7月份福州市住宅市场分析报告

1、福建金辉集团第 PAGE 74 页 共 NUMPAGES 74 页7月份福州市住住宅市场场分析报报告报告单位位：福建建金辉地地产企划划部报告时间间：20006年年8月23日报告目目录第一章：近期宏宏观经济济相关信信息及分分析第二章：福州市市规划相相关法规规信息分分析第三章：福州市市地土地地市信息息分析第四章：福州市市7月份住住宅市场场分析报报告第一章：近期宏宏观经济济相关信信息及分分析第一节：“一条条龙”调调控全国国土地房房市央行对房房地产信信贷情况况“关心心”的同同时，近近日，建建设部和和国土部部连续发发文，分分别开出出5帖“药剂”，从楼楼市的住住宅供应应、市场场交易、土地供供应、住住宅保障

2、障等产业业链各个个环节，“一条条龙”调调控。 今年16月份份房市情情况，440个重重点城市市上市预预售的套套均建筑筑面积1115平平方米，有155个城市市高于1120平平方米。部分城城市房价价上涨仍仍然较快快，今年年6月份份，700个大中中城市中中，8个个城市新新建商品品住房价价格同比比涨幅超超过100%，119个城城市月环环比涨幅幅超过11%。 建设部目目前对楼市调调控的55大重点点确定，地方政政府要加加强落实实：一、为加大大综合调调节力度度，引导导合理的的住房消消费；二二、为重点点发展满满足当地地普通居居民自住住需求的的中低价价位、中中小套型型普通商商品住房房；三、为加大大整治查查处力度度

3、，规范范房地产产市场秩秩序；四四、为有步步骤地解解决城镇镇低收入入家庭的的住房困困难；五五、为继续续合理控控制城市市房屋拆拆迁规模模，控制制被动性性住房需需求。制制止片面面强调以以地生财财的做法法。当前土地地管理的的违法违违规等55大问题题值得重重视。土土地调控控必须完完善责任任制度，实行问问责制。当前要要重点查查处非法法批地、未批先先用、批批少用多多、非法法低价出出让国有有土地使使用权等等问题。国土部推推出的55大措施施为：一一是提高高征地成成本；二二是规范范土地出出让收支支管理，国有土土地使用用权出让让总价款款全额纳纳入地方方预算，实行“收支两两条线”管理；三是提提高新增增建设用用地土地地

4、有偿使使用费缴缴纳标准准；四是是统一制制订并公公布各地地工业用用地出让让最低价价标准，工业用用地原则则上实行行招标拍拍卖挂牌牌出让；五是加加大建设设用地取取得和保保有环节节的税收收调节力力度，提提高现行行城镇土土地使用用税征收收标准，完善耕耕地占用用税的有有关规定定。第二节：市场供供需将发发生错位位国务院发发展研究究中心宏宏观部发发布的20006-220100中国房房地产发发展预测测报告中也提提出，预预计国内内城镇居居民住宅宅需求面面积（人人均住宅宅建筑面面积）将将从20004年年的255平方米米，提高高到20010年年的355.666平方米米。以常常见的三三口之家家推算，每户住住房面积积应为

5、1107平平方米。很多城城市中最最受购房房者欢迎迎的，是是单套建建筑面积积在9001220平方方米之间间的产品品。若此此推测成成立，则则新政实实施后大大量900平方米米以下户户型的房房子，与与主力买买家的实实际需求求之间，可能会会出现一一定程度度的错位位。随着着一系列列新政措措施的有有效落实实，经济济适用房房及限价价商品房房等产品品更多开开发，加加上调整整项目规规划后，大量小小户型住住宅全面面上市，新增住住宅供应应量尤其其是供应应套数有有望反弹弹。第三节：“上帝的的归上帝帝，凯撒撒的归凯凯撒”“上上帝的归归上帝，凯撒的的归凯撒撒。” 这句著著名的西西方谚语语表明了了政府过过多干预预房地产产市场

6、的的现象，中中国房地地产市场场下一步步发展的的关键是是：政府府对中低低收入阶阶层住房房问题承承担责任任，商品品住宅交交给市场场自身调调节，只只有这样样，才能能为房地地产行业业留出足足够空间间。最现现实的问问题是，国土系系统一直直追求“垂直管管理”，但人事事、业务务和经费费三者却却不能同同时到位位，“垂垂直管理理”下的的各地国国土部门门依然受受制于地地方政府府，看着着地方政政府的眼眼色“补补办用地地手续”的窘况况，只怕怕一时难难有实质质性改观观。“我我们多数数都是好好孩子，父母不不成熟。”有开开发商用用调侃的的口吻评评论政府府近期频频繁的行行政干预预。 迫于新政政压力，相当一一部分开开发商可可能

7、要放放弃小户户型项目目开发。商人做做生意追追求的是是赢利，要赢利利就得开开发适销销对路的的产品，对前景景不明或或不被看看好的生生意，不不做也无无可厚非非，至于于住房保保障问题题，原本本就是地地方政府府的责任任，开发发商应积积极配合合，但不不是当然然的承担担者。但但不管开开发商是是不是有有足够勇勇气“用用脚投票票”，政政府继续续贯彻新新政的决决心，看看来一段段时间内内不会改改变，房房地产行行业随着着市场降降温逐步步进入调调整期的的趋势，也是不不可避免免了。 现在在要建立立和谐社社会，关关键是不不要把目目标盯在在价格上上，而是是要放在在分离房房地产市市场资金金和房地地产社会会保障资资金上。如果把把

