名仕大厦项目发展规划提案

－－谨呈济南万基置业有限公司－－【名仕大厦】项目发展规划提案提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况

第一部分

宏观投资环境----对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况济南城市发展定位济南宏观投资环境连接京津冀经济区、长江三角洲经济区的京沪沿线经济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心黄河下游的经济中心、金融中心、文化中心山东的政治中心济南市济南城市性质及地位宏观投资环境山东省的政治、经济、文化、科教和旅游中心；济南成为全国首个BRT推广示范城市，北园大街为首条，主城区拟定为“四横五纵”，经七路、洛源大街线路在规划之列。县西巷泉城广场北侧改造芙容街、曲水亭街改造银座·晶都国际本案省政府省人大省政协文文文文文文建工、山师、体院、山大、广电大旅游商业办公图例政务文文教宏观投资环境济南城市性质及地位济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系，并将济南BRT线网布局划分为“支持型走廊”、“引导型走廊”。

支持型走廊位于二环路以内、中心城区现客流较集中的区域。东西向有北园大街、经一路、经四路、经七路和经十路，其中北园大街、经七路适合建设BRT系统；南北向的纬十二路、纬二路、历山路、二环东路中，纬二路是建设BRT系统的最优走廊。

２００７年，济南市修建８条城区道路，总长度共计４４．７公里，这８条路为：二环东路，快速路９．２公里；经七路（ＢＲＴ程），主干路，１０．４公里······济南城市性质及地位——交通

济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护城河为界、南以泺源大街以北为界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街历史街区、泉城路、泉城广场、环城公园等景区（点）定为中央游憩区。包括：以三大泉群、大明湖、泉城广场和环城公园为主体的泉池园林景观区、以泉水和府城民居为主体的芙蓉街历史街区和西门地区——泉城路——南门地区的济南中心商业区。

链接：中央游憩区（RBD，RecreationalBusinessDistrict），国外也叫商业游憩区。就是每一个城市应该有自己最具吸引力的一片街区，这个地方不是旅游景区景点，而是最全面体现和展示城市的生活、城市的文化的场所，这也是构建功能化城市的内容。一个中央游憩区大体上需要几个要素，第一个是步行街。第二是有娱乐场所。第三就是各种各样的小商业。第四是小饮食。第五是各类的文化体现。中央游憩区

济南城市性质及地位——旅游三团三廊天圆地方济南城市性质及地位——商业泉城广场北侧改造规划济南城市性质质及地位———商业济南快速2004年2月月提交市政府府批准的《济济南市商业网网点发展规划划》确定济南南市商业网点点总体布局为为“三、一、、四、六”结结构：构筑三三大商圈（老老城市商圈、、主城商圈和和城区商圈）），其中将古古城区传统中中心商业区提提升为都市级级商业中心，，着力打造现现代化都市商商业中心新形形象，形成立立足济南，服服务山东，辐辐射华东、华华北及环渤海海地区的大都都市级商业中中心。2004年3月中旬公示示的济南市泉泉城广场北侧侧地区城市规规划设计方案案，规划范围围为济南市黑黑西路与泉城城路、榜棚街街与天地坛街街之间，总用用地面积约8.49公顷顷，有Ａ、ＢＢ两套设计方方案，均采用用“三团三廊廊”的规划结结构模式，形形成“三纵一一横”的环形形交通系统，，新建部分总总建筑面积均均在30万平平方米以上。。济南城市经济济发展概况宏观投资环境境济南市近五年年来的国民经经济一直保持持持续、快快速、健康的的发展势头。。2004年国国内生产总值值增长势头达达到了近五年年来的最高值值，同比增长长18.36％。