T房地产开发项目投资估算讲义63

第五章

房地产开发项目投资估算主要内容一房地产开发项目总投资与总成本费用的估算二房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念对一般建设项目而言，其总投资为：1固定资产投资3流动资金2建设期借款利息

对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目总投资包括两部分：1开发建设投资2经营资金

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序号项目总投资估算说明

1开发建设投资123456789101．111．12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）

3．13．23．3开发产品成本固定资产投资经营资金表5-1项目总投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计

123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计表5-2开发建设投资估算表单位：万元一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念开发产品成本：

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。

从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。案例

某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用图5-1房地产开发项目总投资构成图示

上述开发项目总投资构成见图5-1所示。从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。二、、房房地地产产开开发发项项目目总总成成本本费费用用的的具具体体估估算算土地费用1土地地征征用用拆拆迁迁费费土地地出出让让地地价价款款土地地转转让让费费土地地租租用用费费土地地投投资资折折价价城镇镇土土地地拆迁迁费费农村村土土地地征征用用拆拆迁迁费费土地地征征用用拆迁迁费费二、、房房地地产产开开发发项项目目总总成成本本费费用用的的具具体体估估算算土地地费费用用二、、房房地地产产开开发发项项目目总总成成本本费费用用的的具具体体估估算算农村村土土地地征用用拆拆迁迁费费土地补偿费青苗及地上附着物补偿费新菜地开发建设基金安置补助费耕地占用税征地管理费拆迁费土地地征征用用拆拆迁迁费费土地补偿费二、、房房地地产产开开发发项项目目总总成成本本费费用用的的具具体体估估算算为该该耕耕地地被被征征前前三三年年平平均均年年产产值值的的6到10倍。安置补助费每一一个个需需要要安安置置的的农农业业人人口口的的安安置置补补助助费费标标准准，，为为该该耕耕地地被被征征前前三三年年平平均均年年产产值值的的4到6倍。每每公顷顷被征征收耕耕地的的安置置补助助费，，最高高不得得超过过被征征收前前三年年平均均年产产值的的15倍。青苗及地上附着物补偿费由各省省、自自治区区、直直辖市市规定定。征地占用税二、房房地产产开发发项目目总成成本费费用的的具体体估算算1、人均均耕地地不超超过1亩的地地区（（以县县级行行政区区域为为单位位，下下同）），每每平方方米为为10～50元2、人均均耕地地超过过1亩但不不超过过2亩的地地区，，每平平方米米为8～40元；3、人均均耕地地超过过2亩但不不超过过3亩的地地区，，每平平方米米6～30元；4、人均均耕地地超过过3亩以上上的地地区，，每平平方米米5～25元。二、房房地产产开发发项目目总成成本费费用的的具体体估算算对地上上建筑筑物、、构筑筑物、、附着着物补补偿物物、搬搬家费费、临临时搬搬迁安安置费费、周周转房房摊销销以及及对于于原用用地单单位停停产、、停业业补偿偿费、、拆迁迁管理理费和和拆迁迁服务务费等等。城镇土土地拆拆迁费费补偿方方式：：货币币补偿偿产权调调换土地征征用拆拆迁费费土地费费用土地出出让地地价款款是指指国家家以土土地所所有者者的身身份将将土地地使用用权在在一定定年限限内让让予土土地使使用者者，并并由土土地使使用者者向国国家支支付的的土地地使用用权出出让金金及其其他款款项。。主要要包括括向政政府缴缴付的的土地使使用权权出让让金和根据据土地地原有有状况况需要要支付付的拆迁补补偿费费、安安置费费、城城市基基础设设施建建设费费或征征地费费等。。土地出出让地地价款款土地费费用土地转转让费费是指指土地地受让让方向向土地地转让让方支支付土土地使使用权权的转转让费费。土地转转让费费土地租租用费费土地租租用费费是指指土地地租用用方向向土地地出租租方支支付的的费用用。土地费费用房地产产项目目土地地使用用权可可以来来自房房地产产项目目的一一个或或多个个投资资者的的直接接投资资。在在这种种情况况下，，不需需要筹筹集现现金用用于支支付土土地使使用权权的获获取费费用，，但一一般需需要对对土地地使用用权评评估作作价。。土地投投资折折价序号项目金额估算说明

123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计表5-3土地费费用估估算单单位位：万万元房地产产项目目前期期工程程费主主要包包括：：开发发项目目前期期规划划、设设计、、可行行性研研究，，水文文、地地质勘勘测，，以及及“三三通一一平””等阶阶段的的费用用支出出。二、房房地产产开发发项目目总成成本费费用的的具体体估算算前期工工程费费用序号项目金额估算说明

