房企销售融资点评

1、目录 HYPERLINK l _TOC_250006 销售篇 1百强房企 4 月销售同比维持增长 1 HYPERLINK l _TOC_250005 各梯队销售门槛均有所提升，Top100 门槛提升幅度较大 2 HYPERLINK l _TOC_250004 月度超百亿房企数高于历年同期 3 HYPERLINK l _TOC_250003 重点城市 4 月市场成交增速延续提升 4 HYPERLINK l _TOC_250002 融资篇 6股权融资：融资规模大幅回落，港股股权融资规模持续上升 6债券融资：融资规模大幅下降，融资利率整体上行 7信托融资：融资规模保持稳定，预计未来逐渐趋稳 15 H

2、YPERLINK l _TOC_250001 主流房企融资成本：优质房企融资成本走低，市场分化加剧 16 HYPERLINK l _TOC_250000 投资建议：看好地产板块的结构性行情和物管板块的年报行情 18图表目录图表 1： 百强房企 4 月全口径累计销售额同比增 66.6% 1图表 2： 百强房企 4 月全口径单月销售额同比增 34.0% 1图表 3： 各梯队房企累计销售及同比 1图表 4： 各梯队房企月度销售金额及同比 1图表 5： 各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛 2图表 6： 各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛 2图表 7： 各梯队房企累计权益销售金额市占率 2图表 8：

3、Top100 房企操盘金额、权益金额比例 2图表 9： 月度销售规模超过 100 亿的房企数量 3图表 10： 月度销售规模超 300 亿的房企 3图表 11： 4 月主流房企销售表现 3图表 12： Top30 房企月度销售金额同比增速 4图表 13： 2021 年 4 月新增货值 Top10 房企 4图表 14： 一手房月度成交面积同比（房管局口径） 5图表 15： 二手房月度成交面积同比（房管局口径） 5图表 16： 房地产企业增发股数 6图表 17： 房地产企业股权再融资规模 6图表 18： 2021 年 3 月港股增发配股融资明细 6图表 19： 2021 年 3 月全国性房地产融资

4、政策 7图表 20： 债券融资产品发行地域结构 8图表 21： 债券融资产品发行利率 8图表 22： 境内债券融资产品发行规模 8图表 23： 境内债券融资产品发行品种结构 8图表 24： 公司债发行数量及发行规模 9图表 25： 公司债发行期限及发行利率 9图表 26： 上市房企公司债发行数量及发行规模 9图表 27： 非上市房企公司债发行数量及发行规模 9图表 28： 中票发行数量及发行规模 10图表 29： 中票发行期限及发行利率 10图表 30： 上市房企中票发行数量及发行规模 10图表 31： 非上市房企中票发行数量及发行规模 10图表 32： 短融发行数量及发行规模 11图表 33

5、： 短融发行期限及发行利率 11图表 34： 上市房企短融发行数量及发行规模 11图表 35： 非上市房企短融发行数量及发行规模 11图表 36： 定向工具发行数量及发行规模 12图表 37： 定向工具发行期限及发行利率 12图表 38： 上市房企定向工具发行数量及发行规模 12图表 39： 非上市房企定向工具发行数量及发行规模 12图表 40： 资产支持证券发行数量及发行规模 13图表 41： 资产支持证券发行期限及发行利率 13图表 42： 上市房企资产支持证券发行数量及发行规模 13图表 43： 非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模 13图表 44： 海外债发行数量及发行规模 14图

6、表 45： 海外债发行期限及发行利率 14图表 46： 房地产信托成立数量及规模 15图表 47： 房地产信托资金运用方式结构 15图表 48： 房地产信托平均年限 15图表 49： 房地产信托平均收益率 15图表 50： 房地产信托资金余额及占比 16图表 51： 新增房地产信托资金及占比 16销售篇百强房企 4 月销售动能有所恢复4 月百强房企销售金额同比维持增长，主要是由于去年低基数效应及市场热度延续。根据公布的百强房企销售榜单，单月同比来看，4 月百强房企实现全口径销售金额约 12066 亿元，较去年同期增长 34%，同比增速较上月下降 25.2 个百分点；较 2019 年复合增长 1

