中国房地产市场分析

1、内容内容一、调控进入第二阶段，市场呈现六大特征一、调控进入第二阶段，市场呈现六大特征二、企业集中度提升，利润率下降二、企业集中度提升，利润率下降三、当前行业发展面临三大问题三、当前行业发展面临三大问题目录目录Contents一、调控进入第二阶段，市场呈现六大特征一、调控进入第二阶段，市场呈现六大特征7月7日8月29日7月25日3月14日必须坚决不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归。温家宝江苏常州调研要严格实施差异化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。财政部长谢旭人答记者问

2、坚决不移地抓好房地产市场调控。特别是严格执行差异化住房信贷、税收政策和住房限购等措施。财政部长谢旭人答记者问温家宝两会答记者问不能放松2021年要稳固房地产市场调控结果，促进房价合理回归。温家宝国务院第六次全体会议2021年 1月31日调控调控中央层面以稳固代替重压，通中央层面以稳固代替重压，通过反复过反复“喊话喊话 维持调控主基调维持调控主基调4调控调控地方政府陆续对政策进行地方政府陆续对政策进行“微微调调，行业政策环境明显好转，行业政策环境明显好转沈阳武汉调整普通住房标准税收1月2月3月4月5月6月7月公积金户籍厦门调整普通住房标准天津上海调整普通住房标准芜湖契税补助叫停从化入户延期政策上

3、海外地户籍三年可购第二套叫停沈阳河南克拉玛依上调公积金贷款额度南昌蚌埠呼和浩特郑州上调公积金贷款额度芜湖临沂湖南重庆上调公积金贷款额度沈阳重庆公积金贷款首套首付下降至20%东莞公积金贷款二套房首付降至50%深圳南京清远中山公积金贷款首套首付下降至20%信贷湖南省首套利率优惠无后续河南省首套利率优惠无后续8月宁波上调公积金贷款额度n 今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。n 在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打破了首套房、二套房首付的门槛。10月9月成都扩大公积金

4、贷款范围深圳上调公积金贷款额度大连上调公积金贷款额度32.0031.1029.9027.9027.8023.5018.70 18.5016.6015.40 15.60 15.4021.3019.1017.6012.900.00-5.20-7.90 -8.20-10.70-13.44-11.10-12.90-20-100102030402015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月房地产开发投资累计增速商品住宅新开工面积累计增速5特特征征 1 1开发投资与

5、新开工规模等行业景气指标下半年后陆续筑底开发投资与新开工规模等行业景气指标下半年后陆续筑底n 房地产开发投资累计增速在8月份出现反弹迹象，三季度开始趋于平稳。n 新开工面积累计增速也在8月份触底上升，到9月份增速下降的势头得到缓减。从新开工面积单月增速来看，8月份也是今年唯一一个好于去年的月份，带动了累计增速的触底反弹。2021年9月以来房地产开发投资与新开工面积单月增速2021年9月以来房地产开发投资与新开工面积累计增速24.98 25.0020.1512.4927.8019.589.2218.1711.769.6317.0314.1810.99-1.322.61-24.760.00-9.8

6、4-14.42-9.13-18.89-30.444.96-28.07-40-30-20-100102030402015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月房地产开发投资单月增速商品住宅新开工面积单月增速特征特征22全国销售指标全国销售指标3 3月企稳后持续月企稳后持续上升，下半年以来房价企稳回涨趋势明上升，下半年以来房价企稳回涨趋势明显显n 全国商品住宅销售面积累计增速在2月份跌至-16%的底部之后触底反弹，自二季度起同比跌幅不断收窄，收窄幅度在三季度

7、起逐渐减小，整体形势趋于平稳。n 本轮调控房价指数自2021年下半年起开始回调，直到今年二季度后逐渐企稳，而进入今年下半年以来，随着市场环境的好转，房价正明显上升，截止9月房价指数已连续4个月呈现回涨。2021年以来全国商品住宅销售面积累计增速趋势6118 13387 19012 25558 35347 43078 50985 60885 -16.00-15.50-14.90-13.50-11.20-7.50-4.80-4.30-20-15-10-500 20000 40000 60000 80000 2012年1-2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月20

