分：2013年物管企业发发展情况一、从物业管理业态态的扩展看：：由以住宅为主主向写字楼、、商业物业、、工业厂房、、医院、学校校、寺庙、步步行街、街道道，以及各类类城市综合体体等管理的介介入，展现出出物业管理覆覆盖的巨大潜潜能；二、从物业管理内容容的开放看：：在清洁、绿化化、秩序维护护、设施设备备维修等四项项基本服务基基础上，物业业管理纵向延延伸至房地产产开发前期的的规划、设计计、设施设备备选用顾问，，中期的招商商策划、营销销代理，后期期的尾盘销售售、商业物业业经营、房地地产经纪业务务等整个链条条，横向涵盖盖消费者居家家养老、家政政服务、房屋屋租售、电子子商务等各类类个性化需求求，不断挖掘掘出物业服务务产品的附加加值和边际效效益，体现出出物业管理丰丰富的商业价价值；第三部分：物物管行业发展的六大变变化三、从物业管理对相相关产业的带带动作用看：：物业服务产业业链的拓展，，带动了装饰饰维修、电子子商务、物流流配送、文化化健康、居家家养老等众多多相关产业的的发展，发挥挥出对扩大内内需、拉动经经济增长的积积极作用；四、从物业管理在社社会管理的作作为看：其在奥运、世世博、汶川地地震、新疆抗抗暴、冰雪灾灾害、台风侵侵袭中作用的的发挥，证明明了物业服务务队伍已经成成为社会建设设的生力军，，是重大活动动和抢险救灾灾中一支可以以动用的有生生力量；第三部分：物物管行业发展的六大变变化五、从物业管理经营营模式的转变变看：通过尝试改变变劳动密集型型和简单服务务提供者的现现状，向依托托现代科学技技术、现代信信息技术、现现代企业经营营管理方式的的转变，正在在成就一批走走规模化、集集约化、专业业化经营的技技术密集型、、服务创新型型现代物业服服务商，由此此改变着传统统的物业服务务运作模式；六、从物业管理在城城市管理的地地位看：物业管理对公公共秩序的维维护，社区管管理的参与，，社会责任的的担当，以及及协助政府开开展安全防范范职能的发挥挥，使其成为为城市管理不不可或缺的组组成部分。第三部分：物物管行业发展的六大变变化物业管理的全面推进和和广泛覆盖，提高了城市管理水水平，改善了人居和工作作环境，对增加就业、扩扩大消费、促促进经济增长，发挥了重要作用，为全面建设小康康社会和构建建社会主义和和谐社会作出出了积极贡献献。第三部分：物物管行业发展的六大变变化一、对《政府工作报告告》的贯彻落实，，彰显了行业业地位行业上下积极极贯彻《政府工作报告告》提出的“大力力发展物业服服务业”，在在稳定在管项项目、扩大物物业管理覆盖盖面、创造就就业机会、努努力维护社区区稳定的基础础上，充分利利用物业服务务掌握巨大客客户资源、管管理庞大不动动产的优势，，开展“一业业为主、多种种经营”，大大力挖掘和充充分调动业主主的各类服务务性消费需求求。在对扩大内需、、拉动经济增增长发挥积极极作用的同时时，行业的经经济效益、社社会认知度、、业主满意度度和在国民经经济和社会发发展中的地位位得到了不同同程度的提高高。第四部分：近年物管行业业的进步二、政策法规频频频出台，促促进了行业规规范发展从浙江省人民民政府办公厅厅《关于加快发展展现代物业服服务业的若干干意见》发布，及相关关扶持政策出出台，到上海海、北京、天天津、重庆、、四川、山东东、湖南、安安徽、江西、、辽宁、广西西、河北、陕陕西、新疆、、成都、郑州州、武汉、合合肥、南京、、福州等省市市地方性法规规和规范性文文件的印发及及工作会议的的召开，到《江苏省物业管管理条例》修订颁发，各各地政策法规规的出台和工工作推进，极极大地振奋了了行业士气，，对培育市场场、规范服务务、引导行业业健康有序发发展起到了积积极作用。保利物业牵手保保利业主共建建“情满和院院，善传天下下”，首开鸿鸿城实业开展展的“精细化化管理年”活活动，重庆新新龙湖物业发发布实施的《龙湖物业标准准白皮书》，赢得了业主主的肯定，推推动了业主满满意度的不断断提升。