XXXX年3月河北保定房地产市场前景分析报告课件

保定市场前景分析报告时间：2011年3月保定市场前景分析报告时间：2011年3月第2

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城市印象3、城市房地产市场分析■河北保定城市的战略地位4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第2页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义C第3

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第3页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义C第4

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第4页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义C第5

页中国历史文化名城、戏曲之乡城市印象——城市历史公元前770年燕国在今雄县建中都，于易县建下都公元981年宋太平兴国六年升为保州公元1239年改保州为顺天路治所公元1275年改顺天路为保定路，保定始名，辖15州县，顺平更名保定，公元1368年改保定路为保定府公元1403年保定直属京师，设宁都司，负责保卫京师附近安全公元1636年清代直隶总督署驻保，保定成为直隶和全省的政治、军事、文化中心1913年直隶省会迁天津，保定改府道，辖40县1928年南京国民政府废直隶省改建河北省，辖区各县直属省政府新中国成立前夕河北省人民政府在保定建立，保定为省会和省辖市1958年5月省会迁天津，保定专区所属22县1市分别合并为保定市、定县、阜平、涞源、涿县、易县、高阳、徐水、安国、唐县10县（市）1966年5月省会由天津迁回保定1968年2月省会迁石家庄市1994年12月保定地区与保定市合并，统称保定市保定市地处河北省中部，是一座有2300年历史的文化名城。曾获得“戏剧之乡”、“中国民间音乐之乡”、“中国民间特色艺术之乡”、“雕刻之乡”等多种称号。保州城莲池书院第5页中国历史文化名城、戏曲之乡城市印象——城市历史第6

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第6页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义C第7

页闻名中外的满城汉墓，位于河北保定满城县城西南1.5公里的陵山上，满城汉墓是西汉中山靖王刘胜及其妻窦绾之墓。举世闻名的“金缕玉衣”、“长信宫灯”、“错金博山炉”、“朱雀街环杯”就出土于此。满城汉墓城市印象——城市名片

名胜类第7页闻名中外的满城汉墓，位于河北保定满城县城西南1.5第8

页上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分为大慈阁、奎楼应宿、横翠朝晖、古莲花池、东皋春雨、西刹秋涛、鸡水环清、狼牙山。上谷八景城市印象——城市名片

名胜类第8页上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分为大慈阁第9

页保定特色美食以极具民间特色小吃闻名于冀中平原。如：驴肉火烧、白运章包子、大慈阁酱菜、马家老鸡铺卤煮鸡、义春楼白肉罩火烧、高碑店豆腐丝等。饮食文化源远流长，历史悠久，冀菜的重要渊源

美食类城市印象——城市名片第9页保定特色美食以极具民间特色小吃闻名于冀中平原。如：第10

页保定拥有4个“国家高水平体育后备人才基地”建有18个运动项目训练中心；拥有16位世界冠军、22位亚洲冠军、130多位全国冠军。钱红、郭晶晶、庞伟、高军、王浩、齐宝香、牛剑锋、等一批世界体坛名将。“体育冠军的摇篮”、“体育之城”

体育文化类城市印象——城市名片第10页保定拥有4个“国家高水平体育后备人才基地”建有1第11

页皮影艺术，俗称“皮影戏”，在中国已有一千多年历史。有人考证，现在北京、唐山，甚至承德、辽宁一带的皮影的来源就是涿州的皮影。涿州的皮影，被称之为“涿州影”。涿州皮影

民俗文化类城市印象——城市名片第11页皮影艺术，俗称“皮影戏”，在中国已有一千多年历史第12

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第12页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义“8+2”发展规划保定保定一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山——太行山山区生态文化带；8+2发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市；环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。2011年，廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。一轴三带规划保定环首都经济圈保定作为环首都的“京畿”城市，目前城市发展水平不高，但未来发展机遇广阔。城市印象——城市规划

城市总体布局“8+2”发展规划保定保定一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴13行政区交通

配套商业教育市政北市区公交便利，路网发达完善商业中心系统完善较知名学校驻齐全新市区路网较发达较完善社区底商较为完善政务中心南市区路网较发达较完善社区底商中、小学较齐全高开区路网发达不太完善路边便利店小学一般南市区：保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。新市区：面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心。北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达。高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。各板块功能比较：高开区北市区新市区南市区

城市主城区规划城市印象——城市规划行政区交通配套商业教育市政北市区公交便利，路网发达完善商业第14

页15朝阳北大街商圈朝阳南大街商圈火车站商圈裕华中路商圈保定市区规划有四个核心商圈，其中朝阳北大街和南大街商圈位于新市区，与地块距离较近，且商务氛围成熟，发展较快，有利于区域配套的逐步完善，同时提升地块的自身价值。裕华中路商圈：传统商圈，商业氛围最为成熟。火车站商圈：档次不高，总体水平较低。朝阳南大街商圈：商圈规模较小，正处于不断成长发展中。朝阳北大街商圈：高档的商务休闲娱乐场所聚集，保定市商务气氛最浓，消费水平最高的区域。距朝阳南大街商圈4公里距朝阳北大街商圈5公里城市印象——城市规划

城市商业规划15朝阳北大街商圈朝阳南大街商圈火车站商圈裕华中路商圈保定市本案16市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同时，还将产生大量的住房需求。园区名称园区产业主要企业保定国家高新区中心科技园能源、软件开发、数码电子英利绿色能源控股有限公司、保定天威集团有限公司、乐凯集团、河北博为电气有限公司、保定东大太阳能科技有限公司西区工业园以食品、轻工业生力八达啤酒有限公司、欧麦八达麦芽有限公司保定高新区大学城（原华北工业园）教育河北大学、河北省第二外国语高中城市印象——城市规划

