上海中信广场 办公产品研究报告2012年11月

1、办公楼产品个案BY 新聚仁 地产研究院2012-11-09Report recommendations 上海虹口区写字楼个案中信广场上海北外滩CBD的新地标！项目简介上海中信广场中信广场坐落于上海市虹口区北外滩版块，是新兴的CBD地标性建筑。采用人性化的设计，良好的与著名历史建筑虹口大楼共生，是现代风格与传统建筑的完美融合。5 坐北朝南，北外滩、外滩、陆家嘴一览无余 历史人文荟萃，英雄辈出故乡城市中心,传统商业区,社会配套完备齐善 和上海北外滩新CBD一起成长，后势无限！南京东路四川北路外滩源地理位置区 位 价 值 上海中信广场6三条快速干道,贯通东西南北 海宁路/ 河南北路/ 吴淞路公共交通

2、周边40余条公交线路三条地铁线,3号线/ 4号线/ 10号线三条隧道,贯穿浦东陆家嘴 新建路（1km）/ 延安东路（2km）/ 人民路（3km）坐拥上海中心的便利距离：南京东路 1.0 km 外滩源 0.5 km 外滩 1.0 km上海中信广场地理位置便捷交通中信广场-充分注重全项目内在功能互补,寻求商业机理优化和体现人本关怀的前瞻性设计！商业+高级住宅办公+商业高级住宅+商业商业+高级住宅目前项目开发仅为一期商业+办公项目规划设计理念上海中信广场一期占地面积10131平方米总建筑面积147065平米地上建筑面积121173容积率14.10绿化率23%开盘时间2010年，写字楼现房销售物业类型

3、建筑面积占比办公102,467 平米84.5%商铺18,706平米15.5%项目规划物业配比项目一期包括主楼一栋228米高的国际甲级写字楼，及Living Style Mall(活力街区）新商业空间，与80年年历史的虹口大楼跨世交融，完美释放了建筑背后的历史魅力。上海中信广场技术参数写字楼建筑总高228米总楼层55层写字楼建筑面积102466.88平米单层建筑面积2300-2600平米标准层净高2.8-3.1平米天花系统矿棉板空调系统美国开利中央空调写字楼电梯三菱客厅16部；消防2台；VIP2台停车位地下317个；地上13个物业管理上海海泰物业管理有限公司物业费（写字楼）36.0元/平方米月上

4、海中信广场立 面： 独特，充分标识性，简约，环保平 面： U型空间，效率，灵活VIP电梯： 首创，至尊至荣至安全设 备： 国际最高端知名品牌，高效安全创新设计上海中信广场写字楼设计靓点建筑设计写字楼上海中信广场国际最负盛名的设计事务所之一，尤其在甲级写字楼(金融类)上享有盛誉；仅在上海浦东陆家嘴就有6栋甲级写字楼(金融类)为其设计。北京国贸上海时代金融中心上海中银大厦上海花旗大厦浦东平安保险日建设计独特的鳞状幕墙，真正实现自然通风既简约也独特 ，既大气又独创的鳞状幕墙，建筑在阳光下的光影变化使中心广场具备地标建筑的充分标识性。创新设计立 面写字楼环保节能：200M高空开窗，具备其他写字楼难以比

5、拟的环保通风性能对能源依赖降低到最低侧开窗位置上海中信广场材质：双层中空LOW-E玻璃幕墙，具有反射功能，拥有优良的隔热，隔音效果，营造出节能而舒适的商务环境。上海中信广场写字楼创新设计平面及空间写字楼U型平面布局，提供了至高的办公效率 单层约2304-2641M2，进深约13M-15M，位于现代甲级写字楼领先水平 专为金融企业所设计的承重要求,梯次变化，指定区域承重可达1吨/平米会议室12m8m5m7KN/平米10KN/平米让写字楼空间不再压抑 4-38层层高约4.2M， 净高约2.8M 39-47层层高约4.5M， 净高约3.0M45004200上海中信广场每层2300-2600平米不等，

6、每层分八个房间，最小面积150平米，最大面积638平米。标准层户型示意上海中信广场写字楼户型共16部客梯划分为四区，各区域均有4部客梯0118F 低区2030F 中区3242F 高区4655F 超高区18F、30F、42F 转换层19F、31F、43F 避难科学分区等候时间30-40秒；运行速度高达7米/秒，每部可乘坐25人次；电梯品牌：日本三菱上海中信广场写字楼电梯系统4层以上办公，需刷卡进入电梯厅上海中信广场写字楼电梯18首创高端2部VIP 专属电梯，由法国爱马仕制作内饰：至尊、至荣、至安全 独立门厅设计，私家会所空间，尊荣礼宾服务 顶级配置电梯，豪华内装，安装LCD的液晶显示屏一卡一户，

7、安全私密效果图上海中信广场写字楼创新设计VIP电梯电和人工煤气双能源供给 应对上海地区夏季用电紧张的情况末端采用VAV空调系统 使得空调水源不进入办公区域，根本避免运行中的潜在问题空调水系统采用4管制，办公区域分内外区 满足内外区全年同时供冷供热，提供充分的舒适度二氧化碳浓度监测控制 带来自然舒适的生态化办公环境客户冷却水系统 全年24小时，可提供客户机房的不间断冷源 后备发电机 专用于高端客户24小时不间断备用电源 BA系统全称楼宇设备自控系统（Building Automation System-RTU）,是以一台微机为中心，由符合工业标准的网络，对分布于监控现场的区域智能分站(即DDC)

8、进行连接，通过特定的末端设备，实现对楼宇机电设备集中监控和管理的专业楼宇自动化控制系统。上海中信广场写字楼创新设计BA系统大堂是整个商务活动的第一印象，以现代艺术主题营建的15米（三层挑高）豪华挑高大堂彰显了简洁装饰与艺术气质完美结合的尊贵典雅。大堂面积约600平米。上海中信广场写字楼大 堂租售以售户型多以整层或半层的形式出售；最小面积也以二-三套拼合出售，每层分八个房间，最小面积150平米，最大面积638平米。5层以上随着楼层高度价钱也变高。目前价格：6-9万“租售结合的方式，以售为主”开发商可包租3年；租金：低区6元/天/平米，高区：11/12元/天/平米 45层以上整层起租；目前投入使用2年 ，目前入住率达60%；企业多为：金融、保险、航运、房地产、贸易等国内外知名企业。上海中信广场写字楼销售情况截止2012年11月9日，已经售出190套，还有142套未售出（来至佑威系统）Living Style Mall 设计理念人流动线合理富有变化的商业空间夜间LED天棚绚丽多彩， 活力无限商家组合的高度灵活性 （单元式建筑）上海中信广场商业活力街区三面临路，一面靠写字楼四川北路沿街100米，寸土寸金海宁路交通发达，人流丰富塘沽路商