目前数数据统统计显显示，，济南南市2005年年前三三季度度GDP为为1327.5亿元元,比比去年年同比比增长长15.9%；；人均均工资资收入入同比比增长长19.1%。。济南市市一、、二、、三产产业历历年发发展比比例单位:亿元济南城城市经经济发发展概概况作为省省会城城市，，济南以第第二、、三产产业为为主导导产业业，第第三产产业高高于第第二产产业显显示城城市的的商业业化程程度较较高，，并逐逐年增增长，，在一一定程程度上上也增增加了了对写写字楼楼的需需求。。经济结结构调调整有有新进进展。。2004年三次产产业比比例由由上年年末的的7.6：：44.6：47.8变变化为为7.3：：45.9：46.8,第二二产业业比重重上升升1.3个个百分分点。。全年现现代服服务业业实现现增加加值299.5亿元元，增增长13.5%，在在第三三产业业增加加值中中所占占的比比重为为39.5%。。宏观投投资环环境单位：万美元济南城城市经经济发发展概概况宏观投投资环环境外商投投资逐逐年增增长,外外来企企业对对中高高档物物业消消化能能力强强。据统统计计，，2005年年上上半半年年先先后后有有5家家世世界界500强强企企业业落落户户济济南南，，至至此此，，500强强在在济济总总数数已已达达23户户，，泉泉城城魅魅力力初初显显。。居住住成成为为城城市市居居民民消消费费的的热热点点之之一一。。2004年年末末城城市市居居民民人人均均住住宅宅使使用用面面积积19.5平平方方米米，，比比上上年年增增加加0.65平平方方米米。。宏观观投投资资环环境境居民民收收入入与与消消费费情情况况2004年年，，实实现现社社会会消消费费品品零零售总总额额621.0亿亿元元，，增增幅幅逐逐季季升升高，，城城市市市市区区居居民民（（非非农农业业））人均均可可支支配配收收入入和和人人均均消消费费性性支出出分分别别达达到到12005元元和和8581元，分别增增长9.0%和2.2%。2004年在在各项消费中中，用于购房房的消费支出出同比下降0.3个百分分点，归结原原因：一是济南消费费者历经多年年房地产市场场变化消费更更加趋于理性性；二是和近两年年济南市总体体房地产市场场有效供给不不足有关。宏观投资环境境居民收入与消消费情况小结：城市居民消费费能力不断增增强，购房需需求加大，但但由于市场、、政策、消费心理理等多种因素素影响，住宅宅市场存在调调整，刺激了了商业地产投投资的力度。。小结宏观经济增速速较高。济南南二、三产业业一直保持持持续、快速、、健康发展，，宏观经济将将继续保持稳稳定增长态势势。社会经济稳定定发展为房地地产业的发展展奠定了坚实实的经济基础础，不过近期期内由于宏观观政策影响，，短期内市场场中会出现非非结构性行业业调整。居民可支配收收入稳步增长长，国家“十十一五”规划划为济南社会会经济突飞猛猛进的发展指指明了方向。。金融业、高科科技产业将推推动济南市投投资环境的改改善，外商投投资的不断增增长也将促进进城市投资环环境优化。宏观投资环境境第二部分市场解读----“交换换一个苹果,各得一个苹苹果;交换一一个思想，各各得两个思想想”。提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况市场解读第一节济济南市房地产产市场概况第二节济济南市写字楼楼市场分析一、济南写字字楼市场供需需分析二、济南在售售写字楼楼盘盘特征三、济南写字字楼市场板块块划分及对比比分析市场概况小结结城市固定资产产投资高速增增长房地产市场场供求两旺旺，结构差差异大城市规划与与中疏战略略影响市场解读第一节济济南市房房地产市场场概况市场概况小小结城市固定资资产投资高高速增长房地产市场场供求两旺旺，结构差差异大城市规划与与中疏战略略影响2003年年，全市完完成全社会会固定资产产投资504.9亿亿元，2004年全全市完成固固定资产投投资651.72亿亿元，同比比增长29.08%。房地产产市场场概况况城市固固定资资产投投资高高速增增长2004年年济南南市完完成房房地产产开发发投资资110.2亿亿元。。