定价顶级房地产定价方案

【郑州·利海·托斯卡纳】30#楼定价建议2012年12月13日一、项目30#楼价格建议本批定价产品简析市场比较法得出项目应售价格项目价格策略及价格建议本次定价楼栋1、本次定价范围为：30#楼，23层高层，2梯4户，共1个单元，总计：88套房源，面积：7852.07㎡。2、产品以紧凑型三房为主；主力面积区间88㎡阳光三房；3、30#楼，地块独立，属于项目边缘地块的单体楼，景观组团匮乏，位于商业中心背后，临近北环桥；本次定价货量30#整层平面户型户型面积套数比例A1精装三房89.6㎡4450%A2精装三房88.8㎡4450%合计

88100%30#楼为南北向，分为南北通透和南向户型两种类型，一层为架空花园，二层以上为住宅。A1为南北通透户型，共计44套，约占总比例的50%；A2为南向户型，共计44套，所占比例共约50%。A1A1A2A2一、项目30#楼价格建议本批定价产品简析市场比较法得出项目应售价格竞品楼盘选取竞品楼盘简介竞品市场比较推导市场应售价格项目价格策略及价格建议竞品项目选取策略：■竞争楼盘选取说明：竞品项目选取，以直接与我项目客户群冲突者为主；以项目区域内的竞品项目为主；以具有区域类似性和影响的产品的为参考。■竞争楼盘选取标准：近期推售或即将销售的竞争产品；与项目属性类似，客户重叠性较大的产品；竞品项目分布情况：选取竞品楼盘为：本项目三期升龙又一城九龙城方圆经纬金晨嘉园升龙天汇广场13245权重取值明细表：参考项目选取原因近期销量走势近期价格走势权重升龙又一城区域内重点竞品，产品及客群重叠性大略有上升略涨40%益通九龙城区域内竞品，产品及客群重叠性较大成交不佳价格拉升30%方圆经纬竞品项目，产品及小部分客群重叠略有上升略涨10%金晨嘉园环线产品，地段环境相似，作为市场参考依据二期认筹持续上升10%升龙天汇广场区域内竞品，地段环境较好，客群重叠较大略有上升持续上涨10%竞品项目——升龙又一城（40%）项目地址：高新技术开发区科学大道和长椿路交叉口项目概况：总占地面积约613亩，总建筑面积约112万㎡；由22栋18-33层高层住宅（未含安置区）和2栋近100米高的写字楼组成。项目产品：8#楼在售，40㎡，90㎡均价7300元/㎡,顶楼6500元/㎡，140㎡均价6300元/㎡。推售数量：本次推出8#楼33层两两个单元，2T6户，共264套。优惠活动：无成交均价：6800元/㎡A、B地块商业区C地块安置区E地块住宅F地块住宅一期8#1#2#3#4#5#6#7#一月份即将加推70多平米房源30套竞品项目——九龙城（30%）项目位置：中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米项目概况：总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。现三期正是开盘销售。项目产品：70㎡（不参与首付分期）78㎡84㎡86㎡（两房改三房）、108㎡、122㎡三房，137㎡四房推出房源：推出三期龙腾西城8#楼中单元9层、东单元17层和10#楼西单元33层，2T4户，共236套。优惠活动：首付分期，首付5万，其余依次付清。成交均价：6400元/㎡竞品项目目——方圆经纬纬（10%）项目地址址：中原桐柏柏路与棉棉纺路交交会处东东北项目概况况：本项目分分多期开开发，总总规模约约82万平米。。一期开开发的是是神驰路路以北，，棉嵩路路以东的的06地块，是是以高层层住宅为为主的现现代化国国际居住住生活区区，总建建面50万平米；；项目产品品：户型面积积86㎡90㎡91㎡92㎡小三房。。118㎡㎡三房剩31层一套以以及16号楼18层一套价价格7200元/㎡推售数量量：推出4#楼，西单单元优惠活动动：开盘盘当天最最高优惠惠6%成交均价价：7800元/㎡12月15日即将开开盘，无无排号12345678910111213141516竞品项目目——金晨嘉园园（10%）项目地址址：文化路与与北环路路交汇处处向北200米路西项目概况况：金晨嘉园园总建筑筑面积达达20万平米，，以高端端居住和和精品商商业为主主体，46.1%绿化率，，35000㎡园林，2000㎡中央湖景景。金晨晨嘉园一一期售罄罄，二期期11月底开盘盘。项目产品品：85㎡-88㎡㎡两房、85㎡可变三房房，132㎡四房。推售数量量：推出2期7#、10#、11#、12#楼，共554套,11#2T3户，其余余均为2T4户。