某物业广场策划提案

【名盛广场】策划提案撰写：经纬物业日期：二零零三年三月六日1前言由于各个商场项目的招商工作其步骤与方式、方法都大同小异，难以在操作上有所突破，对项目本身的针对性也不强。如何令到项目在市场中顺利进行招商工作，敝司认为关键要从项目的定位开始。进一步挖掘及提炼出更符合项目特色的定位，加强市场吸引力，将为项目的整体推广工作带来重要的作用，故敝司从本项目的实际情况出发，结合市场现状，对项目的定位部分作出详细的阐述，以更有利于项目的招商工作进行。2一、市场状况分析1.1广州商业状况1.1.1广州商业现状总述现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大。

3就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。4北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象；上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展；天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：5就本项目的影响而言，北京路作为商业核心商圈的商业价值已逐年有所下降，单纯凭借地理位置优势已经难以支撑项目的整体发展。因此，必然要求挖掘项目更多的附加价值支撑。6广州市主要商业圈级别区域商业圈大型商场市级商业圈越秀区北京路——中山五路广百、新大新、广百新冀、中旅商业城荔湾区上下九一带荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都天河区天河城——体育西路天河城广场、宏城商业广场区级商业圈越秀区中山三路一带中华广场、流行前线东山区农林下路一带东百、王府井、新裕大厦越秀区环市东——淘金路一带友谊商店、世贸、好世界、宜安广场海珠区江南西——江南大道南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色快线1.1.2广州商业格局分布7分析：从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。81.1.3部分经营中的商场项目对比分析广州部分经营中的商场对比表名称位置规模特色包装经营状况广百北京路——广百与广百新冀组成广百广场，打造北京路超级商业旗舰广州百货零售的“一哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业的首位，龙头地位不容置疑广百新冀西湖路商场建筑面积4.5万㎡开业不足一年，虽然连通广百，但人流量一般，场内的经营状况也不如预期理想新大新北京路————北京路上老牌商场，对北京路的商业发展起着举足轻重的作用天河城天河路————成为一站式商场的经营典范，对市内商场的发展有着重要的作用9广州部分经营中的商场对比表（续上表）名称位置规模特色包装经营状况荔湾广场下九路——传统西关风情商业街是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想；但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的经营管理较差，先后出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成一定的负面影响名汇商厦下九路————新大新、麦当劳等品牌的进场，为商场带来了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显不如荔湾广场中华广场中山三路商场面积16万㎡，门前广场2000㎡公园游乐式概念商场经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