房地产投资项目风险分析

第8章房房地地产产投投资资项项目目风风险险分分析析房地地产产投投资资项项目目风风险险概概述述房地地产产投投资资风风险险的的种种类类与与控控制制方方法法房地地产产投投资资风风险险分分析析8．1房地地产产投投资资项项目目风风险险概概述述8．1．1风险险的的含含义义风险险是是指指在在一一定定条条件件下下和和一一定定时时期期内内可可能能发发生生的的各各种种结结果果的的变变动动程程度度。。风险险是是指指投投资资的的实实际际收收益益与与期期望望的的或或要要求求的的收收益益的的偏偏差差。。所谓谓风风险险，，在在经经济济活活动动中中包包括括两两方方面面的的内内容容：：其其一一，，遭遭受受经经济济损损失失；；其其二二，，实实际际所所获获得得的的收收益益小小于于预预期期收收益益（（希希望望获获得得的的收收益益））之之差差。。8．1房地地产产投投资资项项目目风风险险概概述述8．1．2风险险与与不不确确定定性性的的区区别别风险险可可以以事事先先知知道道所所有有可可能能结结果果及及每每种种结结果果的的变变动动程程度度。。如如果果说说某某事事件件具具有有不不确确定定性性，，则则意意味味着着对对于于可可能能的的情情况况无无法法估估计计其其可可能能性性。。8．1房地地产产投投资资项项目目风风险险概概述述8．1．3房地产投资风风险房地产投资风风险就是从事事房地产投资资而造成的损损失的可能性性大小，这种种损失包括所所投入资本的的损失与预期期收益未达到到的损失。8．1房地产投资项项目风险概述述8．1．4风险与回报投资回报是指指因承担某种种风险进行投投资而获得的的收益。承担风险可以以获得回报，，但风险与回回报之间并不不存在某种必必然的、固定定的关系，而而是受很多不不确定因素的的制约，具有有很大的随机机性。根据对风险所所采取的态度度不同，我们们将投资主体体分为三种类类型：即避险险型、冒险型型和普通型。。8．1房地产投资项项目风险概述述大多数的投资资者，即普通通型投资者，，还是愿意进进行较为理性性的投资，其特点是：1）在确定的预预期风险下，，投资者希望望得到更高的的回报；2）而在确定的的预期收益下下，他们宁愿愿要更小的风风险；3）在预期收益益增长的前提提下，他们才才愿意承担额额外的风险。。一般情况下，，三种类型投投资主体的““风险－回报报”曲线有图图8-3所示的差异：：回报风险避险型普通型冒险型图8-3不同类型投资资者的风险曲曲线8．1房地产投资项项目风险概述述8．1．5房地产投资风风险的特征1．客观性2．多样性3．补偿性4．可测性8．2房地产投资风风险的种类与与控制方法8．2．1房地产投资风风险的主要类类型1．自然风险与与意外风险自然风险是指指由于人们对对自然力失去去控制或自然然本身发生异异常所造成的的损失。2．财务风险财务风险是指指房地产投资资者运用财务务杠杆即在使使用贷款的条条件下，既扩扩大了投资的的利润范围，，同时也增加加了不确定性性，即增加的的现金收益不不足以偿还债债务的可能性性。8．2房地产投资风风险的种类与与控制方法3．经营风险经营风险是指指由于房地产产投资经营上上的失误（或或其可能性）），造成的实实际经营结果果偏离期望值值的可能性。。4．市场风险市场风险是由由于房地产市市场状况变化化的不确定性性给房地产投投资者带来的的风险。8．2房地产投资风风险的种类与与控制方法5．政策风险政策风险是指指由于国家或或地方政府的的有关房地产产投资的各种种政策变化而而给投资者带带来的损失。。6．社会与政治治风险社会风险与政政治风险是指指由于政治、、经济因素变变动，社会习习俗、社会经经济承受能力力以及社会成成员的心理状状态等方面原原因造成的投投资风险。8．2房地产投资风风险的种类与与控制方法8．2．2房地产投资风风险的规避和和控制风险规避和控控制的主要方方法有：1．风险回避本方法的要点点是：在预期期收益相同的的情况下，选选择风险小的的房地产项目目。2．风险预控风险的客观存存在使投资者者不得不寻找找更为积极的的办法来预防防风险。而做好好市场研究是是这种积极的的办法之一。。8．2房地产投资风风险的种类与与控制方法3．风险组合风险组合意味味着通过多项项目投资来分分散风险。4．风险转移风险转移是指指房地产投资资者以某种方方式将风险损损失转给他人人承担。8．3房地产投资风风险分析8．3．1风险分析的含含义与作用风险分析是根根据各种变量量的概率分布布，来推求一一个项目在风风险条件下获获利的可能性性大小。因此此，风险分析析有时也被称称为概率分析析。8．3房地产投资风风险分析8．3．2风险分析要解解决的问题1．预期的收益益率是多少？？出现的可能能性有多大？？2．相对于目标标收益可融资资成本或机会会投资收益来来说，产生损损失或超过目目标收益的可可能有多大？？3．相对于预期期收益来说，，收益的变动动性和离散性性如何？8．3房地产投资风风险分析8．3．3风险分析的步步骤1．选择风险分分析使用的投投资项目的经经济评价指标标。2．列出需要进进行风险分析析的不确定性性因素，此因因素应是所有有因素中最为为不确定的，，同时将其余余因素假设为为是确定因素素。3．分析确定这这个不确定性性因素的变化化范围，并将将该不确定性性因素的变化化范围缩小为为几个值，且且对每一个值值确定其概率率，列出概率率分布表。4．根据概率分分布，计算上上述条件下该该经济评价指指标的期望值值、标准方差差、置信区间间和置信概率率等，由此来来分析某一投投资项目的风风险大小和盈盈利的把握程程度。8．3房地产投资风风险分析8．3．4风险的测量与与分析1．概率论基本本知识回顾1）概率概率就是用来来表示随机事事件发生可能能性大小的数数值。概率分为主观观概率和客观观概率。2）概率分布由各个随机变变量与其相应应的概率组成成的数列称为为概率分布。。8．3房地产投资风风险分析3）离散型分布布和连续型分分布如果随机变量量（例如投资资收益率）只只取有限个值值，并且对应应于这些值有有确定的概率率，则称随机机变量是离散散型分布，如如果对每一种种情况都赋予予一个概率，，并分别测定定其收益率，，则成为连续续型分布。8．3房地产投资风风险分析4）期望值随机变量的各各个取值，以以相应的概率率为权数的加加权平均数，，叫随机变量量的预期值，，也称数学期期望或均值。。5）离散度测定定（1）方差8．3房地产投资风风险分析（2）标准偏差标准差越小，，说明随机变变量取值偏离离其期望值的的离散程度越越小，项目风风险就越小，，反之则相反反。8．3房地产投资风风险分析6）变异系数变异