城市产业布局本案16市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同时，还将第17

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第17页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义第18

页城市印象——重点事件保定国家级高新技术开发区——保定·中国电谷。是中国内地首个官方宣布加入WWF发起的“地球一小时”全球关灯活动的城市，是世界自然基金会，“中国低碳城市发展项目”首批两个试点城市之一；中国八个低碳试点城市之一；十佳创建低碳城市之一。独特优势：★“国家火炬计划新能源与能源设备产业基地”（科技部批设，全国唯一）★“国家科技兴贸出口创新基地（新能源）”（商务部、科技部联合批设）★“国家可再生能源产业化基地”（科技部批设，全国唯一）★“国际科技合作基地”（科技部批设）★“新能源产业国家高新技术产业基地”（国家发改委批设）第18页城市印象——重点事件保定国家级第19

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第19页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义第20

页城市印象——小结20关键词：历史文化名城、城市建设落后、新型产业崛起、房地产需求旺盛保定市作为环首都的“京畿”城市，未来拥有广阔的发展机遇。城市主城区、商业进入快速发展期，城市建设有待进一步改善。科技园和工业园区布局，将产生大量的住房需求。第20页城市印象——小结20关键词：保定市作为环首都的“第21

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■

经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第21页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义第22

页人均GDP进入快速发展期，生存与改善型需求并存。城市宏观环境分析——经济发展数据来源：2007-2010年保定经济统计年鉴0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期快速发展期

稳定发展期

减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长和人均GDP与房地产市场发展阶段的关系第22页人均GDP进入快速发展期，生存与改善型需求并存。23数据来源：保定2006-2010年年鉴居民收入提升明显、消费能力迅速提高城市宏观环境分析——经济发展23数据来源：保定2006-2010年年鉴居民收入提升明显、第24

页三大产业撑起保定经济，逐年稳步提升新能源、汽车、纺织三大产业撑起保定经济，仅汽车2009年就完成销售收入200亿元。三大产业在保定市具有雄厚的物质基础，在全市经济总量中占有相当比重。城市宏观环境分析——经济发展11%10%18%第24页三大产业撑起保定经济，逐年稳步提升新能源、汽车、第25

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■

经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第25页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义第26

页城市宏观环境分析——人口发展城市分区人口（万）所占百分比南市区30万2.6%北市区35万3%新市区45万3.9%高开区1.2万0.1%定州市114万9.8%涿州市60万5%安国市40万3.4%高碑店市57万4.9%其他县总计777.8万67.3%总计1157万100%全市总人口变化不大，城市化率加剧。第26页城市宏观环境分析——人口发展城市分区人口（万）所第27

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■

经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第27页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义保定保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。

轨道交通：保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。

高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。

铁路枢纽：2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。保定28快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的未来发展起到带动作用。

城市交通城市宏观环境分析——交通发展保定保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽第29

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■

经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第29页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义第30

页城市宏观环境分析——资源发展2008年、2009年保定市全社会固定资产投资总额增幅23、40%，2010年保定全社会固定资产投资718.4亿元，其中城镇固定资产投资648.3亿元，同比回落37%，分别完成全年预期目标的50.8%和51.8%。数据来源：2006-2009年保定经济统计年鉴

资源发展较缓，较其他城市落后第30页城市宏观环境分析——资源发展20第31

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■

经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第31页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义第32

页城市宏观环境分析——小结32关键词：配套设施逐步完善、居民收入迅速提高，消费能力增强，房地产进入快速发展阶段。城市宏观经济稳步发展，居民人均收入水平逐渐提高，房地产市场进入快速发展阶段；公路及铁路交通网络发达，与京津的一体化能力逐步增强，京石高铁的贯通对保定房地产市场的未来发展起到带动作用；城市化率加速，资源发展相对缓慢。第32页城市宏观环境分析——小结32关键词：城市宏观经济第33

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■土地市场■住宅市场■市场小结第33页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义342010年保定市共招拍挂供应土地总量1769256.7m2

，住宅用地面积1143774m2

，其中新市区住宅用地面积672665

m2，占住宅用地总量的59%，新市区将成为继高开区之后的房地产重点开发区域，保定市建设宜居地产的发展重点。数据来源：保定市国土资源局数据统计截止日期：2010年11月10日数据来源：保定市国土资源局数据统计截止日期：2010年11月10日城市房地产市场分析——土地市场

大量住宅用地入市，市场竞争激励。342010年保定市共招拍挂供应土地总量1769256.7m第35

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■土地市场■住宅市场■市场小结第35页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义36新市区板块北市区板块南市区板块高开区板块目前保定市房地产市场由北市区板块、高开区板块、新市区板块和南市区板块四个板块；城市房地产市场分析——住宅市场

板块划分及特征36新市区板块北市区板块南市区板块高开区板块目前保定市房地产37板块建筑类型容积率主力户型（㎡）销售价格区间（元/㎡）建筑立面园林客群分析北市区小高层、高层2.5-3二居80-1055100-5800现代简约普通绿化客群及置业特征保定市区的政府公务员、事业单位职工为主，购买需求以自主改善型居住为主，投资置业为辅且具备较强的支付能力三居120-140关注点总价、地段、户型、交通、投资升值潜力及开发商品牌高开区小高层、高层2.5-3.2二居80-904500-5900现代简约、新古典、新中式主题园林客群及置业特征保定市区和在高开区能源企业工作的职工为主，工作稳定且收入较高，以自主刚需和首次改善型置业为主三居130-140关注点在注重价格的同时，对居住品质的要求较高，看中楼盘综合品质、交通条件及开发商实力新市区小高层、高层2.5-3.2二居80-1104400-4800现代简约普通绿化客群及置业特征保定市区政府公务员、市职工作者、大型企业收入较高人员为主，以刚需和首次改善型置业为主，自住客户比例较高，部分投资客户三居120-150关注点总价、交通、户型及周边配套南市区小高层、高层2-3二居90-1103300-3500现代简约普通绿化客群及置业特征以刚需和首次改善型自主客户为主，以在城区工作的工薪阶层为主三居110-130关注点主要为总价、户型以及生活配套城市房地产市场分析——住宅市场37板块建筑类型容积率主力户型（㎡）销售价格区间（元/㎡）建38保定市房地产市场在售产品容积率集中在2.5-3之间，产品普遍以高层为主，舒适度不高。总体上看，各板块二居集中在80-90㎡，三居集中在120-140㎡，在售产品以紧凑户型为主。城市房地产市场分析——住宅市场