中山三路新的商圈，该商场是新一代一站式商场的代表中泰广场林和西路占地1.5万㎡，总建筑面积20万㎡提出口岸物业概念虽然百盛进驻为商场带来一定的人流，但由于位置较远，与市中心的商场比，仍有一定的差距，商场长期以特价场为卖点吸引消费者使商场的档次有所下降10分析析商业业同同质质化化强强烈烈，，争争夺夺同同类类消消费费者者从上上述述对对比比可可以以看看出出，，目目前前市市内内多多个个大大型型的的综综合合性性商商场场其其同同质质化化程程度度很很高高，，无无论论是是商商场场内内功功能能的的划划分分还还是是目目标标消消费费者者层层次次，，都都有有着着较较大大的的相相似似，，无无法法剌剌激激消消费费者者的的消消费费欲欲望望。。大型型百百货货超超市市磁磁石石作作用用减减弱弱由大大型型百百货货公公司司进进驻驻而而带带旺旺整整个个商商场场的的效效果果越越来来越越不不明明显显，，如如名名汇汇商商厦厦、、中中泰泰广广场场等等，，新新大大新新、、百百盛盛的的进进场场虽虽然然为为商商场场带带来来一一定定的的人人流流，，但但作作用用已已明明显显不不如如当当年年吉吉之之岛岛进进驻驻天天河河城城所所带带来来的的影影响响。。11硬件件未未能能配配合合主主题题，，缺缺乏乏个个性性失失去去吸吸引引力力商场场开开业业后后大大多多数数都都地地无无法法体体现现当当初初所所打打造造的的个个性性特特色色。。由由于于硬硬件件设设施施不不完完全全配配合合，，经经营营方方向向发发生生偏偏移移等等因因素素，，使使商商场场缺缺乏乏个个性性特特色色，，难难以以主主动动吸吸引引消消费费者者，，如如荔荔湾湾广广场场、、中中华华广广场场。。旧有有经经营营模模式式缺缺少少新新鲜鲜感感新开开业业的的商商场场不不能能跳跳出出旧旧有有传传统统的的经经营营模模式式，，令令其其不不能能从从根根本本上上打打开开新新的的经经营营局局面面。。例例如如广广百百新新翼翼，，该该商商场场凭凭借借广广百百在在市市场场上上的的影影响响力力，，在在销销售售阶阶段段取取得得不不错错的的成成绩绩，，但但其其现现时时的的经经营营状状况况未未如如理理想想，，说说明明了了消消费费者者看看重重的的是是商商场场本本身身的的经经营营特特色色，，只只有有真真正正体体现现个个性性的的商商场场才才能能走走向向成成功功。。121.1.4部部分在售/将售的商场场项目对比分分析广州部分在售售/将售的商商场对比表名称位置规模备注光明广场西湖路占地8000㎡，总建筑面积6万㎡，其中商场面积15470㎡1—4层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场，8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。丽新项目中山五路总建筑面积近6万㎡，10层商场未推出市场正佳广场天河城广场旁占地5万㎡B1层一站式超市，M层前沿精华区，1F国际经典，2F时尚丽人，3F世界之窗，4F动感地带，5F七彩都市，6F环球美食城，7F世纪欢乐城。负一层现正销售中，地上部分全部招租东山锦轩现代城东山口农林下路商场营业面积近2万㎡B3-B2停车场，B1-6F商场，7F空中花园及住宅会所，8F-28F住宅丽的百货文明路和北京路交界1F-6F女士用品和服饰，7F美食城。租金采用纯利润抽成25%-27%的形式。13分析多个大型商场场涌现，竞争争更为激烈现时市场上各各主要商圈均均有商业物业业推出市场，，商户的可选选择范围较多多，市场竞争争十分激烈。。尤其在北京京路上，过去去所出现的商商铺“僧多粥粥少”的现象象，随着多个个大型商场的的涌现，商铺铺紧缺的局面面已被改变。。商铺物业投资资大回报高在售或将售的的商铺物业均均以体现回报报率为卖点，，以吸引投资资者，但现时时在售的物业业中，买家首首期往往需要要投入大笔资资金，对部分分经营者而言言，入市的门门槛较高。