123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合计表5-4前期工工程费费估算算表单单位位：万万元基础设设施建建设费费是指指建筑筑物2米以外外和项项目用用地规规划红红线以以内的的各种种管线线和道道路等等工程程的费费用，，主要要包括括供水水、供供电、、供气气、排排污、、绿化化、道道路、、路灯灯、环环卫设设施的的建设设费用用，以以及各各项设设施与与市政政设施施干线线、干干管、、干道道的接接口费费用。。一般按按实际际工程程量估估算。。基础设设施建建设费费二、房房地产产开发发项目目总成成本费费用的的具体体估算算序号项目建设费用接口费用合计

12345678供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计表5-5基础设设施建建设费费估算算表单单位位：万万元建筑安安装工工程费费是指指建造造房屋屋建筑筑物所所发生生的建建筑工工程费费用、、设备备采购购费用用、安安装工工程费费用和和室内内装饰饰家具具费等等。建筑安安装工工程费费用估估算可可以采采用单单元估估算法法、单单位指指标估估算法法、工工程量量近似似匡算算法、、概算算指标标估算算法、、概预预算定定额法法，也也可以以根据据类似似工程程经验验进行行估算算。建筑安安装工工程费费二、房房地产产开发发项目目总成成本费费用的的具体体估算算项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2…合计表5-6建筑安安装工工程费费用估估算表表单单位：：万元元公共配配套设设施建建设费费是指指居住住小区区内为为居民民服务务配套套建设设的各各种非非营利利性的的公共共配套套设施施（又又称公公建设设施））的建建设费费用，，主要要包括括：居居委会会、派派出所所、托托儿所所、幼幼儿园园、锅锅炉房房、变变电室室、公公共厕厕所、、停车车场等等。一一般按按规划划指标标和实实际工工程量量估算算。公共配套套设施建建设费二、房地地产开发发项目总总成本费费用的具具体估算算序号项目建设费用估算说明

123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-7公共配套套设施建建设费用用估算表表单单位位：万元元开发间接接费是指指房地产产开发企企业所属属独立核核算单位位在开发发现场组组织管理理所发生生的各项项费用。。主要包包括：工工资、福福利费、、折旧费费、修理理费、办办公费、、水电费费、劳动动保护费费、周转转房摊销销和其他他费用等等。开发间接接费二、房地地产开发发项目总总成本费费用的具具体估算算管理费用用是指房房地产开开发企业业的管理理部门为为组织和和管理房房地产项项目的开开发经营营活动而而发生的的各项费费用。管理费可可按项目目投资或或前述1-5项直接费费用的一一个百分分比计算算，这个个百分数数一般为为3%左右。管理费用用二、房地地产开发发项目总总成本费费用的具具体估算算财务费用用是指房房地产开开发企业业为筹集集资金而而发生的的各项费费用。主主要包括括借款和和债券的的利息、、金融机机构手续续费、融融资代理理费、外外汇汇兑兑净损失失以及企企业筹资资发生的的其他财财务费用用。财务费用用二、房地地产开发发项目总总成本费费用的具具体估算算1）长期借借款利息息的估算算每年应计计利息的的近似计计算公式式如下：：每年应计计利息=（年初借借款本息息累计+本年借款款额÷2）×年利率（（有效年年利率））2）流动资资金借款款部分是是按全年年利息。。利息计计入财务务费用，，每年照照付，期期末一次次还本。。3）利息以以外的费费用一般般占利息息的10%左右。财务费用用销售费用用是指房房地产开开发企业业在销售售房地产产产品过过程中发发生的各各项费用用，以及及专设销销售机构构或委托托销售代代理的各各项费用用。主要要包括销销售人员员工资、、奖金、、福利费费、差旅旅费、销销售机构构的折旧旧费、修修理费、、物料消消耗、广广告费、、宣传费费、代销销手续费费、销售售服务费费及预售售许可证证申领费费等。综综合起来来为：1）广告宣宣传及市市场推广广费，一一般约为为销售收收入的2%-3%。2）销售代代理费，，一般约约为销售售收入的的1.5%-2%。3）其他销销售费用用，一般般约为销销售收入入的0.5%-1%。以上各项项合计，，销售费费用约占占到销售售收入的的4%-6%。销售费用用二、房地地产开发发项目总总成本费费用的具具体估算算其他费用用主要包包括临时时用地费费和临时时建设费费、工程程造价咨咨询费、、总承包包管理费费、合同同公证费费、施工工执照费费、工程程质量监监督费、、工程监监理费、、竣工图图编制费费、工程程保险费费等。这这些费用用按当地地有关部部门规定定的费率率估算，，一般约约占投资资额的2%-3%。其他费用用二、房地产产开发项目目总成本费费用的具体体估算序号项目金额估算说明