容积率和户型38保定市房地产市场在售产品容积率集中在2.5-3之间，产品39板块销售价格区间（元/㎡）北市区5100-5800高开区4500-5900新市区4400-4800南市区3300-3500北市区和高开区在售项目的销售价格水平较高，南市区在售项目的销售价格水平较低。城市房地产市场分析——住宅市场39板块销售价格区间（元/㎡）北市区5100-5800高开区40在售项目多数外立面为现代简约风格、缺乏标识感，园林为普通绿化，无主题。板块划分项目名称建筑立面园林风格北市区京南一品现代简约江南园林亢龙骏景现代简约西欧风情秀兰尚城现代简约普通园林北城枫景现代简约普通园林丽景蓝湾现代简约普通园林东湖印象西班牙西欧风情康城锋尚现代简约普通园林高开区华中●国宅华园新中式现代中式园林水榭花城现代简约水”、“榭”、“花”为元素的内部景观主题万和城欧式风格中心绿色生态园林维多利亚夏郡现代风格生态园林绿都皇城新古典主义风格坡地景观精装园林新市区博鑫青年城外墙涂料，中式风格普通绿化丽景溪城现代简约普通绿化阳光水岸现代简约普通绿化晨巍佳欣现代简约枫林景观香溪茗苑现代简约普通绿化佳远水园湾现代简约普通绿化朝阳花园现代简约普通绿化南市区枫林花溪现代简约普通园林秀兰城市美地现代简约普通园林锦绣城现代简约普通园林隶都景苑现代简约普通园林锦绣花园现代简约普通园林城市房地产市场分析——住宅市场40在售项目多数外立面为现代简约风格、缺乏标识感，园林为普通41板块北市区高开区新市区南市区客户来源城区主力主力主力主力（南区为主）郊县部分部分部分部分外地少量少量少量少量置业特征刚需主力主力主力主力改善主力主力主力主力投资部分部分部分少量职业特征公务员、事业单位职工以高开区能源企业工作的职员为主以及公务员、事业单位职工公务员、市职工作者、大型企业职员为主城区工作的工薪阶层为主，兼有部分周边郊县的个体经营者、拆迁户收入水平收入较高收入较高收入较高收入较低客户关注点总价楼盘品质总价总价地段交通交通户型户型开发商实力户型生活配套客户来源：各板块的主力客户以来自保定城区为主，部分来自郊县，外地客户较少；置业特征：以刚需和改善型需求为主，投资客偏好选择北市区、高开区以及新市区置业，南市区投资潜力较低；职业特征：保定市本地收入较高且稳定的客户偏好选择北市区、高开区以及新市区置业；收入水平：除南市区外，其余各板块购房客户的收入水平均较高；客户关注点：从上图可以看出，客户在购房中更关注产品的价格，以及项目所处的位置和交通。城市房地产市场分析——住宅市场41板块北市区高开区新市区南市区客户来源城区主力主力主力主力42阳光水岸博鑫青年城丽景溪城晨巍佳欣香溪名苑佳远水园湾朝阳花园项目样本选取原则：1、具备一定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目共计选取项目7个，分别为：在售项目：博鑫青年城、阳光水岸、丽景溪城、佳远水园湾、晨巍佳欣、朝阳花园香溪名苑新市区城市房地产市场分析——住宅市场

新市区项目分布42阳光水岸博鑫青年城丽景溪城晨巍佳欣香溪名苑佳远水园湾朝阳43项目名称建筑面积（万㎡）潜在供应面积（万㎡）建筑形式容积率总套数主力户型（㎡）开盘时间目前均价（元/㎡）销售情况博鑫青年城171.7多层、小高层、高层2.431515二居：80-902009年1月5200四期开了一个单元售50%丽景溪城1813.5多层、小高层、高层2.831150二居：85-100；三居：120-1402010年9月4900已售300套左右阳光水岸14.82.28多层、高层2.131687二居：80-1002009年8月4650销售率85%晨巍佳欣25.45.08小高层、高层3----二居：80-1202008年4800销售率80%香溪茗苑1515小高层、高层31500二居：60-90未开盘佳远水园湾149.8高层3.21096二居：902010年11月4400一号楼售完，共300套朝阳花园110/高层3.1----二居：70-1102010年7月4000二期已售30%新市区重点项目的总供应量约200万㎡，潜在供应量约50万㎡（未计入朝阳花园），以中等规模项目为主；新市区重点项目的容积率较高，均集中在2.5以上；二居主力面积集中在80-110㎡之间，三居主力面积集中在120-150㎡之间；新市区重点项目整体均价为4470元/㎡，主要价格集中在4400-4800元/㎡之间。城市房地产市场分析——住宅市场43项目名称建筑面积潜在供应面积（万㎡）建筑形式容积率总套数44项目名称建筑立面园林风格博鑫青年城外墙涂料，中式风格普通绿化丽景溪城现代简约普通绿化阳光水岸现代简约普通绿化晨巍佳欣现代简约枫林景观香溪茗苑现代简约普通绿化佳远水园湾现代简约普通绿化朝阳花园现代简约普通绿化新市区项目建筑立面以现代简约风格为主，园林风格以普通绿化为主；大多数项目对建筑立面、园林风格的重视程度不足，且缺乏细节处理。博鑫青年城丽景溪城阳光水岸晨巍佳欣香溪茗苑佳远水园湾朝阳花园建筑立面和园林城市房地产市场分析——住宅市场44项目名称建筑立面园林风格博鑫青年城外墙涂料，中式风格普通45项目名称开盘时间总套数目前均价（元/㎡）销售情况月均销售速度（约）博鑫青年城2009年1月15155200已销售90%30-40套丽景溪城2010年9月11504900已售25%100套阳光水岸2009年8月16874650已售85%40套晨巍佳欣2008年---4800已售80%80-100套佳远水园湾2010年11月10964400已售30%300套朝阳花园2010年7月---4000二期已售30%----新市区在售项目平均月销售速度在70套左右（未考虑佳远水园湾近期开盘集中成交因素）；目前不少项目已销售超过80%，多数项目后续供应量不大。城市房地产市场分析——住宅市场