141.2消费费状况城市商业发展展迅猛随着社会发展展，人们生活活水平逐步提提高，加上外外来高素质人人口涌入，消消费要求层次次不断提升，，令广州的商商业在近十年年间发展蓬勃勃。消费模式发生生改变各类商业场所所大量涌现，，大小不一的的综合性商场场、专业市场场纷纷进入市市场，使市场场趋向饱和，，供需关系发发展改变，市市民由需求消消费变为选择择消费。15“两端”的消消费需求基本本得到满足广州的商业结结构经过多年年的发展及调调整，现时高高端消费群体体与大众型消消费群体的消消费需求基本本已得到满足足。高端消费层市市场空间有限限，广州作为为国际大都市市，已吸引到到相当一批国国际名牌进驻驻，另外，高高端的消费群群一方面较多多的前往国外外消费，另一一方面此类人人群的占有比比例亦不大。。因此，现时时的商业结构构基本满足这这部分人士的的需求。中低端的大众众型消费为生生活的基本消消费，随着经经济的发展，，人们已解决决基本的物质质需求，市场场上的中低消消费品也出现现供大于求的的关系，故该该类市场消费费亦已得到满满足。16中高端的个性性消费严重不不足部分消费者对对消费的要求求越来越高，，尤其是处于于中间阶层的的中高端型的的消费者，可可选择的消费费空间不大。。当本地商家家无法满足这这批消费者的的消费欲望或或迎合他们的的消费形态时时，消费者多多数寻求异地地消费，例如如前往香港、、上海等地购购物，使本地地市场流失了了庞大的一批批消费力较强强的顾客。171.3广州州商业发展的的趋势从上述的分析析可得知，现现时广州的商商业现状可归归结为：数量庞大的中中端/中高端端个性消费严严重不足社会的商业发发展飞速进行行中，供求关关系的杠杆必必然要求将此此局面打破传统的营商模模式越来越难难以满足消费费者的消费观观的改变旧有的市场格格局已达到饱饱和状态，各各路商家正寻寻求突破口新的经营模式式呼之欲出，，关键是谁先先打开新局面面18大型一站式综综合性商场仍仍然是市场主主流，但以综综合性为基础础的同时必须须走向个性化化经营，创造造出自身特色色所在。具体表现为跳跳出旧有的传传统商场定位位思维，引入入崭新的消费费观念，开创创领先的经营营模式。广州商业发展展的趋势：19由此，说明了了本项目若要要在市场中有有所突破，打打开崭新的局局面，则坚决不能简单单复制类似““天河城”一一站式商场到到北京路作为为发展目标，，而应该是开创创新的经营模模式，推广新新的经营理念念，走在市场场的前列，成成为市场的先先行者。20结论商业饱和买卖双方地位易转寻求突破口体现市场竞争激烈跳出旧有的定位思维模式符合市场发展趋势现有商业占据各种经营方式专业市场游乐式经营一站式经营21二、项目质素素分析2.1优势势（S）地理位置优越越本项目位于市市中心的北京京路商业步行行街，拥有庞庞大的人流优优势，是广州州的商业核心心所在。交通便捷公共交通线路路繁多，地铁铁一号线、二二号线交换处处，公园前站站近在咫尺，，且本项目及及附近多个商商厦均配有大大型停车场，，交通极少方方便。22商业氛围浓郁郁北京路的商业业历史悠久，，是传统的商商业圈，以北北京路为核心心向外幅射周周边路段，其其商业气氛也也十分浓郁，，一直以来都都具有相当高高的知名度，，闻名全国。。又是国内著著名的商业圈圈，甚至是国国外人士必到到的旅游点之之一。“只租不售””的推广策略略有助于项目目整体的经营营发展发展商推行““只租不售””的推广策略略，把商场的的经营管理权权统一起来，，不但有利于于项目在日后后的经营中进进行整体的宣宣传推广，而而且发展商对对项目具有管管理的主动权权，能够更好好的对项目发发展作出适时时调整。因此此，作为一个个可持续发展展的、长期经经营的项目，，“只租不不售”策略略将对项目的的整体发展带带来极有利的的帮助。这同时也是本本项目有别于于周边同类型型项目的最大大优势之一。。23商务物业的发发展带来更大大的商机近年来，在北北京路附近出出现了较多的的商务物业，，带旺了整个个区域的商务务气氛，例如如，中旅商业业城、百汇广广场、广百新新翼大厦、信信德商务大厦厦、健力宝大大厦、新宝利利大厦、捷泰泰广场等，写写字楼林立亦亦为本项目带带来了更多的的商机。