8、12年8月2012年9月商品住宅销售面积累计值累计增速1150120012501300135014002010年9月2010年11月2011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2021年至今中房网全国一手房交易价格指数走势级别城市2012年Q12012年Q22012年Q32012年10月2012年1-10月累计成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比一线北京149-33%34358%42389%9945%101339%上海141-13%2439%24729%654

9、1%69612%广州180-17%29118%31144%11259%89419%深圳61-16%10046%9638%3160%28825%杭州99-17%253158%257223%57105%666105%南京118-21%199126%224108%6665%60858%苏州98-8%17557%18075%5393%50645%天津126-51%23315%259-1%773%695-13%武汉161-17%26932%30949%12485%86228%成都411-32%56259%63677%53-60%166314%小计1543-23%267058%294073%73850%7

10、89133%二线东莞80-35%1477%17123%5913%4561%福州39-33%56-3%8295%25139%20120%南宁46-72%104122%12774%4096%3174%大连46-67%1084%16116%30-30%344-19%青岛96-44%178-4%28853%8451%6458%长春79-6%140-4%20321%6017%4827%石家庄37-67%57-28%9149%33121%217-19%长沙120-47%212-16%34681%110102%7889%南昌6835%11283%139118%38156%35787%小计610-37%111

11、218%160659%47874%380611%特特征征 3 3一二线城市一二线城市表现明显强表现明显强于去年于去年，三季度交易量同比显著提升，三季度交易量同比显著提升2021年一二线城市商品住宅成交走势表单位：万平方米，%n 分阶段来看，今年一季度一二线城市市场普遍仍处于低迷状态中，而随着政策面的逐步好转，市场交易量自二季度开始明显反弹，其中一线城市二、三季度交易量同比增幅分别高达58%和73%，二线城市那么根本呈现相同走势。n 虽然9、10月未出现传统旺季成交炽热的场面，但成交量同比仍高于去年同期水平50%以上。级别城市2012年Q12012年Q22012年Q32012年10月2012年1

12、-10月累计成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比三四线包头31 -44%89 -2%117 35%74 124%311 17%常州96 -34%137 42%151 32%44 22%428 9%贵阳118 -12%141 60%221 99%76 158%556 53%惠州59 -8%96 18%94 22%26 -4%275 10%兰州6 -75%19 412%27 -5%8 -25%60 -8%汕头18 -48%16 -35%17 -30%6 51%58 -34%泰州12 -68%33 18%26 -3%14 77%85 -15%扬州25 -35%32 -19%2

13、9 15%16 68%101 -10%黄石22 7%31 135%28 151%7 33%89 76%建阳4 -69%6 3%9 137%4 332%22 2%晋江10 -2%19 11%31 22%19 294%79 37%三明9 -10%11 27%17 12%6 72%43 16%小计407 -33%631 56%767 41%301 100%2107 13%8特征特征 4 4三四线城市增长趋势放缓，三四线城市增长趋势放缓，局部热点城市风险凸显局部热点城市风险凸显2021年三四线城市商品住宅成交走势表单位：万平方米，%n 近几年来相当一局部三四线城市市场快速扩张，需求有过度释放迹象，今年

14、以来开展延续性明显减弱，交易量增长趋势放缓，相比一二线城市明显不如。截止目前，1-10月累计成交同比仅为13%。n 局部热点三四线城市风险较高，如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。 鄂尔多斯房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。康巴什大面积降价，从去年的每平米均价10000元暴跌到了现在的3000多元。鄂尔多斯空无一人的高档别墅区 今年上半年，温州全市商品房销售面积同比下降47.4%；市区二手住房 总 成 交 量 同 比 下 降58.6%，而在7月份上旬，甚至出现零交易量的

15、情况。温州市二手房均价比去年同期下跌25.1%。温 州楼盘打对折也无人问津2月14日 上海保利叶语当月成交4.17亿3月 北京龙湖时代天街218套房源当天售罄4月 南京金地自在城当月销售4.29万方9月8日 南京世茂外滩新城劲销8成10月14日 合肥绿地滨湖国际开盘热销500套9月29日 长沙佳兆业君汇上品开盘一小时销售278套10月7日 深圳万科璞悦山开盘夺金4亿元7月8日 启东恒大海上威尼斯开盘销售2509套房源10月17日 大连世茂御龙海湾开盘当天销售突破2亿特征特征 5 5今年以来市场需求由低到高今年以来市场需求由低到高依次恢复，工程热销路径明朗依次恢复，工程热销路径明朗刚需改善豪宅+

