房地产项目定位与策划

三、房地产项目定位与策划分析4、定位建议项目在进行产品组合时，涉及到三个层次的问题需要做出抉择，即：一是否增加、修改或剔除产品项目，例如一些具体的户型面积区间；一是否扩展、填充和删除产品线，例如某种特定的户型类型；一是哪些产品线需要增设、加强、简化或淘汰，例如高层、小高层，别墅、洋房等。以此来确定最佳的产品组合。三个层次问题的抉择应该遵循既有利于促进销售、又有利于增加项目的总利润这个基本原则。一般来说，拓宽、增加产品线有利于发挥项目的潜力、开拓新的市场；延长或加深产品线可以适合更多的特殊需要；加强产品线之间的一致性，可以增强项目的市场地位，发挥和提高项目在有关专业上的能力。三、房地产项目定位与策划分析4、房地产项目价格定位与策划分析方法——项目价格定位体系定价原则上市价格现实价格成本加成原则整体发展原则市场比较原则价格影响因素分析定价方法的选取比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法规模、开发时机、营建标准、机会成本……【定价思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。目前房地产项目的成本主要包括：

-土地成本

-前期成本

-建筑安装成本

-配套成本

-其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）三、房地产项目定位与策划分析成本加成法三、房地产项目定位与策划分析序号工程类别平均造价（元/平方米）备注一土地费用1土地使用权出让金/土地开发动迁费用及土地使用费2土地出让契税/按出让金的3%计算二建安费用1普通商品房多层950-10506-7层住宅小高层1350-14508-12层住宅中高层1550-165018-24层住宅高层2000-210028-34层住宅2高档商品房多层1700-1800设1层地下车库小高层2050-2150设1层地下车库高层2750-2850设1层地下车库3酒店式公寓高层4300-4600含精装修费用4独立式地下车库地下一层2900-3100地下二层4600-49005别墅一般独立别墅1250-1450地上2-3层半地下室独立别墅1350-1550半地下室、地上2-3层联体别墅1050-1250地上2-3层高档装修别墅4100或以上地上2-3层三、房地产项目定位与策划分析序号工程类别平均造价（元/平方米）备注7办公楼多层（无地下室）1300-1600地上4层多层（有地下室）1700-1800地下1层，地上6-7层8商办楼高层（中低档）3600-4100地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯高层（中高档）5600或以上地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯超高层（高档）8600-10100地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材9体育健身俱乐部/5300或以上社区高级会所10商业多层一般商场2600-2900地上4-5层多层综合商场4100-5100地下1层，地上4-5层，无塔楼综合商业建筑5100或以上地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼大卖场3300或以上家乐福、百安居11旅游酒店多层旅馆2700-3100无星级高层旅馆3300-3700无星级国际三星级酒店4500-5000不包括精装修及家具国际四星级酒店5000-8000不包括精装修及家具国际五星级酒店12000或以上不包括精装修及家具，超高层三、房地产项目定位与策划分析三前期费用1勘查设计费/按总投资的0.05%计2建筑设计费50-100含施工图；按住宅建筑面积计3景观设计费20-30按扣除地面附属物基底面积计算4设计招投标管理费/按总投资的0.02%计5施工招投标管理费/按总投资的0.04%计6审图及设计咨询费6按地面总建筑面积计7施工监理费10按地面总建筑面积计8质监费/按建安费的0.1%计9施工证费/按建安费的0.15%计10测绘费1按地面总建筑面积计；含竣工测绘11可行性报告编制费/12临水临电费/13竣工图编制3四配套费用1住宅配套费用用地红线外（1）大市政配套费320含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计（2）排水配套费15按地面总建筑面积计三、房地产项目定位与策划分析2室外附属工程费用绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、CCTV、红外线报警（1）绿化建设费12按住宅建筑面积计（2）供水管道工程费17.5按地面总建筑面积计（3）燃气管道工程费21/24按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、天然气24.5元/平方米计（4）电话通讯工程费6.5/12.5/20挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20元/平方米，高层12.5元/平方米（5）电力工程费145按地面总建筑面积计（6）小区智能化50按住宅建筑面积计（7）环卫工程费10按地面总建筑面积计（8）有线电视工程费5按住宅建筑面积计（9）道路及附属设施25按住宅建筑面积计3人防工程建设费60/45按地面总建筑面积计五其他费用1管理费用/（建安+前期+配套）×3%2销售推广费用/按销售收入约2%计3不可预见费用/（建安+前期+配套）×3%4财务费用/【定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。三、房地产项目定位与策划分析市场比较法【样本选择】