因为为，这些出入入写字楼的白白领阶层正是是本项目所针针对的目标消消费群体之一一。政府大力支持持北京路商业步步行街的开通通，道路两旁旁商铺外墙的的重新粉饰等等市政工程是是示出市政府府致力把北京京路打造成广广州旅游观光光标记之一，，全面提升北北京路的商业业价值。242.2劣势势（W）如前所述，市市内大型的综综合性商场众众多，尤其是是繁华的北京京路上同类型型的商场项目目更是一个接接一个先于本本项目推出市市场，必然分分流了客户资资源，对本项项目的推广造造成一定的影影响。消费者的固有有消费习惯，，使他们对在在北京路购物物的取向多为为在地铺消费费，从而令到到部分的商户户会担心商场场项目能否吸吸引足够的人人流支撑经营营，使商户对对经营前景未未见乐观。252.3机会会（O）充分发挥地利利优势建筑在同区域域的消费水平平上，再注入入差异性捕捉市场空白白点，避免同同质化经营利用并延续发发展商的品牌牌效应，创造造更大的市场场价值262.4威威胁（（T）本项目所所面临的的市场威威胁主要要来自两两方面：：传统地铺铺的影响响固有的消消费习惯惯决定了了地铺的的高价值值所在，，从而受受到了众众多的商商家追捧捧，因此此对商场场铺所造造成的冲冲击较大大。来自周边边商场的的项目的的威胁本项目附附近存在在多个同同类型的的竞争项项目（例例如广百百新翼、、光明广广场等）），由于于彼此的的先天环环境、质质素接近近，导致致项目定定位、目目标客户户群极为为相似，，因此客客户在下下决定时时必然多多翻比较较，市场场竞争更更加剧烈烈。27三、项目目发展方方向建议议3.1项项目定定位市场作主主导，从从消费者者角度出出发，以以崭新的的、科学学的、全全面的角角度考虑虑，跳出出旧有的的商业定定位思维维，从而而为本项项目制定定出准确确的市场场定位。。28项目出路辐射区位（大广州、珠三角全省、华南地区）引领经营新模式（创新、主题个性化）倡导消费新观念（潮流、品牌、旗舰店）挖掘潜在的消费需求项目出路路29从上关系系图可以以看出，，项目的的市场出出路在于于挖掘潜潜在的消消费需求求、倡导导消费新新观念、、引领经经营新模模式及辐辐射地区区这几方方面的要要素决定定的，这这些因素素共同影影响着项项目的定定位及未未来发展展。因此，寻寻求项目目的发展展路向时时，敝司司建议以以这些关关键要素素为突破破，确立立项目的的市场定定位。30如前面项项目的““机会””中所提提到，只只有捕捉捉市场空空白，结结合原有有的地段段优势，，才能符符合本项项目的发发展。而而捕捉市市场空白白，归根根究底就就是要找找出最终终目标消消费群，，针对其其特征厘厘定项目目定位。。因此，，敝司在在本项目目的定位位中，思思路方向向如下：：定位思路路31目标消费群定位商家客户定位32目标消费费群定位位综观市内内各家大大型商场场，均没没有十分分明确的的一群目目标消费费者，普普遍都是是面对普普罗大众众，全面面照顾到到不同阶阶层，不不同年龄龄结构的的人士需需要，缺缺少针对对性。像状元坊坊这类对对青少年年有强列列针对性性商场则则经营十十分成功功，说明明只有目目标消费费群明确确的商场场才能形形成稳定定、忠实实的客源源，取得得经营成成功。33敝司为本本项目所所拟定的的目标消消费群为为：中高端白白领阶层层34年龄介乎乎于25——35岁。。多于大机机构中从从事知识识型、技技术型、、管理型型之工作作，有持持续上升升的发展展空间。。收入稳定定、丰厚厚，并已已维持了了相当长长的一段段时间。。家庭经济济负担较较轻，个个人消费费能力强强。对新生事事物感兴兴趣，消消费意识识超前。。个性鲜明明，讲求求生活享享受，追追逐名牌牌产品。。接收信息息快，渠渠道主要要来源于于电视、、电台、、杂志、、书刊、、网络等等潮流媒媒体。目标消费群群特征35目前市场上上没有专门门针对该类类人士的大大型商场。。