石狮市佳豪城市花园区域市场分析报告

1、 石狮市佳豪.城市花园区域市场分析报告二00八年十一月一、区域市场状况分析 石狮房地产经过不断的市场磨合，已经显示出她的强大生命力，尤其是石狮经济的持续发展，再加上民间旺盛的购买力，更是推动了房地产行业的迅猛发展。近两年来，石狮房地产逐步走向持续、上升发展阶段，高品质、中高档层次楼盘需求正在不断加大。从石狮目前的开发版图现状来看，城区房地产开发逐步形成中部板块（老城区板块）、东部板块、南部板块、北部板块和西部板块等五大开发板块。中部板块九二路传统核心腹地，绝好地段，加速了商业步行街泉美豪苑、富王、富贵世家的改造建设进程。西部板块布料市场、辅料市场及服装城更是成就了金汇花园二期的市场。南部板块主

2、要是以花园城、嘉禄花园等早期楼盘为主。北部板块随着城市“北扩”步伐，房产商们已跃跃欲试，正在加紧实施“造城”计划，试图打造“北部新城邦”。东部板块市政府德辉商圈的成熟地段，推动了建德花园、濠江丽景、东港花园、豪富广场、濠江明珠、濠江大厦、康桥假日等楼盘。目前在售或者将售的楼盘，绝大部分都在石狮城区的东部与北部两大板块。按照“把一个市作为一个城来构思和规划，城乡一体化”的规划思路，构建今后城市发展的新格局和建设目标，石狮新的规划区范围包括市中心城区和蚶江镇、祥芝镇、鸿山镇、锦尚镇、永宁镇，规划区总面积158.42平方公里，其中中心城区面积50.37平方公里（石狮目前的人口30万人左右，外来人口达

3、20多万）。届时，市区土地供应不足的状况将得到有效缓解。随着佳豪城市花园、百德康桥假日、濠江国际、金丘阳光城、兴进豪园、富贵天骄、香格丽舍、万豪国际公寓、宝岛花园、名仕豪园、富安豪庭等楼盘的逐渐推出，将进一步推动石狮房地产高速发展。【市场供应量】新盘相继推出 目前石狮城区在售或者已公开的楼盘超过10个，楼盘开发主要分布在石狮城区东部板块和北部板块两大区域。目前石狮城区在售的项目包括百德康桥假日二期、佳豪城市花园二期、兴进豪园、金丘阳光城三期等楼盘，下半年，石狮城区除了已入市的房源继续销售外，部分大盘项目也将进入市场，位于南洋路的濠江国际，总建筑面积达34万平方米，预计年底前推出。未来市场上房源

4、储量将超过1500套以上，市场供求总量将趋于饱和，销售去化压力将不容乐观。【户型】以大户型为主导,产品同质化严重石狮城区在售楼盘中，130平方米以上的大户型产品为主流，目前在售或者即将开盘的10多个楼盘中，除了部分两房和单身公寓外，面积130平方米以上的三房、四房和复式，占了较大的比例。自“百德康桥假日”、“佳豪城市花园”等楼盘，以大盘或高品质的规划，改变了原先石狮房地产开发的现状，这些楼盘推向市场时，获得了市场较高的关注度，也成为石狮房价提升的带动者。而目前在售的金丘阳光城项目，三房最大面积近160平方米；佳豪城市花园二期面积均为125平方米以上的三房，其中，大户型占了很大一部分；目前在售的

5、百德.康桥假日，同样以大户型产品为主；位于石狮第三实验小学对面的芳星豪园，总套数100套左右，均为130平方米以上的三房和四房。从市场整体情况而言仍是以三房、四房的大户型为主导，产品同质化严重。【房价】楼盘单价差距近千元近年来，石狮因其自身雄厚的经济基础和强劲的购买力，房地产突显出强劲的生命力，房价近年来呈现较大幅度的上涨。城区大盘项目均价在5500元/平方米左右，如“百德康桥假日”、“万豪国际公寓”等项目。这样的价位，已成为目前石狮城区高档楼盘房价的主流。不过，而目前配套相对不成熟的城郊区域，北部板块的楼盘房价与繁华地段相比，相差近1000元/平方米。区域代表个案分析：经过前期市场调研，重点

6、选取了四个与本项目位置、销售价格相对接近的可类比项目进行对比。（1）百德康桥假日开 发 商：百宏（中国）集团与香港福建百德置业有限公司楼盘位置：石狮石光华侨中学西侧总占地面积：88763.45（133亩）总建筑面积：332708.7项目总投资：3.5亿元容积率：3.18绿化率：40%价 格：起价4800元/，均价5700元/。层差价30110元/。户型面积：3R121128、4R160183、5R199262主力户型：别墅和三房产品形态：别墅110栋、9栋高层，其中18层高楼2栋，30到33层高楼7栋；总户数达1566套。规划分为花园洋房区、商业步行街及高楼公寓区三个区。开盘时间： 2007-

