物业管理企业涉税问题的筹划与申报实务

物业管理企业涉税问题的筹划与申报实务物业管理企业是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。我国目前物业管理企业所涉及的税金及附加共13种，其中主要税种有营业税、企业所得税和个人所得税。

一、营业税

（一）计税依据

营业税是对提供劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，按其营业额和规定的税率，而计征的一种税。

1.营业额的确定

我国会计实务中依据《企业会计准则》、《企业财务通则》并结合物业管理企业实际，制定了《物业管理企业财务管理规定》。在规定中，将物业管理企业经营收入确认原则规定为“企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。”同时，根据物业管理企业的经营特点，对营业收入的确认原则又作了两方面具体补充规定：

（1）企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或协议规定的付款日期作为营业收入的实现。在这一日期，无论企业是否实现收到价款，均应作为营业收入处理。如公共性服务费收入和公众代办性服务费收入，平时均采用预收方式，按照这一原则，必须采用权责发生制原则每期结转收入，不能以收付实现制代替权责发生制。

（2）物业大修收入，应当根据业主委员会或者物业产权人、使用人签订认可的工程价款结算账单确认营业收入的实现。物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托，对住宅小区和商业楼宇等进行物业大修理等工程施工活动，由物业管理企业自行出具工程价款结算账单，但必须经委托方签章认可后，才能作为营业收入处理。2.计税依据的确定

根据营业税条例及其细则规定，物业管理企业取得的经营收入，以及出租资产、转让无形资产、开展专项有偿服务和其他代理业务的手续费等其他业务收入均应计征营业税。

但根据《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照“服务业”税目5%税率计算征收营业税。具体计税依据规定如下：

（1）对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》（建住房[1998]213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。（2）对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，凭其持有的地方财政局统一监制《××省（市）住宅维修基金专用发票》或××省（市）住房资金管理中心（含所属分中心）为其出据的《住房维修基金交存书》上注明的实际发生额认定。

（3）对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租委托方实际房租转交结算发生额认定。

（4）对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。

（5）物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。（二）营业税的计算

1.管理性质的收入缴纳营业税的计算

（1）物业管理公司以下四项收入，均属于提供劳务而获得的收入，属于营业税中“服务业”税目，按5%征收营业税。

①物业管理公司为业主提供服务而收取的管理费。

②物业管理公司为业主提供服务而收取的服务费。如：保洁费、停车费、保安费、公共设施养护费等。

③收取的维修费用，包括维修材料费及人工费。

④居民租住共有住宅的租金收入。

（2）物业公司收取业主的装修保证金，如果到期退还给业主及租住户的，不征收营业税；如果到期不退还或作为业主装修违规行为予以没收的，属于物业管理公司管理性收入之外的价外费用收入，均应并入该物业公司营业额，征收5%的营业税。

（3）物业管理公司向房屋业主收取的公共维修基金，所有权属于业主管理委员会，物业公司仅是代管使用，专款专用，按时列支，暂不征收营业税。如果物业公司从维修基金中以提供维修劳务形式提取劳务收入，则应征5%的营业税。2.代办性质的收入缴纳营业税的计算

以下两项均属物业公司提供代办服务而取得的服务性收入，按5%征收营业税。

（1）代办购物手续费。

（2）代办收费取得的收入。如：为房屋业主代收代缴水、电、煤气、电话费等各项业务而收取的手续费。

3.多种经营取得收入缴纳营业税的计算

（1）物业公司下属的中介咨询机构的咨询劳务收入。

（2）物业公司兼营的餐饮服务收入。

（3）物业公司举办的娱乐业务场所的收入。

（4）物业公司下属的独立核算的商店销售货物取得的收入。

上述（1）、（2）项收入，属于服务业收入，按5%征收营业税。（3）项收入属于娱乐业收入按5%-20%税率征收营业税。（4）项收入属于增值税征收范围，征收增值税。

值得注意的是，当物业公司兼有不同税目应税行为时，应分别核算不同税目的营业额，未分别核算的，从高适用税率。

计算公式:应纳税额=营业额×税率。（三）营业税的会计核算

企业核算营业税时，应在“应交税费”科目下设“应交营业税”明细科目。企业按规定计算营业税时，借记“营业税金及附加”、“其他业务成本”、“固定资产清理”等科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目；实际缴纳时借记“应交税费——应交营业税”科目，贷记“银行存款”科目。