销售情况45项目名称开盘时间总套数目前均价（元/㎡）销售情况月均销售46京南一品亢龙骏景秀兰尚城丽景蓝湾北城枫景东湖印象康诚风尚晨巍金地项目样本选取原则：1、具备一定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目共计选取项目8个，分别为：在售项目：京南一品、秀兰尚城、晨曦金地、康诚风尚、丽景蓝湾、北城枫景、亢龙骏景东湖印象北市区城市房地产市场分析——住宅市场

北市区项目分布46京南一品亢龙骏景秀兰尚城丽景蓝湾北城枫景东湖印象康诚风尚项目名称总建筑面积（万㎡）潜在供应面积（万㎡）建筑类型容积率总套数主力户型（㎡）开盘时间目前均价（元/㎡）销售情况京南一品4634高层2.7800二居：110；三居：140一期：2009-12-12一期：4800一期已全部售完亢龙骏景7252多层、小高层、高层2.7B区：约500套二居：87；三居113B区：2010-7-18B区：5300B区：已销售90%秀兰尚城474.7小高层、高层2.724000三居：120-1502007-10-315800已销售90%北城枫景373.7高层3.11300二居：101、1042009年8月5100已销售90%丽景蓝湾462.3小高层、高层2.12000三居：120、1302006-9-15100已销售95%东湖印象3030联排、高层2.9高层：2000高层：二居80-90；联排：170-200预计明年开盘高层：4800未售康诚锋尚63高层2.98486二居：902009-10-14500已销售50%晨巍金地101多层、高层3.361000二居：80-902009-3-15100已销售90%北市区重点项目的总建筑面积供应约290万平米，潜在供应面积约130万平米，未来市场竞争激烈；北市区重点项目的容积率较高，均集中在2.0以上；北市区重点项目的二居主力面积集中在80-105㎡之间，三居主力面积集中在120-140㎡之间。主要价格集中在5100-5800元/㎡；城市房地产市场分析——住宅市场项目名称总建筑面积（万㎡）潜在供应面积（万㎡）建筑类型容积第47

页48项目名称建筑立面园林风格京南一品现代简约江南园林亢龙骏景现代简约西欧风情秀兰尚城现代简约普通绿化北城枫景现代简约普通绿化丽景蓝湾现代简约普通绿化东湖印象西班牙西欧风情康城锋尚现代简约普通绿化京南一品亢龙骏景秀兰尚城北城枫景丽景蓝湾东湖印象康城锋尚北市区在售项目的大部分是现代简约风格，立面风格差异化不明显；园林为普通绿化，无主题、风格，由此可见开发商对园林景观的打造力度及重视程度不足。城市房地产市场分析——住宅市场建筑立面和园林48项目名称建筑立面园林风格京南一品现代简约江南园林亢龙骏景49项目名称开盘时间总套数目前均价（元/㎡）销售情况月均销售速度（约）京南一品一期：2009-12-12800一期：4800一期已全部售完100套亢龙骏景B区：2010-7-18B区：约500套B区：5300B区：已销售90%100套秀兰尚城2007-10-3140005800已销售90%30-40套北城枫景2009年8月13005100已销售90%80套丽景蓝湾2006-9-120005100已销售95%40套东湖印象预计明年开盘高层：2000高层：4800未售未售康城锋尚2009-10-14864500已销售50%20-30套晨巍金地2009-3-110005100已销售90%20-30套北市区在售项目平均月销售速度在50-60套之间；销售速度在前几名的项目均为品质较好，档次较高的楼盘，如：京南一品和亢龙骏景。因此看出，该区域客户追求品质、产品舒适度，改善型需求明显。城市房地产市场分析——住宅市场

销售情况49项目名称开盘时间总套数目前均价（元/㎡）销售情况月均销售50项目样本选取原则：1、具备一定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目水榭花城维多利亚夏郡万和城绿都皇城华中国宅华园共计选取项目5个，分别为：在售项目：万和城、维多利亚夏郡、水榭花城、华中国宅华园绿都皇城高开区城市房地产市场分析——住宅市场