8、二者混混为一谈谈，通过过价格微微调，很很难实现现政府想想实现的的和谐社社会的目目标。 当民众众把房价价高攀、攒钱的的速度永永远追不不上涨价价速度的的愤懑口口水吐到到开发商商身上时时，房价价其实已已经在承承担它本本身不能能承受之之重，开开发商有有代地方方政府受受过之嫌嫌。市场场的归市市场，政政府的归归政府，各自干干好分内内事，社社会和谐谐好求！ 第四节：开发商商集体形形象的舆舆论倾向向 房地产产的营商商环境正正在发生生巨大的的改变，几乎每每个经营营主体都都面临着着头脑大大转弯。企业要要具备资资本实力力、开发发功力和和适时调调整战略略的能力力，大的品品牌开发发商有几几件事情情要做：一是要要在政府府

9、面前，顺应政政策导向向；二是是在消费费者面前前，产品品要让消消费者认认可；三三是要在在金融机机构面前前，贷款款好借好好还，再再借不难难。频繁繁的新政政不断给给开发商商立规矩矩，有些些措施透透露出政政府主管管部门对对开发商商能力与与自觉性性的不信信任，于于是招惹惹出了一一些原本本自觉向向上的开开发商的的不满情情绪。近近两年丑丑化开发发商集体体形象的的舆论倾倾向确实实值得人人们反思思。 第二章：福州市市规划相相关法规规信息分分析第一节 ：我省省严控低低密度高高档房开开发一、引导导合理住住房消费费我省将进进一步发发挥规划划、土地地、信贷贷、税收收等政策策的综合合调节作作用。健健全各级级促进房房地产市

10、市场健康康发展的的联席会会议机制制，协同同有关部部门采取取经济、法律等等综合手手段实行行综合调调控；积积极应用用税收政政策杠杆杆，鼓励励和支持持住房开开发和消消费，促促进中小小套型、中低价价位普通通商品住住房的开开发建设设和消费费。二、重点点发展，中小套套型普房房我省将出出台措施施，逐步步调整优优化住房房供应结结构。按按照“总总量控制制、区域域平衡”原则，重点发发展普通通商品住住房(含含经济适适用房)，套型型建筑面面积900平方米米以下住住房(含含经济适适用住房房)面积积所占比比重达到到开发建建设总面面积700%以上上，继续续停止别别墅用地地供应，严格控控制低层层、低密密度大户户型高档档住房开

11、开发。在在先期的的建设规规划和用用地供应应计划中中，明确确普通商商品住房房、经济济适用住住房和廉廉租住房房建设项项目区位位布局、用地面面积、建建设规模模、建设设进度安安排等。三、预售售合同，网上即即时备案案我省将推推行商品品房预售售合同网网上即时时备案，落实禁禁止期房房转让规规定，规规范登记记行为；逐步完完善各类类房地产产企业和和执业人人员信用用档案，严惩各各类违规规行为的的同时，将不良良行为记记入个人人(或企企业)信信用档案案，纳入入资质资资格管理理体系；加强房房地产管管理部门门内部业业务系统统整合和和制度建建设，推推进房地地产交易易与权属属登记规规范化管管理工作作。四、住房房保障对对象，建

12、立档档案我省将严严格执行行经济适适用住房房购买申申请、审审批和公公示制度度，明确确购买经经济适用用住房的的对象条条件、购购买程序序。20006年年底前各各设区市市全面启启动廉租租住房制制度，完完善城镇镇最低收收入家庭庭廉租住住房申请请、审核核及退出出管理办办法；以以地方财财政预算算安排为为主，多多渠道筹筹措廉租租住房资资金；全全面掌握握最低收收入家庭庭住房状状况，建建立保障障对象档档案和信信息管理理系统。通过发发展住房房租赁市市场、建建设职工工公寓等等多种方方式，研研究解决决进城务务工人员员住房问问题的有有效机制制，不断断扩大住住房公积积金覆盖盖面。五、合理理控制拆拆迁规模模我省还明明确将加加

13、强城市市房屋拆拆迁管理理，稳妥妥推进危危旧房和和棚户区区改造。合理控控制城镇镇房屋拆拆迁规模模，探索索新型拆拆迁补偿偿安置方方式，推推广建立立最低保保障补偿偿制度；加强危危旧房和和棚户区区改造的的规划指指导和政政策协调调，积极极探索政政府组织织、市场场运转的的路子，把危旧旧房和棚棚户区改改造与调调整城市市产业结结构、优优化城市市用地结结构结合合起来，综合考考虑各方方面的承承受能力力，有重重点、有有步骤地地推进。第二节：福州市市近期规规划信息息分析福州将全全力打造造海洋经经济强市市，重点点发展闽闽江口、黄岐半半岛、福福清湾和和平潭岛岛四个滨滨海旅游游区，力力争到220100年，海海洋产业业增加值

14、值到4550亿元元，全市市形成223个个海洋产产业总产产值超1100亿亿元的海海洋经济济强县（市）。 滨海旅游游将向海海洋旅游游迈进 今后5年年，福州州将推进进滨海旅旅游向海海洋旅游游迈进，形成海海上、海海岛、海海岸、腹腹地旅游游产品系系列，建建设集休休闲度假假、会展展商务、文体旅旅游、生生态旅游游、探险险旅游等等多功能能于一体体的现代代综合滨滨海旅游游经济带带。扶持持发展游游艇旅游游、海岛岛休闲探探险旅游游、风能能发电观观光和垂垂钓旅游游等特色色旅游。 福州将重重点发展展海坛国国家重点点风景名名胜区、马尾船船政文化化旅游区区和长乐乐郑和下下西洋文文化旅游游区、琅琅岐岛龙龙鼓度假假区、连连江黄