7、1-6楼盘简介：百德康桥假日总规模133亩,一期规划花园洋房总建筑面积36660平方米，二期规划高层住宅总建筑面积24万平方米，项目地处市政府广场区域内生活配套齐全，紧临石狮华侨中学有较强的学术氛围，往北是石狮未来的市政行政中心、往东是石狮著名的历史文化古迹姑嫂塔，距离市政府500米，区域优势明显，是石狮未来文化、行政中心。百德康桥假日是石狮地产界两大实力集团百宏（中国）集团、香港建德（集团）强强联手，挥斥3.5亿元人民币鼎力打造的“石狮成功人士最适宜居住的极品豪宅”。该项目位于东港路与二环东路的交汇处，人民广场、捷龙超市、肯德基、难忘今宵KTV等生活配套近在咫尺；毗邻石狮师资力量最为雄厚的石

8、光华侨联合中学、宝盖山生态文化公园；社区内配备高效灭蚊系统、垃圾处理机系统、高科技家居智能化、会呼吸的地下室便利的交通、完善生活机能满足了石狮成功人士们对居住生活品质的高要求。（2）兴进豪园开 发 商：石狮兴进房地产楼盘位置：石狮市南洋路与东西三路交汇处总占地面积：92214总建筑面积：340000容积率：3.28绿化率：35%价格：起价3800元/，均价5100元/。层差价60100元/。户型面积：170560一期住宅总户数：483套楼盘简介：定位为石狮首席生态人文景观豪宅社区，项目超大中心景观、架空休闲设计、以及纯大户设计的庞大手笔都彰显出了非凡的气度。兴进豪园总体上达到了生态住宅技术要求

9、，项目采用了复层绿化方式，选择树种达60种以上，75%以上的建筑单体具备较好的室内自然通风条件，常规能源系统的能量转换效率比基准值高12.01%，建筑平面布置有利于隔声等，都充分体现了该项目的优越之处。（3）金丘阳光城开 发 商：石狮市菲华金丘集团楼盘位置：石狮市南洋路（北环路大转盘旁）占地面积： 45亩建筑面积： 103090价格： 起价3800元/ 均价4400元/ 楼层差价60-80元/户型面积：三房110-160在售三期共400多套。单身公寓、二房、三房、四房、复式楼中楼均有，产品较为多样化。总 套 数：722套绿 化 率： 38%容 积 率： 3.43住宅幢数：10幢建筑层数：12-

10、33层周边配套： 13340多平米中庭景观花园。配有观景电梯。楼盘简介：地处南洋路、石泉二路、子芳路交汇处，旁临灵秀山公园、宝盖山公园、西洋公园，属未来石狮最为繁华的商贸中心，地段增值潜力巨大。由小高层（12F）、高层（33F）组成。2005年获得“全国建筑设计示范楼”。三、市场分析结论及走势预判：由于国家宏观调控影响力渐趋加强，未来石狮房地产市场总体将渐趋理性，供给、销售价格也渐趋于平稳。从石狮市今年来房地产运行形势可以看出，宏观调控已凸显效应，市场有效需求相对减弱，房价趋稳。大户型高价位的商品住宅销售呈现疲软态势，而适中户型、中档价位的商品住宅却成为市场销售的主力军，楼市开发面临结构户型的

11、市场调整。根据2007年度石狮市房地产市场运行形势分析报告预测，未来房地产行业开发投资将仍然保持较快增长势头，市场供应量继续增加，房地产市场将走向更加理性、健康、稳定的发展轨道。未来市场将呈以下特点：一方面，房地产开发投资增速过快的势头将得到控制。2007年，以招标、拍卖、挂牌方式出让的经营性用地3宗，面积达54600多平方米，面积比同期减少46%，但有的开发项目已完成规划审批前期手续，有效保障后续的房地产项目开发。根据相关规划，经济适用住房及廉租住房建设已进入施工阶段，其中，经济适用住房总建筑面积约18万平方米（含地下室）。同时，相对于房地产开发企业而言，虽然目前市场销售局势不是很乐观，在新

12、项目开发方面将更加谨慎，但是房地产市场后续发展前景仍然普遍看好。由此，预测今年石狮房地产开发、销售等环节的运行会渐趋理性。另一方面，今年的房产市场预测将会以更加理性的态势平稳运行。受房地产投资的惯性作用，房产市场将迎来较平稳的市场需求；预计今年的房地产市场供求总量将继续趋于饱和，政策方面不会支持房价继续大幅度上扬，房价估计将在当前价位上保持一段时间。因此，许多购房者将会持币观望，但是房产供求市场的存在及石狮民间资本的雄厚、购买力仍较充足，房价短期内大幅度下降的态势在当前不会出现。四、附：石狮在售项目汇总表楼盘名称项目位置均价(元/m2)开发商售楼热线项目情况金汇豪庭石狮市金相路中段东侧暂无金汇