高开区项目分布50项目样本选取原则：水榭花城维多利亚夏郡万和城绿都皇城华中51项目名称总建筑面积（万㎡）潜在供应面积（万㎡）建筑类型容积率总套数主力户型（㎡）开盘时间目前均价（元/㎡）销售情况华中国宅华园35.822.91高层2.991500套二居80-90；三居130-1402010-11-12均价：5800-5900；跃层价格：8700-8800已售36%水榭花城4212.6小高层、高层2.762000套二居120；三居130-1402009-3-14700-5600已售万和城7014高层3.22000套二居88-90；三居122

2010-9-194200已售80%维多利亚夏郡4026高层3.093000多套三居130-140；4居160-1702010-1-84500已售35%绿都皇城3636Townhouse、电梯洋房、小高层、高层2.46--户型面积在150-280平米，未开盘，无更详细信息高开区重点在售项目均为中大规模，总供应量约224万平米，潜在供应量约112万平米；产品供应以高层、小高层为主，容积率都在2.5以上；二居面积集中在80-90㎡，三居面积集中在130-140㎡；主要价格集中在4200-5900元/㎡。城市房地产市场分析——住宅市场51项目名称总建筑面积潜在供应面积（万㎡）建筑类型容积率总项目名称

建筑立面

园林景观

华中●国宅华园陶板外立面，中式风格红色建筑现代中式园林水榭花城国际化东方风情现代建筑“水”、“榭”、“花”为元素的内部景观主题万和城欧式风格建筑生态园林维多利亚夏郡现代风格生态园林绿都皇城新古典主义风格坡地景观精装园林，中央水系亲水景观华中●国宅华园绿都皇城水榭花城万和城维多利亚夏郡高开区在售项目园林景观已经出现主题景观，立面风格出现了一定的异域风格，具有了一定的标识感。开发商对高开区项目的立面品质和园林风格开始重视，并有了一定的投入。城市房地产市场分析——住宅市场建筑立面和园林项目名称建筑立面园林景观华中●国宅华园陶板外立面，中式第52

页53项目名称开盘时间总套数开盘均价（元/㎡）销售情况月均销售速度（约）华中●国宅华园2010-11-121500套8月份认购的是5000均价5800-5900元/平米；跃层价格在8700-8800元/平米开盘第一个月销售270套左右水榭花城2009-3-12000套35004700-5600100套左右维多利亚夏郡2010-1-82000套3700420070-80套万和城2010-9-193000多套35804500约300套高开区在售项目月均销售套数在70-80套左右；万和城和华中国宅花园分别于近期集中开盘，因此成交量较大，不作参考。城市房地产市场分析——住宅市场

销售情况53项目名称开盘时间总套数开盘均价销售情况月均销售速度华中54枫林花溪秀兰城市美地锦绣城隶都景苑锦绣花园项目样本选取原则：1、具备一定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目共计选取项目5个，分别为：在售项目：秀兰城市美地、枫林花溪、锦绣城、锦绣花园、隶都景苑城市房地产市场分析——住宅市场

南市区项目分布南市区54枫林花溪秀兰城市美地锦绣城隶都景苑锦绣花园项目样本选取原项目名称建筑面积（万㎡）潜在供应面积（万㎡）建筑形式容积率总套数主力户型（㎡）开盘时间开盘均价（元/㎡）销售情况枫林花溪10090高层2不确定两居91、三居1282010年6月3100已销售10%秀兰城市美地38.221高层32850一居69、两居902010年4月3100已销售45%锦绣城83.2高层2.8634三居125、1302009年9月2600已销售60%隶都景苑1513.8多层、小高层、高层1.11900两居902010年9月4600已销售8%。锦绣花园142多层、小高层、高层2.61两居90、三居1202009年8月2000剩余约200套南市区的重点项目总建筑面积供应约175万㎡，潜在供应面积约130万㎡，未来市场竞争激烈；南市区多数项目容积率在2以上，建筑形态多为高层、小高层；二居主力面积集中在90-100㎡之间，三居主力面积集中在110-130㎡之间；南市区重点项目整体均价为3400元/㎡，主要价格集中在3300-3500元/㎡，区域整体价格水平较低。城市房地产市场分析——住宅市场项目名称建筑面积潜在供应面积（万㎡）建筑形式容积率总套数主力第55

页项目名称建筑立面园林风格枫林花溪现代简约普通绿化秀兰城市美地现代简约普通绿化锦绣城现代简约普通绿化隶都景苑现代简约普通绿化锦绣花园现代简约普通绿化重点项目立面全部为现代简约风格；园林风格以普通绿化为主，无突出风格和亮点。枫林花溪秀兰城市美地锦绣城隶都景苑锦绣花园城市房地产市场分析——住宅市场建筑立面和园林项目名称建筑立面园林风格枫林花溪现代简约普通绿化秀兰城市美地第56

页57南市区在售项目平均月销售速度在90-100套之间，产品品质一般，但因销售价格较低，故销售速度较快。因此可以看出，客户对价格敏感度高。目前销售速度快的项目一般为品质档次一般，体量规模较大、价格较低的楼盘，比如枫林花溪和秀兰城市美地。项目名称开盘时间总套数目前均价（元/㎡）销售情况月均销售速度（约）枫林花溪2010年6月5000350010%100秀兰城市美地2010年4月2850332045%160锦绣城2009年10月634335060%50隶都景苑2010年9月190047008%80锦绣花园2009年8月1500330080%80城市房地产市场分析——住宅市场

销售情况57南市区在售项目平均月销售速度在90-100套之间，产品品58市场以小高层、高层住宅为主流产品，容积率较高；项目普遍以紧凑型二居、三居户型为主；开发商缺乏打造高品质外立面、主题园林景观的意识；以自住型购买需求为绝对主力，客户普遍投资意识较差;保定总体供应量大，部分项目规模超百万；北部板块（北市区、高开区）较被认可，南部板块（新市区、南市区）价值低洼；新市区价格集中5000元/㎡以里。关键词：产品品质一般，舒适度不够，客户以自住为主城市房地产市场分析——小结58市场以小高层、高层住宅为主流产品，容积率较高；关键词：城第59