15、岐岐半岛滨滨海旅游游度假区区、福清清东壁岛岛旅游度度假区等等重点项项目。平平潭岛开开发以滨滨海度假假旅游为为主，海海蚀地貌貌观光、海上运运动休闲闲和近海海游船观观光等为为辅；马马尾船政政文化旅旅游区形形成以船船政文化化为主线线的食、住、行行、游、购、娱娱的旅游游产业链链。 滨海旅游游拟建111重点点项目 “十一五五”期间间，福州州滨海旅旅游业拟拟规划111个重重点建设设项目。其中，“两马马”旅游游开发，拟新建建一座五五星级大大酒店，改建国国际客运运大楼及及配套设设施。福福州船政政文化旅旅游二、三期建建设项目目：包括括两园五五馆一船船坞，分分三期建建成，计计划建成成12个个景点，2个游游轮码头头

16、及旅游游环保电电瓶车等等。 闽江口郑郑和航海海文化旅旅游区：沿闽江江口南岸岸，开发发利用郑郑和下西西洋史迹迹，兴建建纪念性性景观和和吃、住住、娱、购及旅旅游码头头等配套套服务设设施。平平潭坛南南湾一将将军山生生态旅游游区建设设：规划划面积113平方方公里，拟建高高等级酒酒店一座座，区内内游览路路5公里里，停车车场1550000平方米米，旅游游服务设设施1.3万平平方米等等。 罗源湾游游艇俱乐乐部：建建设游艇艇码头、四星级级标准俱俱乐部（罗源湾湾假日大大酒店）及附属属设施、观海长长廊、海海鲜城、停车场场等配套套设施。 长乐拟建建13公公里滨海海观光大大道 长乐海滨滨旅游度度假区：沿大鹤鹤海滨至至

17、下沙海海滨，拟拟分别建建设四个个功能区区：一是是大鹤森森林公园园，规划划面积3369公公顷，包包括海滨滨浴场、象鼻山山、石景景山游览览区，森森林度假假区和观观光农业业区。二二是规划划面积7760亩亩，包括括休闲游游乐区，旅游购购物区和和海景博博览区。三是南南澳海滨滨休闲区区，滨海海观光大大道，北北起漳纺纺南澳，南达文文武砂海海峡奥林林匹克城城，全长长13公公里。四四是下沙沙度假村村，规划划面积11.122平方公公里，包包括海滨滨浴场、海滩游游乐区和和休闲度度假区。 福清东壁壁岛旅游游度假区区：拟建建设两区区一街、两湖一一山、两两滩一岸岸一岛。琴江满满族风情情旅游开开发：开开发满族族风情观观光旅

18、游游区、大大屿岛水水上休闲闲运动区区等。十十八孔旅旅游区开开发：在在十八孔孔周边开开发14400亩亩水上、陆上旅旅游项目目。海坛坛国家风风景名胜胜区（世世界自然然遗产预预备名单单）综合合开发建建设项目目：规划划面积771平方方公里，景区接接线道路路15公公里，景景区山门门4座，入口33处，停停车场33万平方方米，景景区步游游道188公里，旅游服服务设施施3.22万平方方米。 拓展港口口通往内内陆腹地地交通走走廊 今后5年年，福州州将推进进港口通通道等配配套基础础设施建建设，加加快以铁铁路、高高速公路路、沿海海公路为为主体的的综合交交通建设设，重点点拓展沿沿海港口口通往内内陆腹地地的交通通走廊。

19、 “十一五五”期间间，主要要完成温温福铁路路、福厦厦铁路、江阴铁铁路支线线、连江江铁路支支线、罗罗源铁路路支线建建设及外外福铁路路的扩能能提速改改造，形形成以福福州为中中心点的的连接“长三角角”、“珠三角角”的快快速铁路路通道；建设绕绕城高速速公路、机场高高速公路路、福厦厦高速公公路复线线福州段段、京台台高速公公路福清清渔溪至至小山东东、江阴阴港区疏疏港高速速公路、罗源湾湾南北岸岸疏港高高速公路路、松下下港区疏疏港高速速公路等等，提高高省会中中心城市市对外辐辐射能力力与沟通通能力；建设省省道2001线（滨海大大通道）、平潭潭海峡大大桥等，完善路路网布局局，提升升港口功功能的运运输通道道。第三节

20、：6月份份我省商商品住宅宅价格涨涨幅仍居居全国前前列上半年，全省房房地产开开发投资资3311077亿元，比上年年同期增增长4339。全省省商品房房销售面面积增长长299，达8779555万平平方米，增速比比今年前前5个月月高65，空置面面积2990001万平平方米，下降11122。 省统计局局综合处处相关负负责人指指出，由由于房地地产宏观观调控措措施陆续续出台，因此虽虽然上半半年福建建房地产产开发投投资仍比比上年同同期增长长439，但6月月份增速速已经减减慢，比比155月份低低722个百分分点。 省调查总总队7月月份公布布的调查查显示，5月份份福州、厦门商商品住宅宅价格涨涨幅分别别为1003和

21、87，在全国国70个个大中城城市中，福厦涨涨幅分居居第6位位和第110位。 6月份福福建的商商品住宅宅价格涨涨幅仍居居全国前前列，福福州、厦厦门、泉泉州三地地的商品品住宅价价格涨幅幅分别为为933、11111、669。6月月份福州州商品住住宅价格格涨幅回回落了11个百分分点，而而厦门则则增加了了244。据据了解，6月份份厦门市市商品住住宅全市市均价为为74332元平方米米，岛内内的商品品住宅均均价更蹿蹿升至885566元平平方米，较上月月大涨了了16996元。第四节：我省转转发关关于落实实新建住住房结构构比例要要求的若若干意见见我省转发发建设部部关于于落实新新建住房房结构比比例要求求的若干干意