第四部分：近年物管行行业的进步三、部分在管项目目管理费的上调，推推动了质价相相符价格机制制由点到面的的突破针对成本快速速上涨，服务务收费标准调调整机制缺失失，给行业生生存发展带来来的极大困难难，2012年以来，中物物协引导企业业积极审慎地地开展在管项项目调价，推推动了物业服服务费随成本本上涨而适时时调整机制由由点到面的突突破。上海市住房保障和房房屋管理局、、市物价局制制发了《关于调整公有有住宅售后物物业管理费收收费标准的通通知》，提出用三年年时间将执行行了16年的售后公房房物业服务费费收费标准调调整到位。江苏条例明确提出出价格行政主主管部门应当当每三年对物物业服务等级级标准以及相相应的基准指指导价与浮动动幅度适时调调整。成都公布了每月每每平方米从0.3元到4元不等的五级级普通商品住住宅物业服务务收费市场价价格信息，供供项目定价参参考。第四部分：近年物管行行业的进步四、延伸服务的的开展，带动动了行业向现现代服务业转转型升级一大批品牌企企业在做好物物业管理基础础服务的同时时，充分利用用物业管理区区域内的各种种资源挖掘边边际效益，通通过延伸产业业链，创新服服务内容，拓拓展业务范围围，创造商业业价值。在为业主提供生生活便利并创创造物业增值值的同时，企企业也在转型型升级中获得得可观经济效效益。物业管理理向现代服服务业的的转型升升级对行行业逐步步摆脱劳劳动密集集型现状状，应对对用工难难和成本本持续上上涨，全全面提高高服务质质量具有有重要的的战略意意义。第四部分分：近年物物管行业业的进步五、商业模模式的创创新，成成就了一一批逐步步做大做做强的品品牌企业一些品牌企业业在商业模式式的创新，互互联网技术的的应用，延伸伸服务的拓展展，产业附加加值的获取等等方面做了很很多有益探索索，收获了可可喜的社会效效益和经济效效益。万科物业在坚守守专业与品质质的同时，通通过“云生活活、社区一卡卡通、安防与与停车管理、、设施设备远远程管理、移移动APP智慧之家”五五大科技的运运用，以及社社区资源整合合与经营性业业务拓展，正正在由物业管管理专家向““房务管家，，资产管家，，生活管家””升级；绿城物业正逐步步实现服务内内容向提供全全方面生活服服务，服务模模式向“咨询询、全委、代代管”并重，，服务周期向向为建筑产品品和业主提供供全生命周期期服务转型；长城物业借助高速速发展的网络络技术实现了了成本降低和和品质提升，，通过涵盖社社区商务、公公寓短租、商商业运营、长长者服务等领领域的“1+N”多角化战略略，实现着物物业管理生态态圈向社区商商业生态圈的的延伸。以上述企业为代代表的一批优优秀企业的成成功，正在对对传统物业服服务理念和实实践产生着深深刻的革命性性影响。第四部分：近年物管行行业的进步六、网络技术的的运用，带来来了物业管理理整体水平的的提升上海市住房保保障和房屋管管理局建立了了基于CTI技术支撑，覆覆盖全市的综综合信息服务务系统962121呼叫平台，集集中受理、派派单、处置、、回访、督办办、统计分析析六大功能，，对整合行业业资源、实现现限时保质解解决居民房屋屋报修，完善善行业监管起起到了快捷聚聚散功能，使使纠结行业多多年的行风测测评跃升全市市前列。深圳圳主管管部部门门开开发发推推广广的的电电子子投投票票系系统统，，基基本本解解决决了了业业主主大大会会表表决决难难问问题题。招商商局局物业业设设计计研研发发上上线线运运营营的的““到到家家网网””数数字字服服务务平平台台，，改改变变了了基基础础物物业业服服务务的的提提供供方方式式，，优优化化了了服服务务流流程程，，丰丰富富了了客客户户体体验验，，并并为为实实现现现现场场服服务务实实时时监监管管、、办办公公联联动动和和减减员员增增效效提提供供了了可可能能。彩生活活总总部部依依赖赖云云管管理理平平台台实实现现了了对对分分布布在在50多个个城城市市，，建建筑筑面面积积达达8000万平平方方米米的的700多个个住住宅宅小小区区项项目目从从安安全全、、清清洁洁、、设设备备故故障障维维修修、、关关键键岗岗位位、、业业户户投投诉诉等等方方面面的的远远程程监监控控和和直直接接管管控控，，减减少少了了物物业业管管理理人人员员岗岗位位，，提提升升了了服服务务质质量量和和经经营营绩绩效效。