7、6.1%，增速较 3 月上升 1.3 个百分点，意味着市场动能有所恢复。4 月全口径销售金额环比下降 1.3%，较上月有所回落，符合历年规律。1-4 月累计销售额同比增长 66.6%，较 2019 年复合增长 19.37%，“小阳春”行情延续，整体市场成交热度不减。图表1： 百强房企 4 月全口径累计销售额同比增 66.6%图表2： 百强房企 4 月全口径单月销售额同比增 34.0%资料来源：CRIC，统计局，资料来源：CRIC，4 月各梯队房企全口径销售额同比均有不同程度增长，但增幅均回落。其中，Top4-10、Top11-20、Top21-50、 Top51-100 均有较大幅度增长,To

8、p1-3 梯队增长幅度相对较小。具体而言，4 月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、 Top51-100 各梯队全口径销售额增速分别为+8.6%、+41.4%、+36.0%、+33.4%、+56.5%，较去年同期提升明显， 其中 Top1-3 梯队增速相对较低。与 3 月同比增速相比，4 月上述各梯队全口径销售金额同比增速变动分别为-3.1pct、-2.6pct、-27.9pct、-60.9pct、-39.4pct，除 Top1-3、Top4-10 梯队外，其余各梯队均明显降速。图表3： 各梯队房企累计销售及同比图表4： 各梯队房企月度销售金额及同比资料来源：CR

9、IC，资料来源：CRIC，各梯队销售门槛均有所提升，Top100 门槛提升幅度较大不同梯队房企全口径销售门槛在本月均有所提高，但增幅分化明显。从全口径累计销售金额入榜门槛来看，Top3、Top10、Top20、Top50 及 Top100 销售门槛分别达到 2212 亿元、927 亿元、621 亿元、267 亿元、91 亿元，各梯队销售门槛分别同比上升 18.9%、60.4%、112.5%、94.5%、117.0%，Top3 梯队累计销售门槛增速提升幅度较小，其余各梯队门槛增速有较大幅度提升；从累计权益销售金额口径来看，各梯队门槛同比增速分别为+23.9%、+65.3%、+94.0%、+58.

10、2%及+99.1%，各梯队房企同比均实现不同幅度的提升。图表5： 各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛图表6： 各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛资料来源：CRIC，资料来源：CRIC，操盘比例与合作比例方面，今年 4 月百强房企操盘金额/全口径销售金额为 85.9%，环比下降 2.6 个百分点，整体项目操盘比例仍维持在较高水平；销售金额权益比例来看，权益销售金额/全口径销售金额下降 1.3 个百分点至 70.1%。整体而言，百强房企操盘比例仍维持在 85%-90%区间，操盘能力较强，而权益比例仍维持在 70%-75%区间，适度合作仍是趋势。未来随着三道红线政策出台后，房企降负债提上日程，加之

11、供地两集中新政对资金要求高，加大股权合作、引入少数股东仍将是趋势。图表7： 各梯队房企累计权益销售金额市占率图表8： Top100 房企操盘金额、权益金额比例资料来源：CRIC，资料来源：CRIC，月度超百亿房企数高于历年同期4 月共有 36 家房企单月销售额超百亿，较去年同期增加 13 家；单月销售超 300 亿房企数量较上月减少 1家，但大多房企实现了单月和累计业绩的同比增长，表现较好。其中碧桂园单月销售额达 760 亿元，中国恒大、万科地产、融创中国、保利发展单月销售额分别达 685 亿元、562 亿元、554 亿元和 514 亿元。图表9： 月度销售规模超过 100 亿的房企数量图表1

12、0： 月度销售规模超 300 亿的房企资料来源：CRIC，资料来源：CRIC，我们所重点关注的主流上市房企大部分在 4 月同比实现正增长。从单月销售增速同比来看，大悦城、旭辉控股集团、金地集团、华润置地、融创中国分别实现+125%、+104%、+89%、+76%、+61%；排名方面，宝龙地产、滨江集团和金地集团的榜单排名分别较上月上升 13 位、5 位和 4 位。图表11： 4 月主流房企销售表现公司名称2021 年 4 月销售金额（亿元）2021 年累计销售金额（亿元）单月同比累计同比单月环比2020 年全年销售金额增速CRIC 全年销售榜单排名CRIC 销售榜单排名变化碧桂园7602736