22、见（建住住房2200661665号），结合合我省实实际，就就城市住住房建设设规划编编制工作作提出以以下意见见，请一一并认真真贯彻执执行。明明确要求求，住房房建设规规划编制制要依据据本地区区住房现现状调查查结果和和房地产产业“十十一五”发展专专项规划划，按照照“总量量控制、区域平平衡、落落实项目目”和“总量与与项目相相结合”的原则则，重点点发展满满足当地地居民自自住需求求的中低低价位、中小套套型普通通商品住住房，加加大经济济适用住住房和廉廉租房的的供应。严格按按照“各各城市年年度新审审批、新新开工的的商品住住房总面面积中，套型建建筑面积积90平平方米以以下住房房面积所所占比重重，必须须达到770

23、%以以上”的的要求，结合确确定的需需调整的的项目，合理安安排套型型建筑面面积900平方米米以下住住房为主主的普通通商品住住房和经经济适用用住房布布局，方方便居民民工作和和生活，并将住住房套型型结构比比例分解解到具体体区域，落实到到具体项项目。住住房建设设规划应应包含以以下主要要内容：“十一一五”期期间各类类住房（含商品品住房、经济适适用住房房、廉租租住房等等）需求求预测和和计划建建设总量量、用地地供应总总量及其其空间布布局；今今明两年年年度（从6月月1日起起计算，下同）各类住住房和土土地供应应总量计计划、每每个项目目的空间间布局、用地面面积、规规划设计计控制指指标（住住宅建筑筑套密度度、住宅宅

24、面积净净密度、套型结结构比例例、容积积率、建建筑高度度、建筑筑密度、绿地率率等）、可建住住房建筑筑面积和和计划开开工竣工工时间等等。第五节：国税总总局规定定转让二二手房可可税前扣扣除房屋屋原值和和有关税税费国税总局局网站发发布了该该局关关于个人人住房转转让所得得征收个个人所得得税有关关问题的的通知。通知知明确了了个人转转让住房房征收个个人所得得税的有有关问题题，主要要包括住住房原值值计算和和税前扣扣除税费费的有关关规定。相关规规定自月日日起执行行。原值值计算榕已已有交易易征税指指导价对对住房转转让所得得征收个个人所得得税时，以实际际成交价价格为转转让收入入。纳税税人申报报的住房房成交价价格明显

25、显低于市市场价格格且无正正当理由由的，征征收机关关依法有有权根据据有关信信息核定定其转让让收入，但必须须保证各各税种计计税价格格一致。不不过，有有很长一一段时间间，交易易所都是是按照申申报价格格征税，所以存存在严重重的低申申报现象象。直到到年月日日，福州州市出台台二手房房交易代代征税费费指导价价政策，低申报报现象得得到遏制制。”税税前扣除除福福州扣除除交易价价的200%通通知规定定：对转转让住房房收入计计算个人人所得税税应纳税税所得额额时，纳纳税人可可凭原购购房合同同、发票票等有效效凭证，经税务务机关审审核后，允许从从其转让让收入中中减除房房屋原值值、转让让住房过过程中缴缴纳的税税金及有有关合

26、理理费用。合理理费用是是指：纳纳税人按按照规定定实际支支付的住住房装修修费用、住房贷贷款利息息、手续续费、公公证费等等费用。住房装装修费用用方面，公有住住房、经经济适用用房最高高扣除限限额为房房屋原值值的，商商品房及及其他住住房为原原值的。本地措措施：由由于通知知要求提提供实际际支付费费用的税税务统一一发票方方可税前前扣除相相关费用用，而实实际装修修过程中中很多人人没有拿拿到发票票，而且且很难找找齐所有有证据、发票，因此，操作起起来有一一定困难难。在税税前扣除除方面，福州市市目前采采取的办办法是：统一在在交易价价格的基基础上扣扣除，再再对扣除除后的价价格与原原值的差差征税。比如：房子交交易价为

27、为万万元，原原值为万元元，则征征税额为为：（）（万万元）。即，该该房只需需按万万元缴纳纳个人所所得税。购房退退税福州退退税比例例为500%通通知规定定：对出出售自有有住房并并拟在现现住房出出售年年内按市市场价重重新购房房的纳税税人，其其出售现现住房所所缴纳的的个人所所得税，先以纳纳税保证证金形式式缴纳，再视其其重新购购房的金金额与原原住房销销售额的的关系，全部或或部分退退还纳税税保证金金。本地地措施：由于“重新购购房的金金额与原原住房销销售额的的关系”没有细细化，卖卖房人在在年内内重新购购房时该该退其多多少纳税税保证金金，这执执行起来来不好把把握。郑郑爱新介介绍说，福州市市目前执执行的政政策是

28、：出售自自有住房房并在年内按按市场价价重新购购房的，在其重重新购房房时，一一般退还还原缴纳纳税费的的。税额额无法确确定按交易易价1%-3%征税通知规规定：纳纳税人未未提供完完整、准准确的房房屋原值值凭证，不能正正确计算算房屋原原值和应应纳税额额的，税税务机关关可根据据中华华人民共共和国税税收征收收管理法法规定定，对其其实行核核定征税税，即按按纳税人人住房转转让收入入的一定定比例核核定应纳纳个人所所得税额额。一般般按照情情况征收收不不等。这这项规定定对尚未未征收个个税的城城市影响响较大，但对福福州不会会产生很很大影响响。因为为福州早早已对二二手房转转让征个个税，在在这方面面已经积积累了一一些经验