16、投资截止6月24日 广州碧桂园凤凰城累积销售1283套6月 重庆保利花半里全月销售2.9亿8月12日 威海碧桂园银河城当天去化80%n 从工程层面来看，今年以来各线城市工程销售状况普遍好转，从工程类型来看，今年上半年市场根本以刚需为主打，自下半年起，那么相当一局部改善性工程强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅工程出现热销，而投资工程中世茂御龙海湾“起死回生给市场注入更多信心。特征特征 6 6今年以来底价成交已成主流，今年以来底价成交已成主流，市场交易量稳步上升市场交易量稳步上升n 今年以来土地购置费和面积从二季度末开始上升，在8月份到达了今年最高水平。3月份以来，企业信心逐步恢复，流标率整体小于去

17、年，8、9月以来地方政府开始集中推地，导致土地市场总体流标率有所上行。n 房企的拿地本钱也始终低于去年同期，底价成交贯穿1-9月，占比保持在八成左右。全国房地产开发企业土地购置情况全国房地产开发企业土地购置情况0%5%10%15%20%25%2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月全国重点城市经营性用地流标率走势图全国重点城市经营性用地流标率走势图全国重点城市经营性用地溢价率分布情况全国重点城市经营性用地溢价率分布情况010002000300040

18、0050002011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1-2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月房地产土地购置费（亿元）房地产购置土地面积（万平方米）数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局70%72%79%85%88%78%81%12%14%13%11%8%16%14%18%15%8%4%4%6%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度2012年一季度2012年二季度2012年三季度5%以下5-50%50%

19、以上二、企业集中度提升，利润率下降二、企业集中度提升，利润率下降2021年前三季度中国房地产企业销售金额TOP50单位：亿元数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、工程属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑工程权益划分问题。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据假设不作特殊说明，其统计时间段均为2021年1月至2021年9月。排行 企业名称 成交金额 排行企业名称成交金额1万科地产959.026中国中铁120.72保利地产764.027九龙仓117.73中海地产757.028新城控股115.04绿地集团725.

20、029越秀地产110.05恒大地产615.030佳兆业107.06万达集团470.031北京城建106.67华润置地382.032合景泰富106.08世茂房地产355.033金科集团105.09绿城中国328.034新世界中国101.410碧桂园300.035首创置业86.111龙湖地产279.036中南建设83.012远洋地产240.037恒盛地产82.013富力地产221.038大华集团81.014金地集团218.039中粮集团80.515融创中国212.040卓越置业80.016招商地产210.041建业地产79.017雅居乐207.042仁恒置地78.018保利香港172.043复地集

21、团77.019首开股份169.344路劲基建75.020中信地产158.045厦门建发72.821中国铁建140.046soho中国70.722和记黄埔129.147金隅股份70.623金融街127.048旭辉集团70.024长江实业121.349金辉集团68.025荣盛发展121.050滨江集团65.02021年前三季度中国房地产企业销售面积TOP50数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、工程属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑工程权益划分问题。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据假设不作特殊说明，其统

22、计时间段均为2021年1月至2021年9月。单位：万平方米排行 企业名称 成交面积 排行企业名称成交面积 1恒大地产996.026首创置业117.42万科地产917.027首开股份114.73绿地集团778.028中南建设106.04保利地产666.029九龙仓103.05中海地产585.030恒盛地产97.06碧桂园493.031中天城投92.27万达集团390.032越秀地产90.08华润置地344.033和记黄埔86.09世茂房地产296.034路劲基建85.010龙湖地产276.035长江实业82.311远洋地产251.036金融街80.012雅居乐231.037金科集团79.013荣

23、盛发展218.038合景泰富77.014富力地产188.038金辉集团77.015招商地产187.040旭辉集团76.516金地集团186.041新世界中国75.716保利香港186.042苏宁环球73.618佳兆业178.043复地集团67.019绿城中国174.044金隅股份63.320中信地产156.045卓越置业63.021中国中铁141.146花样年61.022中国铁建139.047广汇股份60.323新城控股128.048厦门建发54.724融创中国127.049大华集团54.025建业地产121.750北京城建52.2行行业格局业格局企业紧抓窗口期，金额面积入榜门槛双双上升企业紧

