奥特莱斯可行性分析报告

1、 奥 特 莱 斯南京仙林奥特莱斯市场可行性分析报告目录第一章 工程概述第二章 投资环境及市场分析第三章 工程建设方案第四章 工程的筹划第五章 投资估算与资金筹措第六章 财务评价第七章 社会效益分析第八章 结论第一章工程概述一、工程的地理位置 南京仙林奥特莱斯位于仙林大学城中心，仙林金鹰购物广场原址。二、工程开发背景 1、地块位置及现状工程地块位于南京市栖霞区仙林大学城金鹰原址；工程地块是通过对金鹰改造而成。2.周边环境与设施该 项 目 选 址 位 于 拥 有 18 万 学 生 的 大 学 城 的 中 心 ，地 域 优 势 显 著 ，有 湖 可 以 划 船 ， 有 电 影 院 和 大 超 市 ，

2、有 餐 饮 店 、咖 啡 馆 ， 并 提 供 大 量 停 车 位 ， 它 距 离 紫 金 山 风 景 区 、栖 霞 山风 景 区 ，钟 山 风 景 区 等 名 胜 风 景 区 比 较 近 ， 空 气 清 新 ， 交 通 便 捷 。金鹰奥特莱斯效果图3.工程的提出在南京，多家集中售卖打折商品的店铺一度被打上“奥特莱斯的标签，但在品牌档次、店铺规模、折扣力度等方面远没有到达国际“奥特莱斯的标准，可以说并非真正意义上的“奥特莱斯。实力雄厚的金鹰商贸集团今年再出重拳，把位于东郊仙林新城核心区的综合性商业工程打造成南京首家正牌的“奥特莱斯！ 自打金鹰在仙林开业以来，由于没有做好正确的市场调查，高估了消费

3、者的消费水平，导致一直处于亏本低迷状态，濒临崩盘三、工程建设规模1.总征地面积: 约为50亩 ；2.实际可开发净用地面积：仙林金鹰奥莱为街区式格局，整个街区共可实际开发的面积约为11万平米 ；3.建筑面积：约为六万平方米；4.绿化率: 高达40%5.建筑密度：低四、工程开发经营模式共有6座主题馆，200余间品牌折扣店，30余间餐饮特业。工程以出租物业为主。第二章投资环境与市场分析一、投资环境1.2021年经济环境2021年是十一五的最后一年，也是全面实施“三个开展的第一年。经济呈现稳定较快增长态势，运行状况总体良好。南京年度计量经济模型预测结果显示，全年GDP将突破5000亿元，同比增长13.

4、2%左右。2021年，随着全球金融危机对全球经济的冲击逐渐减弱，国内外经济进入稳步复苏的轨道，南京经济也将继续保持平稳增长，增速预计能到达12.6%左右。南京市年度经济计量模型对全市2021年主要经济指标进行测算说明：2021年，南京地区生产总值将超过5007.5亿元，同比增长13.5%左右；全社会固定资产增长同比增长18%；社会消费品零售总额同比增长17.5%左右；地方一般预算收入同比增长22.7%左右；外贸出口同比上涨30.5%左右。 2.投资环境南京是江苏省的省会，有着悠久的历史，经贸繁盛，万商云集。曾办过中国会展经济国际合作论坛、中国国际展览与会议展示会等。3.仙林经济前景南京位于长江

5、下游沿岸，是长江下游地区重要的产业城市和经济中心,南京是副省级城市，江苏省省会，国家历史文化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地，区域现代效劳中心，长三角先进制造业基地，滨江生态宜居城市，长江三角洲承东启西的国家重要中心城市。仙林是南京总体规划确定的“一城三区之一，是以开展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中表达现代城市文明和绿色生态环境协调开展的新市区。二、仙林开展成绩1.仙林的人口状况据最新数据统计，仙林现约有20万人口，其中学生占十八万左右。2.仙林的商业规划仙林中心商业区以三大人工湖为核心，分为三个层次：远离水面的是由多种不规划几何形状组成的大型建筑主体，规划有百货公司、电影院、

6、专卖场等，局部建筑单体之间那么由连廊相接；临湖的是小型建筑，有饮食店、咖啡吧、书店、精品店等；两个层次中间是一条长长的带顶步行街，将商业区紧紧联系，成为将来商业气氛的聚核地带。 3.仙林的区域优势南京仙林位于南京大城东，定位于南京三个新城之一，该地区是21世纪江苏省开展高等教育产业的重点地区。 距南京紫金山、栖霞山、汤山和燕子矶等四大风景区缺乏5公里，山清水秀，风景怡人。 将来商业气氛的聚核地带。 公交、地铁等交通方便。百货和餐饮业态的先期开幕聚集了大批人气，大学城的人文气息以及仙林大批高档别墅的高尚气氛也呼唤商业的新开展。 三、工程开展的前期预测1.地理位置优越该地块处于未来的南京新城，未来