页4、客户研究前言·城市准入研究的意义Contents

1、

城市印象3、城市房地产市场分析2、城市宏观环境分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■调研概况■客户分析■小结第59页4、客户研究前言·城市准入研究的意义Cont调研情况说明调研目的深入了解保定市置业客户的身份特点、消费心理、置业计划、产品倾向以及对本项目的认可程度和购买倾向等。调研方式问卷调研。调研地点乐凯大街：天鹅酒店、保百购物家园、秀兰饭店，沿街商业等；朝阳大街：时代国贸、新天地、丽隆国际家居广场、图书大厦、银行、餐饮、服装店等；建华大街：建华路批发市场、十方商贸城、鑫龙湾、保定图书城、建华大厦、银行、沿街商业等；恒祥北大街：秀兰四季城社区、沿街餐饮、商业等；天威西路：天威北社区、秀兰康欣园。有效数量有效客户153组我司重点针对保定市人群进行深入调研、深入分析客户置业需求及特点，为项目定位寻找依据：60乐凯大街朝阳大街天威西路恒祥北大街建华大街客户研究——调研概况调研情况说明调研目的我司重点针对保定市人群进行深入调研、深入61年龄特征50-60岁40-50岁30-40岁25-30岁

15%25%40%20%

户籍本地非本地90%10%工作单位政府机关国营企业股份制企业私营企业工商个体私营企业主其他10.00%14.30%12.20%16.00%36.40%6.82%4.28%所属行业制造业金融银行保险外贸批发零售能源政府机构交通运输其他19.90%8.00%28.60%15.20%12.00%4.20%12.10%职位身份高层管理中层管理普通员工离职退休

2.00%13.00%80.00%5.00%

家庭收入3-5万5-10万10-20万20-30万30万以上

62.20%25.40%6.00%5.00%1.40%

受访人群年龄段在25-60岁之间，本地占多数，以工商个体为主，主要从事外贸批发零售行业。客户研究——调研概况61年龄特征50-60岁40-50岁30-40岁25-客户研究——客户分析＋＋＋核心结论1：保定市客户改善性需求强烈受访人员76%拥有房产，且拥有2套以上的比例21%受访人员中近期有购房计划的占比53%，加上持币观望人群，占比高达65%，再次置业的比例相当高，潜在需求强劲高达70%的受访者的置业原因是改善居住环境，80%的受访者置业目的是自住或自住兼投资客户研究——客户分析＋＋＋核心结论1：保定市客户改善性需求强第62

页63客户研究——客户分析核心结论2：目前的房价水平在客户可承受范围之内，但承受能力有限55%客户能够承受总价40万以下的房屋，36%的客户能够承受总价40-60万的房屋；87%客户的家庭年收入在3-10万。76%的客户付款方式为银行按揭付款。63客户研究——客户分析核心结论2：目前的房价水平在客户可承64核心结论3：自住为主、偏好小高层、高层产品，户型面积在80-140平米。客户研究——客户分析43%左右的客户偏好购买二居，46%左右的客户偏好购买三居；59%的客户偏好的建筑形式为小高层，20%的客户偏好居住的建筑形式为高层。76%客户置业目的为自主需求，20.4%客户置业目的为投资需求。37%左右的客户选择80-110m2，39%左右的客户选择110-140m2；64核心结论3：自住为主、偏好小高层、高层产品，户型面积在8客户研究——客户分析65价格、地段、环境为客户在购房时通常考虑的三个重要因素。注：客户关注开发商品牌、对产品关注意识不强核心结论4：客户的购房理念上相对落后，对产品的价格敏感度较高。客户研究——客户分析65价格、地段、环境为客户在购房时通常考66客户研究——小结目前保定市多数居民通过拆迁、房改或购置商品房等手段解决了居住问题；客户投资意识相对较弱，改善性需求强烈；家庭存款有限，工资性收入不高，对房价的承受力有限，对价格敏感度高；购房理念上也相对落后，对于产品细节的认知、生活方式的理解上有待提高和引导。关键词：购买力一般、有改善型需求、理念需引导66客户研究——小结目前保定市多数居民通过拆迁、房改或购置商第67

页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

1、

城市印象3、城市房地产市场分析4、同级城市相关指标比较5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市SWOT分析

第67页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义价值梳理后的SWOT分析——城市SWOT分析优势：1、万科品牌：知名度及市场认可度高；2、当地市场饱和程度低，市场潜力大；3、地理位置优越，交通便利；4、三线城市，开发成本低；劣势：1、当地经济水平一般，居民购买能力有限；2、缺乏宏观力度的国家政策扶持；3、市场规范程度较差，开发商水平参差不齐；4、配套相对落后，溢价能力弱。机会：1、土地资源较多，平均地面楼价较低；2、升值潜力大，保定蓄势待发，总体趋势看好；3、交通优势：“北京一小时生活圈”随着交通环境改善，使得工作在北京，住在保定成为可能。威胁：1、众多知名开发商准备进入，区域内、区域间竞争加剧；2、宏观政策调控，导致未来市场不确定性增加；3、本地开发商警惕性增加，当市场竞争加剧时，易导致市场混乱。4、老项目威胁：价格尺度限制作用，影响投资回报信心。价值梳理后的SWOT分析——城市SWOT分析优势：劣势：机会第68

页第69

页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

1、

城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市准入方式建议第69页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义第70