24、抓窗口期，金额面积入榜门槛双双上升2021年前三季度房地产企业销售排行榜门槛比照图n今年以来，政策调控预期多空交替上演，市场房价博弈转向地价博弈，给6、7、8三月带来一波向好行情，标杆房企那么紧紧抓这个有利的“窗口期去存化，从而使得今年前三季度标杆房企整体销售表现优于去年同期，金额面积入榜门槛双双上升。资料来源：CRIC，中国房地产测评中心行行业格局业格局强者强者恒强局面凸显，企业集中度继续上升恒强局面凸显，企业集中度继续上升2012年前三季度2011年前三季度2010年前三季度TOP10企业14.06%12.58%10.48%TOP20企业19.25%17.11%14.46%2012年前三季

25、度2011年前三季度2010年前三季度TOP10企业8.39%6.90%5.74%TOP20企业11.25%8.95%7.65%TOP10、20企业销售金额占全国比例TOP10、20企业销售面积占全国比例n 在调控常态化的背景下，房地产行业加速洗牌，企业集中度持续上升。 2021年，千亿俱乐部有望到达4-5家，万科将继续维持业绩增长，恒大、中海、保利均有望冲击千亿目标。n 房地产企业集中度逐年上升。由于资金、品牌等各方面的差距，小型企业开展步伐减缓，行业占有率逐渐降低，未来强者恒强局面仍将延续。备注：集中度=入榜企业销售金额或面积/统计局公布的全国商品房销售金额或面积数据来源：国家统计局、CR

26、IC行行业格局业格局各梯队差距拉大，央企表现抢眼各梯队差距拉大，央企表现抢眼2021年前三季度房地产企业销售业绩梯队格局表资料来源：CRIC，中国房地产测评中心n从梯队分布来看，第一梯队的房企数量大幅增加，总数到达10个，比去年三季度多3个，第二梯队数量保持不变，大型房企的竞争优势逐渐显现，市场把控力较强；从销售均值来看，第一梯队500亿以上房企金额均值突破700亿元，与2021年同期相比，增长了14%。n在销售面积上，梯队分布出现明显变化，第一梯队500亿以上房企金额均值突破700亿元，与2021年同期相比，增长了14%；从销售均值来看，前两个梯队同比分别增长了14%与13%，第三梯队与去年

27、同期几乎持平。级别2012年前三季度销售金额TOP50榜单（亿元）2011年前三季度销售金额TOP30榜单（亿元）范围企业个数均值范围企业个数均值第一梯队500亿以上5764565500亿以上5673592300-500亿5367300-500亿2390第二梯队150-300亿10208150-300亿10220第三梯队50-150亿309550-150亿13109级别2012年前三季度销售面积TOP50榜单（万平方米）2011年前三季度销售面积TOP30榜单（万平方米）范围企业个数均值范围企业个数均值第一梯队400万以上6739400万以上6650第二梯队150-400万14232150-4

28、00万8206第三梯队50-150万308850-150万16118利利润润房地产行业利润水平逐步回归房地产行业利润水平逐步回归n 根据我们对139家A股上市房企盈利能力指标的跟踪数据显示，进入2021年以来，随着政府对房地产行业的调控持续加压，整个行业的利润水平已经触顶回落，继续回调的趋势已经确立。n 考虑到日益上升的人力本钱和原材料本钱等支出，房企的盈利能力将面临更大的压力，预计2021年将会出现更明显的下降，净利率最低或将下降至10%左右。139家A股上市房企盈利能力指标变动图139家A股上市房企三费费用率指标变动图10.7%11.5%9.2%9.0%10.1%12.1%8%9%9%10

29、%10%11%11%12%12%13%2007年2008年2009年2010年2011年2012年Q328.1%31.5%34.5%34.4%35.3%37.0%39.1%38.0%35.0%10.0%13.0%14.1%13.1%15.7%15.6%15.4%13.5%10.0%0%10%20%30%40%50%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年Q32013年毛利率净利率利利润润房企靠土地升值推动的高利润的模式已经终结房企靠土地升值推动的高利润的模式已经终结n 随着土地价格的高速上涨的时代终结，调控常态化格局已根本定型，房地产企业在单个工程上的利