样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：

-相近原则，相近地段会有更多的相近因素

-成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义

-功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位三、房地产项目定位与策划分析市场比较法比较内容（指标）权重汇豪天下(A)耀江花园(B)仁恒河滨花园(C)海琪园(D)拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑自身品质指标70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑规模10%10.110.11.10.110.80.05社区景观10%10.10.950.09510.10.950.08立面设计10%10.10.980.09810.10.90.07内部装修15%10.150.950.1510.150.90.135户型设计10%10.110.110.110.1物业管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063项目周围环境指标30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通状况10%10.10.950.0980.950.09510.1周边环境10%10.120.980.10.950.0950.60.006区域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合计100%/1.046/0.9995/0.915/0.838三、房地产项目定位与策划分析范例1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表外滩、南京东路（虹口）（闸北）（黄浦、静安）南京西路、石门一路淮海路、襄阳路徐家汇陆家嘴人民广场中央公园1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均价格1000093427933

升幅7％18％三、房地地产项目目定位与与策划分分析范例2：通过同一一供需圈圈比较法法来估算算项目的的大致价价格区间间R1R2R3OAC1R1三、房地地产项目目定位与与策划分分析范例3：大型商、、住、办办综合体体项目的的市场比比较定价价方法演演示比较内容权重精文城市花园A绿地世纪城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑规模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102区域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部环境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社区景观15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面设计15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型设计10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套设施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主题提炼8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合计100%0.92951.03391.07150.89010.9695本案住宅宅现时整整体毛坯坯均价为为7100元/平方米。。三、房地地产项目目定位与与策划分分析住宅现时时整体均均价比较内容权重R3地块R2地块R1地块拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地块规模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地块规整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安静程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%轨道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距离绿地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距离卖场15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%开发次序及品牌影响力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合计100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方米R2:7370元/平方米R1:6790元/平方米三、房地地产项目目定位与与策划分分析住宅各组组团现时时均价比较内容权重感性达利（A）SOHO时代（B）永兴富邦（C）博苑公寓（D）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周边环境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情况20%0.80.161.00.20.850.170.80.16项目自身品质20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物业管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合计100%/0.93/0.89/0.91/0.81本案酒店店式公寓寓现时均均价为9000元/平方米。。三、房地地产项目目定位与与策划分分析酒店式公公寓现时时均价比较内容权重绿地科创大厦（A）致远大厦（B）淮海中华大厦（C）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置40%1.00.41.350.541.50.6周边环境20%1.10.221.20.241.350.27交通情况20%1.10.220.90.180.90.18项目自身品质20%0.90.181.00.21.20.24合计100%/1.02/1.16/1.29区域位置40%1.00.41.350.541.50.6本案写字字楼现时时平均售售价为8500元/平方米，，平均租租金为2.0元/平方米·天三、房地地产项目目定位与与策划分分析写字楼现现时均价价比较内容权重精文城市花园（A）绿地世纪城（B）瑞虹新城（C）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数商业繁华度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3规划、主题20%10.150.980.1471.150.1725交通条件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及规模20%0.940.1880.950.191.050.21合计100%0.8971.011.085本案商业业底楼现现时平均均售价为为20000元/平方米，，租金为5.6元/平方米·天三、房地地产项目目定位与与策划分分析商业底楼现现时平均均售价层数折减系数销售均价（元/平方米）租金（元/平方米·天）主题商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商业1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2卖场租金为1.5-2.0元/平方米·天三、房地地产项目目定位与与策划分分析本案商业业现时平平均价格格水平影响因素指标变动说明宏观影响因素宏观经济#GDP未来五年，仍将保持10％左右的年增长#FDI上海对外资的吸引力逐年增强收支水平#消费品零售额全市消费品零售总额逐年高速增长#居民收入人均年可支配收入保持高速增长#价格水平居民消费价格指数预计有一个上升过程政策制度#房贷制度等政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险城市规划#区域发展旧城改造规划实施的特别政策