第四四部部分分：近近年年物物管管行行业业的进进步步一、、成成本本急急剧剧上涨涨以广广州州为为例例，，2010至2012年三三年年间间，，职职工工最最低低工工资资标标准准和和社社保保福福利利的的政政策策性性刚刚性性调调升升接接近近50%。今今年年5月份份最最低低工工资资标标准准再再次次上上调调至至1550元/月，，涨涨幅幅达达19.2%。随随着着用用工工成成本本的的持持续续刚刚性性上上涨涨，，物物业业服服务务企企业业经经营营风风险险日日益益加加剧剧，，由由此此也也引引发发降降低低服服务务标标准准和和弃弃管管小小区区等等一一系系列列社社会会问问题题。二、、价价格格调调整整机机制制缺失失哈尔尔滨滨市市一一些些老老旧旧住住宅宅小小区区至至今今实实行行十十多多年年前前制制定定的的0.3元/平方方米米左左右右的的收收费费标标准准；；珠珠海海市市““多多层层住住宅宅物物管管费费收收取取指指导导价价格格0.35~0.55元/平方米·月”10年没有调调整；北北京至今今仍在执执行上世世纪90年代末制制定的经经济适用用房物业业服务费费政府指指导价格格0.55元/平方米的的标准，，此间仅仅以保洁洁员月工工资为例例，已由由当年460元上调至至按北京京市最低低工资标标准计算算的2500元，物业业服务收收费与成成本已严严重倒挂挂。第五部分分：制约行行业发展展的主要要问题三、从业队队伍人才才匮乏管理规模模扩大和和业主要要求的提提高，使使得行业业对懂经经济、会会经营、、善管理理、知晓晓法律，，具有创创新开拓拓精神的的复合型型人才需需求激增增，人才才匮乏已已经成为为制约行行业发展展的突出出问题。。目前取取得物业业管理师师资格的的43919人，仅占占全国612.3万从业人人员的0.7%，全国平平均每家家物业服服务企业业仅0.6名物业管管理师，，远远不不能满足足行业发发展需要要。此外，一一线员工工流动率率不断走走高，也也是当前前企业遇遇到的难难题。江江西省有有关调查查显示，，行业平平均工资资待遇仅仅为城镇镇职工平平均收入入的57.87%，造成人人员流动动性加大大，服务务质量难难以保障障。深圳圳部分物物业服务务企业提提供的资资料表明明，基层层员工年年平均离离职率在在50%左右，秩秩序维护护员离职职率有的的高达80%。企业留留不住有有经验的的管理人人员和熟熟练操作作员工，，对保持持和提升升管理服服务水平平都带来来负面效效应。第五部分分：制约行行业发展展的主要要问题四、部分企企业生存存状况堪堪忧刚性成本本急剧上上升，税税负居高高不下，，导致相相当数量量的物业业服务企企业陷入入生存困困境。福福建省住住建厅开开展的““物业管管理行业业生存状状况专项项调查””显示，，被调查查的293家企业，，有接近近40%处于亏损损状态，，收不抵抵支引发发对部分分项目的的弃管。。广东汕汕头市调调查显示示，超过过75%物业服务务企业出出现经营营困难，，甚至亏亏损，直直接导致致企业对对日常服服务投入入的减少少，影响响物业服服务质量量，引发发矛盾和和纠纷。五、服务务理念有有待端正服务质量量和管理理水平一一直是影影响行业业公信力力的主要要瓶颈。。不尊重重业主权权利，不不按合同同约定提提供质价价相符的的服务，，多收费费少服务务以及收收费不透透明、甚甚至乱收收费等问问题在行行业不同同程度地地存在。第五部分分：制约行行业发展展的主要要问题六、行业责责任边界界不清物业管理理涉及政政府部门门、建设设单位、、业主、、物业管管理企业业等多方方主体，，权利义义务关系系十分复复杂，责责任交织织，边界界模糊，，成为矛矛盾和纠纠纷的多多发地。。建设单单位遗留留的质量量缺陷、、车位不不足造成成的“停停车难””、市政政公用设设施设备备运营管管理出现现问题、、业主私私搭乱建建等产生生的矛盾盾，致使使物业管管理行业业代人受受过的现现象较为为普遍存存在。