以上数数字可可以说说明：：一一、近近年来来固定定资产产投资资保持持较高高增速速发展展，同同时加加快了了房地地产投投资的的步伐伐；二二、、2004年房房地产产投资资额占占固定定资产产投资资总额额的16.9%，说说明济济南房房地产产投资资目前前正处处于一一个良良性稳稳健发发展状状态。。房地产产市场场供求求两旺旺，结结构差差异大大分析一一：房地产产施工工面积积稳步步增长长，2004年年商品品房销销售额额同比比增长长60.6%，，市场场供求求两旺旺；从近几几年的的房地地产供供求市市场看看，住住宅市市场一一直保保持高高速发发展势势头，，占据据主体体地位位，商商业地地产投投资比比重保保持稳稳定态态势；；房地产产市场场概况况房地产产市场场供求求两旺旺，结结构差差异大大分析二二：2004年年住宅宅投资资额达达87.1亿元元，占占整个个房地地产开开发投投资比比重的的79%，，比上上年同同期下下降3.5个百百分点点，商业营营业用用房开开发投投资比比重为为13.5%，，同比比上升升6.4个个百分分点，，投资资力度度明显显增大大，同同时，，写字字楼投投资有有一定定幅度度的下下降。。2005年年1-8月月份，，房地地产开开发完完成投投资同同比增增长13.1%，其其中住住宅完完成51.6亿亿元，，与去去年同同期持持平，，占全全部投投资的的80.1%，，仍旧旧是房房地产产投资资的主主体，，但所所占比比重比比去年年同期期下降降10.4个百百分点点。办公楼投投资完成成2.6亿元，，同比增增长120.5%，写写字楼市市场进入入新一轮轮的增长长周期。。房地地产产市市场场保保持持稳稳定定发发展展态态势势，，但但开开发发结结构构差差异异较较大大，，其其中中，，住住宅宅开开发发占占绝绝对对主主体体地地位位，，自自去去年年开开始始商商业业投投资资比比重重增增长长趋趋势势明明显显。。房地地产产市市场场概概况况城市市整整体体规规划划及及发发展展方方向向济南南市市的的城城市市规规划划总总体体发发展展战战略略总总结结成成十十个个字字：：东拓拓、、西西进进、、南南控控、、北北跨跨、、中中疏疏。。疏中东拓西进北跨南控泉城核心商务圈济南南市市房房地地产产投投资资趋趋势势，，势势必必会会遵遵循循城城市市规规划划十十字字总总体体战战略略。。“十十一一五五””规规划划和和十十字字方方针针的的贯贯彻彻，，必必将将带带动动整整个个济济南南的的快快速速发发展展，，房房地地产产投投资资随随之之进进入入一一个个新新的的快快速速提提升升期期。。其中中，，泉泉城城核核心心商商务务圈圈的的中中疏疏战战略略，，将将使使市市中中心心区区域域更更加加青青睐睐于于高高档档物物业业的的投投资资建建设设，，并并且且更更加加注注重重产产品品品品质质和和档档次次的的提提升升。。房地产市场概概况中疏，对泉城城核心商务圈圈的影响泉城核心商务务圈以泉城广广场为中心，是泉城的特色色标志区，环境优美美，经济交流流频繁，是体现泉泉城特色的商商业中心、旅游中中心和经济文文化中心。本项目泉城核心商务务圈拥有良好好的人文环境境、优美的自自然环境，是是商业投资之之首选区间。。便利的道路交交通情况为核核心商务圈的的又一特大优优势。“中疏”战略略将促使泉城城核心商务圈圈的房地产投投资向低密度度开发转变，，避免了市中中心的过度开开发与产品的的无差异化建建设。房地产市场概概况房地产市场持持续升温，开开发结构不协协调。住宅投资增长长迅速，写字字楼投资相对对趋缓。十字战略促使使济南房地产产开发“有疏疏有重”。其中，东拓战战略促使东部部高新科技区区以第二产业业为主要发展展方向；便利利的道路交通通和密集的经经济交流，为为中部核心商商务圈的泛CBD区繁荣荣带来了特大大优势，房地地产开发趋向向于低密度、、高档次物业业类型。写字楼市场回回暖。2005年国国家先后出台台了一系列针针对商品房价价格涨幅过快快的重大调控控措施，1-8月份，房房地产开发投投资同比增长长13.1%，其中住宅宅完成额与去去年同期持平平，办公楼投投资完成2.6亿元，同同比增长120.5%，，写字楼市场场开始回暖，，进入新一轮轮的增长周期期。