本项目的的定位正好好弥补了市市场的空白白。随着中国经经济的飞速速发展，社社会各阶层层层次也从从“金字塔塔形”的递递进结构变变为中段膨膨胀的“橄橄榄形”结结构，因此此，中产阶阶层将迅速速扩大。换换言之，本本项目的目目标客户群群数量呈现现上升势态态，消费能能力强大，，市场空间间广阔。作为有经济济能力的一一群，容易易接受新的的消费观念念，对潮流流品牌十分分热衷，表表现出极大大的忠诚度度。因此，中高高端白领阶阶层将是本本项目所针针对的主流流消费群体体。支持理据36由于中高端端白领阶层层的收入水水平、知识识水平都较较高，对外外来文化相相当热衷，，有一定敏敏锐的市场场触觉，因因此，潮流流产品、品品牌产品都都较迎合其其口味及需需要，故针针对该消费费层，敝司司建议招商商对象如下下：①引入新进进品牌名店店——广州州第一店在本项目招招商工作中中，重点的的招商对象象建议是引引入新的品品牌商户，，即尚未在在广州地区区进驻的国国际知名品品牌。引入入这些商户户在本商场场中开设““广州第一一店”，从从而产生市市场热点，，扩大项目目的社会知知名度。例如：星巴巴克、宜家家家私、I.T.、、BENETTON等商家客户定定位招商对象37“广州第一一店”不单单是指确立立项目在广广州的第一一品牌地位位，同时也也是国内外外知名品牌牌落户广州州的第一间间分店，进进一步奠定定项目市场场地位。造就“广广州第一店店”的意意义：确立“广州州第一店””对其他商商户品牌起起到磁石作作用，即一一般所说的的羊群效应应。磁石作用尽尽善发挥确立市场地地位成为商商业龙头38事实上，随随着中国经经济的飞速速发展，较较多国际潮潮流品牌及及知名品牌牌纷纷瞄准准国内各大大先进城市市，先后开开设分店。。就以上海海、深圳为为例，已有有多家潮流流品牌驻扎扎阵营。如如国际连锁锁咖啡店星巴克、大型潮流流产品I.T及广州极为为知名的宜家家私等。就广州在国国内的经济济实力、消消费指数及及发展潜力力来说，上上述知名品品牌早已有有意落户，，因此，引入大型国国际潮流品品牌及知名名品牌并非非遥不可及及。造就“广广州第一店店”的可可能性：知名品牌落落户国内先先进城市早早有先例广州潜力早早被看好39星巴克咖啡啡飘香深圳圳潮流I.T是都市新新贵代表超前的消费费触觉引领领时尚40新潮服饰同同样是新贵贵至爱41②对本地已已有品牌建建议开设旗旗舰店通过旗舰店店的开设，，既有助于于加强商户户的品牌效效果，扩大大市场份额额，也能迅迅速提升项项目形象，，建立本项项目的市场场影响力。。由于这些旗旗舰店的品品牌多为人人们已经所所认识，因因此，更容容易将项目目的信息带带到消费者者中去。例如：G2000、、NOKIA、NIKE等42旗舰店的发发展前景在香港，旗旗舰店的开开设已经不不是新鲜事事，众多的的国际知名名品牌在港港均有设立立旗舰店。。而国内，，在北京、、上海、深深圳等城市市也先后纷纷纷出现各各式品牌的的旗舰店，，市场反响响巨大。旗舰店的开开设将会是是今后商业业发展的一一个新趋势势。旗舰一词来来源于海军军，在舰队队中起带头头作用的船船叫旗舰。。旗舰店表示示位置极佳佳、销售极极好，能对对其他店起起表率作用用的样板店店。何谓旗舰店店43众多知名品品牌纷纷落落户中国BENETTON上上海开设旗旗舰店I.T上海海旗舰店开开幕44引进旗舰店店的优势每个品牌都都有自己的的永恒风格格，每一种种风格都会会吸引一批批忠实的追追随者。因因此，品牌牌消费已经经成了消费费者的消费费追求，而而旗舰店更更是成为品品牌爱好者者所拥护的的对象。数量款式上上都领先与与其他商铺铺，使客人人有更多的的选择，故故旗舰店总总能吸引最最多的客源源。旗舰店展示示出品牌产产品在消费费市场的巨巨大爆炸力力，刺激着着客人的人人均消费。。据资料指指出，在香香港一般一一千平方尺尺的店铺人人均消费一一千至两千千元，而旗旗舰店的人人均消费却却提升到四四千至五千千元。