13、10%29%0%2%10万科51023056%24%-19%12%2+1中国恒大68022124%4%5%20%3-1融创中国545170861%79%14%3%5-1保利地产503174634%61%2%9%4+1绿地控股197902-3%27%-46%-8%11-4中国海外发展345122526%39%-4%10%60新城控股20770314%43%1%-7%16-4龙湖集团2388408%40%-4%12%13-2华润置地332101076%75%27%18%8+1世茂集团25292719%59%-17%15%10-2招商蛇口290101448%82%-5%26%7+3阳光城155641

14、-7%42%-14%3%19-1金地集团317100389%123%17%15%9+4旭辉控股集团265832104%135%2%15%140公司名称2021 年 4 月销售金额（亿元）2021 年累计销售金额（亿元）单月同比累计同比单月环比2020 年全年销售金额增速CRIC 全年销售榜单排名CRIC 销售榜单排名变化中南建设20068428%84%-16%14%170金科股份17566017%60%-2%24%18-2中国金茂24086826%93%7%44%12+3蓝光发展95347-5%66%7%-4%380荣盛发展55310-30%43%-58%10%45-17龙光集团1316193

15、3%141%-15%56%21+2滨江集团111584-3%119%9%22%22+5宝龙地产8533146%139%-11%35%42+13大悦城67198125%103%373%33%58-4TOP530751070620%32%5%8%-TOP1045811588625%38%3%7%-TOP2066952343128%50%3%10%-资料来源：CRIC、亿翰，注：同比、环比计算的基数均为公司公告口径，如无公告则取 CRIC、亿翰的数据。从房企新增货值来看，2021 年 1-4 月，碧桂园、保利发展新增货值超 1400 亿元，融创中国、万科地产、招商蛇口新增货值超 1000 亿元，华润

16、置地、绿城中国、中海地产 3 家企业新增货值超 600 亿元，越秀地产、卓越集团新增货值也超 500 亿元，位列新增货值 Top10。图表12： Top30 房企月度销售金额同比增速图表13： 2021 年 4 月新增货值 Top10 房企资料来源：CRIC，注：根据 CRIC 榜单数据计算。资料来源：CRIC，重点城市 4 月市场成交增速延续提升4 月重点城市新房及二手房市场成交面积继续保持较快增长，但增幅回落明显。我们跟踪的 34 个重点城市成交数据显示，4 月一手房总体成交面积同比增长 50.0%，增速较上月回落 50.7 个百分点。其中，一二三线各能级成交面积均有不同程度的增长。一线（

17、4 城）、二线（13 城）、三线（17 城）4 月成交面积同比增速分别为+52.7%、+69.0%、+25.3%，增速分别较上月变动-69.2pct、-53.1pct、-46.8pct。二手房方面，我们所跟踪的 13个城市成交面积同比增长 28.0%，增速较上月下降 29.3 个百分点。一线城市新房成交面积同比均普遍增长，环比有所下降。具体而言，北京、上海、广州、深圳 4 月一手房成交面积同比增速分别为+125.1%、+26.0%、+71.8%、+5.7%，仍保持一定热度；环比增速分别为+3.5%、-19.3%、-14.9%、-25.2%，除北京外均有所下降。二三线城市有所分化，环渤海、长三角

18、、大湾区、海西区域的重点城市均出现较为明显的增幅。具体单月增速来看，芜湖（+382.9%）、汕头（+281.4%）、福州（+256.9%）、武汉（+234.7%）、厦门（+119.9%）、南京（+113.6%）增幅相对较高。图表14： 一手房月度成交面积同比（房管局口径）图表15： 二手房月度成交面积同比（房管局口径）资料来源：wind，资料来源：wind，融资篇股权融资：融资规模大幅回落，港股股权融资规模下降2016 年以来，房地产调控收紧，“930 新政”出台后，股权融资渠道受到严格管控，上市房企再融资窗口逐渐关闭，再融资规模明显回落，2017 年、2018 年 A 股和港股房地产股权融资

19、规模分别降至 347 亿、110 亿，表现持续低迷。2019 年、2020 年合计募集资金分别为 753 亿元、1195 亿元，同比增长 41.20%和 58.59%，再融资规模大幅回升，但与新政出台前仍有较大差距。2021 年 4 月，股权融资规模持续回落，同比下降 93.45%。港股市场，港股股权融资规模回落，同比下降63.72%。宝新置地完成配售 9.1 亿股，净筹 2.72 亿港元；越秀房产信托基金分别以 0.16HKD 和 4.00HKD 的价格配售 0.16 亿股，募集资金总额为 0.67 亿元；泓富产业信托、春泉产业信托、阳光房地产基金和置富产业信托分别以 2.62HKD、2.7