#交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系#供应规模全市住宅供应量仍有持续上升趋势#需求规模上海仍将是人口导入城市，新增外来人口住房需求是主力军区域竞争#相邻区域相邻区域房产发展对本区域影响#可比区域可比区域房产发展对本区域影响客户偏好#区位偏好消费者对本区域物业需选择偏好影响三、房地地产项目目定位与与策划分分析价格影响响因素影响因素预计变动幅度影响因素权重宏观影响因素宏观经济10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市规划15%0.1微观影响因素供求关系5%0.2区域竞争-10%0.2客户偏好5%0.2近期价格增幅影响因素调整未来增幅预测8%103%8.24%三、房地地产项目目定位与与策划分分析住宅价格格增幅预预测影响因素住宅小户型公寓写字楼商业近期价格增幅8%8.0%0.3%5.2%影响因素调整103%100.75%102%102%未来增幅预测8.24%8.1%0.31%5.3%注：近期期价格增增幅统计计周期为为1995-2002。价格增增长率采采用1995-2002（衰退期期+成长期））及1999-2002（成长期期）两个个统计周周期的价价格复合合增长率率的算术术平均值值。三、房地地产项目目定位与与策划分分析未来价格格增长率率预测中高档办公、酒店公寓组团小户型写字楼上市时间：2006Q4

上市均价：10039元/M2

小户型酒店式公寓上市时间：2007Q2

上市均价：11734元/M2

集中商业上市时间：2007Q11F均价：23622元/M2中档住宅组团中档住宅上市时间：2005Q2

上市均价：8002元/M2

主题商街上市时间：2005Q41F均价：22297元/M2中高档住宅组团中高档住宅上市时间：2005Q3

上市均价：8837元/M2

主题商街上市时间：2006Q11F均价：22562元/M2高档住宅组团高档住宅上市时间：2007Q3

上市均价：10142元/M2

主题商街上市时间：2007Q41F均价：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、房地地产项目目定位与与策划分分析未来上市市价格预预估房地产开开发流程程精细化化解析与与管控实实战五、房地地产企业业融资策策略4、房地产产项目可可行性研研究3、房地产产项目风风险分析析2、房地产产项目成成本分析析1、房地产产项目融融资的成成本及优优劣势分分析五、房地产产企业融融资策略1、房地产产项目融融资的成成本及优优劣势分分析五、房地地产企业业融资策策略2、房地产产项目成成本分析析序号

1土地费用

土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。2前期工程费

前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。3建筑安装工程费

建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。五、房地地产企业业融资策策略续5管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6贷款利息