123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费合计表5-8其他费用估估算表单单位位：万元开发期间税税费是指项项目所负担担的与房地地产投资有有关的各种种税金和地地方政府或或有关部门门征收的费费用。各项项税费应根根据当地有有关法规标标准估算。。开发期间税税费二、房地产产开发项目目总成本费费用的具体体估算序号项目金额估算说明

12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费合计表5-9开发期税费费估算表单单位：：万元房地产项目目投资估算算应考虑适适当的不可可预见费用用。不可预预见费根据据项目的复复杂程度和和前述各项项费用估算算的准确程程度，以上上述各项费费用之和的的3%~7%估算。如果是开发发完成后出出租或自营营的项目，，还应该估估算下列费费用：13．运营费用用14．修理费用用不可预见费费二、房地产产开发项目目总成本费费用的具体体估算三、房地产产投资项目目的收入、、税金估算算与资金筹筹措1．租售方案案的确定租售方案一一般应包括括以下几个个方面的内内容：1）项目出售售、出租还还是租售并并举？出售售面积和出出租面积的的比例是多多少？以及及整个项目目中哪些出出售、哪些些出租、哪哪些自营？？2）可出售面面积、可出出租面积、、自营面积积和可分摊摊建筑面积积及各自在在建筑物中中的位置；；3）出售和出出租的时间间进度安排排和各时间间段内租售售面积数量量的确定，，并要考虑虑租售期内内房地产市市场可能发发生的变化化对租售数数量的影响响；4）售价和租租金水平的的确定；5）收款方式式与收款计计划的确定定。这一过程在在实际工作作中，可参参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行。经营收入估估算销售期间第1期第2期

…第N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期

…第N期总计房地产开发发项目销售售计划及收收款计划表表表5-10单位：建筑筑面积（㎡㎡），销售售收入（元元）序号项目名称建设期经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期