20、3HKD、4.08HKD 和 7.45HKD 的价格完成配售，募集资金总额为 1.75 亿港元。图表16： 房地产企业增发股数图表17： 房地产企业股权再融资规模实际增发股数（亿股）350.00 实际募集资金（亿元）400.00 300.00 350.00250.00300.00200.00250.00150.00200.00100.00150.0050.00100.002016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102

21、020/012020/042020/072020/102021/012021/040.0050.002016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/040.00资料来源：wind，资料来源：wind，图表18： 2021 年 4 月港股增发配股融资明细序号公司简称融资进度融资价格（元）融资数量（亿股）募集资金（亿元）1宝新置地增发结果公告0.

22、3HKD9.100209592.7246 HKD2泓富产业信托增发结果公告2.6193HKD0.047631651.2476158HKD3春泉产业信托增发结果公告2.734HKD0.033446640.09144311HKD4阳光房地产基金增发结果公告4.084HKD0.028614390.11686116HKD5越秀房产信托基金增发结果公告0.1192HKD0.161744660.01927996HKD6置富产业信托增发结果公告7.454HKD0.03877560.29238280HKD7越秀房产信托基金增发结果公告4.004HKD0.161744660.64762561 HKD资料来源：W

23、ind，债券融资：融资规模小幅增加，融资利率整体下行4 月房地产行业融资政策：资金面平稳偏松局面，房地产金融监管持续加强4 月 8 日，金融委召开第五十次会议，强调保持宏观金融政策的连续性、稳定性和可持续性，执行好稳健的货币政策。4 月 26 日，住建部、发改委等六部门联合发布关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见，强调住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过 3 个月，除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。中央政治局 4 月 30 日召开会议，会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义

24、炒作房价。中央已明确实施好房地产金融审慎管理制度，未来仍将坚决打击投机、投资炒房行为，保障房地产平稳健康发展。当前严查经营贷等资金违规流入房地产市场已向全国扩围，住房信贷环境整体收紧。流动性方面，资金面持续保持平稳偏松，主要得益于财政投放力度较大。4 月以来，央行持续开展小额定频逆回购操作。截至 4 月 28 日，央行已经连续 20 个工作日开展 100 亿元逆回购，期限都是 7 天，利率始终保持 2.2%不变。同时，综合考虑逆回购和中期借贷便利（MLF）操作，从全口径测算，本月央行公开市场操作净投放资金 39 亿元。图表19： 2021 年 4 月房地产融资及监管政策时间内容广州：增加住宅用

25、地供应规模，2021 年计划供应住宅用地 634 公顷；全面加强新建商品住房价格备案管理；进一步做4 月 2 日4 月 6 日4 月 7 日好分类指导和精准施策，延长人才购房限售至 3 年；加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度；进一步规范存量住房市场交易秩序；严格规范房地产市场信息发布。合肥：稳定增加居住用地供应；实行市区学区内成套住房入学年限政策；深化住房限购措施；实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策；从严调控商品住房价格；加强住房贷款审慎管理；加大租赁住房建设力度；严厉打击各种房地产市场乱象。徐州：实行土地供应“两集中”；建立土拍熔断机制；严格价格备案管理；加强信贷资金用途审查

26、和流向监测，严厉查处经营性贷款违规进入房地产市场；合理平衡成品住房比例；加快完善住房保障体系建设。4 月 11 日东莞：要加快推进住房保障体系建设，制定“一城一策”方案，完善相关监管机制，并重拳整治房地产市场乱象等。宁波：扩大住房限购区域，从严审核购房资格；完善住房交易规则，加快住房交易管理；加大住宅用地供应，优化房4 月 16 日4 月 21 日4 月 23 日4 月 29 日价地价联动机制；强化金融和税收管理，抑制投资购房需求；强化市场秩序监管；夯实调控主体责任。广州：市住房和房地产工作协调领导小组加强统筹协调；加大保障性住房供应力度，确保户籍中等偏下收入住房困难家庭在合理轮候期内实现“应