市场概况小结结房地产市场概概况市场解读第二节济济南市写字楼楼市场分析一、济南写字字楼市场供需需分析三、济南写字字楼市场板块块划分及对比比分析二、济南在售售写字楼楼盘盘特征一、写字楼市场场供需分析1、济南写字字楼投资比例例：房地产总额增增长快，写字字楼投资趋缓缓。2001-2004年，，房地产投资资额平均每年年以20%左左右的速度增增长，而写字楼的投投资额趋向平平缓，所占比比重趋于降低低。写字楼进入新新一轮发展周周期。2005年1-8月份，，写字楼完成成投资额2.6亿元，同同比增长了120.5%，同时，随随着政策的不不断调整和科科技、金融、、贸易等方面面突飞猛进的的发展，写字字楼市场将逐逐渐走向成熟熟和规范化，，写字楼市场场的供需增长长将进入新一一轮发展周期期。(同比增长120.5%)一、写写字字楼楼市市场场供供需需分分析析2、、济济南南在在售售写写字字楼楼供供应应量量：：济南各区写字楼供应量区域历下区市中区历城区天桥区槐荫区合计面积（万㎡）58.314.620.30.3295.5比例（%）61.0515.2921.260.312.091002004年年济济南南在在售售写写字字楼楼总总面面积积为为95.5万万㎡㎡。。其其中中历历下下区区占占61.05%，，中中央央商商务务区区占占绝绝对对比比重重；；历历城城区区为为21.26%，，这这与与济南南经经济济发发展展““东东拓拓””战战略略相相符符合合。。一、写写字字楼楼市市场场供供需需分分析析3、、2005年年济济南南新新投投入入市市场场规规模模型型写写字字楼楼状状况况：：名称建筑面积（㎡）现状区位租售形式嘉汇环球广场43000尚未开工西北商务区售海蔚广场40000地基已起中东商务圈售特区数码港53000主体建设中东商务圈售普利海辰大厦30000主体完工中央商务区售历东商务大厦36000主体完工中央商务区售明珠国际商务港91729现房西北商务区售发展大厦24000现房中东商务圈售东环国际广场150000现房中东商务圈售三庆·世纪财富中心350000现房东部高新区售目前前超超过过1万万平平米米较较大大规规模模的的写写字字楼楼有有近近10个个，，均均采采用用““只只售售不不租租””营营销销模模式式，，目目前前济济南南超超过过10万万㎡㎡以以上上的的写写字字楼楼盘盘已已经经超超过过三三个个，，如如：：三三庆庆世世纪纪财财富富中中心心、、环环保保科科技技园园国国际际商商务务中中心心和和东东环环国国际际广广场场，，目目前前均均在在对对外外发发售售中中。。一、写字楼楼市场供供需分析析4、济南南写字楼楼市场迎迎来新发发展：新城市规规划及““十一五五”战略略带动发发展。济南市东东拓、西西进、中中疏、南南控、北北跨的城城市规划划发展战战略，新新的商业业经济增增长点以以市中心心为基点点，“东东西两翼翼”展开开，此发发展战略略提升了了济南市市房地产产的总体体升值潜潜力，为为济南写写字楼市市场提供供了更多多的机会会。房地产投投资势头头强劲，，带动写写字楼市市场的增增长。房地产投投资平均均每年以以20%左右的的速度增增长，写写字楼近近几年的的投资趋趋势有小小幅回落落，2005年年的投资资势头看看好，对对于以二二、三产产业为主主力产业业的城市市来说，，经济的的迅猛发发展和房房地产投投资的不不断增长长，势必必会为写写字楼市市场带来来新的发发展空间间。需求空间间较大。。数据显示示，目前前济南的的写字楼楼市场销销售率和和租赁率率较高，，需求市市场具有有较大空空间，随随着济南南宏观投投资环境境的优化化，写字字楼市场场将迎来来新的发发展。二、济南南在售写写字楼楼楼盘特征征●建筑及物物业形态态●容积率●销售率●配套设施施●户型分割割特点●价格及销销售方式式●建筑及物物业形态态高层是写写字楼主主流。当前济南市写写字楼在在租售楼楼盘中，其建建筑形态态绝大部部分为高层层，如如明珠珠国际际商务务港、金金龙大大厦、、银座座数码码广场和和历东东商务务大厦厦等；；其次是是小高高层和和多层层。