1可出租建筑面积

2单位租金

3可能毛租金收入

4出租率（%）

5有效毛租金收入

6转售收入

7转售成本及税费

8净转售收入房地产开发发项目出租租计划及出出租收入计计划表表5-11单位：建筑筑面积（㎡㎡），销售售收入（元元）项目建筑面积（㎡）售价（元/㎡）

2001年

2002年

2003年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总计表5-12房地产项目目销售收入入汇总表（（全部出售售方案）单单位：：万元物业类型初始租金（元/㎡）年期345……1415总计入住率地上商业部分收入（万元）公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总计表5-13房地产项目目出租收入入计划表（（全部出租租方案）单单位：万元元三、房地产产投资项目目的收入、、税金估算算与资金筹筹措2．租售价格格的确定1）房地产开开发产品定定价方法《房地产开发发项目经济济评价方法法》中规定：租售价格应应根据房地地产项目的的特点确定定，一般应应选择在位位置、规模模、功能和和档次等方方面可比的的交易实例例，通过对对其成交价价格的分析析与修正，，最终得到到房地产项项目的租售售价格。这个定价过过程就是市市场比较定定价法的运运用。经营收入估估算三、房地产产投资项目目的收入、、税金估算算与资金筹筹措2）市场比较较法定价过过程①搜集交交易实例②选择比比较实例房房地产③建立价价格可比基基础④比较实实例的比较较和修正⑤确定该该房地产的的比准价格格经营收入估估算三、房地产产投资项目目的收入、、税金估算算与资金筹筹措3．经营收入入估算经营收入是是指向社会会出售、出出租房地产产商品或自自营时的货货币收入。。房地地产产投投资资项项目目的的经经营营收收入入主主要要包包括括房房地地产产产产品品的的销销售售收收入入、、租租金金收收入入、、土土地地转转让让收收入入、、配配套套设设施施销销售售收收入入（（以以上上统统称称租租售售收收入入））和和自自营营收收入入。。经营营收收入入估估算算三、、房房地地产产投投资资项项目目的的收收入入、、税税金金估估算算与与资资金金筹筹措措目前前，，我我国国房房地地产产开开发发投投资资企企业业纳纳税税的的主主要要税税种种如如下下：：1．经经营营税税金金及及附附加加经营营税税金金及及附附加加是是指指在在房房地地产产销销售售、、出出租租与与自自营营过过程程中中发发生生的的税税费费，，主主要要包包括括营营业业税税、、城城市市建建设设维维护护税税、、教教育育费费附附加加（（通通常常也也叫叫两两税税一一费费））。。目前前营营业业税税的的税税率率是是5%；城城市市维维护护建建设设税税的的税税率率，，纳纳税税人人所所在在地地为为县县城城、、镇镇的的，，税税率率为为5%；教教育育费费附附加加的的税税率率一一般般为为3%。税金金估估算算三、、房房地地产产投投资资项项目目的的收收入入、、税税金金估估算算与与资资金金筹筹措措2．土土地地使使用用税税土地地使使用用税税是是房房地地产产开开发发投投资资企企业业在在开开发发经经营营过过程程中中占占用用国国有有土土地地应应缴缴纳纳的的一一种种税税。。3．房房产产税税房产产税税是是投投资资者者拥拥有有房房地地产产时时应应缴缴纳纳的的一一种种财财产产税税。。对于于出出租租的的房房产产，，以以房房产产租租金金收收入入为为计计税税依依据据。。对对于于非非出出租租的的房房产产，，以以房房产产原原值值一一次次减减除除10~30%后的的余余额额为为计计税税依依据据计计算算缴缴纳纳。。4．企企业业所所得得税税企业业所所得得税税是是对对企企业业生生产产经经营营所所得得和和其其他他所所得得征征收收的的一一种种税税。。税金金估估算算三、、房房地地产产投投资资项项目目的的收收入入、、税税金金估估算算与与资资金金筹筹措措5．土土地地增增值值税税土地地增增值值税税是是对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权、、地地上上建建筑筑物物及及其其附附着着物物并并取取得得收收入入的的单单位位和和个个人人，，就就其其转转让让房房地地产产所所取取得得的的增增值值额额为为征征税税对对象象征征收收的的一一种种税税。。税金金估估算算三、、房房地地产产投投资资项项目目的的收收入入、、税税金金估估算算与与资资金金筹筹措措土地增值税实实行四级超率率累进税率，，从30%-60%。（1）增值额未超超过扣除项目目金额50%（包括本比例例数，下同））的部分，税税率为30%；（2）增值额超过过扣除项目金金额50%，但未超过扣扣除项目金额额100%的部分，税率率为40%；（3）增值额超过过扣除项目金金额100%，但未超过扣扣除项目金额额200%的部分，税率率为50%；（4）增值额超过过扣除项目金金额200%的部分，税率率为60%。综上所述，我我们可将土地地增值税的计计算列出表格格，如表5-15。税金估算序号项目计算基础

1转让房地产总收入详见销售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%

3增值额

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%

6增值税应纳税额=土地增值额×适用税率表5-15土地增值税计计算表三、房地产投投资项目的收收入、税金估估算与资金筹筹措销售收入、出出租收入、自自营收入与经经营税金及附附加报表的编编制在进行房地产产投资项目的的财务分析时时，应按期编编制销售收入入与经营税金金及附加估算算表、租金收收入与经营税税金及附加估估算表、自营营收入与经营营税金及附加加估算表。其表格形式见见表5-16、5-17、5-18。序号项目合计

1

2

3

…

N

1销售收入1．11．21．3可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%）

2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-16销售收入与经经营税金及附附加估算表单单位：：万元序号项目合计

1

2

3

…

N

1租金收入1．11．21．3可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）

2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加

3净转售收入3．13．23．3转售价格转售成本转售税金表5-17出租收入与经经营税金及附附加估算表单单位位：万元序号项目合计

1

2

3

…

N

1自营收入1．11．21．3商业服务业其他

2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-18自营收入与经经营税金及附附加估算表单单位：万万元三、房地产投投资项目的收收入、税金估估算与资金筹筹措1．房地产投资资资金来源分分析房地产投资项项目资金来源源的渠道主要要有：资本金金（股本金））、银行贷款款、预售收入入。1）资本金资本金是投资资者对其所投投资项目投入入的股本金，，通常来自投投资者的自有有资金。从投资者的角角度来说，只只要预计项目目的投资利润润率高于银行行存款利率，，就可以根据据企业的能力力适时投入自自有资金作为为股本金。房地产产投资资项目目的资资金筹筹措三、房房地产产投资资项目目的收收入、、税金金估算算与资资金筹筹措2）银行行贷款款任何房房地产产开发发商要要想求求得发发展，，都离离不开开银行行及其其他金金融机机构的的支持持。房地产产开发发投资资中一一般贷贷款比比例应应小于于项目目总投投资的的70%，而且且是以以开发发项目目本身身的抵抵押贷贷款为为主。。3）预售售款预售款款是房房地产产投资资者在在商品品房交交付使使用之之前，，预先先向购购房者者收取取的价价款。。这种筹筹资方方式较较受欢欢迎是是因为为对房房地产产的买买卖双双方来来说都都比较较有益益。除了这这三种种形式