[例9—1]安佳物业管理有限公司2011年1月份取得主营业务收入300万元，其他业务收入100万元。

根据有关凭证公司编制会计分录如下：

（1）计算2011年1月份的应交营业税（4000000×5%=200000）时：

借：营业税金及附加150000

其他业务成本50000

贷：应交税费——应交营业税200000

（2）下月初缴纳时：

借：应交税费——应交营业税200000

贷：银行存款200000（四）税务检查中物业企业营业税涉税的问题

税务检查中按照物业企业营业税涉税问题发生频率，分为常见问题和特殊问题两个方面：

1.常见问题

（1）未按规定结转营业收入

全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。

[例9—2]某物业管理公司替业主某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25元（其中2010年1月至12月代收2271986.25元，2011年1月至12月代收576716元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定，造成少缴营业税142435.11元。[例9—3]检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时，发现该单位一直以来，将预收的物业综合管理费记入“预收账款”科目，未及时计算缴纳营业税。截止2010年9月，该账户贷方余额为794947.08元。该行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例缴纳营业税”，第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”，和第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天”的规定，造成少缴纳营业税39747.35元，城建税2782.31元，教育费附加1192.42元。[例9—4]经检查发现，（1）某物业管理公司分别于2011年3月6日、7日收取某物业管理中心物业管理费收入49017.61元和7736.24元，计入“应收账款”科目，未计营业收入，未申报缴纳营业税。（2）该单位2011年5月17日收取房屋出租收入20000元，计入“应收账款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额×税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5%。另据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条：“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”《征收教育费附加的暂行规定》第二条：“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税3837.69元，及城建税268.64元和教育费附加115.13元。（2）收入直接冲减支出类科目

物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，逃避纳税。

[例9—5]某物业公司2010年和2011年支付给供电局的公共区域的电费分别为1144773.28元和1405543.3元，冲减了物业管理费收入，违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发[1998]217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。2.特殊问题

（1）价外费用未作计税依据

物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。

（2）应税收入直接转入税后所得

物业管理公司取得应税收入转移到“营业外收入”科目，逃避纳税。

[例9—6]北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费5.5%收取业主税金，2010年收取业主税费合计15313.74元，2011年收取业主税费合计20051.4元。该企业2010年7月和9月分别收取代理业务劳务费319.84元和4526.46元，记入“营业外收入”科目。2011年6月代收款项手续费共计28208.11元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第四条:“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条:“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并根据营业税税目税率表“服务业-其他服务业”依照5%的税率征收营业税的规定，该企业应按照规定缴纳营业税共计3409.98元。（3）暂收款项未申报缴纳营业税

物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后准备装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。

（4）从“应交税费”推算营业收入与记载“营业收入”不符，按“应交税费”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。

（5）房屋销售收入未缴营业税

房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。（五）税务检查对物业企业营业税涉税问题的检查指标

1.常见问题检查指标

（1）未按规定结转营业收入的检查指标

指标1：营业税占纳税总额比重变化趋势对比

分析：由于物业管理公司的经营特点，其取得的收入相对稳定，本年度与上年度、本年内各月的营业税占纳税总额比重也基本稳定。如果出现幅度较大的增减，列为异常。[例9—7]对某物业管理公司进行纳税评估时，其2010年、2011年营业税入库金额分别为36540.6元和96720元，纳税总额分别为48190.84元和100073.2元，计算营业税占纳税总额比重，2010年为75.82%，2011年为96.65%，相差20.83%，可判断该公司营业税缴纳存在问题。后经检查验证，该公司2010年10-12月收取物业管理费204873.7元，以及维修管理费9710.9元，合计214584.6元，在“其他应收款”科目挂账，未按规定缴纳营业税。