29、验。第六节：福州市市7月份份福房指指数市场场分析指数分析析：指数稳稳健上涨涨近几月来来，中央央出台了了一系列列政策，以调控控房地产产市场。在经历历了各项项调控政政策后，福州的的房地产产市场并并没有出出现大起起大落，依旧保保持其稳稳健的风风格，本本月的福福房指数数依旧保保持着缓缓速的增增长。从表一可可以看出出：本月月的福房房指数为为1233.466，比去去年同期期上涨113.229点，年涨幅幅为111.777%，相相比上个个月的1122.37，月涨幅幅0.663%。从福房房指数趋趋势图中中可以明明显的看看出，从从去年上上半年以以来，福福房指数数一直处处于稳步步上涨的的趋势，福房指指数反映映的是福

30、福州房产产市场在在过去的的一段时时间中市市场供需需的总体体态势，因此受受到市场场短期行行为的影影响较小小。而住住宅均价价受市场场短期因因素的影影响较大大，在短短期内存存在较大大的波动动。本月月住宅的的均价为为元/，较较上月上上涨了。至至于均价价上涨的的原因，我们将将在板块块分析中中详细进进行剖析析。表一： 20005年77月-220066年7月月福房指指数月份05-7705-8805-9905-11005-11105-11206-1106-2206-3306-4406-5506-66 06-77新福房指指数110.17111.29113.29112.52115.04116.09116.4411

31、7.29118.58118.72121.37122.37123.46表二：福福房指数数趋势图图一手房：价增量量跌，倒倒70%态势明明显在住宅交交易均价价上扬的的同时，本月住住宅成交交量大幅幅缩减，本月仅仅为400.466万平方方米。影影响的因因素大致致有下面面两个原原因：一一方面国国六条政政策尚未未完全明明朗化之之前，大大部分的的市民都都持币观观望，做做出相对对理智的的置业和和投资的的选择。另一方方面七月月份高温温笼罩，炎热的的天气会会使得市市民的看看房激情情受到一一定程度度的影响响。表四：福福州住宅宅成交量量详细分析析本月的的交易资资料（表表五）可可以看出出：大户户型房子子依然占占据交易易的

32、主角角，本月月最热销销户型是是12001550平方方米，成成交套数数占总套套数的339%，消耗本本月社会会总购房房资金的的47%，几乎乎占去市市场的半半壁江山山。另外外，900平方米米以上的的房子交交易总量量达到772%，仍然处处于“倒700%”的态势势，这与与“国六条条”中要求求“90平平方米以以下的小小户型占占到总开开发量的的70%以上”还有相相当距离离。尽管管如此，本月一一个突出出点是990平方方米以下下的房子子成交套套数上升升幅度比比较大，从上个个月占到到总成交交套数的的16%上升到到28%，仅居居于12201150平平方米成成交占比比之下，表明小小户型的的商品房房还是有有一定市市场。

33、表五：77月一手手房成交交面积分分析表20066年7月月商品住住宅一手手房成交交面积分分析表面积（MM2）套数所占比例例金额（万万元）所占比例例90以下下80928%21077215%90-112047717%1878841464599447%150以以上44215%33799324%合计32244100%1842294100%本月楼盘盘的成交交排行榜榜（表六六）上面面我们发发现了一一些微妙妙变化，与六月月份的情情况相比比，本月月金山湾湾从上个个月的第第五名上上升到成成交排行行第一名名，成交交金额22.544亿元，目前该该楼盘正正处交易易高峰，交易量量由上月月

34、的1337套上上升至本本月的2272套套，上月月成交量量第一的的江南水水都本月月则屈居居第二。江南水水都本月月成交套套数为3321套套，对比比三个月月的10041套套，是下下降了不不少，但但不排除除江南水水都的房房子经过过几个月月的热销销后已经经卖得差差不多了了，可以以说融桥桥地产的的房子已已经得到到福州市市民的肯肯定。表六 ： 220066年7月月楼盘成成交排行行榜排序楼盘名称称成交面积积（M22）成交套数数均价（元元） 1金山湾488004272520772江南水都都424335321414003仁文大大儒世家家407773277377444群升国际际268330217439885香江红海

35、海园180441135356116居住主题题公园17100871370667金山桔园园164772134229778圣淘沙花花园15011897687669三木家天下123887903508810阳光城三三期882441245861111大景城80855963714412宝龙城市市广场4015510344866二手楼市市：交易量量小幅度度下跌七月份普普通住宅宅的二手手房交易易总额为为479975万万元，均均价为220744元，相对对于一手手楼市的的均价而而言，这这个价位位还是比比较实在在的，可可见其中中不乏低低端物业业的交易易，二手手楼市是是分流百百姓住房房需求的的重要渠渠道。“国六条条”的颁

36、布布目的之之一在于于鼓励二二手楼市市的健康康发展，从而让让更多的的人通过过二手楼楼市、租租房等分分级消费费解决住住房问题题。表七：福福州7月月二手房房的交易易量成交金额额（万元元）成交面积积均价住宅成交交量479776231228820744别墅成交交量136223387740211分析近三三个月的的二手楼楼市交易易资料，从表八八中我们们可以看看到，在在、三三个月中中，二手手房的交交易量变变化幅度度相当大大，其增增长率由由-511.911%变化化1622.522%，再再到本月月的-114.221%，这与一一手楼市市有着显显著的差差别。一一手房的的项目周周期一般般都在一一至两年年，而二二手房的的

37、交易时时间比较较短，极极易受到到政策影影响，如如交易税税费的征征收对投投机者的的挤出效效应，或或者是个个别事件件（如大大面积拆拆迁等）影响，二手房房市场对对于政策策的敏感感度比较较高，因因此交易易量上下下浮动较较大也是是常理之之中的。表八：220066年5月月20006年年7月的的福州市市二手房房交易量量如下表表：交易量（单位：万元）增长率20066年5月月219009-51.91%20066年6月月575115162.52%20066年7月月493338-14.21%由于二手手房数据据收集至至每月225号，之后的的交易量量计入次次月，因因此就不不难理解解表八的的数据中中，5月月份的交交易量大

