维修基金管理、毗邻房屋管理办法---添加一个案例ppt课件

1、维修基金运用及异产毗连房屋管理方法参考资料名词解释共用部位是指房屋承重构造部位包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设备设备是指建立费用已摊入房屋销售价钱的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设备、绿地、道路、沟、渠、池、井、非运营性停车场库、公益性文体设备和共用设备设备运用的房屋等。 60以上业主是指与维修工程有共用关系、该当分担维修费用的业主总数的60以上。 异产毗连房屋，系指构造相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同一切权人所共有的房屋。 要点解读一、维修基金专

2、项用于房屋共用部位、共用设备设备保修期满后的大修、更新和改造。分摊原那么按以下执行：一、共有房屋主体构造中的根底、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋一切权人按房产建筑面积比例分担。二、共有墙体的修缮包括因构造需求而涉及的相邻部位的修缮，按两侧均分后，由每侧面房屋一切权人按房产建筑面积比例分担。 三、墙面的修缮，室内墙面的修缮，由所在部位房屋一切权人负担；共有部位墙面的修缮，由共有房屋一切权人按房产建筑面积比例分担。四、楼盖的修缮，其楼面包括地坪粉灰层和楼面装饰层、与顶棚包括顶棚粉灰层、吊顶和顶棚装饰层部位，由所在层房屋一切权人按房产建筑面积比例分担；其构造部位，由毗连房屋一切权人按上六下四的比例分担

3、。 五、屋盖的修缮：1、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋一切权人按房产建筑面积比例分担；2、可上人屋盖包括屋面和周边护栏，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋一切权人按房产建筑面积比例分担；如仅为假设干层运用，运用层的房屋一切权人按房产建筑面积比例分担一半，其他一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋一切权人按房产建筑面积比例分担。 六、楼梯及楼梯间包括出屋面部分的修缮：1、各层共有楼梯间，由房屋一切权人按房产建筑面积比例分担；2、某些层所公用的楼梯间，由其公用的房屋一切权人按房产建筑面积比例分担。七、房屋共有部位必要的装饰，由受害的房屋一切权人按房产建筑面积比例分担。八、房屋共有

4、、共用的设备和附属建筑的修缮：1、电梯、水泵、渣滓道箱、化粪池及水、气、暖、电的主要管线等，由房屋一切权人按房产建筑面积比例分担；2、水、气、暖、电的支管线及厨房、卫生间设备等，由相关的一切权人按房产建筑面积比例分担；3、公用电视天线、公用、信报箱等共用设备，由受害人按户分担。九、房屋撤除，其装配支付或残值回收，由房屋一切权人按房产建筑面积比例分担或分配。 前往二、业委会成立前和成立后如何运用维修基金？、成立前需运用维修基金的，由售房单位或物业管理单位提出运用方案以下通称为管理单位，经60以上业主签字赞同后到市物业维修基金管理中心办理运用手续，并担任监视管理维修工程。、业主委员会成立后，需运用

5、维修基金的，由业主委员会提出运用方案，经业主大会讨论决议或60以上业主签字赞同后到市物业维修基金管理中心办理运用手续，并担任监视管理维修工程。 三、维修基金按以下规定计交：、公有住房出卖，售房单位按售房款的30从售房款中提取。、购买无电梯多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米35元计交，购买别墅的，购房人按每平方米45元计交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米65元计交。 、维修基金余额缺乏初次归集总额的50时，经业主大会决议，可以续筹维修基金。利用归业主共同一切的共用设备设备从事运营活动的营业收入，经业主大会决议，可提取一定比例补充维修基金。 四、三级核算：委托

6、维修基金管理中心管理的维修基金，按物业管理区域为单位设账，实行三级核算。每个物业管理区域设立一级核算，每一幢楼设立二级核算，每个业主设立三级核算。维修基金本金和利息核算到每个业主。 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，利息转入维修基金，滚存运用和管理。房屋拆迁或其他缘由呵斥房屋灭失的，维修基金余额退复原业主，并办理账户注销手续。 业主转让房屋一切权时，维修基金余额随房屋一切权同时转移过户；房屋的受让人应将转让房屋维修基金余额支村给原业主；转让合同另有商定的，从其商定。 五、运用维修基金：、必需符合以下条件：符合本方法规定的专项用途；经核实房屋确需维修的；符合本方法规定的运用比例；决议运

7、用程序符合本方法规定。、房屋共用部位和共用设备设备出现突发性损坏，不及时维修将严重影响业主运用或房屋平安的，业主委员会可及时组织维修，所发生费用可在维修后在维修基金中列支。委托市维修基金管理中心代管的，经核实后，由市维修基金管理中心拨付。 、运用维修基金应先在增值部分中列支。增值部分不敷运用时，经业主大会讨论决议或60以上业主签字赞同可运用初次归集总额50以下的维修基金本金。运用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑面积分担。 附件1要点解读一、毗连关系原那么：、异产毗连房屋各方，应按照有利消费、方便生活、共同协商、互谅互让、公平合理的原那么正确处置毗连关系。、城市异产毗连房屋的各一切权人，该