30、润水平持续回落，今年以来企业去利润化已成为行业的主基调。n 自2021年以来，地价进入平稳期，土地升值速度降低，企业依靠土地升值的溢价来攫取利润的时期已经过去。30个重点城市土地平均成交楼板价季度走势单位：元/平方米数据来源：CRIC土地运营中心15701240138814101303162423432520222620102597238022591876257323721599176020030500100015002000250030001Q20082Q20083Q20084Q20081Q20092Q20093Q20094Q20091Q20102Q20103Q20104Q20101Q201

31、12Q20113Q20114Q20111Q20122Q20123Q2012地价平稳期地价上升期地价平稳期拿拿地地今年业绩持续增长，企业拿地热情重新激发今年业绩持续增长，企业拿地热情重新激发n 2021年前三季度，典型企业销售业绩普遍高于去年同期，保持了强劲的增长势头。其中，央企增长幅度更加明显。n 典型企业前三季度拿地力度并未明显减弱，特别第三季度，典型企业销售回暖，资金充裕，拿地热情显著上升。充足的土地储藏为这些企业提供了持续的增长驱动力。19企业名称2012年前三季度销售金额2012年前三季度销售面积2012年第三季度新增土地储备销售金额（亿元）同比销售面积（万方）同比新增土地款（亿元）同

32、比万科集团963.2 0%907.9 8%239.57 36%保利地产756.3 32%666.0 29%45.28 -50%中海地产757.0 29%585.0 37%36.06 -38%绿地集团725.0 34%778.0 39%36.22 18%恒大地产585.8 -11%996.0 -7%20.96 199%华润置地382.0 61%344.0 69%57.12 648%龙湖地产281.2 0%276.0 16%136.69 177%金地集团223.2 12%186.0 39%9.35 77%数据来源：CRIC ，中国房地产测评中心2021年三季度典型房企销售与拿地情况表领领军军万科业

33、绩仍有增长空间、恒大适当降速兼顾利润万科业绩仍有增长空间、恒大适当降速兼顾利润n 万科仍然稳稳占据老大地位，5月以来连续四个月销售破百亿；拿地策略积极，三季度拿地速度明显加快，新增土地储藏823万方，土地款221亿元，明年可售货量充足；在企业销售规模迈过千亿大关后，未来销售业绩仍有继续增长的空间，甚至有翻番的可能。n 恒大仍稳居面积榜榜首，今年先采取缓拿地策略、控规模的战略收缩举措；二季度后快速果断出击，5月份104亿元的销售额创历史单月最高纪录；今年开始明确产品定位，适当降速兼顾利润，海上威尼斯等工程销售情况优异。82.6267.8264.6310.6314.8333.62012一季度201

34、2二季度2012三季度恒大地产万科地产2021年前三季度万科，恒大销售金额单位：亿元资料来源：CRIC，中国房地产测评中心领领军军中海提升全年目标、保利加强一二线城市投资力度中海提升全年目标、保利加强一二线城市投资力度n 中海在8月份将企业全年销售目标由800亿港元提升至1000亿港元，而前三季度中海已经完成新的销售目标的九成。三季度以来，中高端高品质的产品定位结合平价、低价的价格策略，成为业绩增长主要助力，超额完成新定的全年目标已板上钉钉，极有可能成为“千亿俱乐部的又一成员。n 保利今年前三季度的销售额已经与去年全年销售额根本持平，局部地方公司已提前完成全年目标。n下半年开始拿地势头迅猛，加

35、强了一二线城市核心区域投资力度，合作方式拿地居多，增强开发能力，在低融资本钱和高财务平安性前提下， 高财务杠杆使公司具备超越同业的成长空间。资料来源：CRIC，中国房地产测评中心企业名称2012年前三季度销售金额（亿元）2011年前三季度销售金额（亿元）同比增幅2012年销售目标（亿元）完成情况中海地产757 580 31%813 93%保利地产764573 33%800 96%注：人民币兑港元汇率8.132021年前三季度中海、保利销售及业绩目标完成情况领领军军绿地提升商业地产比重绿地提升商业地产比重、万达租售并举紧随其后、万达租售并举紧随其后540725 2011年前三季度2012年前三季