38、大幅下跌跌，而在在实行新新的征收收营业税税政策的的6月份份，为避避税赶在在6月11日前过过户，交交易量反反而出现现报复性性上涨。而7月月份的交交易量下下跌，除除了各项项政策综综合效应应对市场场起到的的观望作作用以外外，我们们也不排排除市场场在经历历的五月月末的大大量交易易后处于于了一个个相对饱饱和的状状态。最新出台台的政策策国税税200061088号文件件表明：个人二二手房转转让8月月1日起起征收所所得税。交易个个税的实实行，挤挤压了房房产炒作作中的一一部分利利润空间间，对于于那些资资金实力力不够又又想进入入房产炒炒作的炒炒家而言言，无疑疑可以起起到一定定的阻碍碍作用，同时打打击二手手房的交交

39、易热度度，打压压房产炒炒作。这这一消息息的出台台对于二二手市场场来说可可谓一个个不小的的打击。强征个个税会让让更多的的市民持持币观望望，之后后的二手手房市场场进入一一个新的的观望期期，出现现交易量量的下跌跌也是情情理之中中的。现现行的市市场中，大部分分卖房者者会将税税费转嫁嫁由买方方承担，因此，未来市市场走向向将会寻寻求一个个由收益益支出主主导的供供求平衡衡点。别墅市场场：价格继继续走高高别墅的指指数继续续缓步走走高，从从月份份的点点，本月月涨至点，比比上月上上涨了，同时时成交量量也开始始有了大大幅回升升，基本本走出了了上个月月平方方米的低低谷，达达到平平方米，回升至至正常水水平。“国六条条”

40、规定从6月11日起，一律停停止别墅墅类房地地产项目目供地和和办理相相关用地地手续，并对别别墅进行行全面清清理。随随着时间间的推移移，别墅墅的总体体供应量量将不断断下降，而且短短期内不不再有新新增别墅墅项目补补充，这这就为别别墅的后后市价格格走高留留下了不不少空间间。受到到“国六条条”的影响响，未来来大户型型的住宅宅产品的的供给量量也将下下降，然然而随着着社会经经济的发发展，富富有阶层层对于别别墅以及及其他中中高档住住宅产品品的需求求增长必必将推高高别墅价格格，长远远来看，新增项项目的减减少将导导致现有有别墅愈愈加抢手手。政策分析析：新政下下的观望望七月中旬旬，在各各界的焦焦心等待待中，建建设部

41、终终于对“国六条条”细则中中，各界界普遍关关注的“平平方米、”做出了了明确的的定义。从而停停止了业业界的一一场讨论论，却引引起了大大众的另另一场争争论。建建设部做做出的解解释中，对于“平平方米”定义为为建筑面面积，并并且做出出了比较较严格的的定义，包括期期间的一一些细则则性规定定，打击击了部分分开发商商在“国六条条”刚刚出出台时拟拟定的一一些钻政政策空子子的想法法。建设设部对于于“平平方米”的定义义体现了了中央对对于调控控房地产产市场的的决心，而对于于“”定义为为总面积积而非单单个项目目，就比比大众想想象的要要来得温温和得多多。其实实也不难难理解建建设部对对此做出出的解释释，毕竟竟全国各各个地

42、方方的市场场环境有有很大差差异，就就是一个个城市而而言，各各个区域域的差距距也是相相当明显显的，如如果全国国实行统统一标准准，一碗碗水端平平了，那那么其中中所造成成的资源源配置上上的不合合理将不不是开发发商、地地方政府府所能承承受的，而由此此最终损损害到的的是购房房者以及及整个房房地产产产业。当当然，建建设部对对“”的软性性解释无无疑给开开发商留留下了不不少可操操作空间间，由此此而引发发了另一一场争论论：这个个政策在在执行过过程中的的可操作作性、贯贯彻程度度如何。这里的的可操作作性质疑疑主要包包括了以以下几点点：对于于总量控控制在而而言，政政府部门门是如何何界定大大小户型型在各个个区域间间的比

43、例例分配？又是如如何界定定分配给给具体各各个项目目的比例例呢？还还有一个个焦点是是，细则则解释一一出，意意味着地地方政府府掌握着着新政的的执行，新政的的执行效效果很大大一部分分取决于于地方政政府的执执行力度度与能力力，可以以说关关于落实实新建住住房结构构比例要要求的若若干意见见的颁颁布实施施，对于于地方政政府相关关部门的的行政执执行力将将是一场场考验。而国税总总局发布布的号文文件关于于个人住住房转让让所得征征收个人人所得税税有关问问题的通通知，明明确了从从月号起，对住房房转让所所得征收收个人所所得税时时，以实实际成交交价格为为转让收收入。强强制征收收个人所所得税意意味着交交易成本本将再次次上升

44、，这无疑疑对于遏遏制炒房房将起到到一定的的作用；同时，强征个个税的实实行也将将降低交交易双方方的意愿愿。预计计在这一一新政实实施后，二手房房交易双双方都将将进入一一段观望望期，短短期内对对于二手手房市场场的活跃跃将是一一种打击击，但从从长期来来看，这这一政策策的实施施，将对对规范二二手房市市场的良良性发展展、遏制制炒作起起到积极极作用。政府调控控期待楼楼市平稳稳发展从五月中中旬的“国六条条”出台，到五月月底的十十五条调调控细则则出台，到明确定定义“平平方米、”，以及规范范房地产产开发商商经营方方式，再到限限制外资资入市炒炒房的号文件件，直至至最新的的强征个个税的号号文件，从五月月到七月月，接连

