某商业地产定位及规划建议报告

【芭蕾雨-五彩奥莱】项目市场定位及规划建议报告第一部分：回顾芭蕾雨—五彩奥莱佛山、湖州项目区位概况1佛山项目区位本章将针对佛山市三水区芦苞镇--【芭蕾雨-五彩奥莱】项目进行客观分析，并依据市场规律和未来发展远景作出商业规划思路，为项目商业组合定位、开盘、招商奠定决策依据。标志性旅游景观

芦苞涌OUTLET

印象-位置概念印象-区域位置佛山三水项目：紧邻五市一县。广州市。面积7434.4平方公里

，人口720.62万人万。清远市。面积1.9万平方公里

，人口403万。

四会市。面积1257平方公里

，人口36.3万。肇庆市。面积1.5万平方公里

，人口405万。高要市。面积2206平方公里

，人口73万。123451小时佛山20分钟40分钟地理位置相对弱印象-区域位置印象-位置概念本项目芦苞镇

芦苞镇位于佛山市三水区中北部，是珠三角都市圈腹地---佛山市三水区；是珠三角通往西翼之要冲，是历史商埠，素有“小广州”之称。距广州市中心区35公里。芦苞镇四至：东：广州市花都区赤坭镇，南：三水乐平镇，西南：与肇庆四会市相连，北及西北：与三水大塘镇接壤。印象-区域位置印象-位置概念芦苞镇域总面积105平方公里，人口近5万人。OUTLET

三横两纵公路四通八达，内外联通，珠三角外环高速横跨北江两岸，联通广州白云国际机场与肇庆，高尔夫球大道使芦苞中心城区与旅游开发区连成一线，芦湖路东出花都、南海，大南路、塘西工业大道并驾齐驱，纵贯三水南北。从芦苞城区到广州白云国际机场、广州市区及佛山均不到50公里路程、45分钟时间。芭蕾雨-五彩OUTLET效果图

项目交通图示项目地块图示效果图

店铺效果图

OUTLET

区位图

湖州项目区位本章将针对湖州市【芭蕾雨-五彩奥莱】项目进行客观分析，并依据市场规律和未来发展远景作出商业规划思路，为项目商业组合定位、开盘、招商奠定决策依据。标志性旅游景观

太湖OUTLET

印象-位置概念印象-区域位置地理位置优势，自然化境佳本项目下沙奥莱湖州上海杭州苏州常州无锡青浦奥莱项目所处湖州市太湖旅游度假区地处长三角腹地，南近杭州，东接上海、苏州、北临太湖、陆

空交通网线十分发达，地理位置得天独厚。同时具备丰富的旅游资源，更有珍惜的大面积湿地景观，具备规划为世界品牌折扣中心的各项基础要素。

芭蕾雨-五彩OUTLET效果图

项目地块图示项目交通图示第二部分：芭蕾雨—五彩奥莱

SWOT分析21234佛山项目SWOT本案自然环境一流，与设计建筑风格相匹配（绿植、山丘、水系、高尔夫场地）。没有竞争对手目标商圈的品牌消费意识较明显，消费能力较强、有一定的市场空间。（广州、佛山）基本具备项目需求的客源基础。位置偏僻，距目标顾客商圈（广州1小时、佛山40分钟）较远。交通路网状况较差，驾车到达本案不畅。商业一期主展示面被村民住宅遮挡，对外展示效果明显受损。短期内周边基础客流密度不足，其他商业业态招商存在较大难度。招商客户或商业开盘总量不足，将导致开业败笔。交通无法妥善解决，将会对目标受众的忠诚度造成威胁服务项目【环境/招商比例/服务功能等】是成败的关键景观独特，可借景造景，达到全新概念塑造和空大受众圈竞争环境小，可利用特性新引知名客户打造芦苞整体概念，将增大项目成果的机会优势劣势威胁机会1234湖州项目SWOT优势劣势威胁机会外部环境得天独厚；与青浦奥莱、下沙奥莱、赛特奥莱、燕莎奥莱相比，整体环境优势明显。如太湖美景、高端别墅区等。