此外外，，部部分分省省市市至至今今没没有有落落实实《物业业管管理理条条例例》关于于““物物业业管管理理区区域域内内，，供供水水、、供供电电、、供供气气、、供供热热、、通通讯讯、、有有线线电电视视等等单单位位应应当当向向最最终终用用户户收收取取有有关关费费用用””的的规规定定，，导导致致水水、、电电、、气气、、暖暖等等总总表表和和分分表表的的差差额额部部分分由由物物业业服服务务企企业业承承担担。。如如哈哈尔尔滨滨市市二二次次加加压压供供水水管管理理发发生生的的费费用用约约占占物物业业管管理理成成本本6％左右，加加重了企业业负担，损损害了业主主权益。第五部分：制约行业业发展的主主要问题七、业主大会会制度实施施难由于业主大大会召开程程序复杂，，协调成本本过高，业业主参与积积极性不足足，主管部部门监督指指导乏力，，加之建设设单位消极极抵触，以以及部分物物业服务企企业不主动动配合，致致使业主大大会制度推推进总体缓缓慢。北京京市居住项项目业主大大会成立比比例仅为25.94%，有效运行行的业主委委员会占比比更低，直直接导致专专项维修资资金支取使使用率仅为为1.38%等问题难以以解决。此此外，对业业主和业主主委员会的的行为缺乏乏制约机制制，部分业业主权利义义务对等及及守约意识识较为薄弱弱，不遵守守管理规约约。有的业业委会不能能代表大多多数业主利利益，任意意决定业主主共同事务务，致使业业主状告业业委会的问问题时有发发生。第五部分：制约行业发展的主要要问题八、地域发展不平衡根据本次报报告撰写前前所做的不不完全统计计，目前东东、中、西西部和东北北地区物业业管理面积积占比分别别为51%、19%、22%、8%，从从业业人人员员数数量量占占比比约约为为48%、19%、25%和8%，物物业业服服务务企企业业数数量量占占比比分分别别为为46%、22%、23%和9%。在全国国已已通通过过物物业业管管理理师师资资格格考考试试的的总总人人数数中中，，北北京京、、上上海海、、广广东东占占比比分分别别为为12%、11%和14%，三三省省市市物物业业管管理理师师人人数数占占到到全全国国的的37%。行业业发展展地地域域差差异异十十分分明明显显，，经经济济欠欠发发达达地地区区和和中中小小城城市市物物业业管管理理推推进进缓缓慢慢，，不不能能适适应应城城镇镇化化快快速速发发展展趋趋势势。第五五部部分分：制约行业发发展的主要问问题随着行业发展展所依托的社社会、经济、、法制、市场场环境的变化化，物业管理理正呈现提档档升级的多元元化发展态势势。今后几年，法规政政策的完善、、监管体系的的建立、定价价机制的转变变、税收政策策的突破，将将为行业发展展打造相对宽宽松的外部环环境；市场竞争的加剧，，将极大地推推进行业专业业化、市场化化、规范化进进程；城镇化战略的实施施，将推动物物业管理加速速向中西部地地区和中小城城市及农村推推进；在重大活动、事事件和抢险救救灾中作用的的发挥，以及及对既有建筑筑节能减排等等工作的开展展，将凸显行行业的社会责责任和专业价价值；向现代服务业的的转型，将使使一大批品牌牌企业的综合合实力进一步步提升；商业模式的创新将将对改善行业业生存状况产产生深远影响响。第六部分：物管行业业发展方向面对新的机遇和挑挑战，要促进进物业管理的的又好又快发发展，需要全全体物业管理理人付出加倍倍的努力，当当前要重点抓抓好以下主要要工作：一、提升行业业发展的法制制化、规范化化水平要继续完善物物业管理立法法，对目前推推行中困难较较大的业主大大会制度、专专项维修资金金的归集、管管理和使用制制度等进行专专题研究，提提出妥善解决决的意见和措措施，改变有有法难依的局局面。同时，加大大学习习和宣宣传贯贯彻物物业管管理法法律法法规的的力度度，规规范物物业管管理各各方主主体行行为，，提升升物业业管理理和服服务的的整体体水平平，提提高业业主满满意度度和行行业社社会公公信力力。