45引进旗舰店店的优势业内人士更更把旗舰店店的功能比比喻为“用用地方换人人流，用款款式换消费费”，目的的是将顾客客在其他地地方的消费费转移至其其品牌下。。因此，必必然有越来来越多的商商家愿意开开设旗舰店店来吸引顾顾客消费。。借助知名品品牌进场开开设旗舰店店，能迅速速吸引大量量商户进驻驻，形成羊羊群效应，，产生磁石石作用。旗舰店的开开设更能帮帮助项目本本身提高形形象档次，，建立市场场影响力。。同时，旗旗舰店的品品牌一般都都有明星作作为国际代代言人，可可以利用这这些代言人人剪彩开幕幕极大提高高商场的知知名度。46旗舰店的表表现形象丰丰富佐丹奴位于于香港的旗旗舰店占地地8000平方尺，，店中天井井种有超过过一层高的的棕榈树，，在家私和和灯光的衬衬托下营造造出别致舒舒适的空间间。AZONA新开的旗旗舰店同样样占地8000平方方尺，是多多元化的概概念店，随随了服装名名牌外更有有近一半的的名式产品品，显示出出品牌的独独特魅力。。旗舰店的表表现形态丰丰富，设计计新颖，各各具特色，，例如：因此，这些些时尚、个个性的品牌牌旗舰店必必然成为市市场新的焦焦点所在，，吸引无数数的时下年年轻人消费费，市场前前景广阔。。47AZONA的旗舰店店极具个性性48旗舰店的类类型多样化化开设旗舰店店的品牌类类型可以是是各种各样样的，局限限性较小，，适合不同同行业范畴畴。例如：：汽车展示厅厅通讯产品IT产品快餐店中西食肆发型屋美容院音像制品家用电器家私家居用品儿童玩具体育用品化装品珠宝首饰服装品牌4950以旗舰店为为主导的商商场成功例例子：在北京京，““东方方新天天地””商场场成为为购物物场所所大战战中的的一支支生力力军，，原因因是其其集中中了一一批国国内外外知名名品牌牌的旗旗舰店店在此此。包包括日日本的的SONY电器器的首首家中中国SONY旗旗舰店店，德德国大大众汽汽车的的展厅厅，三三间风风格各各异的的麦当当劳、、SPORT100运动动用品品概念念店等等等，，品牌牌旗舰舰店的的进驻驻为商商场带带来了了新的的商机机，从从而能能够在在芸芸芸众商商场中中突围围而出出。51③引进进体现现娱乐乐功能能的商商户加强本本项目目的娱娱乐功功能，，也是是招商商的重重要方方向之之一，，有见见及此此，在在招商商中建建议引引入电电影院院、大大型电电玩游游戏中中心等等经营营者，，以丰丰富项项目对对消费费者的的使用用功能能。在电影影院方方面，，考虑虑到项项目附附近已已有市市内两两家最最有影影响力力的电电影院院———永汉汉电影影院、、榕泉泉电影影院。。因此此，再再开设设电影影院可可能造造成很很大的的市场场竞争争，故故建议议与上上述之之一影影院达达成合合作关关系，，作为为场地地扩展展的一一部分分。如果上上述方方案未未能达达成合合作共共识，，则也也可考考虑与与国际际院线线合作作，设设立院院线，，如环环球院院线、、华纳纳院线线等，，这样样既能能提升升项目目档次次，也也能为为影院院的经经营找找到好好的方方向。。52国际院院线是是消费费新走走向53项目市市场定定位综合上上述观观点，，由目目标消消费群群定位位及商商家客客户定定位的的结论论得出出本项项目的的市场场定位位为，，汇聚聚潮流流品牌牌旗舰舰店的的大型型综合合性主主题商商场。。以明确确拟定定目标标消费费群为为突破破点，，捕捉捉主流流消费费层的的消费费取向向，并并灌输输新的的经营营观念念及消消费意意识，，从而而掀起起个崭崭新的的消费费形态态潮流流。543.2主主题表表现项目主主题形形象的的建立立直接接影响响到项项目的的推广广招商商工作作及日日后的的经营营状况况，具具有鲜鲜明个个性及及主题题特色色的项项目不不易被被其他他商场场项目目所仿仿效及及同化化，这这样才才能拥拥有稳稳定的的长期期的客客源，，并成成为日日后经经营的的保证证。国内外外经营营成功功的商商场均均有着着明确确、清清晰、、突出出的主主题，，而其其表现现形式式也多多种多多样，，曾经经出现现过的的有：：海洋主主题荷里活活主题题侏罗纪纪主题题公园游游乐式式主题题等等等由此，，可考考虑结结合本本项目目实际际条件件拟定定一突突出、、新颖颖的个个性主主题。。