优惠活动动：认筹当天天一万抵抵三万整体均价价：7500元/㎡79111211月17日认筹，，推出房房源554套，当天天认筹420组，到访访460组，至今今排号到到600多号810竞品项目目——升龙天汇汇广场（（10%）项目地址址：农业路嵩嵩山北路路交叉口口向西100米项目概况况：天汇广场场总建筑筑面积达达185万平米，，项目涵盖盖高层住住宅、电电梯洋房房、集中中商业、、品质教教育等多多种物业业形态于于一体。。属于大型城市市综合体体。项目产品品：高层88㎡小三房、、117㎡㎡三房。推售数量量：推出1期1#、2#、3#、4#、5#楼，共554套,11#2T3户，其余余均为2T4户。优惠活动动：购房最高高可享受受4万元购房房基金，，88平小三房房可享受受2万元购房房基金。。预计2015年交房。。整体均价价：7200元/㎡（三房房）市场比较较：竞品品楼盘地地段及配配套对比比分析（一）区区域类比比本项目与与竞品差差距最大大的因素素在于片片区发展展、区域域配套、、及交通通的便捷捷性。

本项目升龙又一城益通九龙城方圆经纬金晨嘉园升龙天汇广场项目区位100101103105105103地段印象10010110310610799交通方便度100102103104105101周边自然环境10010398102103101居住氛围1009910310310299教育方便度100103103105101100生活方便度100102103107107104未来城市规划100103102107105102周边繁华度100102102104102101周边噪音100102100100100102综合分值100010181020104310371012区域评分100101.8102104.3103.7101.2项目与各各竞品相相比，所所具备的的劣势大大于优势势；市场比较较：竞品品楼盘产产品等对对比分析析（二）项项目类比比

本项目升龙又一城益通九龙城方圆经纬金晨嘉园升龙天汇广场地块规模100104101102101101项目规划100103101103102101本批产品位置10010310110110399户型设计10010010010110199园林景观10010110210210297产品附加值10010099101101100智能化设备10010299102101102发展商品牌100102100101100102物业管理10010199101101101工程进度100103102101102102综合分值100010191004101510141004项目评分100101.9100.4101.5101.4100.430#楼综合修修正市场场价通过5个竞品项项目加权权平均，，得出30#楼市场比准准价为：：6160元/㎡根据各项项目竞争争情况，，取各项项目权重重系数，，根据加权市场场比较法法，项目目合理的的市场售售价为：：6160元/㎡+700元/㎡（装修修）=6860元/㎡对比项本项目升龙又一城益通九龙城方圆经纬金晨嘉园升龙天汇广场销售价格——68006400720075007200修正价(元/㎡)——61885888640863756408权重100%40%30%10%10%10%综合市场价6160.72475.21766.4640.8637.5640.8一、项目目30#楼价格建建议本批定价价产品简简析市场比较较法得出出项目应应售价格格项目价格格策略及及价格建建议建议项目目策略价价格项目推售售分析：：产品特性性：介于于30号楼地块块的独立立性，及及其周边边环境的的差异（（商业中中心、果果品市场场），周周边噪音音较大，，占有景景观资源源较匮乏乏，客户户群认可可度较低低，尤其其30#楼为独立立单位。。工程节点点：项目目30号楼尚未未开工，，施工形形象较差差，且不不具备办办理预售售证及签签约标准准，客户户心理接接受度较较低，交交房时间间预计在在2015年上半年年，时间间跨度近近3个年头，，项目刚刚需购房房的主群群体，抗抗性较大大。市场情况况：周边边市场均均略有涨涨幅，产产品同质质化较严严重，市市场进入入年底冲冲量阶段段，周边边项目促促销力度度不断加加大，客客户观望望对比心心态剧增增；综合考虑虑市场及及项目特特性，建建议本批批产品定定价以利利润最大大化为主主，采取取高开平平走的策策略，树树立项目目品牌。。26272829本项目三三期住宅宅自2011年10月推售开开始，历历时一年年时间全全面售罄罄。