交通线路顺畅；从高速下线后，有一条直通线路直达本案，对外阜驾车族到达非常便利。

与本地区商业现状相比，本案品牌竞争优势明显。本案客流需求的基本保障：充足的旅游人口。如按现有规划，项目只开一期，则建筑体量规模较小，会导致商业品牌总量、及配套业态不足，与周边临近的奥莱同业态项目相比处于劣势。

重点商圈（上海、杭州）的目标顾客来店距离较远，购物的交通成本较大。与青浦奥莱、下沙奥莱相比明显处于劣势。首创奥莱在当地的市场知名度与周边同竞争对手（青浦、下沙）相比偏弱，暂时无法强势形成对周边地区的顾客吸引力湖州经济的发展速度较快，个人持币受众较为明显，引导性消费理念会比较容易被地区接受地产契机

。是指地产热现象，也会给我们创造机会因投资成本相对低，所以在开发业态上存在机会项目规划配套总量不足及招商配套客户在开业时不能同期都会导致开业败笔。传统社区生活模式的改变受众人群要有适应期，对于接受过程期间是我们必须扛过去的，不能坚持则存在风险受国控大政策影响，在任何时期都存在风险，如：持币等待、投资消费模式转移、保险完善等等配套设施不足，地区配套不足，且单一，所以招商也存在难度

第三部分：芭蕾雨—五彩奥莱规划原则3定位思考！“芭蕾雨-五彩奥莱”是以品牌零售业态为核心，结合市场不同需求，通过业态组合创新、业态功能创新、运营模式创新，营销手段创新，把项目打造成具有广泛影响力和快速聚客力，满足高端居住人群的购物消费、商务交往、休闲娱乐等多种功能的

“城市新中心”

立足打造满足高端消费人群的第三生活空间！市场化原则。依据地区市场受众需求的规划定位前瞻性原则。规划既满足当前又要兼顾未来发展需求效益性原则。投资与回报将作为控制规划业态比例的唯一依据遵循特殊区位性原则。本项目区域特性明显，规划要结合特性可操作性原则。在创新基础上要具备可操作性实施原则项目定位的原则

项目定位思路效益性市场化前瞻性市场化特殊区位性项目定位的原则

第四部分：佛山项目规划及亮点3思考配套功能的强与弱是决定项目成果与否的关键！规划思考

消费者选择餐饮场所时，选择中餐、快餐、特色小吃者居多，在中项目规划中餐饮以配套服务为主，餐饮板块以中餐、快餐和特色小吃为主。休闲娱乐的定位选择，健康的、休闲的、有益于身心的娱乐项目是更加具有吸引力，同时应该营造出让人放松的、温馨的气氛，而且不能忽略了儿童的需求。可以考虑“家庭式休闲娱乐”的概念。娱乐场所要以环境、服务态度和有特色的娱乐项目取胜。“有特色的娱乐项目”不仅需要在前期策划中富有创意的考虑，还需要在后期经营过程中不断调整。提供某些辅助交通设施，或与其他旅游观光项目联合经营。

选择设立新奇、刺激、益智、适合全家游玩的项目-如：观光摩天轮思考配套功能的强与弱是决定项目成果与否的关键！规划思考

配套项目的成功即：意味着项目成功了70%；换句话说配套服务功能满足才可使项目成功，打造出一个真正的【城市新中心】概念；反之没有配套，没有服务或是占比面积小、主题不鲜明的话，则是90%的不成功。依据规划依据

佛山、湖州项目在经营规模上建议扩大总体面积，一、二期同步设计、施工；同步筹备、开业燕莎青浦赛特下沙主要依据一；国内较为成功的几个奥特莱斯项目均在规模上有较大优势：燕莎奥莱10万平米赛特奥莱约15万平米青浦奥莱约11万平米下沙奥莱约8万平米佛山一期约5万平米湖州一期约6万平米依据规划依据

项目店铺数量不足，位置又较偏，所以有待增加品牌集合力主要依据二：零售品牌总量方面均具备较多的数量：燕莎奥莱约600余个品牌（含中岛柜）赛特奥莱约248个青浦奥莱约260个下沙奥莱约270个佛山一期161个，二期147个（按现规划）依据规划依据