二、济济南在在售写写字楼楼楼盘盘特征征●建筑及及物业业形态态酒店内内写字字间：：这种物物业主主要集集中在在以泉泉城广广场为为中心心的中中央商商务区区，多为四四星级级、五五星级级酒店店，此此类型型写字字间档档次有有所提提升，，但缺缺乏专专业商商务办办公楼楼的氛氛围和和配套套设施施；新入市市混合合物业业：目前部部分新新入市市项目目为酒酒店与与写字字间的的混合合形式式，但但以商商务办办公为为主要要功能能，酒酒店为为配套套经营营产业业，如如明珠珠国际际商务务港、、东环环国际际广场场等，，这些些项目目体量量普遍遍较大大，自自身配配套较较好，，因所所处区区域板板块较较偏，，周边边配套套不完完善，，商业业氛围围尚未未成熟熟，因因此导导致物物业档档次及及市场场影响响力的的提升升受限限。纯写字字楼物物业：：当前济济南市市办公公楼以以纯写写字楼楼为主主，但因地地段、、目标标商圈圈定位位、周边及及自身身配套套等因因素，，项目目以中中档为为主，，物业业档次次再次次提升升的局局限性性大。。商住两两用写写字楼楼。市场总总量最最少，，档次次偏低低。二、济济南在在售写写字楼楼楼盘盘特征征●容积率率容积率率普遍遍较高高。济南市市写字字楼项项目除东部部高新新区及及东外环区区域的的世纪纪财富中心心、发发展大大厦的容积积率相相对较较低外，其其他区区域的的大部分写写字楼楼容积积率在4-8之之间。。二、济济南在在售写写字楼楼楼盘盘特征征●销售率率写字楼楼的销销售率率较高高。据目前前市场场资料料统计计显示示，除除今年年新入市的的少量量写字字楼楼楼盘外外，在在售写写字楼楼平均均销售售率50%以上上，销售率率超过过70%的的写字字楼占占总数数的2/3，多多数写写字楼楼的销销售已已近尾声声，这这表明明了目目前写写字楼楼市场场具有有较大大的需需求缺缺口。。二、济南在在售写字楼楼楼盘特征征●配套设施项目配套缺缺陷多。各项目所处处地段和板板块差异较较大，项目目周边及自自身配套各各有优劣。。如金龙大大厦，地处处泺源大街街西首，位位置优越，，金融、餐餐饮、休闲闲等配套设设施完善，，但周边环环境噪杂，，混乱的回回民小区为为项目的安安全防护增增加了威胁胁，周遭商商业氛围也也略显不足足，项目档档次提升困困难。项目定位区区域化程度度高。新入市写字字楼盘，物物业类型多多元化，建筑形象定位位较高，目标标商圈一般限限于某区域之之内，多数为为区域商圈的的标志性建筑筑，但物业档档次的进一步步提升较难实实现。新增项目亮点点多。新入市项目具具有一定的创创新性和多元元性，如东环环国际广场配配有会所空中中花园和商场场，明珠国际际商务港集酒酒店、商住、、写字间为一一体，配套和和物业管理均均采用星级酒酒店式运作模模式。二、济南在售售写字楼楼盘盘特征●户型分割特点点户型选择宽泛泛。济南市场的写写字楼小户型型分隔主要在在30~150㎡，大户户型分隔区间间集中在200~5000㎡。有部部分写字楼可可以自由分隔隔，如：世纪纪财富中心等等。商住两用式户户型较差。部分商住两两用式户型设设计较差，如如东环国际商商务港C、D座，户型设设计压抑，采采光差；三庆庆汇文轩户型型设计较好，，但内部通道道空间显得比比较拥挤。新概念户型。。写字楼市场中中不断涌现出出满足客户多多样化需求的的产品，其户户型面积和结结构具有灵动动性和个性化化安排的特点点，如特区数数码港的LOFT工作室室，自由商务务间，垂直体体验走廊等；；但一定程度度上无法满足足高端客户总总部经济的物物业需求。二、济南在售售写字楼楼盘盘特征●价格及销售方方式市中心区域售售价最高。济南市在售写写字楼均价在在6000-6500元元/㎡之间，，位于市中心心区域板块的的写字楼均价价约为9000元/㎡。。付款方式灵活活。绝大部分楼盘盘在付款方式式上采用了灵灵活选择及适适当优惠的方方法，一般楼楼盘都可以进进行商业贷款款，首付在40%左右。。