13、豪庭筹建处83891999占地面积：1309总建筑面积：1700百江明珠石泉二路109号五星社区50#暂无百江集团83030021占地面积：2000总建筑面积：19000容积率：3.2 绿化率：33%东港豪园（北部版块）石狮市南洋路暂无石狮兴进房地产8878178483077678占地面积：140亩建筑面积： 340000户型面积：一期主力户型：170以上三房、四房宝岛花园福辉路与宝岛路交汇处4200元/宝岛花园筹建处83022999占地面积： 10005建筑面积： 45000价格： 起价3800元/，均价4200元/。住宅套数： 340套容积率： 3.5 绿化率： 41%住宅幢数：高层：9幢

14、、别墅：26幢，建筑层数：1015层楼盘简介： 10-15层小高层、高层建筑周边配套：设市政文体设施中心，体育馆、游泳馆、文化馆、老年人活动中心。芳星豪园子芳路与嘉禄路交会处，石狮第三实验小学对面暂无星豪房地产开发有限公司83958555占地面积： 2010建筑面积： 18000容积率：8.98 绿化率：40%户型面积：总套数100套左右，均为130平米以上的三房和四房丽景花苑（东部版块）石狮市濠江路暂无石狮市兴达房地产占地面积： 13340总建筑面积：24030容积率：2.7 绿化率：30%户型面积： 200多套。主力房型：单身公寓、二房、三房周边配套：地处石狮行政中心核心地段，翰伟艺术幼儿

15、园、第三实验小学、石狮一中、石光华侨联合中学。名仕豪园龟湖公园对面（市政五馆旁）4000元/五铁集团88606633占地面积： 16540建筑面积： 86200价格： 起价3500元/；均价4000元/户型面积：总套数：312套 住宅幢数：12幢 建筑层数：6层、9层、12层由多层、小高层组成绿化率： 30% 容积率： 4.6 建筑密度：47.5%周边配套：龟湖公园，市体育馆，市老干老龄活动中心，市科技馆一墙万豪国际公寓（东部版块）石狮市宋塘路西段（新国泰酒店旁）5400元/石狮国际精品公寓建设有限83021888占地面积： 4700建筑面积： 23772价格： 5400元/户型面积：总套数：

16、511套楼层状况：12层小高层绿化率： 40% 容积率： 4.3商业描述：地上一层为沿街店面及商业中心濠江丽景（东部版块）石狮市濠江路4000元/石狮市建德房地产有限公司88720878价格： 4000元/富安豪庭石狮市子芳路福兴路酒店旁4800元/泉州富安房地产发展有限公88619999占地面积： 6000建筑面积： 25017价格：起价4300元/、均价4800元/户型面积：总套数：108套。主力户型：130-150平米世府名门石狮市东港路政府广场旁边4800元/富贵鸟集团83025998占地面积： 4933.36建筑面积： 15786.75价格： 起价4300元/ 均价4800元/户型面

17、积：大户型面积130-160平米以上；精装小户26-56，总户数：192户。主力户型：带装修一房、三房容积率： 3.4 绿化率： 40%周边配套：一中，中国联通，中国移动，建设银行，市政广场，汽车站，酒店富贵天骄石狮市长福路富贵鸟集团对面4500元/富贵鸟集团83025999占地面积： 5336建筑面积： 20000价格： 起价3348 元 均价4500元起价户型面积：总套数：132套容积率：3.5 绿化率：30.5%楼层状况：9F商业描述：店面20间金丘阳光城（北部版块）石狮市南洋路（北环路大转盘旁）4400元/石狮市菲华金丘集团83012888占地面积： 45亩建筑面积： 103090价格

18、： 起价3900多元/ 均价4400元/户型面积：三房110-160总 套 数：722套住宅幢数：10幢 建筑层数：12-33层在售三期共400多套。单身公寓、二房、三房、四房、复式楼中楼均有，产品较为多样化。绿化率：38% 容积率：3.43社区配套： 13340多平米中庭景观花园。配有观景电梯。周边配套：地处南洋路、石泉二路、子芳路交汇处，旁临灵秀山公园、宝盖山公园、西洋公园，属未来石狮最为繁华的商贸中心，地段增值潜力巨大。由小高层（12F）、高层（33F）组成。香格丽舍石狮市长福路富贵鸟集团对面3800元/石狮旅游纪念品综合厂83025999占地面积： 4608建筑面积： 15000价格：

19、 3800元/ 楼中楼5800-6400元/户型面积：仅1幢9F小高层，总套数96套绿化率： 30.5% 容积率： 2.9建筑密度：33%，佳豪城市花园（北部版块）石狮市南洋路附近待定石狮市曙辉房地产开发有限83965999占地面积： 26625建筑面积： 108508.73户型面积：共528套。主力户型：125以上三房、四房绿化率：30% 容积率：3.48价格： 4100元/平方米起价。楼层状况：18-22层商业描述：1-2层商场社区配套： 8千平方米地中海主题中庭公园。配备户式新风系统、直饮水系统、户式垃圾处理系统等高科技产品。楼盘简介：该项目地处南洋路。总占地26625.89平方米，总建筑面积108508.73平方米，由5栋18-22层建筑物围合而成，产品多样化，有二房、三房、四房、楼中楼等。兴进豪园（北部版块）石狮市南洋路与东西三路交汇处5100元/石狮兴进房地产83077678总占地面积：92214总建筑面积：