房地产投资概述3

房地产投资分析目录

第一章房地产投资分析概论

第二章资金的时间价值

第三章房地产项目的环境与市场分析

第四章房地产项目投资估算及资金筹措

第五章房地产项目的财务评价

第六章房地产投资项目的国民经济评价与社会评价

第七章房地产项目投资风险分析

第八章房地产项目投资决策分析

第九章房地产投资项目的可行性研究

情景一：房地产投资分析基本原理

学习任务1：房地产投资分析概论学习任务2：现金流量与资金时间价值学习任务3：资金时间价值的计算学习任务4：名义利率与实际利率小测试学习任务1：房地产投资分析概论学生讨论：1、什么是房地产？2、你眼中的投资？3、为什么要进行投资分析？《房地产管理法》对房地产的解释

房地产是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。

房屋和土地本是相互独立的两类财产，但二者在物质形态上总是连接在一起（房依地建，地依房载），在经济形态上，其经济内容（价值）和运行过程也是具有内在联系的。故而人们将二者相并而称。行业标准对房地产的定义《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003对房地产（realestate，realroperty）定义为：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

房地产估价中对房地产的定义国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对房地产的定义：房地产（realestate,realproperty):土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。现在，又进一步解释为：土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。

本课程房地产的定义：依法可以上市交易的可开发土地及其地上房屋建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