27、保尽保”；大力发展住房租赁市场，通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快租赁住房有效供给；强化人才购房政策管理，享受市辖区人才政策人士，购买商品住房时，须提供在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明；调整增值税征免年限将 9 区个人销售住房增值税征免年限从 2 年提高到 5 年。南通：调整用地出让方式，全市普通商品住房用地均采取“控房价、控地价”方式供应, 严格控制土地溢价率；对居住与商业、办公等混合类用地，可采取“控房价、竞地价”方式；加强房价备案管理。全面实行商品住房最高备案价及片区指导价制度，完善以成本为基础的价格备案指导工作细则，2021 年 1 月 1 日后取得

28、销售许可的项目统一按照调整后的备案规则重新测算核定。东莞：未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过 3%（含本数）。下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。资料来源：各政府官网，4 月债券融资概况：境内境外债务融资规模小幅增加，整体利率下行从发行总额来看，2021 年 4 月，房企债券融资总额为 999.33 亿元，同比下降 1.29%，环比增加 2.28%。境内发债规模同比大幅下降，融资总额为 851.65 亿元，同比下降 15.36%，环比增加 0.56%；境外发债规模大幅增加，全月发行 147.68 亿元，同比增加 2

29、307.75%，环比增加 13.48%。从发债利率来看，2021 年 4 月，境内公司债、短融、中票、定向工具、资产支持证券发行利率分别为 5.24%、 3.22%、3.98%、4.71%、3.86%，多数品种债券利率环比下降；3 月海外债发行利率为 5.86%，较上月有所下降。从境内发债品种来看，2021 年 4 月，公司债、短融、中票、定向工具、资产支持证券发行规模占比分别为 33.82%、14.84%、26.78%、4.34%、5.16%，公司债、资产支持证券占比有所下降，短融、中票、定向工具比例有所上升。图表20： 债券融资产品发行地域结构图表21： 债券融资产品发行利率境内（亿元人民

30、币）海外（亿元人民币）境内占比海外占比1600.00 120%1400.0012%公司债短融中票定向工具资产支持证券海外债1200.001000.00100%80%10%8%800.00600.00400.00200.002018/100.0060%6%40%4%20%2%2021/022021/040%18/1018/1219/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/040%2018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/0420

31、20/062020/082020/102020/12资料来源：Wind，资料来源：Wind，图表22： 境内债券融资产品发行规模图表23： 境内债券融资产品发行品种结构公司债中票定向工具资产支持证券海外债短融公司债 中票 定向工具 资产支持证券 海外债 短融16001400120010008006004002000100% 90%80%70%60%50%40%30%20%10%18/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/07

32、20/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0418/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/040%资料来源：Wind，资料来源：Wind，行业深度报告2.2.3 公司债：规模有所下降，利率小幅上行2021 年 4 月，房企共发行 25 只公司债，发行规模为 339 亿元，较去年同期增加 46.

33、12%，环比减少 9.95%。其中，上市房企发行规模 85 亿元，环比减少 48.14%；非上市房企发行规模为 254 亿元，环比增加 19.86%。4月，公司债发行期限为 4.52 年，发行利率为 5.24%，同比上升 17.69%。图表24： 公司债发行数量及发行规模图表25： 公司债发行期限及发行利率发行金额（亿元）发行数量（只）500 50平均利率（%）平均期限（年）8% 7450400350300250200150100502018/100457%640356%5305%4254%203%3152%21051%12021/042018/102018/122019/022019/042

34、019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/0400%02018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/02资料来源：Wind，资料来源：Wind，图表26： 上市房企公司债发行数量及发行规模图表27： 非上市房企公司债发行数量及发行规模上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）250 18非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数

35、量（只）400 40200150100502018-10-312018-12-312019-02-282019-04-302019-06-302019-08-3101635035143003012250251020020861501541001025052021/02/282021/04/302018-10-312018-12-312019-02-282019-04-302019-06-302019-08-312019-10-312019-12-312020-02-062020/04/302020/06/302020/08/312020/10/312020/12/312021/02/28202

36、1/04/300002019-10-312019-12-312020-02-062020/04/302020/06/302020/08/312020/10/312020/12/31资料来源：Wind，资料来源：Wind，行业深度报告2.2.4 中期票据：规模小幅增加，利率下行2021 年 4 月，房企共发行 26 只中票，募资规模为 268.5 亿元，同比上升 2.56%，环比上升 15.83%。其中，上市房企募资规模为 124.5 亿元，较上月大幅下降，环比减少 21.70%；非上市房企募资规模为 144 亿元，较上月有所上升，环比增加 97.26%。4 月，中票发行期限为 3.6 年，发行

