商贸市场可研(确认稿)

第十三章财务评价13.1财务评价基础数据与参数选取以国家现行财税制度、现行财务价格和市场调查价格，并参考同类项目的有关经济、财务指标，从企业财务角度分析、测算项目的费用和效益，考察项目的盈利能力、清偿能力。13.1.1财务评价依据（1）国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规。（2）黑龙江省有关税收、劳动工资管理和社会保障等有关规定。（3）《投资项目可行性研究指南》。（4）依据国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)评价。（5）项目编制单位提供的基础资料。13.1.2经济评价参数和模型的确定根据国家发改委和建设部发布的第三版《建设项目经济评价方法与参数》的规定，确定本项目财务评价的主要参数及模型如下：(1)财务基准收益率：财务基准收益率是项目财务评价的重要参数。它代表了项目投资应获得的最低财务盈利水平。财务基准收益率取为8%。（2）利率利率：5.94%。(3)项目计算期：项目计算期为15年。其中建设期2年，生产期13年。(4)折旧费与残值：本拟建项目各类土建设施按30年折旧，机械设备、信息设备按15年折旧；设备残值按5％考虑。13.2营业收入估算项目营业收入包括：独立商业区商服和生活区住宅出售；综合商贸区摊位出租收入；物业管理费和其他管理费收入。第一年营业收入为18,419.82万元，第二年营业收入为11,753.38万元，今后每年营业收入为524.41万元。(1)独立商业区商服出租出售，属开发性直接收入独立商业区商服总建筑面积26,908㎡，根据项目特点和肇源县部分相似市场的售价水平，均按8,000元/㎡计算。第一年销售50%商铺，商服出售直接收入10,763万元；第二年销售30%商铺，商服出售直接收入6,458万元。第三年出租剩余的20%商服，出租费20元/平方米·月计算，商服出租收入129.16万元/年。生活区住宅楼出售，属开发性直接收入生活区住宅楼总建筑面积33,592㎡，根据当地楼盘销售价格，确定该住宅楼售价3,500.00元/㎡。第一年销售60%住宅，售楼直接收入7,054.32万元；第二年销售40%住宅，售楼直接收入4,702.88万元。(3)综合商贸市场摊位出租收入综合商贸市场内，共有出租摊位600个，平均每个摊位年租金5,000元，出租年收入300万元。⑷物业管理费卫生费、治安费分别按租赁面积10元／㎡月计，水电费和采暖费按租赁面积分摊代收，正常年物业管理费85.25万元。(7)其他管理费其他管理费主要是指收取清雪费、公厕管理费等。正常年其他管理费10万元。13.3项目销售税金及附加增值税率：营业税率5%；城市维护费：营业税的7%；教育费附加：营业税的3%；所得税：税率25%。第一年销售税金及附加1105万元，所得税2240万元。第二年销售税金及附加705万元，所得税674万元。第三年销售税金及附加31万元，所得税65万元。13.4成本费用估算13.3.1项目投产第一年成本费用估算项目第一年运营成本由固定资产投入和综合商贸市场运营成本构成：8,351.68万元。13.3.2项目投产第一年成本费用估算项目第二年运营成本由固定资产投入和综合商贸市场运营成本构成：8,351.68万元。13.3.3项目商贸市场运营成本市场运营成本费用包括原材料及燃料动力费、工资福利费用、折旧及摊销费用、管理费用及其它费用。（1)工资及福利据目前同类企业中的中上收入水平，确定人员工资按28,000元/人.年计算，合计年人员工资支出53.2万元。（2)外购原材料、燃料及动力费此处水电、燃料及动力费消耗只考虑综合商贸区所消耗的部分，不考虑生活区、独立商业区承租方承担的相应消耗。水电、燃油料消耗根据设计负荷，单价按当地的实际水平计算。合计60万元。(3)折旧及摊销费项目固定资产投资折旧采用平均年限法残值取5%，折旧年限：建筑工程30年，设备为10年。项目无形递延资产按10年摊销。(4)修理费修理费用按折旧费的3.5%计算；(5)管理费用按销售收入的3.0%计；(6)其它费用包括其它制造费用、其它管理费用等，按销售收入的5.0%计；(7)项目经营成本项目经营成本由外购原材料、燃料动力费用及工资福利费和其它费用构成，项目建设期未经营成本为230.68万元。