指标2：资产负债表中“预收账款”科目变化趋势对比

分析：存在较大数额长期挂账，或与上年对比增减变化较大的列为异常。[例9—8]某单位2010年至2011年间，资产负债表中“预收账款”科目2010年期末数46893.22元，2011年期末数为205117.61元，相差158224.39元。经检查发现该公司将2011年收取大厦电话用户的服务费收入145521.39元，取得的餐费收入12703元计入“预收账款”科目，未结转“营业收入”，未按规定缴纳营业税，补缴营业税8546.37元。

指标3：资产负债表中“其他应付款”科目变化趋势对比

分析：该科目记载除应付票据、应付账款、应付职工薪酬等以外的应付、暂收其他单位的款项，通过与上年对比，根据变化趋势进行分析，变化幅度过大的视为可能存在异常。

指标4：资产负债表中应收账款增长率与营业税增长率对比

分析：应收账款增长率应在一定范围内小于等于营业税增长率，否则可视为存在异常。评估人员应注意“应收账款”科目中是否存在应税项目，是否存在多提坏账准备。[例9—9]某高档公寓小区物业管理公司，2010年、2011年营业税入库额分别为78712.6元和82111.5元，营业税增长率为4.32%，两年“应收账款”及“其他应收款”科目合计分别为107952.87元和343839.68元，应收账款增长率畸高，为218.51%。由此判断该公司2011年“应收账款”和“其他应收款”科目中可能含有应税收入，而未结转营业收入缴纳营业税。检查反馈结果：该公司2011年3月起代收代缴费用，如：水费、电费、燃气费、收视费等，加收的手续费，将手续费收入全部计入“其他应收款”科目，未缴纳营业税。

（2）收入直接冲减支出类科目的检查指标

指标5：成本费用利润率与行业平均值对比

分析：如果成本费用利润率与行业平均成本费用利润率存在很大差距，可判断为存在异常。2.特殊问题检查指标

（1）价外费用未作计税依据的检查指标

指标6：现金流量表中经营活动的现金流入与营业税计税依据的对比

分析：如果现金流量表中经营活动的现金流入＞营业税的计税依据，则判断存在异常。

（2）应税收入直接转入税后所得的检查指标

指标7：“营业外收入”、“其他业务收入”科目变化趋势对比

分析：将“营业外收入”、“其他业务收入”与上年对比，变化过大的列为异常。

（3）暂收款项未申报缴纳营业税的检查指标

指标8：资产负债表中货币资金的变化率同营业收入的变化率比较

分析：大于20%可视为企业在营业税缴纳方面存在疑点。（4）从“应交税费”推算营业收入与记载“营业收入”不符的检查指标

指标9：企业所得税申报表中“营业收入”、“营业税金及附加”项目

分析：营业收入＞0，营业税金及附加≤0可视为异常。

（5）房屋销售收入未缴营业税的检查指标

指标10：“营业收入”与“预收账款”科目变化趋势对比

分析：由于物业管理公司的经营特点，其取得的收入相对稳定，本年度与上年度、本年内各月的收入差异不大。如果“营业收入”与“预收账款”科目出现幅度较大的增减，列为异常，应关注营业税是否如实缴纳。（六）营业税的申报

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定：除经税务机关核准实行简易申报方式的营业税纳税人外，其他营业税纳税人均按国家税务总局制的《营业税纳税人纳税申报办法》进行纳税申报。