45、连不断的的新政出出台，或或者应该该说是对对“国六条条”的不断断补充、完善，使之成成为一个个体系，以便对对现有的的房地产产市场有有较好的的调控干干预作用用。这一一连串的的动作不不难看出出中央对对于调控控楼市的的决心，楼市必必然进入入一个新新的观望望期，而而新政的的影响也也将在往往后的月月份中得得以体现现。“物竞天天择，适适者生存存”用在商商业上也也是颠扑扑不破的的真理。房产市市场存在在市场失失灵，当当市场自自身不能能或很难难调节时时，那么么政府必必然会对对其进行行监管，从而改改变市场场的大环环境。新新政通过过一些硬硬性的数数据开始始调控房房地产商商的开发发方向，这在以以前的政政策中是是很少有有的

46、严厉厉。而目目前不论论是一手手房还是是二手房房的销售售情况来来看，大大体上都都出现了了“倒”的情况况，由此此不少利利益相关关者都在在喊着新新政与大大众的需需求倾向向不相吻吻合等等等。对于于开发商商而言，现在应应该着重重研究如如何适应应新环境境，谋求求发展。新政并没没有断绝绝房产行行业的利利润，作作为一个个商业实实体，赢赢利才是是其最根根本的目目的，可可以这么么说，只只要还有有不低的的利润，就一定定会有人人做。调调查资料料显示，中国家家庭目前前正朝着着小型化化发展，以前的的五口之之家、三三代同堂堂将越来来越少，也就是是说三口口之家将将逐步成成为主流流。那么么对于一一个三口口之家来来说，难难道平方

47、米米就会显显得局促促了吗？显然不不会。小小型化的的家庭就就真的需需要用乃乃至平方方米的大大居室来来改善？大众之之所以愿愿意选择择大户型型房产，主要原原因在于于观念上上的问题题。当前前之所以以出现“倒”的情况况，很大大一部分分是民众众还停留留在原有有的购房房观念上上，政府府、舆论论应当尽尽力引导导，改变变民众旧旧有的观观念，只只有这样样才能根根本上提提高民众众对小户户型的认认可程度度，从而而扩大小小户型的的需求量量，使得得新政的的实行有有市场这这一前提提保证。第三章：福州市市地土地地市信息息分析第一节：1-77月分福福州市土土地成交交量累计计表：序号宗地编号号成交时间间地块名称称受让单位位成交价

48、格格(万)面积楼面价交易方式式(亩)1宗地20006拍拍-022号20066-3-6台江区,五一南南路西侧侧福建福晟晟房地产产开发有有限公司司240003.87793022.288拍卖2宗地20006拍拍-033号20066-3-6仓山区,金山大大道与洪洪湾路交交叉口西西南侧金金山吉元元小区北北部分为为西、东东两幅地地块福建景城城实业有有限公司司12355057.7732100.566拍卖3宗地20006挂挂022危房房改022号20066-4-21鼓楼区，金鸡山山疗养院院内的22#、18#宿舍曾成3203.18815099.433挂牌4宗地20006挂挂011危房房改011号20066-4-

49、22鼓楼区，六一路路东门东东涧199号福州三利利信达房房地产有有限公司司3602.918622.066挂牌5宗地20006拍拍-077号20066-5-6仓山区,浦上路路北侧的的金山生生活区九九期东片片南侧地地块,该宗地地分(地块一一、地块块二、地地块三)整体出出让福州市正正祥置业业发展有有限公司司305000174.4126233.122拍卖6宗地20006拍拍-066号20066-5-6仓山区,金山生生活区六六期北面面的公建建配套地地块,该宗地地(分东、西两幅幅地)整体出出让福建轩辉辉房地产产开发有有限公司司2300022.8815133.155拍卖7宗地20006拍拍-055号20066

50、-5-6鼓楼区,二环路路南侧福州捷利利达房地地产开发发有限公公司150002.59986877.222拍卖8宗地20005拍拍-200号20066-5-6台江区,西二环环南路西西侧林明文195005.33354877.788拍卖9宗地20006拍拍-099号20066-5-18晋安区,连江北北路与福福新东路路交叉口口东南角角福州华辰辰房地产产有限公公司16700022.773110220.662拍卖10宗地20006拍拍-088号20066-5-18鼓楼区,五一北北路东侧侧福州开发发区华康康实业有有限公司司42100030.992204223.557拍卖11宗地20006拍拍-122号2006

51、6-7-6仓山区，则徐大大道西南南侧福建金辉辉集团有有限公司司25000057.99664699.955拍卖12宗地20006拍拍-111号20066-7-6仓山区,建新大大道东侧侧,金山山生活区区九期BB地块胡大涛22000099.33633211.244拍卖13宗地20006拍拍-100号20066-7-6仓山区,建新大大道东侧侧,金山山生活区区九期AA地块福州融辉辉房地产产有限公公司362000223.5224299.300拍卖14宗地20006挂挂-044号20066-7-28仓山区，福峡路路与三环环路交叉叉口西南南侧福建省华华隆鞋服服实业有有限公司司3250044.99710844.

52、055挂牌合 计1969930.00752.24789444.3311-7月月累计成成交总量量（亩）752.241-7月月成交总总价（万万）196993.0001-7月月平均楼楼面价（/元元）56388.8881-7月月平均每每亩价（万）261.791-7月月份各区区土地成成交量及各区区占放量量总额之之百分比比：1-7月月份土成成交量及各月月份占放放量总额额之百分分比：7月份福福州市土土地成交交情况月月份小结结：本月月份土地地放量情情况是开开春以来来最多的一一个月，先后成成交了四四幅土地地，总成成交量为为4255.811亩。7月66日交易易三幅土土地，第第一幅宗宗地20006拍拍-100号位于

53、于山区福峡峡路与三三环路交交叉口西西南侧，土地面面积为557.996亩，受让单单位为福福州融辉辉房地产产有限公公司，以250000万万元的价格格竟得，楼面价价24229.330元。第二幅幅宗地220066拍-111号位位于仓山山区建新新大道东东侧金山山生活区区九期BB地块，土地面面积为999.336亩，受让单单位为胡胡大涛个个人，以以220000万万元的价价格竟得得，楼面面价33321.24元元。第三三幅宗地地20006拍-12号号位于仓仓山区则则徐大道道西南侧侧，土地面面积为557.996亩，受让单单位为福福建金辉辉集团有有限公司司，以2550000万元的的价格竟竟得，楼楼面价664699.