37、利率为 3.98%，同比下降 4.67%。图表28： 中票发行数量及发行规模图表29： 中票发行期限及发行利率发行金额（亿元）发行数量（只）300 30平均利率（%）平均期限（年）7% 72502001501005006%6255%5204%4153%3102%251%12018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/10201

38、9/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/0400%0资料来源：Wind，资料来源：Wind，图表30： 上市房企中票发行数量及发行规模图表31： 非上市房企中票发行数量及发行规模上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）180 160 14012010080604020012非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数量（只）160 161014014120128100106808606440422022018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/1220

39、20/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/04000资料来源：Wind，资料来源：Wind，行业深度报告短期融资券：规模大幅增加，利率下行2021 年 4 月，房企共发 18 只短融，募资规模为 148.80 亿元，同比下降 18.33%，环比增加 20.39%。其中，上市房企发行规模为 103.50 亿元，较上

40、月小幅增加，环比上升 26.22%，非上市房企发行规模为 45.30 亿元，环比上升 7.86%。4 月，短融发行期限为 0.56 年，发行利率为 3.22%，同比上升 45.57%。图表32： 短融发行数量及发行规模图表33： 短融发行期限及发行利率发行金额（亿元）发行数量（只）300 35平均利率（%）平均期限（年）6% 0.8250200150100500305%254%203%152%101%52019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/1

41、12020/122021/012021/022021/032021/0400%0.70.60.50.40.30.20.12019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/040.0资料来源：Wind，资料来源：Wind，图表34： 上市房企短融发行数量及发行规模图表35： 非上市房企短融发行数量及发行规模上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）160 14非上市公司发行金额（亿元

42、）非上市公司发行数量（只）120 201814012010080604020012100161080141286010684064204222019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/1

43、12020/122021/012021/022021/032021/04000资料来源：Wind，资料来源：Wind，行业深度报告定向工具：规模大幅增加，利率下行2021 年 4 月，房企共发行 7 只定向工具，募资规模为 43.5 亿元，同比下降 55.15%，环比增加 83.54%。其中，上市房企发行 1 只，发行金额 10 亿元；非上市房企发行 6 只，发行金额环比增加 39.58%。4 月，定向工具发行期限 4.15 年，发行利率 4.71%，同比增加 13.22%，环比减少 4.53%。图表36： 定向工具发行数量及发行规模图表37： 定向工具发行期限及发行利率发行金额（亿元）发行数

44、量（只）120 12100 10平均利率（%）平均期限（年）7% 6.06% 5.08085%4%6063%4042%2021%2019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/04000%4.03.02.01.02019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/09202

45、0/102020/112020/122021/012021/022021/032021/040.0资料来源：Wind，资料来源：Wind，图表38： 上市房企定向工具发行数量及发行规模图表39： 非上市房企定向工具发行数量及发行规模上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）45 5非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数量（只）70 960 87504030201006543210404354330325220215111005-12019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/0820

46、20/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/040-1资料来源：Wind，资料来源：Wind，行业深度报告资产支持证券：规模显著下降，利率下行2021 年 4 月，房企共发行 8 只资产支持证券，募资规模为 51.70 亿元，同比下降 77.82%，环比下降 43.30%。

47、其中，上市房企发行规模为 33.81 亿元，环比下降 7.06%，非上市房企发行规模为 17.89 亿元，环比下降 67.47%。 4 月，资产支持证券发行期限为 1.51 年，发行利率为 3.86%，同比下降 1.96%，环比下降 0.12%。图表40： 资产支持证券发行数量及发行规模图表41： 资产支持证券发行期限及发行利率ABN发行规模（亿元)ABS发行规模（亿元)总发行数量（只）250 5045平均利率（%）平均期限（年）7% 16% 15%184%63%42%21%00%-2004035150302510020155010519/1019/1119/1220/0120/0220/03

48、20/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0400资料来源：Wind，资料来源：Wind，图表42： 上市房企资产支持证券发行数量及发行规模图表43： 非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）160 1614014121201010088066044022000-2180 18非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数量（只）120 2510020801560104020500140 3019/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0

49、520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0419/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/04资料来源：Wind，资料来源：Wind，海外债：海外融资大幅增加，利率下行4 月海外债共发行 11 只，发行规模为 22.79 亿美元，同比增加 2519.54%，环比增加 13.95%。发行期限为2.88 年，发行利率为 5.86%，同比增加 36.28%，环比下降 34.23%。企业间融资成本