投资的概念1．投资主体2．投资目的3．投资方式4．投资分类房地产投资概述第一章概论什么房地产投资？

1．房地产投资的含义

投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。在房房地地产产投投资资分分析析中中，，我我们们使使用用的的投投资资概概念念是是狭狭义义的的。。房地地产产投投资资是是指指人人们们为为实实现现某某种种预预定定的的目目标标，，直直接接或或间间接接地地对对房房地地产产的的开开发发、、经经营营、、管管理理、、服服务务和和消消费费所所进进行行的的投投资资活活动动。时机机地段时机2、房地产投资资的类型1．从房地产投投资形式来说说，房地产投投资分为直接接投资和间接接投资两类。。1）直接投资房地产直接投投资是指投资资者直接参与与房地产开发发或购买房地地产的过程并并参与有关的的管理工作，，包括从购地地开始的开发发投资和物业业建成后的置置业投资两种种形式。（1）房地产开发发投资房地产开发投投资是指投资资者从购买土土地使用权开开始，经过项项目策划、规规划设计和施施工建设等过过程获得房地地产商品，然然后将其推向向市场，转让让给新的投资资者或使用者者，并通过转转让过程收回回投资、实现现开发商收益益目标的投资资活动。（2）房地产置业业投资房地产置业投投资是购置物物业以满足自自身生活居住住或出租经营营需要，并在在不愿意持有有该物业时可可以获取转售售收益的一种种投资活动。。2）间接投资房地产间接投投资主要是指指将资金投入入与房地产相相关的证券市市场的行为。房地产的间接接投资者不需需直接参与有有关投资管理理工作。具体体投资形式包包括：购买房房地产开发投投资企业的债债券、股票；；购买房地产产投资信托基基金和房地产产抵押贷款证证券等。2．从房地产投投资的用途来来说，房地产产投资可分为为地产投资、、住宅房地产产投资、商业业房地产投资资、工业房地地产投资等。。1）地产投资即单纯地投资资于土地，利利用土地的买买卖差价和进进行土地开发发后出售或出出租经营来获获取投资收益益。2）住宅房地产产投资住宅房地产分分为普通商品品住宅、高档档公寓和别墅墅等多种类型型。投资于住住宅房地产，，既可直接出出售，也可进进行租赁经营营。3）商业房地产产投资这种投资的对对象包括写字字楼、商场、、旅馆、酒店店和各种娱乐乐设施等，这这类房地产主主要以出租经经营为主，收收益较高，但但同时承担的的风险也较大大。物业管理理对于这类投投资显得尤其其重要，它是是防范投资风风险的主要手手段。4）工业房地产产投资我国目前工业业房地产投资资主要集中于于开发区建设设中，其他都都是随一般工工业投资进行行的。3．从房地产投投资经营方式式来说，房地地产投资分为为出售型房地地产项目投资资、出租型房房地产项目投投资和混合型型房地产项目目投资。1）出售型房地地产项目投资资这类房地产项项目以预售或或开发完成后后出售的方式式得到收入、、回收开发资资金、获取开开发收益，以以达到盈利的的目的。2）出租型房地地产项目这类房地产项项目以预租或或开发完成后后出租的方式式得到收入、、回收开发资资金、获取开开发收益，以以达到盈利的的目的。3）混合型房地地产项目这类房地产项项目以预售、、预租或开发发完成后出售售、出租、自自营的各种组组合方式得到到收入，回收收开发资金、、获取开发收收益，以达到到盈利的目的的。本书在讲述房房地产投资分分析时，经常常会使用到上上述各类划分分。具体使用用哪一种划分分方法，要看看研究内容的的需要。3、房地产投资资的目的？就是为了通过过开发和经营营等过程获取取未来收益。。即：现金流量收益益、避税收入入、销售收益益（1）．现金流量量收益现金流量收益益一般是拥有有房地产的投投资者因为经经营房地产而而获取的经营营、租金收入入中扣除各种种支出后的余余额。房地产投资现现金流量的大大小主要取决决于以下的三三个因素。其一，房地产产租金总额。。其二，房地产产的总营运费费用。其三，投资借借款的偿还方方式和数额。。（2）．避税收入入拥有房地产时时的避税收入入，是指因提提取房地产折折旧而降低纳纳税基数，给给投资者带来来的收益。它它是房地产投投资者因拥有有房地产而间间接获得的收收益。假设某物业，，其重置价格格为1000万元，年经经营收入300万元，经经营成本100万元，营营业税、城市市建设维护税税、教育费附附加为经营收收入的5%；；税法规定的的折旧年限25年，物业业的经济寿命命为50年；所得税税率33%；；不计残值。。（3）．销售收益益在所有房地产产投资收益中中，销售收益益是最大的。。销售收益既既可以来自于于房地产开发发投资，也可可以来自房地地产置业投资资。对于房地产开开发投资者来来说，其投资资的主要目的的是获取销售售开发利润，，此时，销售售收益就变成成了销售利润润。4、房地产投资资的特点房地产投资，，由于其商品品的特殊性，，存在着不同同于其它投资资类型的特点点。