8、当按照房屋一切权证核定的范围行使权益，并承当相应的义务。、异产毗连房屋的共有部位归毗连各方共同一切，共同承当义务。 、房屋一切权人和运用人对共有、共用的承重构造、墙壁、屋面、楼梯间、通道、院落、厕所、厨房、阳台、渣滓道箱、信报箱及水、气、暖、电管线等应共同维护、合理运用。除另有商定的外，任何一方不得多占、独占。房屋一切权人和运用人在共有、共用部位不得有损害他方利益的行为。 、异产毗连房屋的一方一切权人或运用人有损坏房屋和呵斥房屋危险行为的，他方有权制止和采取必要的维护措施，防止危险发生；呵斥损失的，由责任方担任赔偿。、对拥有共有墙的异产毗连房屋，其中一方房屋撤除不建时，共有墙不得撤除，由各方协

9、商处置。 、异产毗连房屋一切权人以外的人，如需求运用异产毗连房屋的共有、共用部位时，应征得各房屋一切权人的一致赞同，并签署书面协议。、异产毗连房屋一切权人和运用人需求改动房屋用途的，不得影响毗连房屋的平安，并征求相连房屋一切权人和运用人的意见。 二、毗连房屋修缮管理、分摊原那么见第一部分。、异产毗连房屋的上下水管道或卫生设备发生浸透漏、水并影响下层房屋一切权人或运用人时，应及时修缮。属自然损坏的按第一条规定承当费用；属人为损坏或者因维修保养不当呵斥损坏的，由责任人承当修缮费用。、异产毗连房屋一切权人一方扩建、改建房屋，需求改动共有部位的外形或构造的，应征得毗连房屋其他一切权人的书面赞同，报城市

10、规划管理部门审批。 祥见、异产毗连房屋一切权人需求在房屋内开门、开窗、加墙等改动房屋构造的，该当征得所在地县市、区房地产管理部门赞同。异产毗连房屋运用人不得在房屋内开门、开窗和加墙。 三、违反规定罚那么、违反本方法规定呵斥他人损失的，责任人该当承当赔偿责任。 、有以下行为之一的，市、县市、区房地产管理部门责令限期矫正，逾期不矫正的，可按以下规定处以罚款：一、违反修缮管理中第四条规定的，处以500元以上3000元以下的罚款；二、故意损坏异产毗连房屋共有、共用部位、设备和附属建筑的，处以1000元以上5000元以下的罚款。 、异产毗连房屋一切权人或运用人因房屋修缮、运用发生纠纷，当事人可向所在地县

11、市、区房地产管理部门恳求调解，也可直接向人民法院起诉。、违反本方法规定的行为，冒犯有关法律、法规规定的，由有关部门给予处分；构成犯罪的，由司法机关依法清查刑事责任。 大、中修工程分类讨论一、北京市城镇公有住宅楼房大、中小修规范及摘要一楼房大修包括以下内容1.翻建。2.屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦；平顶换板；重作防水。3.整栋楼重做外墙板缝防水。4.抗震加固。5.综合维修。6.地下室重做防水。7.上、下水及设备更新。8.电器线路更新。 二楼房中修，包括以下内容 1.全楼门窗油饰。2.全楼内外墙粉刷。3.全部或部分门窗改换。4.修补外墙装饰层。5.修补外墙板缝。6.阳台、梁、板，柱加固。7.屋面维

12、修。8.修补或重做厨、厕间防水层。9.地下室部分渗漏。10.部分改换上、下水管线及设备。 二、黑龙江省城镇楼房大、中修工程分类试行规范摘要一楼房大修包括以下内容1.屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦；平顶换板；重作防水。2.整栋楼重做外墙防水或装饰层。3.部分承重墙体和根底、阳台、梁、板、柱加固。4.地下室重做防水。5.上、下水管线及设备更新。6.电器线路更新。 二楼房中修，包括以下内容 1.全楼门窗油饰。2.全楼内外墙粉刷。3.全部或部分门窗改换。4.修补外墙装饰层。5.修补非承重墙体裂痕。6.屋面维修。7.修补或重做厨、厕间防水层。8.地下室部分渗漏。9.部分改换上、下水管线及设备。 案例分析案