55本项目目所处处的地地段有有着深深厚的的文化化底蕴蕴，无无论是是来自自历史史的印印记还还是周周边地地区的的文化化氛围围都同同样显显示出出本项项目具具有深深层次次的内内涵表表现元元素。。北京路路作为为广州州本地地旅游游资源源发展展的重重要一一部分分，本本项目目地处处其中中，自自然直直接成成为最最大受受益者者，利利用旅旅游带带动商商贸，，将成成为本本项目目的主主要卖卖点之之一。。项目自自身所所创造造的主主题特特色———知知名品品牌旗旗舰后后纷纷纷进驻驻，也也是本本项目目的重重要表表现主主题之之一。。本项目目的主主题表表现元元素56一个项项目的的宣传传推广广过程程中，，随着着不同同阶段段的推推广展展开必必然具具有多多个不不同的的主题题表现现形式式，因因此，，更具具体详详细的的方案案有待待在日日后工工作中中与广广告公公司进进一步步沟通通论述述。573.3功功能分分区及及规划划布局局建议议本项目目在前前期已已经按按楼层层划分分出主主要的的功能能区域域，功功能分分区大大致与与一般般的商商场相相似。。敝司司在此此提出出功能能分区区建议议主要要是针针对在在对大大型品品牌名名后进进行招招商时时，大大商家家对位位置、、面积积的要要求所所提出出的。。由于大大商家家要求求的经经营面面积较较大，，且多多数选选择中中心位位置，，因此此在招招商工工作中中如何何兼顾顾这些些大商商家所所提出出的要要求，，将成成为招招商工工作能能否顺顺利进进行的的关键键。合合理、、完善善的功功能分分区可可避免免了大大商家家之间间，大大商家家与中中小商商户之之间在在选择择位置置、面面积时时的争争议。。功能能分分区区建建议议58楼层层功功能能布布局局上上，，首首层层、、二二层层等等商商业业价价值值高高的的楼楼层层建建议议面面向向主主流流目目标标商商户户，，例例如如，，引引进进““广广州州第第一一店店””、、开开设设品品牌牌旗旗舰舰店店、、吸吸引引潮潮流流产产品品商商户户等等，，以以充充分分体体现现项项目目的的商商业业价价值值。。在区区域域布布局局上上，，建建议议靠靠近近北北京京路路的的商商场场部部分分以以经经营营时时尚尚、、潮潮流流的的商商品品为为主主，，大大量量吸吸引引来来自自北北京京路路的的庞庞大大人人流流进进场场；；靠靠近近文文明明路路的的商商场场部部分分则则主主要要体体现现娱娱乐乐、、文文化化、、饮饮食食等等功功能能，，与与周周边边地地段段的的商商业业环环境境相相呼呼应应。。（（如如下下图图示示））规划划布布局局建建议议5960娱乐乐、、饮饮食食是是广广州州人人的的首首要要消消费费，，其其吸吸引引力力同同样样影影响响着着商商业业发发展展。。61要体体现现项项目目的的经经营营档档次次，，商商场场内内的的布布局局划划分分是是其其中中重重要要的的一一个个指指标标。。上上档档次次的的商商场场项项目目，，均均十十分分注注重重场场内内公公共共区区域域的的面面积积大大小小，，商商场场整整体体的的空空间间感感，，使使用用功功能能及及室室内内外外设设计计的的色色彩彩搭搭配配等等因因素素，，力力求求为为顾顾客客创创造造最最优优的的购购物物环环境境。。故本本项项目目在在进进行行规规划划布布局局时时，，需需着着重重考考虑虑这这些些方方面面的的设设计计。。62前面面所所提提到到的的北北京京东东方方新新天天地地商商场场，，在在功功能能划划分分上上就就很很巧巧妙妙地地进进行行平平面面布布局局，，按按商商品品风风格格把把拥拥有有200多多家家商商铺铺的的商商场场划划分分为为五五大大主主题题区区域域，，该该五五大大主主题题区区域域装装修修各各异异，，让让来来此此购购物物与与消消费费者者感感受受到到明明确确的的购购物物目目的的。。在整整体体布布局局上上，，一一改改过过去去购购物物场场所所层层层层累累积积的的汉汉堡堡包包模模式式，，以以宽宽敞敞平平坦坦的的大大道道型型设设计计，，使使所所有有商商家家都都一一目目了了然然的的呈呈现现在在消消费费者者面面前前，，令令购购的的更更具具有有针针对对性性。。