13.5财务分析指标计算项目第一年营业收入18,419.82万元，扣除成本费用8,351.68万元，扣除税金1,105万元，利润总额8,963.14万元，近利润6,722.35万元。项目第二年营业收入11,753.38万元，扣除成本费8,351.68用万元，扣除税金705万元，利润总额2696.7万元，近利润2,022.52万元。项目第三年起市场运营开始年均营业收入524.41万元，扣除成本费用230.68万元，扣除税金31万元，利润总额262.73万元，近利润197.04万元。经计算，本建设项目财务评价指标如下：(1)所得税前财务净现值：FNPV=8635.42万元财务内部收益率：FIRR=28.7％财务投资回收期：FN=3.2年(2)所得税后财务净现值：FNPV=6233.9万元财务内部收益率：FIRR=21.36％财务评价指标计算见附表。13.6财务评价结论经财务分析得知，内部收益率(所得税后)21.36%，高于行业基准财务内部收益率(8%)；投资回收期税后3.68年低于行业基准投资回收期。经上述评价，本项目在财务上是可行的。第十四章社会效益评价肇源县郭尔罗斯商贸大市场项目的建设，对肇源县及周边区域的产业升级与带动具有重要的战略意义。⑴本项目建成运营后，将大量的企业和产品集中到一个平台上，实现一次交易、一次运输、一次交付、一次结算，通过简化中间环节，可以有效降低企业商品流通过程中的交易成本、资金成本和物流成本。为企业创造利润的同时，也给地方政府增加财政收入，还可带动周围服务业的发展，如运输、邮电业、商业、饮食业、公用事业、金融保险业及其它服务业，有利于区域经济的发展。⑵本项目建成后，可吸收社会人员就业，能够为当地市民提供大量稳定的劳动岗位和较高的经济收入，为农村闲置劳动力转移做出较大的贡献。在间接就业效果方面，本项目的建设可以给项目区周围带来就业机会，如企业运营过程中会吸引服务业的发展，解决部分闲置人员的就业问题，项目建设过程会为建筑工人带来就业机会等。⑶项目的实施与其他行业的关联度较大，涉及到金融、餐饮、电信、建材、交通等行业。物流产业的带动系数大约为1：9，即物流产业收入如果是1，相关的社会收入为9，可以带动服务、旅游、餐饮等相关产业的发展。综上所述，项目的建设具有较好的社会效益。第十五章结论与建议14.1项目研究结论（1）利用本地目前尚无较具规模的综合性商贸市场的有利契机，建设规模合理、起点高、规模大、服务配套、管理规范的大型商贸市场，将对满足当地人们生活消费需要，以及促进城乡商品流通，拉动第三产业的发展，提高城市经济的辐射作用和对外拓展空间有着积极的作用。（2）商贸市场建成后，将有利于加强工商、税务等各部门的监督力度，规范市场经济秩序，增加财政收入，净化城镇面貌。并向社会提供近就业岗位，促进社会稳定，提高再就业人员的生活水平。（3）项目建设有利于确保全县人民生产生活物资消费需求，有利于有效加强该县综合商贸市场的管理服务水平，有利于促进全县经济社会全面发展。同时肇源县又是大庆市和哈尔滨市区蔬菜、瓜果、畜禽产品输入产地之一，建立完善的商贸经营体系，丰富市场物资供应，为城乡建设提供充足后勤保障服务，对促进区域经济建设具有重要意义。项目建设具有“选址合理，建设条件好、投资小、效益大、见效快、风险小”的特征，因此，项目建设是非常必要的。⑷项目建设方案符合肇源县经济发展总体规划要求，布局合理，交通便利，具备给排水、供热、供电、通讯等配套条件。14.2建议⑴合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度不足，建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施的完善，把握好开发时机的选择及销售节奏的合理安排。⑵突出项目特色，加强营销宣传工作为了保证销售收入的顺利实现，建议开发商加强营销宣传工作，体现项目优势。⑶加强施工管理项目在工程实施进程中，要加强施工管理，合理地安排工期，降低客观条件对项目带来的不利影响，并且实行工程监理制保证项目的质量。同时，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。⑷有效实施成本控制建议开发商积