凡按《营业税纳税人纳税申报办法》进行纳税申报的营业税纳税人均应报送以下资料：

1.《营业税纳税申报表》；

2.按照本纳税人发生营业税应税行为所属的税目，分别填报相应税目的营业税纳税申报表附表；同时发生两种或两种以上税目应税行为的，应同时填报相应的纳税申报表附表；

3.凡使用税控收款机的纳税人应同时报送税控收款机IC卡；

4.主管税务机关规定的其他申报资料。

纳税申报资料的报送方式、报送的具体份数由省一级地方税务局确定。

《营业税纳税申报表》及其附表由纳税人向主管税务机关领取。

纳税人应按月（季）进行纳税申报，申报期为次月1日起至10日止，遇最后一日为法定节假日的，顺延1日；在每月1日至10日内有连续3日以上法定休假日的，按休假日天数顺延。

二、城市维护建设税

城市维护建设税是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。城市维护建设税是1984年工商税制全面改革中设置的一个新税种。1985年2月8日，国务院发布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，从1985年度起施行。1994年税制改革时，保留了该税种，作了一些调整，并准备适时进一步扩大征收范围和改变计征办法。城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种税。（一）城市维护建设税的计算

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）的规定，物业管理企业城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。城市维护建设税按照纳税人所在地实行差别税率：市区税率为7%，县城、建制镇税率为5%，其他地区税率为1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。（二）城市维护建设税的会计核算

物业管理企业按规定计算应交城市维护建设税时，借记“营业税金及附加”、“其他业务成本”等科目，贷记“应交税费——应交城市维护建设税”科目；实际缴纳时，借记“应交税费——应交城市维护建设税”科目，贷记“银行存款”科目。

[例9—10]安佳物业管理有限公司2011年1月份实际交纳的营业税114000元（其中主营业务交纳营业税90000元，其他业务交纳营业税24000元），月末按规定计征城市维护建设税。适用的城市维护建设税税率为7%，并于2月初通过银行缴纳。

根据有关凭证公司编制会计分录如下：

（1）2011年1月末计征城市维护建设税[（114000×7%=7980]时：

借：营业税金及附加6300

其他业务成本1680

贷：应交税费——应交城市维护建设税7980

（2）2011年2月初缴纳城市维护建设税时：

借：应交税费——应交城市维护建设税7980

贷：银行存款7980

（三）城市维护建设税的申报

物业管理企业的城市维护建设税是与营业税税额同时征收的。所以，城市维护建设税的纳税期限分别与营业税的纳税期限相一致，不能按固定期限纳税的，可以按次纳税。

三、教育费附加

教育费附加是国家为了发展我国的教育事业，提高人民的文化素质；加快发展地方教育事业，扩大地方教育经费的资金来源而征收的一种附加费用。

教育费附加是国家为扶持教育事业发展，计征用于教育的政府性基金。1986年，国务院颁布《征收教育费附加的暂行规定》（国发〔1986〕50号），从1986年7月起，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税总额的2%计征。2005年国务院《关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》规定从2005年10月起，教育费附加率提高为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。教育附加费作为专项收入，由教育部门统筹安排使用。此外，一些地方政府为发展地方教育事业，还根据教育法的规定，开征了“地方教育附加费”。

（一）教育费附加的计算

根据《国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的规定，物业管理企业教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，附加率为3%。

计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×附加率。（二）教育费附加的会计核算

物业管理企业按规定计算应交教育费附加时，借记“营业税金及附加”、“其他业务成本”等科目，贷记“应交税费——应交教育费附加”科目；实际缴纳时，借记“应交税费——应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。

[例9—11]安佳物业管理有限公司2022年1月份实际交纳的营业税114000元（其中主营业务交纳营业税90000元，其他业务交纳营业税24000元），月末按规定计征教育费附加。适用的教育费附加征收率为3%，并于2月初通过银行缴纳。

根据有关凭证公司编制会计分录如下：

（1）2011年1月末计征教育费附加[114000×3%=3420]时：

借：营业税金及附加2700

其他业务成本720

贷：应交税费——应交教育费附加3420

（2）2011年2月初缴纳城市维护建设税和教育费附加时：

借：应交税费——应交教育费附加3420

贷：银行存款3420

（三）教育费附加的申报

物业管理企业的教育费附加与营业税税额和城市维护建设税同时征收并缴纳。

四、企业所得税

（一）企业所得税的计算

根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）的规定，物业管理企业所得税的征税对象是以物业管理以及代理所取得的收入和其他所得，税率为25%。小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