50、分化现象显现，主流房企融资成本在 1.15%-12.5%之间，利率最高的为景瑞控股，票面利率达 12.5%，最低为九龙仓集团，票面利率仅为 1.15%。从融资成本上来看，4 月房企发行的海外债票面成本有所下降。2021 年 4 月，信用债与海外债发行规模环比小幅下降，融资成本有所降低，两者发行规模差额仍较大。相较于海外债，房企更多发行国内信用债进行市场融资。图表44： 海外债发行数量及发行规模图表45： 海外债发行期限及发行利率发行金额（亿元:美元）发行数量（只）140 5045平均利率（%）平均期限（年）10% 6.09%120100806040200408%357%306%255%204%

51、153%102%51%19/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0400%5.04.03.02.01.019/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/040.0资料来源：Wind，资料来源：Wind，信托融资：融资规模下降，预计未来逐渐趋稳2021 年 4 月，房地产信托产品成立数量 411 个，募集资金 518.

52、10 亿元，同比下降 9.24%，环比下降 12.04%，占所有产品发行总额的 26.07%，信托融资规模保持稳定。从资金运用方式来看，4 月房地产信托中贷款类投资、股权类投资、权益类投资规模分别为 107.85 亿元、188.41 亿元、221.84 亿元，占比分别为 20.82%、36.37%、42.82%，股权类和权益类合计超 70%；收益率分别为 7.04%、7.71%、7.17%，期限分别为 1.61 年、1.61 年、1.49 年。随着银保监会将信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，预计未来房地产信托规模将逐渐趋稳。存量方面，从中国信托业协会披露的房地产信托存量数据来看，“房住

53、不炒”的政策基调在信托公司进一步落实，对信托公司房地产融资业务的监管进一步收紧。投向房地产行业的资金信托余额在 2020 年第四季度再度下降至 22781 亿元，环比下降 4.19%，但相较于 2019 年第三季度的大幅下降，2019 年第四季度和 2020 年前三季度信托公司房地产融资规模的下降幅度明显收窄。图表46： 房地产信托成立数量及规模图表47： 房地产信托资金运用方式结构规模（亿元）数量（个）1200 700平均收益（%）平均期限（年）1000600500800400600300400200200100008.60% 1.808.40%8.20%8.00%7.80%7.60%7.4

54、0%7.20%7.00%6.80%6.60%1.601.401.201.000.800.600.400.200.00资料来源：Wind，资料来源：Wind，图表48： 房地产信托平均年限图表49： 房地产信托平均收益率3.5 9.5% 3.0 9.0% 2.5 8.5% 2.0 8.0% 1.5 7.5% 1.0 7.0% 0.5 6.5% 整体贷款类股权投资类权益投资类其他类 整体贷款类股权投资类权益投资类其他类0.018/1018/1219/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/046.0%18/1

55、018/1219/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/04资料来源：Wind，资料来源：Wind，图表50： 房地产信托资金余额及占比图表51： 新增房地产信托资金及占比资金信托余额:房地产业（亿元）资金信托余额占比:房地产业（%）35000 新增信托项目金额:房地产业（亿元）新增信托项目金额占比:房地产业（%）4500 25%4000 23%30000250002000015000100002017/032017/062017/032017/062017/092017/122018/032018/0

56、62018/092018/122019/032019/062019/092019/1250003500300025002000150010005002020/0202021%19%17%15%13%11%9%7%2020/032020/065%2017/092017/122018/032018/062018/092018/122019/032019/062019/092019/122020/03资料来源：Wind，资料来源：Wind，2.4 主流房企融资成本：优质房企融资成本走低，市场分化加剧2020 年，房地产行业资金监管整体从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，房企融资压力不减。叠加“三道红线”、“房地产贷款集中度管理制度”的接连出台，倒逼企业加快降负债节奏，强化企业的融资能力。从 24 家代表企业来看，2020 年代表房企平均融资成本为 6.15%，较 2019 年下降了 26bp。其中碧桂园、旭辉集团、雅居乐融资成本下降明显；部分企业融资成本则相对较高，中国恒大、融创中国、泰禾集团、蓝光发展、迪马股份等企业融资成本超 7.5%。图表52： 主流房企融资成本序号公司简称2015 年2016 年2017 年201