项目三期期销售情情况：户型销售均价去化A16558元/㎡100%A26247元/㎡100%三期同类类户型价价格及去去化情况况楼栋销售均价去化29号楼6233元/㎡100%28号楼6283元/㎡100%26#、27号楼6283元/㎡100%三期整体销售均价6334元/㎡100%26#、27#楼为整体体定价，，26#楼有两梯梯北向户户型，拉拉低整体体均价，，27#楼实际均均价为6400元/㎡，较28#楼上浮117元/㎡。结合产品品、市场场及项目目特征：：因30#楼为独立立楼栋，，且周边边噪音影影响，充充分考虑虑30#楼位置、、环境及及附加值值等优劣劣势；1、基于市市场因素素考虑，，支撑短短平快的的销售策策略，阶阶段性利利用价格格，快速速出货；；2、基于三三期整体体价格及及去化情情况，结结合市场场略有上上浮，且且保证快快速出货货；项目价格格策略：：价格策略策略1：低开走量策略2：量价平衡策略3：追求利润均价660068007003开盘销售率85%75%60%开盘销售套数75套左右66套左右53套开盘销售额（亿）约4500万约4000万约3500万平衡考虑虑销售口口碑和项项目利润润，鉴于于项目紧紧剩1栋住宅，，建议采采取追求求利润的的价格策策略：建议实收均价价为：7003元/㎡，较三三期整体体成交价价上浮669元/㎡。二、项目目30#楼定价说说明定价原则则及参考考依据定价评分分标准层差及附附加值制制定实收价格格分布图图及价格格优惠措施施及出街街价格分分布图定价策略略：综合考虑虑各户型型货量定定价，保保证此批批房源整体体去化；；因项目地地块属性性较差，，临近果果品市场场，客户户抗性较较大；优先考虑销售较差差房源出货原则则；充分结合合产品特特征客户户意向及及需求特特征。30#楼认筹客客户分析析：30#楼房源总总计：88套，共计计1个单元；；88㎡南向三三房44套，88㎡通透三三房44套；12月8日正式收收筹；截至2012年12月12日，4天累计认认筹38组。30#楼认筹客客户意向向楼层分分析：从认筹客客户意向向选择楼楼层，可可以看出出，客户户选择楼楼层集中中在7-16层。针对楼层层偏差问问题，可可以从价价格方面面引导销销售。30#楼认筹客客户意向向房源分分析：根据意向向房源分分析，客客户意向向多集中中于东户户；根据客户户意向房房源占比比可以看看出，客客户对西西边果品品市场噪噪音影响响抗性较较大。30#楼认筹客客户意向向户型分分析：根据意向向户型分分析，客客户意向向户型多多集中在在A1户型；可针对户户型拉差差，引导导A2户型销售售，保证证整体去去化。30#楼认筹客客户意向向价格分分析：根据意向向价格分分析，客客户意向向价格集集中在6600元/㎡—7000元/㎡之间，，占比71%；从认筹的的总量来来看，本本项目价价格因素素对刚需需客户源源的影响响非常大大。产品特点点及定价价考虑因因素横差四大大维度：：朝向：该批货量量均为正正南向及及南北向向户型，，户型朝朝向及采采光效果果较好；；户型：综合考虑虑面积控制制、使用用功能、、空间设设置、附附加值使使用率；；位置：本次定价价30#楼，位置置差别对对居住品品质的影影响较大大；景观：30#楼因地块块较小，，无法形形成景观观组团，，各户型型景观差差别较小小，主要要以各户户型室内内的观景景效果为为依据考考虑。竖差差：楼层差根根据不同同楼层适适当有所所区分；；附加值：：阳台面积积赠送等等；定价原则则及定价价基准定价原则则：充分参考考市场类类似楼盘盘销售价价格及产产品去化化情况；；充分区域域内竞品品项目销销售价格格及产品品去化；；以均衡销销售为出出发点，，参考各各户型比比例。定价基准准：30#楼整体均均价为：：7003元/㎡二、项项目30#楼定价价说明明定价原原则及及参考考依据据定价评评分标标准层差及及附加加值制制定实收价价格分分布图图及价价格优惠措措施及及出街街价格格分布布图维度朝向户型位置景观30#楼权重20%40%25%15%四大维维度设设置根据30#楼的产产品特特点不不同（（户型型差别别较大大，位位置、、朝向向次之之，景景观差差别较较小）），四四大维维度占占比重重如下下表：：原因：：介于30#楼其楼楼栋独独立特特点，，充分分考虑虑户型型舒适适度及及实用用性，，重点点考虑虑其户户型差差别；；其位置置和朝朝向的的同质质化较较大，，均属属于优优势范范畴，，所以以，其其户型型、朝朝向的的纬度度占比比相对对较大大；则则景观观相对对劣势势，仅仅考虑虑室内内观景景角度度及观观景数数量。。