36、度450470 2011年前三季度2012年前三季度n 绿地前三季度销售额725亿元，同比增长34% 。三季度拿地力度加大，并在一线城市拿下多个核心地块，填补土地储藏的缺乏。产品类型上，豪宅销售火爆，在销售业绩中占比较高。商业地产售出有力支撑了绿地集团整体业务的稳定增长，开发总量到达40%，明年将扩大到60%。n 万达住宅去化采取“两极路线，快速去化加快资金回笼进行商业运作。商业地产采取“租售并举模式，保证资金流的稳定。在产品线方面采取订单模式，与知名品牌联合开展个性化定制，企业下一阶段目标将进军文化旅游产业。+34%+4%绿地2021年前三季度销售情况亿元万达2021年前三季度销售情况亿元资

37、料来源：CRIC，中国房地产测评中心23焦焦点点世茂、龙湖逆市攀升，融创借势发力世茂、龙湖逆市攀升，融创借势发力n 世茂从城市能级布局深化、产品结构调整、营销体系提升等方面强化企业核心实力，同时加大推案量、适当调整产品价格以触动市场需求。n 龙湖今年快速集结推货、快速成交、快速去化，92%的回款率高于行业80%的一般水平；同时，单城市产能到达23亿，上半年总资产周转率为0.14次，表现均相当优异。n 融创凭借着出色的城市深耕能力和对高端精品战略的坚守，实现了逆势环境下业绩的快速增长。与绿城工程合营打入上海市场，进一步提升全年销售目标至300亿元。2021年前三季度龙湖、世茂、融创销售业绩情况资

38、料来源：CRIC，中国房地产测评中心2012年前三季度 企业名称 销售金额（亿元） 同比增幅 销售面积（万平方米） 同比增幅 世茂房地产35565%29682%龙湖地产2810%27616%融创中国21257%12745%24潜潜力力佳兆业、新城稳步上升，路劲、旭辉成长翻倍佳兆业、新城稳步上升，路劲、旭辉成长翻倍新城控股前三季度销售额到达115亿元，同比增长53%企业在深耕长三角的同时，积极拓展了幅员，为进一步做大做强打下了根底路劲基建佳兆业新城控股旭辉集团前三季度销售额达107亿元，较去年同期继续增长四季度，佳兆业将继续保持三四线城市工程快速周转的同时，兼顾了企业对利润的诉求前三季度销售业绩

39、涨势惊人，销售金额同比增长117%，路劲屿东城和隽御凤凰城二期等工程受到购房者的青睐公司采用“分散地域及业务模式已完成在华东、华北、华南、华中的布局在今年调控持续下，加大刚需产品的比重来满足当前的市场需求。前三季度销售额同比上升102%坚守为客户创造价值的经营理念，坚持走高品质产品路线，今年旭辉御府工程销售异常火爆三、当前行业开展面临三大问题三、当前行业开展面临三大问题26城市分化城市分化局部三、四线城市市场开局部三、四线城市市场开展过于超前，未来风险凸显展过于超前，未来风险凸显n 一、二线城市房地产市场需求巨大，供不应求明显，市场风险较小；三线城市中实力较弱、供给明显过于需求的城市开展风险较

40、大；n 四线城市这些城市市场容量有限，过强的开发导致供过于求的市场风险。其中资源型城市鄂尔多斯等的房地产崩盘风险业已引发业界高度关注。全国城市开展风险排名前50位城市风险排名城市分类风险排名城市分类1酒泉四线城市26营口资源型城市2呼伦贝尔四线城市27丽江资源型城市3黑河四线城市28白山四线城市4武威四线城市29保山四线城市5张掖四线城市30商洛四线城市6鄂尔多斯资源型城市31赤峰四线城市7乌兰察布四线城市32莱芜四线城市8普洱四线城市33泰安三线城市9白城四线城市34忻州四线城市10大同资源型城市35固原四线城市11陇南四线城市36百色四线城市12巴彦淖尔四线城市37白银四线城市13榆林资源