页城市准入建议万科作为中国房地产行业的领跑者，品牌价值对于客户有着巨大影响力。我们建议加大前期的品牌营销力度，重点关注市区地块，通过万科专业化的建设，塑造出具有一流品质感，完全不同于当地的产品，成为当地市场的标杆，进一步提升万科在当地的品牌号召力，并为后来进入者设置门槛。个人认为，在前期的人员组建与当地客户的消费习惯是首先要解决的问题。第70页城市准入建议万科作为中国房地产行业的第71

页附件：知名在售项目及开发商简介由中国铁道建筑总公司独家发起设立，于2007年11月5日在北京成立，为国务院国有资产监督管理委员会管理的特大型建筑企业。是中国乃至全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一。河北亢龙房地产开发有限公司系河北亢龙集团下属的有限公司，于2007年4月正式成立。公司主要从事房地产开发与经营，建筑材料批发、零售，高低压电力工程的设计与施工，矿业开采与销售等业务。第71页附件：知名在售项目及开发商简介由中第72

页项目简介京南一品江南园林是京南一品的最大特色，通过荷塘、亭台、假山枯石等等人造景观，将清秀、隽美的江南园林复制到小区内部；江南园林与坡地景观相互结合，一步一景，创造出丰富和多层次的景观体系，将社区打造成令人羡煞的恬静园区。第72页项目简介京南一品江南园林是京南一品的最大特色，通第73

页项目简介京南一品项目位置

北市区复兴路以北，任庄路以东，隆兴路以南建筑面积

460000容积率

2.7建筑类型

高层户型面积

二居：108-110；三居：136-149开发商

中国铁建股份有限公司开盘时间

一期：2009-12-12入住时间

2011-10-1销售价格

一期：4800元/㎡销售情况一期已全部售完推广渠道围挡、客户介绍物业费

未定交房标准

毛坯项目信息二室二厅二卫110㎡三室二厅二卫144㎡第73页项目简介京南一品项目位置北市区复兴路以北，任庄第74

页项目简介将莱茵河畔的民族风情、艺术元素与社区景观设计相融合；品质高贵的德国(A区)、优雅从容的奥地利(B区)、休闲自然的瑞士(C区)、浪漫时尚的法国(D区)、金色现代的荷兰(E区)，分别代表每个区域不同的风格特色。B区A区D区E区亢龙骏景第74页项目简介将莱茵河畔的民族风情、艺术元素与社区景观第75

页项目简介（二）北市区市场特征分析/典型案例分析亢龙骏景项目位置

保定市北市区天鹅东路与任庄路交口处建筑面积

720000容积率

2.7建筑类型

多层、小高层、高层户型面积

一居63-69；二居82-99；三居113-159；四居153-169开发商

河北亢龙房地产开发有限公司开盘时间

B区：2010-7-18入住时间

2012-5-1销售价格

B区：5300元/㎡销售情况B区：已销售90%推广渠道保定晚报、莲池周刊、公交站牌物业费

未定交房标准

毛坯项目信息二室二厅一卫87㎡三室二厅二卫114㎡户型示意图户型示意第75页项目简介（二）北市区市场特征分析/典型案例分析亢THEEND本报告中的数据均来自官方统计数据，信息均来源于已公开的资料，我公司对这些数据和信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见仅用作服务客户参考之用。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。THEEND本报告中的数据均来自官方统计数据，信息均来第76

页演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！第77

页保定市场前景分析报告时间：2011年3月保定市场前景分析报告时间：2011年3月第79

页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

1、

城市印象3、城市房地产市场分析■河北保定城市的战略地位4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第2页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义C第80

页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

1、

城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第3页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义C第81

页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

1、

城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第4页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义C第82

页中国历史文化名城、戏曲之乡城市印象——城市历史公元前770年燕国在今雄县建中都，于易县建下都公元981年宋太平兴国六年升为保州公元1239年改保州为顺天路治所公元1275年改顺天路为保定路，保定始名，辖15州县，顺平更名保定，公元1368年改保定路为保定府公元1403年保定直属京师，设宁都司，负责保卫京师附近安全公元1636年清代直隶总督署驻保，保定成为直隶和全省的政治、军事、文化中心1913年直隶省会迁天津，保定改府道，辖40县1928年南京国民政府废直隶省改建河北省，辖区各县直属省政府新中国成立前夕河北省人民政府在保定建立，保定为省会和省辖市1958年5月省会迁天津，保定专区所属22县1市分别合并为保定市、定县、阜平、涞源、涿县、易县、高阳、徐水、安国、唐县10县（市）1966年5月省会由天津迁回保定1968年2月省会迁石家庄市1994年12月保定地区与保定市合并，统称保定市保定市地处河北省中部，是一座有2300年历史的文化名城。曾获得“戏剧之乡”、“中国民间音乐之乡”、“中国民间特色艺术之乡”、“雕刻之乡”等多种称号。保州城莲池书院第5页中国历史文化名城、戏曲之乡城市印象——城市历史第83

页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

1、

城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第6页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义C第84

页闻名中外的满城汉墓，位于河北保定满城县城西南1.5公里的陵山上，满城汉墓是西汉中山靖王刘胜及其妻窦绾之墓。举世闻名的“金缕玉衣”、“长信宫灯”、“错金博山炉”、“朱雀街环杯”就出土于此。满城汉墓城市印象——城市名片

名胜类第7页闻名中外的满城汉墓，位于河北保定满城县城西南1.5第85

页上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分为大慈阁、奎楼应宿、横翠朝晖、古莲花池、东皋春雨、西刹秋涛、鸡水环清、狼牙山。上谷八景城市印象——城市名片