54、955元。该该幅土地地举牌1114次次创历史史新高，楼面价价64669.995元创创该区域域历史新新高。第四幅幅宗地220066挂-004号位位于仓山山区福峡峡路与三三环路交交叉口西西南侧，土地面面积为444.997亩，受让单单位为福福建省华华隆鞋服服实业有有限公司司，以332500万元的的价格竟竟得，楼楼面价110844.055元。第二节：7月份土地挂挂牌交易易情况7月挂牌牌土地宗宗地号为为：宗地地20006挂-04号号。地块位位置位于于：仓山山区福峡峡路与瑊瑊环路交交叉口西西南侧。规划用用途：绿绿地(GG)、社社会停车车场用地地(S33)。挂挂牌起止止时间：20006-77-199至200

55、06-77-288。土地面面积：444.997亩。成交时间间：20006-7-228。成交总总价：332500万元。受让单单位：福福建省华华隆甘鞋鞋服实业业有限公公司。地块概况况：1.位位置:仓仓山区，福峡路路与三环环路交叉叉口西南南侧。22.用地地面积:约2999800平方米米(合444.997亩)。 33.用途途:绿地地(G)、社会会停车场场用地(S3)。 土地使使用权出出让年限限:绿地地、社会会停车场场用地五五十年 4地地块机动动车主要要出入口口沿用地地内255米宽的的规划路路设置。5建建筑退让让高压线线安全距距离须符符合有关关规定要要求。66在规规划路未未建成前前，现状状道路不不得围堵

56、堵。本本项日在在满足上上述规划划设计条条件要求求下，还还须符合合国家、省、市市有关法法律、法法规、标标准和规规范等要要求。 该地地块作为为鞋服、烟草为为主的物物流仓储储项目配配套使用用;要求求一次规规划、一一次建设设，二年年内建成成投入使使用；必必须有中中国著名名商标、名牌、免检产产品的鞋鞋服企业业入驻该该项目用用地。第三节：7月份土地供供应情况况福州市土土地供应应情况表表：关于20006年年第六次次公开拍拍卖及第第四次挂挂牌出让让国有土土地使用用权的公公告1 宗地地编号面积容积率商业率地理位置置宗地20006拍拍-133号98.6672.23%仓山区浦浦上路南南侧、金金洪路北北侧、金金洲南路

57、路西侧(浦上地地王3号号地东侧侧)绿化率(%以上上)密度(%)以下下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩亩价(万万元)楼面均价价(元/平方米米)竟得单位位(或个个人)302426000/备注2 宗地编编号面积容积率商业率地理位置置宗地20006拍拍-144号323.942100000仓山区浦浦上路北北侧、建建新大道道本侧、洪湾路路东侧(金山生生活区八八期南片片)绿化率(%以上上)密度(%)以下下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩亩价(万万元)楼面均价价(元/平方米米)竟得单位位(或个个人)302452000/备注3 宗地编编号面积容积率商业率地理位置置宗地20006拍拍-155号57.996

58、2.25.000%仓山区建建新大道道东侧，原福州州城市广广场地块块绿化率(%以上上)密度(%)以下下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩亩价(万万元)楼面均价价(元/平方米米)竟得单位位(或个个人)30116.1930000/备注4 宗地编编号面积容积率商业率地理位置置宗地20006挂挂-055号176.512.55.000%仓山区金金洲中路路西南侧侧(金山山原福州州广场用用地)绿化率(%以上上)密度(%)以下下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩亩价(万万元)楼面均价价(元/平方米米)竟得单位位(或个个人)302346000/备注5 宗地编编号面积容积率商业率地理位置置宗地20006挂挂-0

59、66号242.782.0/晋安区福福飞北路路东侧绿化率(%以上上)密度(%)以下下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩亩价(万万元)楼面均价价(元/平方米米)竟得单位位(或个个人)3024390005.000%/备注6 宗地编编号面积容积率商业率地理位置置宗地20006挂挂-066号63.2232.23.000%晋安区福福飞北路路东侧、厦坊路路南侧绿化率(%以上上)密度(%)以下下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩亩价(万万元)楼面均价价(元/平方米米)竟得单位位(或个个人)302410000/备注重要提示示：福州州市国土土资源局局定于220066年9月月6日(星期三三)上午午九时，在福州州

60、地产市市场二楼楼拍卖厅厅举行第第六次公公开拍卖卖三幅土土地使用用权。并并于20006年年8月330日 到9月月12日日工作日日期间挂挂牌出让让三幅土土地使用用权。二、7月月份福州州市土地地供应图图：7月份福福州市土土地放量量数额为为6幅土土地，土土地市场场供应面面积总量量达到9963.09亩亩，本月月为今年年1月以以来土地地供应最最多的一一个月，土地供供应区域域区主要要在仓山山区与晋晋安区，仓山区区土地供供应总量量为6557.008亩，占本月月市场份份额的的的68.23%。晋安安区土地地供应总总量为3306.01亩亩，占本本月市场场份额的的31.77%。第四节、长乐市市土地供供应情况况情况表表