（二）企业所得税的会计核算

企业所得税的会计核算已在专题7《物业管理企业利润实现与分配核算实务》“所得税费用的核算”中说明，在此不再赘述。（三）税务检查中物业企业的企业所得税涉税的问题

1.常见问题

（1）不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税

[例9—12]某物业管理公司2010年1月至2011年12月支付管理人员误餐补贴73656元计入“管理费用”，未计入工资总额（该单位人均月工资已超过960元），应调增利润。根据有关规定应补缴企业所得税24306.48元。

（2）未结转营业收入，少缴企业所得税

企业全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴企业所得税。

2.特殊问题

（1）以收抵支，逃避缴纳企业所得税

物业管理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补贴收入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，逃避缴纳企业所得税。

（2）重复列支成本、费用

在成本、费用中预提某项尚未发生的支出，当某项支出发生时又列入成本、费用科目，造成重复列支，少缴企业所得税。（四）税务检查对物业企业的企业所得税涉税问题的检查指标

1.常见问题的检查指标

（1）不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税的检查指标

指标11：销售（营业）成本增长率

分析：销售（营业）成本增长率大于20%的可判断为存在异常。指标12：管理费用增长率

分析：管理费用增长率大于20%的可判断为存在异常。

指标13：财务费用增长率

分析：财务费用增长率大于40%的可判断为存在异常。

（2）未结转营业收入，少缴企业所得税的检查指标

参见营业税的检查指标。2.特殊问题的检查指标

（1）以收抵支，逃避缴纳企业所得税的检查指标

参见营业税的检查指标。

（2）重复列支成本、费用的检查指标

指标14：行业平均销售利润率

分析：对行业中销售利润率与行业平均销售利润率存在很大差距的个案可判断为存在异常。（五）企业所得税的申报

企业所得税采取按年计算，分月（季）预缴，年终汇算清缴的办法。

（一）季度预缴申报：

在每个季度终了后15日内，企业应到主管国税机关办理企业所得税的纳税申报手续（纳税期限的最后一日是法定休假日的，以休假日的次日为限期的最后一日；在期限内有连续3日以上法定休假日的，按休假日天数顺延）。

需要提供的资料：

（1）《中华人民共和国企业所得税月（季）度纳税申报表（A类）》（查账征收企业适用）、《中华人民共和国企业所得税月（季）度纳税申报表（B类）》（核定征收企业适用）；

（2）《中华人民共和国汇总纳税分支机构企业所得税分配表》（适用在中国境内跨省、自治区、直辖市设立不具有法人资格的营业机构，并实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调节”汇总纳税办法的总机构、分支机构填写）；

（3）财务会计报表；

（4）税务机关规定的其它相关纳税资料。

以上申报资料纳税人除《中华人民共和国汇总纳税分支机构企业所得税分配表》，如果通过电子申报方式传送的，可不再报送纸质申报资料。（二）年度汇缴申报

纳税人依照法律及有关规定计算应纳税额和应纳所得税额。在预缴的基础上，确定全年应补缴的、应退税额，并填写《企业所得税纳税申报表》及其有关的附表，在规定的时间内向税务机关申报，办理结清手续。

纳税人是企业所得税汇算清缴的主体。纳税人应当根据税收法律、法规和有关税收规定正确计算应纳所得税额，如实、正确填写企业所得税申报表及其附表，完整报送相关资料，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