7、区域开展规模及人口规模将有大量增加，且随着城市进程的开展，交通等市政配套会日趋完善，该区的影响力将不断加强。2.工程规划的优势因有金鹰的设施作为地盘，奥特莱斯的进驻无需太多力气，稍作加工即可，减少了从头建设的时间和金钱。3.工程的消费群广阔仙林板块现今已经有近18万的师生入住，包括南京大学在内的十余所高校不断有新的生源力量参加。 200万平方米的高档居住区正在开发建设当中，预计三年内仙林的居住人口将增加到23万人 。每位大学生每月的消费通常在1000元左右，这样18万大学生的每月消费总额就是一个惊人的数字 仙林拥有大学集中区、国际高教园区、科技产业区等高收入白领阶层，这一局部人是有稳定收入、消

8、费观念比较超前的消费人群。同时，本地原有的市民约有5万人。 4.经营策略卓越的商业组织能力是奥特莱斯的核心竞争力。根据工程定位进行有效招商。运用金鹰的认知度，结合附近的旅游资源，依托完善的交通网络，扩大辐射范围，引来四方宾客。保证商品品牌知名度，提供专项效劳和团购优惠。第三章工程建设方案一、本工程的建设进度1、筹备工作：招商2、开业：于四月份第四章 工程的筹划1.本工程的主要卖点著名世界的品牌：荟萃世界著名品牌，品牌纯粹，质量上乘。难以想象的低价。方便舒适的气氛：交通方便，货场简洁舒适，购物+休闲+旅游停车场。第五章投资估算与资金筹措上海、北京、苏州奥特莱斯的比较固定本钱 (1)年租金648万

9、: 每楼层40店铺数x60每店铺占地面积=2400平方米 2400占地面积x5层x30月租金x12=432万元(2)店铺装潢费用:400万元 40店铺数量x2每店铺装修费用x5层=400万元(3)中央空调1200万：预测每台中央空调有效覆盖面积约为1500平方米，金鹰奥莱每层2400平方米，那么预装2两台，一共5个楼层所以：2*5*100万=1000万。手扶电梯：装有十个手扶电梯，每套手扶电梯的价格约为10万元，那么10*10=100万。宣传费用：20万。营业本钱a、业务人员及管理人员工资2每层管理人数x5000月工资x5层x12月=60万元 营业人员1296万元40每层店铺数x2各店人数x2

10、700月工资x5层x12月=1296万元 人员年工资总和：1356万元 (4)收银系统：200万元(5)水电费：100万元(6)不可预见费：300万元总计：1356+200+100+300=万元收入预计：仙林大学城约有18万学生，估计平均每人每年会在仙林买两套衣鞋。花费1000。那么180000*50%*1000=9000万；9000*10%=900万一年租赁收入约为500万；广告宣传费：80万；900+500+80=1480万 那么，奥莱预计将在投入市场的第五年方可盈利。估算依据与范围本估算包括正常的工程生命周期内，为完成该工程所需投入的建设费用，不包括汇率可能发生变动而增加的费用。资金使用

11、方案与资金筹措1.资金使用方案：制定本工程资金使用方案和借款方案。2.资金筹措：工程所需资金除资本金 元，所缺资金有两种解决方式。1工程公司股东按股比借资。2工程公司用商贸公司的租赁合同，向金融机构贷款。第六章财务评价一、工程的租赁估算1.工程的可租赁面积计算：工程的可租赁商铺面积为11万平方米。2.租赁收入估算：第一期由金鹰承租，第二、第三年得租金为1.5元/m2,第四、第五年的租金为2.5元/m2，第六年租金为3元/m2，其后租金至第15年递增至7.6元/m2，第16年后按第15年的租金90%计租，第1720年递降20%。租赁收入：一年租金收入至少为：500万元二、工程税赋、费用估算销售营业税及附加：其中营业税为销售额的5%，城市维护建设税为营业额的7%，教育费附加为营业税的2%，教育专项基金为营业税的4%。租赁经营税费取综合费率，按租金的17.63%计。三、工程经济效益分析1.财务经济效益：工程投入总额1亿。2.不确定因素分析：1盈亏平衡分析：工程租金收入确定，有固定的收入，不存在出租盈亏比例问题，故工程抗风险能力强。第七章社会效益分析推动府前效应，有助于推动仙林新商业中心的形成提供良好的就业时机，促进经济的