41、型城市38三门峡四线城市14定西四线城市39金昌四线城市15中卫四线城市40双鸭山四线城市16伊春四线城市41保定三线城市17晋城四线城市42庆阳四线城市18拉萨三线城市43沧州三线城市19临汾四线城市44临沧四线城市20吕梁四线城市45河池四线城市21辽源四线城市46雅安四线城市22吴忠四线城市47牡丹江四线城市23石嘴山四线城市48怀化四线城市24亳州四线城市49黄山资源型城市25通辽四线城市50朝阳四线城市风险排名城市城市分类风险排名城市城市分类287深圳一线城市262南宁二线城市286北京特级城市261长沙二线城市285上海特级城市260乌鲁木齐二线城市284杭州一线城市259长春二线

42、城市283三亚资源型城市258贵阳三线城市282广州一线城市257温州二线城市281成都一线城市256青岛二线城市280南京一线城市255南昌二线城市279厦门二线城市254潮州四线城市278天津一线城市253昆明二线城市277海口三线城市252哈尔滨二线城市276西安二线城市251济南二线城市275佛山二线城市250中山三线城市274郑州二线城市249淮南四线城市273苏州一线城市248汕头三线城市272武汉一线城市247泉州二线城市271宁波二线城市246内江四线城市270重庆一线城市245汕尾四线城市269珠海三线城市244无锡二线城市268合肥二线城市243自贡四线城市267沈阳一线城

43、市242绍兴三线城市266太原二线城市241湛江三线城市265东莞二线城市240达州四线城市264福州二线城市239遂宁四线城市263大连二线城市238廊坊四线城市全国城市开展风险排名后50位城市武威亳州白城营口鄂尔多斯石嘴山榆林张掖沧州舟山莱芜晋城吕梁铜陵鹰潭芜湖临汾酒泉盐城池州三门峡0.501.001.502.002.503.003.504.003.005.007.009.0011.0013.0015.0017.0019.0021.00城城市分化市分化土地规模明显超过市场承载力，热点三四线城市或陆续进入调整周期土地规模明显超过市场承载力，热点三四线城市或陆续进入调整周期n 从供求平衡的原理

44、上讲，一个城市土地消化周期保持在1年左右最为合理，即每年新增土地大致可以满足当年住宅消化规模，而像北京、上海等核心城市大多数年份里新增土地量都远小于住宅销售量，这也正是这些城市高房价的根本原因。n 相当一局部热点三四线城市由于近几年来的房地产开发投资热潮，而其本身的需求规模又相对有限，因此未来将陆续出现供给过剩的压力，市场或将进入调整周期。典型三四线城市供给过剩情况土地消化周期土地消化周期 = = 近三年年均商品房用地成交量近三年年均商品房用地成交量 / / 近三年年均年均商品房成交量近三年年均年均商品房成交量分级城市房地产市场开展风险因子得分城市分级均值中位数高位数低位数一线城市121418

45、0二线城市20202815三线城市25253616四线城市302710021资源型城市29285211土地消化周期年供求比全国城市平均消化周期全国城市平均供求比n 目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的工程，多位于核心城市周边1小时车程以内，而真正意义上的远途第二居所的旅游地产工程，在行业中鲜有成功的案例。n 旅游地产开发领域供求风险巨大。一方面，全国4A级以上景区接近1000个，按照当前开发企业投资旅游地产的热度来看，未来这个领域潜在供给巨大；另一方面，国内目前的休假制度和消费习惯，决定了短期内第二居所长时间居住休闲类工程需求有限。非住宅地产非住宅地产国内需求尚缺乏以支撑国内需求尚

46、缺乏以支撑旅游地产快上大涨的开展势头旅游地产快上大涨的开展势头景区等级 数量（个）典型5A137 广州长隆旅游度假区、深圳观澜湖休闲旅游区、桂林漓江风景区、三亚南山文化旅游区、丽江古城景区、大理崇圣寺三塔文化旅游区等。4A861 烟台养马岛景区、青岛海滨风景区、黄山太平湖风景区、厦门日月谷温泉主题公园、张家界龙王洞旅游区等。世茂已在大连、烟台、武汉、上海、福州、海南等地提前布局“旅居地产幅员，拟投入共计千亿以上。局部国家级旅游景区工程汇总雅居乐集团未来希望将旅游地产业务的收入占比，提升至20%至30%，进一步提升公司在海南省收入。宋卫平：未来企业开展的重点布局于养老和旅游地产。让这两者有机结合