要要整合合政府府主管管部门门、街街道、、社区区的力力量，，加大大对物物业管管理活活动的的监管管及对对业主主组织织的指指导，，及时时化解解矛盾盾和纠纠纷，，建立立物业业服务务企业业与业业主共共生、、共长长、共共赢的的和谐谐氛围围和正正常秩秩序。第六部分：物管行业业发展方向二、明确物业管管理行业的责责任边界要为物业管理理正本清源，，摆正企业依依据合同“管管理物业、服服务业主”的的市场定位。还物权给业主，，还共同管理理权给业主大大会和业主委委员会，还行行政管理权给给政府主管部部门，摆脱一一些企业多年年来养成的对对各类事务大大包大揽的传传统做法。提倡物业管理的前前期介入，严严格执行项目目承接查验制制度，尽量把把开发遗留问问题解决在项项目接管之前前。落实《物业管理条例例》关于“物业管管理区域内，，供水、供电电、供气、供供热、通讯、、有线电视等等单位应当向向最终用户收收取有关费用用”的规定，，改变行业代代人受过的被被动局面，并并降低企业经经营管理风险险。第六部分：物管行业业发展方向三、健全符合行行业特征和市市场规律的价价格机制当前，要坚定定不移地推动动物业管理市市场化进程。在引导业主树立立“质价相符符”的物业服服务收费理念念，规范物业业服务企业收收费行为的同同时，抓紧研研究和建立物物业服务费随随成本上涨而而适当调价的的价格调节机机制。要举行业之力，，突破部分城城市存在的政政府指导价扩扩大化问题。。除了对保障障房和老旧住住宅区物业管管理收费，通通过科学测算算经营成本制制定合理的政政府指导价外外，其他的项项目均应遵循循合理、公开开以及费用与与服务水平相相适应的原则则，实行市场场调节价，以以切实改善行行业生存状况况，为物业管管理可持续发发展创造条件件。第六部分：物管行业业发展方向四、推动行业向向现代服务业业转型升级鼓励企业以现现代科学技术术特别是信息息网络技术为为主要支撑，，从建立新的的商业模式、、服务方式和和管理方法入入手，挖掘和和整合物业管管理服务平台台的商业价值值，拓展服务务范围，延伸伸服务链条，，满足业主不不断增长的各各类服务需求求；通过技术创新、制制度创新和管管理创新，提提高物业管理理的技术含量量，重塑企业业组织结构，，实现流程再再造，以改变变传统的物业业管理运作模模式，为行业业逐步摆脱劳劳动密集型现现状，应对用用工难和成本本持续上涨，，实现管理水水平和经营绩绩效的跨越式式发展，全面面提升行业专专业价值与企企业综合竞争争力和品牌影影响力而努力力。第六部分：物管行业业发展方向五、提升从业人人员整体素质质，建立职业业化管理队伍要以适应行业业转型升级，，提高现代经经营管理水平平为核心，造造就一批具有有战略眼光、、市场开拓精精神、管理创创新能力和社社会责任感的的物业管理企企业家；要通通过完善物业业管理师考试试、注册、继继续教育以及及执业资格制制度建设，培培养一支职业业涵养高、专专业能力强、、懂经营、善善管理的物业业管理职业经经理人队伍；要打造一支具具备IT业精英潜质质，经过物物业管理行行业锤炼，，掌握并了了解物业服服务实践和和运营规律律，能驾驭驭和推动行行业IT服务平台建建设的专业业技术研发发团队；要抓住正在推推行的“物物业管理项项目经理岗岗位技能培培训”和设设施设备管管理技术培培训，培养养一批实操操能力强的的物业管理理项目经理理和物业承承接查验与与设施设备备管理专业业岗位技术术人员队伍伍；要注重重企业关键键岗位和一一线员工的的技能培训训，建立一一支具有良良好敬业精精神，恪守守职业道德德，具备熟熟练专业技技能的员工工队伍；要鼓励大专院院校和职业业学校开设设物业管理理专业教育育，推动““校企合作作”、“联联合办学””，培养符符合行业需需求的专业业人才，加加快推进人人才职业化化、市场化化和专业化化进程，以以适应行业业的快速发发展。第六部分：物管行行业发展方向六、树立标杆杆企业带动动行业创新新发展为挖掘和总总结业内具具有较强核核心竞争力力、较高品品牌美誉度度的物业服服务企业做做大做强做做优的经验验，带动