名胜类第8页上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分为大慈阁第86

页保定特色美食以极具民间特色小吃闻名于冀中平原。如：驴肉火烧、白运章包子、大慈阁酱菜、马家老鸡铺卤煮鸡、义春楼白肉罩火烧、高碑店豆腐丝等。饮食文化源远流长，历史悠久，冀菜的重要渊源

美食类城市印象——城市名片第9页保定特色美食以极具民间特色小吃闻名于冀中平原。如：第87

页保定拥有4个“国家高水平体育后备人才基地”建有18个运动项目训练中心；拥有16位世界冠军、22位亚洲冠军、130多位全国冠军。钱红、郭晶晶、庞伟、高军、王浩、齐宝香、牛剑锋、等一批世界体坛名将。“体育冠军的摇篮”、“体育之城”

体育文化类城市印象——城市名片第10页保定拥有4个“国家高水平体育后备人才基地”建有1第88

页皮影艺术，俗称“皮影戏”，在中国已有一千多年历史。有人考证，现在北京、唐山，甚至承德、辽宁一带的皮影的来源就是涿州的皮影。涿州的皮影，被称之为“涿州影”。涿州皮影

民俗文化类城市印象——城市名片第11页皮影艺术，俗称“皮影戏”，在中国已有一千多年历史第89

页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

1、

城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第12页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义“8+2”发展规划保定保定一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山——太行山山区生态文化带；8+2发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市；环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。2011年，廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。一轴三带规划保定环首都经济圈保定作为环首都的“京畿”城市，目前城市发展水平不高，但未来发展机遇广阔。城市印象——城市规划

城市总体布局“8+2”发展规划保定保定一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴90行政区交通

配套商业教育市政北市区公交便利，路网发达完善商业中心系统完善较知名学校驻齐全新市区路网较发达较完善社区底商较为完善政务中心南市区路网较发达较完善社区底商中、小学较齐全高开区路网发达不太完善路边便利店小学一般南市区：保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。新市区：面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心。北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达。高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。各板块功能比较：高开区北市区新市区南市区

城市主城区规划城市印象——城市规划行政区交通配套商业教育市政北市区公交便利，路网发达完善商业第91

页92朝阳北大街商圈朝阳南大街商圈火车站商圈裕华中路商圈保定市区规划有四个核心商圈，其中朝阳北大街和南大街商圈位于新市区，与地块距离较近，且商务氛围成熟，发展较快，有利于区域配套的逐步完善，同时提升地块的自身价值。裕华中路商圈：传统商圈，商业氛围最为成熟。火车站商圈：档次不高，总体水平较低。朝阳南大街商圈：商圈规模较小，正处于不断成长发展中。朝阳北大街商圈：高档的商务休闲娱乐场所聚集，保定市商务气氛最浓，消费水平最高的区域。距朝阳南大街商圈4公里距朝阳北大街商圈5公里城市印象——城市规划

城市商业规划15朝阳北大街商圈朝阳南大街商圈火车站商圈裕华中路商圈保定市本案93市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同时，还将产生大量的住房需求。园区名称园区产业主要企业保定国家高新区中心科技园能源、软件开发、数码电子英利绿色能源控股有限公司、保定天威集团有限公司、乐凯集团、河北博为电气有限公司、保定东大太阳能科技有限公司西区工业园以食品、轻工业生力八达啤酒有限公司、欧麦八达麦芽有限公司保定高新区大学城（原华北工业园）教育河北大学、河北省第二外国语高中城市印象——城市规划

城市产业布局本案16市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同时，还将第94

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第17页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义第95

页城市印象——重点事件保定国家级高新技术开发区——保定·中国电谷。是中国内地首个官方宣布加入WWF发起的“地球一小时”全球关灯活动的城市，是世界自然基金会，“中国低碳城市发展项目”首批两个试点城市之一；中国八个低碳试点城市之一；十佳创建低碳城市之一。独特优势：★“国家火炬计划新能源与能源设备产业基地”（科技部批设，全国唯一）★“国家科技兴贸出口创新基地（新能源）”（商务部、科技部联合批设）★“国家可再生能源产业化基地”（科技部批设，全国唯一）★“国际科技合作基地”（科技部批设）★“新能源产业国家高新技术产业基地”（国家发改委批设）第18页城市印象——重点事件保定国家级第96

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第19页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义第97

页城市印象——小结97关键词：历史文化名城、城市建设落后、新型产业崛起、房地产需求旺盛保定市作为环首都的“京畿”城市，未来拥有广阔的发展机遇。城市主城区、商业进入快速发展期，城市建设有待进一步改善。科技园和工业园区布局，将产生大量的住房需求。第20页城市印象——小结20关键词：保定市作为环首都的“第98

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■

经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第21页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义第99

页人均GDP进入快速发展期，生存与改善型需求并存。城市宏观环境分析——经济发展数据来源：2007-2010年保定经济统计年鉴0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期快速发展期

稳定发展期

减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长和人均GDP与房地产市场发展阶段的关系第22页人均GDP进入快速发展期，生存与改善型需求并存。100数据来源：保定2006-2010年年鉴居民收入提升明显、消费能力迅速提高城市宏观环境分析——经济发展23数据来源：保定2006-2010年年鉴居民收入提升明显、第101

页三大产业撑起保定经济，逐年稳步提升新能源、汽车、纺织三大产业撑起保定经济，仅汽车2009年就完成销售收入200亿元。三大产业在保定市具有雄厚的物质基础，在全市经济总量中占有相当比重。城市宏观环境分析——经济发展11%10%18%第24页三大产业撑起保定经济，逐年稳步提升新能源、汽车、第102

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城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■

经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第25页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义第103

页城市宏观环境分析——人口发展城市分区人口（万）所占百分比南市区30万2.6%北市区35万3%新市区45