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。7税费

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。8其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。五、房地地产企业业融资策策略3、房地产产项目风风险分析析①项目的定定位风险险房地产开开发项目目的市场场定位包包括项目目的产品品定位、、建筑产产品的质质量定位位、建设设环境的的品质定定位，是是指导项项目决策策、项目目设计、、项目营营销策划划方案等等前期工工作的依依据。可可以说，，项目的的市场定定位确定定以后，，基本上上就敲定定了项目目的建设设风格、、建设成成本、营营销推广广方案，，就决定定了项目目的销售售前景，，一旦市市场定位位不准确确，项目目的指导导思想出出现失误误，是后后期无法法或者是是非常困困难弥补补的风险险，也是是项目开开发过程程中，最最大的风风险，属属项目建建设的决决策性失失误风险险，按照照风险影影响范围围划分属属于总体体风险（（决策风风险），，从某种种程度上上讲，其其结果也也是不可可管理风风险。五、房地地产企业业融资策策略②项目的投投资支持持能力风风险（1）项目的的质量风风险包括：在在项目决决策阶段段由于经经济技术术分析失失误，出出现品质质与价格格矛盾导导致的质质量问题题；在设设计阶段段，向设设计提出出违反设设计规范范、标准准，特别别是强制制性标准准的要求求，又通通过“关关系”关关照通过过造成的的“投机机性”质质量问题题；施工工阶段，，从业人人员对设设计知识识认识有有重大错错误，擅擅自改变变设计造造成的质质量风险险；施工工管理过过程中，，不重视视关键部部位和关关键过程程的跟踪踪检查处处理，对对一些容容易出现现影响结结构安全全，特别别是一些些虽不影影响结构构安全，，但对正正常使用用功能有有严重影影响的问问题，处处理不及及时，没没有做到到“事前前”控制制的“永永久性缺缺陷”或或者给售售出交房房后造成成的质量量“隐患患”（实实际上就就是“质质量通病病”造成成的纠纷纷）；交交房实物物与销售售承诺、、广告宣宣传承诺诺不相符符造成的的“实物物质量””问题等等，因““质量””问题造造成的纠纠纷冲突突形成的的风险（（可控制制风险））。五、房地地产企业业融资策策略③项目的合合约履行行能力涉及土地地转让、、融资、、设计、、监理、、工程地地质勘察察、设计计与勘察察设计成成果审核核、招标标代理、、施工、、材料设设备供应应、质量量检测、、销售委委托、购购房等合合同或协协议签约约、履约约过程，，由于项项目的一一次性（（不可重重复性））特点，，建设周周期又比比较长，，涉及的的方方面面面又比比较多，，如果在在关键的的过程出出现控制制失误，，那将给给项目造造成相当当大的麻麻烦。比比如，在在目前土土地供应应体制和和贷款政政策条件件下，寻寻找土地地、找寻寻资金是是企业试试图突出出“瓶颈颈”制约约的普遍遍方法，，有时候候在“饥饥不择食食”的景景况下，，可能会会因“省省略过程程”不慎慎跌入““陷阱””。五、房地地产企业业融资策策略④项目建设设的“创创新”风风险当前的房房地产风风险管理理经济大大环境，，使项目目建设的的土地、、资金条条件比过过去任何何时候都都显得更更加重要要，在有有限资源源的条件件下，要要使企业业能够持持续稳步步发展，，追求计计划利润润，获得得既定利利益是非非常有必必要的。。这种情情形下，，为了服服务目的的，追求求项目与与周边项项目的““差异性性”，选选择自己己企业不不熟悉或或者认识识尚不足足以完成成追求的的“创新新”，也也是极具具风险的的，更何何况正常常地创新新本身就就是有风风险的。。龙湖严格规定定：新进入区域域三年不得得创新五、房房地产产企业业融资资策略略⑤项目的的“政政府””风险险“政府府”风风险多多发生生在政政策的的不连连续性性、突突变性性和漏漏洞的的存在在，对对于企企业来来说，，主要要发生生在违违规操操作的的投机机性过过程、、对政政策不不理解解的盲盲目性性过程程失误误。在在项目目建设设过程程中，，企业业必须须掌握握相关关地法法律为为：《中华人人民共共和国国建筑筑法》、《中华人人民共共和国国合同同法》、《中华人人民共共和国国土地地法》、《中华人人民共共和国国招标标投标标法》、《中华人人民共共和国国城市市房地地产法法》、《中华人人民共共和国国担保保法》等；必必须掌掌握地地法规规为：：《建设工工程质质量管管理条条理》等。必必须掌掌握对对于相相关法法律法法规进进行补补充、、操作作的部部门规规章和和规范范性文文件和和强制制性标标准。。投资不不过山山海关关！关关门打打狗！！1、可行性性研究究的概概念2、可研报报告的的结构构和内内容3、可研重重点4、案例分分享五、房房地产产企业业融资资策略略4、房地地产项项目可行性性研究究1、可行性性研究究的概概念1、可行性性研究究的概概念运用多多种科科学手手段综综合论论证一一个工工程项项目在在技术术上是是否先先进、、实用用和可可靠，，在财财务上上是否否赢利利；作作出环环境影影响、、社会会效益益和经经济效效益的的分析析和评评价，，及工工程项项目抗抗风险险能力力等的的结论论；为为投资资决策策提供供科学学的依依据。。