因30#楼环境境的独独特性性，其其户型型的起起着决决定性性作用用，其其次是是位置置、朝朝向，，三项项纬度度占比比为85%；景观观纬度度占比比15%；系数设设置：：－0.11至0.11（最大大差别别22%），介介于其其位置置纬度度占比比，和和其户户型、、朝向向的同同质化化，特特加大大系数数差别别，加加大权权重比比，以以规避避价格格差值值小的的问题题。30#朝向维度（（20％）A1A1A2A2朝向20%等级评分分值10.10.02020.010.0023-0.09-0.0184-0.1-0.020朝向维度，，主要考虑的的因素：■客厅、卧卧室的南北北朝向，户户型整体朝朝南向多少少；■考虑户型型朝向是否否有遮挡，，主要功能能空间的朝朝向及采光光；■30#楼朝向纬度度，因户同同质性较高高，其等级级根据户型型朝南向的的多少，约分为为4个等级；■客厅卧室室全南向户户型为1级，客厅及及主卧超南南向为2级，依此类类推；30#户型维度（（40％）A1A1A2A2户型40%等级评分分值10.10.0402-0.1-0.040户型维度，，主要考虑的的因素：■30#楼户型差异异化较大，，所以，户户型纬度等等级标准，，依据30#户型为基准设置置为2级；■户型纬度度，侧重考考虑其户型型的内部结结构、实用用性、功能能性及户型型布局，作为户户型纬度评评分的依据据。30#位置维度（（25％）A1A1A2A2位置25%等级评分分值10.10.02520.010.0033-0.06-0.0154-0.1-0.025位置维度，，主要考虑的的因素：■介于30#楼的独立性性，其房源源位置对其其价值起着着决定性的的作用，所所以，位置纬纬度设置为为4个等级，便便于更准确确细分；■以地块西西侧为基准准，最西侧侧为最差值值，偏东侧侧为最高值值，依此类推，户型型偏南向和和东向，为为最高值，，纯南向且且东户次之之，由西至至东依此类推。。30#景观维度（（15％）A1A1A2A2景观15%等级评分分值10.10.01520.010.0023-0.09-0.0144-0.1-0.015景观维度，，主要考虑的的因素：■因30#楼环境的独独特性，没没有组团景景观效果，，所以，景景观纬度根根据每个户户型观景的的角度和多多少为基准准，设置4个等级；■以主次卧卧、客厅观观景度为基基准，观景景量最多的的户型为最最高等级，，依此类推推，纯南向向或中间单单元的户型型观景效果果次之；二、项目30#楼定价说明明定价产品分分析定价原则及及参考依据据定价评分标标准层差及附加加值制定实收价格分分布图及价价格优惠措施及及出街价格格分布图30#楼层差设置置30＃层差设置

总差300

楼层定价差值23F-200-20022F0-3021F30-3020F60-4019F1002018F80-2017F100016F100015F1005014F50-2013F70012F70011F702010F50209F30108F2007F2006F2005F20204F003F002F00注：差值＝N层-(N-1)层。原则一：优优先去化客客户抗性较较大楼层根据30#楼四大纬度度权重设置置，引导性性销售劣势势房源，针对客户抗抗性较大楼楼层单独设设立差值；；层差以分段段是层差设设置0、20、50为基础标准准，设置最最低和最高高总差值为为：300元；根据实际客客户认可度度，一户一一价，略微微浮动；原则二：南南向/南北向层差差统一设置置低楼层观景景效果差别别较小，客客户认可度度较弱层差差较小；10-19层客户认可可度最高，，层差相对对较高；20层以上客户户抗性相对对较大、认认可度较低低，自20层向上采取取分段递减减的层差；；顶层抗性较较大，层差差设置为-200。附加值类型型及价值说说明30#楼附加值计计算方法：：户型赠送阳阳台，按面积计算算，计算方方法如下：：阳台价值＝＝附加值单单价（100元/㎡）×阳台面积；；二、项目30#楼定价说明明定价产品分分析定价原则及及参考依据据定价评分标标准层差及附加加值制定实收价格分分布图及价价格优惠措施及及出街价格格分布图30#实收单价（（均价）分分布图30#楼实收单价价主要分布布在6723-7346元/㎡；单价以A1户型高于A2户型，东户户高于西户户为主；以多数A1户型为主力力消化对象象，侧重价价格引导，，位置劣势势明显、朝朝向劣势明明显的以价价格为引导导，重点销销售。