认识和掌掌握这些特点点，对我们进进行房地产投投资决策分析析是十分重要要的。1．位置的固定定性房地产的位置置固定性也叫叫不可移动性性。这一点决决定了房地产产不能脱离周周围的环境而而单独存在。。这使得房地地产投资者在在选择房地产产项目的区位位时，应注意意以下几点：：4、房地产投资资的特点之一一1）选择的房地地产区位，在在当前必须对对开发投资者者、置业投资资者以及未来来的租客都具具有吸引力。。2）选择的房地地产区位，在在未来必须具具有增值潜力力。房地产投投资价值的高高低，在很大大程度上取决决于其所处地地区物业的整整体升值潜力力，而不仅仅仅是看当前净净租金水平的的高低。3）投资者还必必须重视房地地产项目所处处区位的变化化情况。2．寿命周期长长房地产商品跟跟其他商品相相比，其生产产周期和使用用周期都很长长。如果房地产的的维护状况较较好，其较长长的自然寿命命可以使投资资者从一项置置业投资中获获取几个经济寿命。4、房地产投资资的特点之二二3．适应性所谓适应性，，是指房地产产投资者能够够根据市场的的变化和需要要，及时地调调整房地产的的使用功能，，使之既适合合房地产市场场的需求，又又能增加置业业投资的收益益。4、房地产投资资的特点之三三4．个别性房地产的位置置固定性，决决定了此地与与彼地的房地地产不可能完完全相同。即即使是紧邻的的两宗房地产产，也由于此此时投资与彼彼时投资而不不一样。房地产市场上上的产品不可可能做到标准准化。这种差差异往往最终终反映在两宗宗物业的租金金水平和出租租率等方面。。从这种意义义上讲，每一一宗物业在房房地产市场中中的地位和价价值都是不一一样的。4、房地产投资资的特点之四四5．政策影响性性政策影响性是是指房地产投投资容易受到到政府政策的的影响。由于房地产在在社会经济活活动中的重要要性，政府对对房地产市场场十分关注，，经常会有新新的政策措施施出台，以调调整房地产商商品在生产、、交易、使用用过程中的法法律关系和经经济利益关系系。4、房地产投资资的特点之五五1998年7月3日发布《国务院关于进进一步深化城城镇住房制度改革革加快住房建建设的通知》即23号文件，宣布全国城镇停停止住房实物物分配，实行行住房分配货货币化。”2010年4月18日史上最严厉厉的房地产调调控措施出台,国务院办公厅厅发出“关于坚决遏制制部分城市房房价过快上涨的通知知”,（新国十条））。2011年，限购，加大保障性性住房建设。。未来五年，我我国计划新建建保障性住房房3600万套。到“十二五”末末，全国城镇镇保障性住房房覆盖率将从从目前的7%到8%提高到20%以上。6．对专业管理理的依赖性对房地产直接接投资而言，，房地产投资资对专业管理理的依赖性较较强。房地产产开发投资需需要投资者在在获取土地使使用权、规划划设计、融资资贷款、施工工管理、市场场营销等方面面具有管理经经验和能力；；即使是置业业投资也需要要投资者考虑虑租客、租约约、维修、保保安等问题。。4、房地产投资资的特点之六六7．相互影响性性房地产投资的的相互影响性性是指在一个个区域范围内内，房地产的的投资价值往往往与周边情情况的好坏有有关。如果政府在道道路、公园、、学校等公共共设施方面加加大投资，往往往能显著提提高附近房地地产的价值。。反之，一个个地区的衰落落和冷清，也也会导致附近近房地产价值值的降低。4、房地产投资资的特点之七七8．房地产投资资的巨额性房地产投资需需要大量资金金垫付，没有有雄厚的资金金实力或一定定的筹资能力力，就不能投投资于房地产产。4、房地产投资资的特点之八八“给我一个支支点，我便可可以撬起地球球”用自己最少的的钱，进行最最大的投资。。杠杆原理就是是即使你仅有有只够买一辆辆自行车的钱钱，但你仍然然可以买的起起汽车。从大量房地产产投资实例来来看，以下投投资结果非奢奢望：运用80%的杠杆作用，，从事土地投投资，3年内把你的钱钱增加2倍。运用75%-80%的杠杆作用，，投资花园公公寓，8-12年把你的钱增增加2倍。运用75%-80%的杠杆作用，，投资高层公公寓，8-12年在把你的钱钱增加3倍。运用80%-90%的杠杆作用，，投资写字楼楼，8-12年在把你的钱钱增加4倍。运用80%-90%的杠杆作用，，投资购物中中心，5-7年在把你的钱钱增加3倍。9．房地产投资资的风险性房地产投资开开发的每一个个过程均存在在着不确定性性因素，因而而也存在着风风险。由于市场上各各种不确定因因素的作用，，使投资可能能会朝着与投投资者愿望相相反的方向发发展。4、房地产投资资的特点之九九10．房地产投资资的保值与增增值性随着社会的发发展、人口的的增多、经济济的繁荣、人人们对土地的的需求日益增增长，房地产产的价格总体体呈不断上升升趋势。所以以从长远来看看，最能保值值而又最重要要的实物就是是房地产。另一方面，由由于土地资源源的不可再生生性和稀缺性性及房地产的的耐用性和使使用价值上的的广泛性，并并且，随着经经济的发展和和人民生活水水平的提高，，人们对房地地产需求的迫迫切性也日益益增长，使