五、房房地产产企业业融资资策略略2、可研报报告的的结构构和内内容（（1-5）1.总论：：项目背背景、、概况况、问问题和和建议议2.市场调调查与与预测测：为可研研的重重要环环节，，内容容包括括：市市场现现状调调查、、产品品供需需预测测、价价格预预测、、竞争争力分分析、、市场场风险险分析析3.资源条条件评评价：：资源可可利用用量、、资源源品质质情况况、资资源赋赋存条条件、、资源源开发发价值值4.建设规规模与与产品品方案案：建设规规模与与产品品方案案构成成、建建设规规模与与产品品方案案比选选、推推荐的的建设设规模模与产产品方方案5.场址选选择：：场址现现状、、场址址方案案比选选、推推荐的的场址址方案案7.原材料料燃料料供应应：主要要原材材料供供应方方案、、燃料料供应应方案案.8.总图运运输与与公用用辅助助工程程：总图布布置方方案、、场内内外运运输方方案、、公用用工程程与辅辅助工工程方方案9.节能措措施：节能能措施施、能能耗指指标分分析10.节水措措施：：节水措措施、、水耗耗指标标分析析6.技术方方案、、设备备方案案和工工程方方案：：方案选选择2、可研报报告的的结构构和内内容（（5-10）12.劳动安安全、、卫生生与消消防：：危险因因素和和危害害程度度分析析、安安全防防范措措施、、卫生生保健健措施施、消消防设设施13.组织机机构与与人力力资源源配置置：组织机机构设设置及及其适适应性性分析析、人人力资资源配配置、、员工工培训训14.项目实实施进进度：：建设工工期、、实施施进度度安排排15.投资估估算：：建设投投资估估算、、流动动资金金估算算、投投资估估算表表11.环境影影响评评价：：环境条条件调调查、、影响响环境境因素素分析析、环环境保护措措施2、可研报报告的的结构构和内内容（（11-15）17.财务评评价：：财务评评价基基础数数据与与参数数选择择、销销售收收入与与成本本费用用估算算、财财务评评价报报表、、盈利利能力力分析析、偿偿债能能力分分析、、不确确定性性分析析、财财务评评价结结论18、国民民经济济评价价：影子价价格及及评价价参数数选取取、效效益费费用范范围与与数值值调整整、国国民经经济评评价报报表、、国民民经济济评价价指标标、国国民经经济评评价结结论19.社会评评价：：项目对对社会会影响响分析析、项项目与与所在在地互互适性性分析析、社社会风风险分分析、、社会会评价价结论论20.风险分分析：：项目主主要风风险识识别、、风险险程度度分析析、防防范风风险对对策16.融资方方案：融资资组织织形式式、资资本金金筹措措、债债务资资金筹筹措、、融资方方案分分析21.研究结结论与与对策策：推荐方方案总总体描描述、、推荐荐方案案优缺缺点描描述、、主要要对比比方案案、结结论与与建议议2、可研报报告的的结构构和内内容（（16-21）市场调调查产品方方案财务评评价3、可行性性研究究的重重点1.《《项目成成本盈盈利预预测表表》3.《《项目现现金流流量预预测表表》2.《《建安成成本目目标控控制表表》4.《《项目建建安成成本预预测明明细表表》4、可研阶阶段成成本控控制重重点现场踏踏勘+实地调调研在可研研阶段段，成成本部部的主主要工工作是是完成成目标标成本本（可可研版版）测测算，，以及及配合合设计计方案案对比比提供供相应应的成成本测测算数数据。。由于可可研阶阶段设设计信信息粗粗浅，，大部部分成成本指指标可可以使使用““数据据库+修正””的方方式获获取，，唯有有市政政配套套和地地下工工程的的成本本需要要重新新测算算。如如大市市政、、地基基处理理、桩桩基础础、基基坑支支护等等。特特别小小心：：高压压电、、地形形地貌貌、地地质条条件、、市政政条件件、交交通、、防洪洪排水水、地地下采采空、、古墓墓、坟坟、山山洪。。。。。。。。。5、可研研阶段段成本本重要要工作作内容容5、案例分分享房地产产开发发流程程精细细化解解析与与管控控实战战六、房房地产产项目目规划划设计计管理理3、小区区内的的布局局规划划设计计4、房屋屋外观观规划划设计计2、物业业增值值规划划设计计1、产品品规划划设计计六、房地地产项项目规规划设计管管理1、产品品规划划设计计1.1房地产产产品品规划划的构构成房地产产的产产品规规划可可以通通过以以下两两个方方面来来理解解：一是指指单一一空间间的房房型设设计和和室内内的功功能规规划，，以及及由其其延伸伸至整整个大大楼或或小区区的面面积（（格局局）配配比，，外观观造型型、社社区环环境和和总体体功能能规划划等等等。它是产产品最最基本本的要要素，，不但但是客客户在在购房房时最最为关关心、、最先先考虑虑选择择的条条件之之一，，更是是开发发商在在市场场检验验中，，判断断其投投资是是否成成功的的最为为关键键的一一环。。二是指指对整整个大大楼或或小区区，满满足人人们日日常生生活或或工作作需要要的各各项设设施的的全面面配置置。它它包