建议再增加规模和扩大经营内容本项目下沙奥莱湖州上海杭州苏州常州无锡青浦奥莱主要依据三：时间成本因素：北京燕莎、赛特，上海青浦、杭州下沙奥莱距目标核心商圈的车程均在30分钟可以到达。佛山项目最大核心商圈广州，到本案约1小时车程，湖州项目距最大核心商圈上海、杭州，到本案均超过1小时，因此，必须通过增加规模和扩大经营内容，提高目标顾客的滞留时间，方能有效消化时间成本问题。依据规划依据

建议最大限度扩充项目规模，经营内容业态多样化主要依据四：佛山、湖州每年大量的旅游人口，是这些项目非常好的优质资源，要满足不同资源的消费需求，就必须最大限度扩充经营内容，形成一定规模，使之成为旅游客人的消费首选地。规划案例–水系项目

泰晤士小镇商业广场项目地理位置:

上海市松江新城发展商:

上海恒和置业有限公司商业面积:55,000平方米开业日期:2004年底项目概况本项目应充分利用英国文化、英式建筑群、风情旅游的特点，做到商旅结合；力求项目的高品质，使消费者在该区域内能够找到不同于大都市的休闲氛围；为游客打造一个展示异域文化，又有新奇娱乐场所的商业旅游区；为中、高消费客户提供一个远离市区，但又靠近居住区的休闲聚会场所；未来商家的选择将建立在高品质、高品位、中档消费的基础之上，避免出现不同档次的商家共存的局面，破坏本项目的整体品质。教堂、旧镇广场主题娱乐区（3500m2)纯居住建筑英式特色区（6300m2)婚庆服务区（4700m2)艺术品区（1900m2)水疗塑身区（4000m2)运动休闲区（3400m2)休闲餐饮区（4000m2)主题餐饮区（9800m2)厂家直销区（6400m2)商办区文化会馆酒店中小型餐饮、咖啡（2800m2)休闲主题餐饮传统零售区（2100m2)纯居住区保健美容区（1100m2)规划案例–水系项目

目前建筑面积约5万㎡建议建筑面积约7万㎡[增加2万㎡]业态业态细分类面积数量功能作用备注国内知名服装服饰服装2000080～100与OUTLET商品互补，满足受众所需鞋帽饰品珠宝单业态旗舰店箱包馆18001在满足所需的条件下，尽量是商品主题更鲜明皮具馆18001家居馆18001儿童主题馆15001餐饮酒吧15006～8寄生在主题公园周边，使主题乐园更饱满，更人性化正餐50003～4咖啡6002～3穿插在商品店中间，提供购物服务特色餐10003～4利用水系特点打造异国情调餐，新引受众休闲娱乐冰场30001属于相对独立的新引业态，可新引和培养忠诚受众电子游艺20001功能配套功能配套超市30001功能配套多功能厅10001新引媒介关注，可增大项目辐射圈主题公园水乐园100001主题引力婚庆宫60001魅力创景休闲会所100001功能+休闲合计70000130

五彩-奥莱【除OUTLET】外其他商业配套芭蕾雨-五彩OUTLETA主题区[畅想体验空间]水乐园水上餐厅--时尚酒吧休闲街满足时尚年轻群体交际沟通需求。6-8个主题特色酒吧--特色餐饮街满足购物、居住、家庭聚餐、旅游人员的综合用餐需求A芭蕾雨-五彩OUTLET【可借鉴案例（一）—水世界】芭蕾雨-五彩OUTLET【可借鉴案例（一）—水世界】芭蕾雨-五彩OUTLET【可借鉴案例（一）—水世界】芭蕾雨-五彩OUTLET【可借鉴案例（一）—水世界】芭蕾雨-五彩OUTLET【可借鉴案例（二）—水世界】芭蕾雨-五彩OUTLET【可借鉴案例（二）—水世界】芭蕾雨-五彩OUTLET【可借鉴案例（二）—水世界】芭蕾雨-五彩OUTLET【可借鉴案例（二）—水世界】芭蕾雨-五彩OUTLETB区主题【婚庆梦幻空间】B--西式婚礼教堂充分利用周边良好的自然环境，创造远离城市的纯净感受，