1.实行查账征收的企业纳税人，无论是否在减免、免税时期，无论盈亏，都应按照规定进行汇算清缴。

2.实行核定征收的企业纳税人，应按照规定汇算清缴。

3.实行核定定额征收的企业所得税纳税人，不进行汇算清缴。

企业所得税的年度汇缴申报的具体要求，每年按当地税务主管部门的通知要求申报。

五、个人所得税

（一）个人所得税的计算

物业管理公司个人所得税的计税依据主要包括工资薪金所得和劳务所得。应注意物业管理企业将临时工人劳务所得按工资薪金所得代扣代缴个人所得税问题。

（二）个人所得税的会计核算

个人所得税的会计核算已在专题4《物业管理企业物业基本管理业务核算实务》“工资薪酬费用的核算”中说明，在此不再赘述。（三）税务检查中物业企业个人所得税涉税的问题

1.常见问题

（1）劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税

未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬，为物业管理公司提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务报酬的税率代扣代缴税款。

[例9—13]某物业公司2010年支付给临时聘用人员的劳务报酬，金额为18720元，是按照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务报酬所得税目补缴个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税税法》第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发[2003]47号文件《国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知》第二条第三款的规定，补缴个人所得税1584元。

（2）不全额申报纳税

按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科目，逃避缴纳个人所得税。

2.特殊问题

（1）出差补助未缴纳个人所得税。

（2）发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。（四）税务检查对物业企业个人所得税涉税问题的检查指标

1.常见问题的检查指标

（1）劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税的检查指标

指标15：“管理费用”变动趋势对比

分析：由于物业管理公司的经营特点，其工资支出也相对稳定，本年度与上年度、本年内各月的差异不大。如果“管理费用”科目中的工资支出出现幅度较大的增减，应关注是否存在支付临时工工资的问题，同时关注个人所得税计算问题。（2）不全额申报纳税的检查指标

指标16：工资薪金项目平均负担率

工资薪金项目平均负担率=

分析：如果企业工资薪金项目平均负担率<企业所属行业工资薪金项目平均负担率，则判断个人所得税缴纳情况异常。

指标17：人均应纳税所得额

人均应纳税所得额=

分析：人均应纳税所得额不为零，但企业全年各月个人所得税为零申报的，判断为存在异常。[例9—14]某物业管理公司，2010年全年职工工资总额为703218.5元，期末职工人数39人，人均应纳税所得额等于502.6元。2010年个人所得税入库金额为零，由此可判断该公司2010年个人所得税缴纳存在问题。

指标18：“管理费用”增减变动率与个人所得税增减变动率对比

≤0可判断为存在异常。

[例9—15]某物业管理公司，2009年、2010年“管理费用”中工资、补助性质的支出全年数为169303.7元和246801.09元，增长率等于45.77%，而个人所得税缴纳数均是629.8元，个人所得税增长率为零。个人所得税缴纳存在异常，物业管理公司可能发放一些补助、过节费等计入“管理费用”，未按规定缴纳个人所得税。

指标19：企业年度个人所得税均为零申报的，判断为存在异常2.特殊问题的检查指标

（1）出差补助未缴纳个人所得税的检查指标

同指标16-19

（2）发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税的检查指标

同指标16-19

指标20：资产负债表“应付股利”科目变动

分析：一般企业付股利的情况很少，关注“应付股利”科目的变动。

（五）个人所得税的申报

按当地税务机关的要求进行申报。

六、房产税

如果企业拥有房产产权，需缴纳房产税，如果企业拥有土地使用权，需缴纳城镇土地使用税。（一）房产税的计算

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人，按照房产原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值（评估值）减除30%的余值为计税依据，税率为1.2%，或以房产租金收入为计税依据，适用税率为12%。

计算公式：年应纳税额=房产原值（评估值）×（1-30%）×1.2%

年应纳税额=房产租金收入×12%

（二）税务检查中物业企业房产税涉税的问题

1.常见问题

（1）企业拥有已竣工的房产产权，未记入“固定资产”科目，未按规定缴纳房产税。

（2）企业拥有未竣工但已达到使用状态的房产产权，并已开始投入使用，未按规定缴纳房产税。

2.特殊问题

企业代理业主经营出租业务，代收租金，未按规定代扣代缴房产税，营业税，印花税等相关税金。

七、城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，每平方米应税土地的税额标准如下：大城市每年0.5～10元；中等城市每年0.4～8元；小城市每年0.3～6元；县城、建制镇、工矿区每年0.2～4元。经过批准，落后地区的税额标准可以适当降低，发达地区的税额标准可以适当提高。