成功功例例子子63四、、宣宣传传策策略略一般般的的商商业业项项目目所所采采用用的的宣宣传传方方式式都都是是利利用用常常规规的的本本地地媒媒体体进进行行，，形形成成形形成成主主要要有有平平面面广广告告、、影影视视广广告告、、户户外外广广告告、、软软性性新新闻闻炒炒作作等等等等，，但但针针对对本本项项目目的的市市场场定定位位特特点点，，敝敝司司提提出出更更有有利利于于项项目目宣宣传传推推广广的的策策略略————逆逆向向宣宣传传为为主主导导，，本本地地宣宣传传的的辅辅助助。。逆向向宣宣传传————就就是是利利用用作作外外地地媒媒体体进进行行宣宣传传炒炒作作，，宣宣传传效效果果逆逆流流回回本本地地。。具体体建建议议：：利利用用香香港港的的媒媒体体进进行行宣宣传传（（特特别别电电视视及及时时尚尚杂杂志志）），，产产生生逆逆流流效效果果影影响响广广州州，，从从而而达达到到预预期期的的宣宣传传目目的的。。64采用用逆逆向向宣宣传传为为主主导导的的原原因因吸引引目目标标商商户户的的注注意意由于于本本项项目目在在招招商商工工作作中中所所希希望望吸吸引引的的主主要要商商户户均均为为境境内内外外的的知知名名品品牌牌，，因因此此运运用用境境外外媒媒体体进进行行炒炒作作宣宣传传，，能能引引起起这这类类目目标标客客户户的的注注意意，，达达到到招招商商的的目目的的。。针对对消消费费者者的的信信息息渠渠道道如前前所所提提出出的的本本项项目目所所针针对对的的目目标标消消费费者者为为都都市市新新贵贵，，而而该该类类人人群群接接收收时时尚尚资资讯讯的的主主要要渠渠道道正正是是来来自自于于境境内内外外媒媒体体的的报报道道，，包包括括电电视视、、电电台台、、杂杂志志、、网网络络等等，，当当中中尤尤以以时时尚尚杂杂志志的的报报道道最最能能造造成成影影响响，，故故建建议议利利用用港港台台及及本本地地有有影影响响力力的的时时尚尚杂杂志志作作软软文文炒炒作作宣宣传传，，以以吸吸引引消消费费者者及及商商家家的的眼眼球球。。65扩大大宣宣传传范范围围利用用境境外外媒媒体体逆逆流流宣宣传传，，能能扩扩大大本本项项目目的的社社会会知知名名度度。。由由于于在在本本地地及及珠珠三三角角地地区区都都以以收收看看香香港港的的电电视视节节目目、、接接收收香香港港的的媒媒体体信信息息较较多多，，因因此此，，逆逆向向宣宣传传不不但但能能使使港港台台地地区区接接收收到到本本项项目目的的信信息息，，更更能能辐辐射射影影响响到到其其他他地地区区，，从从而而扩扩大大本本项项目目的的宣宣传传区区域域，，使使宣宣传传范范围围更更广广阔阔，，影影响响更更大大。。66与逆逆向向宣宣传传相相配配合合的的就就是是运运用用明明星星效效应应，，制制造造城城内内焦焦点点，，扩扩大大本本项项目目的的社社会会舆舆论论性性。。尤尤其其在在项项目目初初期期推推广广阶阶段段，，借借明明星星的的影影响响力力，，迅迅速速提提升升项项目目的的知知名名度度。。操作作建建议议：：由于于多多数数品品牌牌名名店店的的开开业业或或定定期期活活动动中中都都会会有有明明星星出出席席，，项项目目籍籍此此亦亦可可直直接接得得益益，，提提高高知知名名度度。。为项项目目日日后后的的经经营营中中保保持持相相当当的的知知名名度度，，建建议议定定期期举举办办以以本本项项目目为为主主题题的的，，有有明明星星参参与与的的活活动动及及现现场场节节目目SHOW。。提供供场场地地举举行行各各式式的的明明星星记记者者会会（（例例如如新新闻闻发发布布会会、、首首影影礼礼、、签签名名活活动动等等））。。明星星效效应应提提高高知知名名度度6768五、、招招商商策策略略由于于本本项项目目在在推推广广中中以以招招商商为为主主导导，，因因此此招招商商工工作作的的展展开开更更应应有有策策略略有有步步骤骤的的