13、例一： 2004 年 5 月，上海市某小区三楼业主王某进展房屋装修，在卫生间安装卫浴器具时，在下面的楼板上打孔，由于没有密封好，结果呵斥渗水，楼下的业主秦某找上门来，要求王某进展修复或采取其他方法补救，但王某却说这应由物业处理。于是秦某要求物业管理公司作出处置。物业管理公司回答水是从楼上溢出的，是由于王某的违规装修所呵斥的，物业公司不应该担任任。 请他分析本案例涉及的三方应该承当的责任。 案例二： A、B双方的房屋相邻，2003年11月，B的房屋拆旧建新，致使A的房屋出现明显倾斜。A遂起诉B，要求其承当维修房屋等费用。诉讼期间，法院根据A的恳求并经A、B共同协商，委托某建筑物诊治技术对讼争房屋

14、的受损情况、致损缘由、责任分担等工程进展鉴定。鉴定结论为：A、B两栋房屋出现相对倾斜的主要缘由是由于A、B两栋房屋均位于脆弱土层上，房屋根底相距太近，后建B房屋的荷载传至根底上，与A房屋根底产生相互作用，引起倾斜；次要缘由在于A房屋原为一层，后又加建一层半，房屋构造不对称。 案例三： 王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木构造的平房，和王某相邻的刘某由于要开一家粤菜饭馆，就安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在本人的房顶上。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间构成一条窄道，虽不走人，但不断是王某家一层住房主要的通风通道 。 刘某的粤菜饭馆正式营业后，王某

15、发现二层房间里总有股油烟味 ，且一旦开户通风，油烟味更大。查找缘由，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离本人家二层窗口太近，只需油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王某找刘某商量处理油烟排放问题，刘某置之不理。不得已，王某找到物业公司，要求物业公司处置，如他就是物业公司担任人，他将如何处置？ 本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题。相邻关系，从权益的角度可称为相邻权。所谓相邻权，是指两个或两以上的不动产一切人或占有人、运用人、收益人，因一方对本人一切或占有、运用、收益的不动产行使一切权或占有、运用、收益时，享有的要求对方给予必要便利的权益。 正确的处置相邻关系，必需遵守第八十三

16、条规定的有利消费、方便生活、省事、团结互助、公平合理的原那么。这些原那么，既是相邻各方正确行使相邻 权、妥善处置相邻关系的原那么，同时也是人民法院正确处置相邻纠纷的原那么。本案中主要涉及相邻 关系的以下几个方面： 1、相邻通风 相邻通风权是指房屋的一切人或运用人所享有经过门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进展室内外空气交换的权益。在实际中，相邻 一方的以下行为应视为是对他方通风权的进犯： 1)因相邻一方建造房屋或其他设备时未与相邻他方的窗户保证适当间隔、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅；或阻挠了相邻他方之窗户而使其无法通风的。2因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，妨碍相邻他方室

17、内空气流通的。3因相邻一方长期存在的缘由而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在接近相邻他方窗户处修厕所，设置畜栏或在其方窗下推放渣滓等；或相邻一方不断制造异味，排放污浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。此类情况如相邻 一方的行为超越国家规定规范，那么可按环保问题引起的相邻关系纠纷处置，如不够国家规规范的相邻一方的不良行为，可按进犯相邻他方通风权来处置。3、相邻关系的相邻环保关系相邻环保关系中的相邻双方因环境问题发生的权益、义务关系，即相邻一方在自已疆界内运营工业或行使其他权益时，对另一方负有的，可恳求其采取必要的防止污染周围环境、危害人身、财富平安的义务和另一方对其疆界外

18、的人享有的，可恳求采取必要的防止污染环境措施的权益的关系。通常业主、住户个人因相邻而发生的纠纷，主要是由于噪声、油烟、有毒物、放射物建筑厕所、畜栏等分发的臭气引起的，我国对于相邻环保关系没有详细规定，但在中有对于环境维护问题民事责任的规定。 点评： 物业管理公司在处置相邻关系时只需相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应该由当事人向政府主管部门恳求行政处置或直接按照法律程序诉讼或仲裁。附件 申报运用维修基金需提交的资料郑州市物业维修基金运用恳求核准表维修工程预算书运用维修基金征求业主意见表或业主大会决议意见书原物业质量文件需提交的其他资料前往使用维修基金征求业主意见表 表十三各位业主: 因 小区(院) 幢楼 项目损坏需要维修。本次维修预算金额约为 万元，相关业主共计 户。请同意动用维修基金进行维修的业主在下表签字。 维修管理单位： （签章） 年 月 日门牌号业主姓名门牌号业主姓名门牌号业主姓名注： 表中门牌号和业主姓名要和维修基金缴存凭证一致，业主姓名必须由业主亲自签名，维修基金管理中心留签字原件。维修编号: 共( )页第( )页 小区名称: 代码: 维修幢号:审定决算金额: 本次核准划拨维修基金金额: 时间: 表十二序号门牌号业主姓名 面积 (平