47、，并且共生共长，将是绿城未来开展的一个方向，绿城也将为此投入重兵和资金。 p 我国假期制度以短期休假为主p 我国居民、哪怕是新富阶层目前也尚未形成对于旅游地产的消费习惯非住宅地产非住宅地产未来几年商业地产将面未来几年商业地产将面临供给过剩，中西部风险尤其显著临供给过剩，中西部风险尤其显著截止2021年全国20个重点城市综合体工程新增量预估万平方米n 近几年来，以商业、办公为主的城市综合体工程在各大城市开展迅速。我们针对全国综合体工程进行的调查发现，至2021年， 20个重点城市新增入市体量将到达16437万方。n 中西部城市城市综合体未来供给过剩风险更为明显。以成都为例，2021年主城区人口5

48、30万，城市综合体存量523万方，2021年将到达1061万方，几乎翻了一倍，届时作为二线城市的成都，其人均商业面积数值上将接近一线城市的水平。n 此外，二三线城市的写字楼、以及全国很多城市高星级酒店等商业地产未来都存在类似综合体的供给过剩风险。数据来源：CRIC非住宅地产非住宅地产当前的养老工程多名不当前的养老工程多名不符实，国内尚不具备养老地产开展的根符实，国内尚不具备养老地产开展的根底底n 近几年来，相当一局部房地产企业开始将养老地产参加到未来战略中，美其名曰是看好这一新兴细分市场的开展前景，但到目前为止，大多数企业所打造的养老工程其实质依然是普通住宅工程，养老概念仅仅是其方便拿地的筹码

49、而已。n 从整个领域的开展前景来看，国内养老地产需要解决的问题较多，所面临的问题也较多。.养老地产困境市场风险高收入老人占比较低，消费群体支付能力缺乏我国家庭养老观念、风俗习惯等影响需求政策风险政府优惠政策多针对非营利性养老机构局部相应扶持养老地产政策未落到实处资金风险向银行融资难于住宅地产，且划拨类土地不具备抵押贷款融资的功能消费者年龄大，向银行贷款较难收益风险真正的养老地产应以出租为主，投资回收期较长，一般5到7年才能收回本钱运营风险由于老年人群的特殊性，运营成为养老地产的关键环节，而目前国内缺乏专业的管理人才，也缺乏医疗、食堂等配套的经营经验行业风险目前养老地产规划、开发、设计等都还处于

50、起步阶段，致使经验缺乏行业标准和标准缺失非非住宅地产住宅地产产业地产产业地产有别于住宅、商业等传统地产领域，对企业要求更复杂有别于住宅、商业等传统地产领域，对企业要求更复杂n 产业地产缘起于工业地产，早期以政府开发为主导规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面开展，近几年来，由于产业地产稳定而持续的收益，使其逐渐成为一局部开发企业转型之选。n 目前国内的产业地产仍处于“非主流地产行列，其操作模式与普通的住宅地产、与商业地产都有非常大的差异，对企业要求具备的素质也更多，因此短期内这一领域不确定性极大。政企关系资本根底经营能力政企关系产业地产需要比住宅规模更大的土地资源如何将产业地产嵌入到城市

51、的区域开展规划以获得稳定开展空间经营能力目前的产业地产工程大多是出售模式，但随着这一领域的成熟，未来招商出租将考验企业运营是否具备企业资源网络，决定工程能否真正形成产业集群123资本根底产业地产资金投入巨大，且回收周期长 国内缺乏REITS等成熟的产业基金平台做后盾产业地产核心问题123保障房保障房大跃进背景下保障房供求大跃进背景下保障房供求失衡，多城市面临需求缺乏的局面失衡，多城市面临需求缺乏的局面未来5年建设3600万套保障房VSVSVS2021年上海共推出10万套经济适用房2021年重庆公租房开始大量上市第一次摇号投放6.7万套房源全国成交量最高的10大城市年成交总量约100万套4万人最终确认申请第一次摇号仅2万多人申请第二摇号放宽申请条件取消收入限制后仍只有2万多人参与谢谢 谢谢22.7.111:31:3111:3111:3122.7.122.7.111:3111:3111:31:3122.7.122.7.111:31:312022年7月1日星期五11时31分31秒9