A1A1A2A2706367236878734630#实收单价区区间统计：：30#实收单价，，集中于6800-7200元/平米，整体体占比50%；主流单价区区间为：6800-7200元/平米；30#实收总价（（套均）分分布图30#楼实收总价价主要集中中在60-66万；总价区间，，主要以A1户型为主，，依次为西西户、东户户，总价从从低至高排排序；30#楼整体面积积区间差额额较小，所所以，单个个户型差额额较小，总总价在整体体销售过程程中起不到到决定性的的作用。A1A1A2A263万60万61万66万30#实收总价区区间统计：：30#实收总价，，集中于59-67万/套，整体占占比98%；主流总价区区间为：53-67万/套.二、项目30#楼定价说明明定价产品分分析定价原则及及参考依据据定价评分标标准层差及附加加值制定实收价格分分布图及价价格优惠措施及及出街价格格分布图优惠措施设设置原则&建议原则：为促使客户户认筹及认认筹转认购购，开盘当当天优惠对对认筹客户户较大，出出街价尽量量贴近实收收价，预留留领导优惠惠。出街总价＝＝底价总价价上返4%＋35000元（泛销售售奖金5000元+认筹优惠20000元+签约优惠10000元）注：上返的的4%优惠为：价价格试算1%+开盘当天2%+领导优惠1%；（领导优惠惠：按30%可找优惠，，客户可享享受的优惠惠为项目负负责人2%+区域负责人人1%即最大优惠惠3%，折合优惠惠最多为0.9%，因此领导导优惠整体体按1%来返）实收价＝（（出街总价价-35000元）×0.99（试算）×0.98（开盘当天天)×0.99（领导优惠惠）30#出街单价（（均价）分分布图30#楼出街单价价，集中区区间：7400-8058元/㎡；出街最高价价8125元/㎡，与最低价价7168元/㎡，差额：：957元/㎡；A1A1A2A2776474137576805830#出街单价区区间统计：：30#出街单价，，集中于7400-8000元/平米，整体体占比65%；其主流单价价区间为：：7400-7700元/平米，差值值较为平均均，价格差差的均衡性性较好。30#出街总价（（套均）分分布图30#楼出街总价价，最集中中区间：66-72万元；出街最高价价73万元，与最最低价64万元，差差额：9万元；A1A1A2A270万66万67万72万30#出街总价区区间统计：：30#出街总价，，集中于64-73万/套，整体占占比99%；其主流总价价区间为：：67-70万/套。TheEnd9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。06:10:5006:10:5006:1012/31/20226:10:50AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2206:10:5006:10Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。06:10:5006:10:5006:10Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2206:10:5006:10:50December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月20226:10:50上上午06:10:5012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月226:10上上午午12月月-2206:10December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/316:10:5006:10:5031December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。6:10:50上午午6:10上午午06:10:5012月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。06:10:5006:10:5006:1012/31/20226:10:50AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2206:10:5006:10Dec-2231-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。06:10:5006:10:5006