城镇土地使用税的应纳税额按照纳税人实际占用的土地面积和规定的适用税额标准计算。应纳税额计算公式：

年应纳税额=∑（各级土地面积×相应税额）

但每个地区在具体操作时会将土地划分为不同的等级来进行征税。如：北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。

八、车船使用税和车船使用牌照税

（一）车船使用税

如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具的内资单位和个人还需缴纳相应的车船使用税。

根据《中华人民共和国车船使用税暂行条例》规定，车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照座位、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式：

乘人汽车应纳税额=应税车辆数量×单位税额

载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量×单位税额

摩托车应纳税额=应税车辆数量×单位税额

（二）车船使用牌照税

根据《中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例》（政密字第714号令公布）的规定，车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照种类、吨位和规定的税额，向外商投资企业或外国企业及其他经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。计算公式：

乘人汽车应纳税额=应税车辆数量×单位税额

载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量×单位税额

九、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受等，印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。印花税以应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额或者凭征的件数为计税依据，按照规定的适用税率或者税额标准计算缴纳。应纳税额计算公式：

（1）应纳税额=应纳税记载的金额（或者费用、收入额）×适用税率

（2）应纳税额=应纳税凭证的件数×适用税额标准税目税率（税额）一、购销合同0.3‰二、加工承揽合同0.5‰三、建设工程勘察、设计合同0.5‰四、建筑、安装工程承包合同0.3‰五、财产租赁合同1‰六、货物运输合同0.5‰七、仓储、保管合同1‰八、借款合同0.05‰九、财产保险合同1‰十、技术合同0.3‰十一、产权转移书据0.5‰十二、营业账簿

1.记载资金的账簿

2.其他账簿每件

0.5‰

5元十三、权利、许可证照每件5元十四、股票交易4‰、3‰十、契税的计算

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

契税的计税依据分为三种：国有土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权和房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权和房屋交换，为所交换的土地使用权和房屋的价格的差额。物业管理企业承受房地产时还需及时缴纳契税。

契税使用3%至5%的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市的具体适用税率，由当地省级人民政府在上述幅度之内确定。应纳税额计算公式：

应纳税额=计税依据×适用税率

十一、物业管理业常见涉税问题检查对应表税种问题种类问题检查的重点内容检查所需资料营

业

税常见

问题一、未按规定结转营业收入计入应收账款、其他应收款、应付账款、长期应付款、其他应付款、预收账款，未结转营业收入*营业税入库额、纳税总额

*预收账款、其他应付款、应收账款、其他应收款（资产负债表）二、收入直接冲减支出类科目物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，逃避纳税*净利润、营业成本、营业费用、管理费用（利润表、所得税申报表）特殊

问题一、价外费用未作计税依据物业管理公司向其他公司收取的手续费、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税*经营活动现金流入（现金流量表）

*营业收入（利润表）二、应税收入直接转入税后所得物业管理公司取得应税收入转到“营业外收入”科目，逃避纳税*营业外收入、其他业务收入（利润表、所得税申报表）三、暂收款项未申报缴纳营业税物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后准备装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税*货币资金流入额（现金流量表）

*营业收入（利润表）四、从“应交税费”推算营业收入与记载“营业收入”不符按“应交税费”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符*营业收入、营业税金及附加（利润表、所得税申报表）五、房屋销售收入未缴纳营业税房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税*营业收入（利润表）

*预收账款（资产负债表）企

业

所

得

税常见

问题一、不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税超标准的支出计入成本、费用类科目，作为税前扣除，少缴企业所得税*营业收入、营业成本、营业费用、管理费用、财务费用（利润表、所得税申报表）二、未结转营业