二、济南在售售写字楼楼盘盘特征项目明珠国际商务港Myoffice创展中心金龙大厦世纪财富中心东环国际广场发展大厦嘉汇环球广场均价元/㎡6600590070003900570055005100项目海蔚广场特区数码港普利海辰大厦大学科技园历东商务大厦中银大厦三箭·银苑均价元/㎡51006150700030006600100007000三、济南写字楼楼市场板块划划分及对比分分析济南写字楼市市场四大集聚聚板块A区-东部高高新区：济南东部高高新科技开发发区B区-中央商商务区：经十路-文文化西路-泺泺源大街-泉泉城路-解放放路中央商圈圈C区-中东商商务圈：文化东路-山大路-花花园路-二环环东路合围商商务区D区-西北商商务圈：杆石桥以西西，经十路-北园大街中中间区域商商圈B区C区A区D区济南四大板块块写字楼供应应比例中央商务区占占据了写字楼楼总量的44%，写字楼楼分布密集。。中东商务圈占占据了29%的席位，可可以看出以中中央商务区为为经济发展的龙头头，在实现““东拓”战略略过程中不断断带活了交界界区域的商圈发展。。东部经济目前前尚处于不断断提升的过程程。西北区域以中中低端物业为为主，写字楼楼分布较为疏疏松。三、济南写字楼楼市场板块划划分及对比分分析名称建筑面积（㎡）售价(元）中银大厦4800010000金汇大厦（齐鲁证券大厦）6000010000普利海辰大厦300007000普利历东商务大厦360006600丰利大厦2000010000三箭·银苑800007000金龙大厦880007000胜利大厦2300013000中央央商商务务区区中东东部部商商务务区区西北北区区域域商商务务区区东部部高高新新科科技技园园区区三、济济南南写写字字楼楼市市场场板板块块划划分分及及对对比比分分析析四大大板板块块写写字字楼楼销售售市场场比比较较名称建筑面积（㎡）售价三庆·世纪财富中心3500003900环保科技园国际商务中心1000003400大学科技园1000003000名称建筑面积（㎡）售价创展中心360005900特区数码港530006150发展大厦240005500东环国际广场1500005700海蔚广场1500005100名称建筑面积（㎡）售价明珠国际商务港920006600嘉汇环球广场430005100三、济济南南写写字字楼楼市市场场板板块块划划分分及及对对比比分分析析四大大板板块块写写字字楼楼销售售市场场比比较较中央央商商务务区区以以均均价价9000元元/㎡㎡独独占占鳌鳌头头，，中中东东部部商商务务区区和和西西北北区域域价价格格相相当当，，均均价价在在6000-7000元元/㎡㎡，，东东部部高高新新科科技技园园区区最最低低，，均均价价4000元元/㎡左左右右。。三、济济南南写写字字楼楼市市场场板板块块划划分分及及对对比比分分析析四大大板板块块写写字字楼楼市市场场销售售价价格格走走势势近两两年年及及2005上上半半年年四四大大区区域域销销售售价价格格走走势势销售售价价格格稳稳中中有有升升。。近三三年年来来，，济济南南市市写写字字楼楼价价格格处处于于稳稳中中有有升升发发展展态态势势，，但但整整体体涨涨幅幅不不大大。。区域域之之间间价价位位差差异异较较大大。。中心心区区域域售售价价一一直直保保持持最最高高，，东东部部区区域域价价格格最最低低，，从从价价格格走走势势图图可可以以看看出出，，两两级级价价格格相相差差额额度度较较大大。。名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）汇宝大厦460003.1明珠国际商务港920002名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）三庆·世纪财富中心3500001凯贝特高新产业基地500001.3齐鲁软件园1560001.1-1.4环保科技园国际商务中心1000000.8留学人员创业园597001.6保税大厦110000.9大学科技园1000001中东东部部商商务务区区西北北区区域域商商务务区区东部部高高新新科科技技园园区区三、济济南南写写字字楼楼市市场场板板块块划