项目8核算投资性房地产和其他资产业务

1、 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS12022-5-2 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS22022-5-2项目八 核算投资性房地产和其他资产业务 随着我国房地产市场的发展，企业可能将随着我国房地产市场的发展，企业可能将持有的房地产用于赚取租金或增值。本项持有的房地产用于赚取租金或增值。本项目主要学习投资性房地产的范围、投资性目主要学习投资性房地产的范围、投资性房地产的初始计量、投资性房地产后续计房地产的初始

2、计量、投资性房地产后续计量以及投资性房地产的期末计价与处置。量以及投资性房地产的期末计价与处置。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS32022-5-2 项目项目8 8 目目 录录 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS42022-5-2 理解投资性房地产的定义与特征；理解投资性房地产的定义与特征； 掌握不同计量模式下投资性房地产的初始计量和后续计量；掌握不同计量模式下投资性房地产的初始计量和后续计量； 掌握投资性

3、房地产转换的会计处理；掌握投资性房地产转换的会计处理； 掌握投资性房地产减值和处置的会计处理。掌握投资性房地产减值和处置的会计处理。项目项目8 8 投资性房地产和其他资产投资性房地产和其他资产 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS52022-5-2 能够对企业的投资性房地产进行正确判定和分类；能够对企业的投资性房地产进行正确判定和分类； 能够正确理解并应用投资性房地产采用公允价值计量模式的能够正确理解并应用投资性房地产采用公允价值计量模式的条件；条件； 能够在不同计量模式下解决投资性房地产的具体会计问题

4、；能够在不同计量模式下解决投资性房地产的具体会计问题； 能够将有关会计信息在财务报告中列报和披露。能够将有关会计信息在财务报告中列报和披露。项目项目8 8 投资性房地产和其他资产投资性房地产和其他资产 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS62022-5-2 房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产中的土地是房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 投资性房地产是指为赚取租金或资本增投资性房地

5、产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。值，或者两者兼有而持有的房地产。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS72022-5-2（一）投资性房地产是一种经营性活动（一）投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从，

6、是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。入。 根据税法规定，企业出租房地产、转让土地使用根据税法规定，企业出租房地产、转让土地使用权均视为一种经营活动，其取得的租金收入或土地使权均视为一种经营活动，其取得的租金收入或土地使用权转让收益应当缴纳增值税；如果土地使用权转让用权转让收益应当缴纳增值税；如果土地使用权转让增值额达到法定标准的，还应当缴纳土地增值税。增值额达到法定标准的，还应当缴纳土地增值税。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF T

7、ECHNOLOGY PRESS82022-5-2（二）投资性房地产在为企业带来经济利益流入的方式与自（二）投资性房地产在为企业带来经济利益流入的方式与自用房地产明显不同用房地产明显不同（三）投资性房地产的后续计量有两种模式（三）投资性房地产的后续计量有两种模式 投资性房地产为企业带来的经济利益流入的方式主要是通投资性房地产为企业带来的经济利益流入的方式主要是通过获取租金收益和处置收益来实现，与自用房地产明显不同，过获取租金收益和处置收益来实现，与自用房地产明显不同，因此应当作为一项单独资产进行核算和反映。因此应当作为一项单独资产进行核算和反映。 投资性房地产的后续计量有成本计量和和公允价值计量

8、两投资性房地产的后续计量有成本计量和和公允价值计量两种计量模式。一般情况下，投资性房地产采用成本计量模式，种计量模式。一般情况下，投资性房地产采用成本计量模式，在满足特定条件下可以采用公允价值计量模式。而企业的固定在满足特定条件下可以采用公允价值计量模式。而企业的固定资产和无形资产一般采用成本计量。资产和无形资产一般采用成本计量。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS92022-5-2( (一一) )已出租的土地使用权已出租的土地使用权 对于以短期租赁租入土地使用权再转租给其他单位的，对于以短期租赁租入

9、土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。不能确认为投资性房地产。 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS102022-5-2【2016年判断年判断题题改编改编】企业企业以以短期短期租赁租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（）不能确认为投资性房地产。（

10、）正确答案正确答案答案解析企业并不拥有答案解析企业并不拥有其租入的其租入的土地使用权土地使用权的所有权，因此该企业不的所有权，因此该企业不得将其确认为投资性房地产。得将其确认为投资性房地产。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS112022-5-2( (二二) )持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权 这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。投资性房地产的定义。 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企

11、业取得的、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置土地，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。权，也就不属于投资性房地产。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS122022-5-2 ( (三三) )已出租的建筑物已出租的建筑物 包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

12、 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。出租的建筑物。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS132022-5-21用于出租的建筑用于出租的建筑物是指企业拥有物是指企业拥有产权的建筑物。产权的建筑物。2已出租的建筑物已出租的建筑物是企业已经与其是企业已经与其他方签订了租赁他方签订了租赁协议协议,约定以经营约定以经营租赁方式出租的租赁方式出租的建筑物。建筑物。3企业将建筑物出企业将建筑物出租，按租赁协议租，按租赁协议向承租人提供的向承租

13、人提供的相关辅助服务在相关辅助服务在整个协议中不重整个协议中不重大的，应当将该大的，应当将该建筑物确认为投建筑物确认为投资性房地产。资性房地产。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点： 一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。筑物才属于已出租的建筑物。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS142022-5-2此外，下列项目不属于投资性房地产：此外，下列项目

14、不属于投资性房地产： 实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。自用房地产自用房地产作为存货的房地产作为存货的房地产 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS152022

15、-5-2【单选题】下列属于投资性房地产核算范围【单选题】下列属于投资性房地产核算范围的是的是( )。A .自用房地产自用房地产B. 房地产商开发的商品房房地产商开发的商品房C .短期租入土地使用权又转租给其他单位短期租入土地使用权又转租给其他单位D. 已出租的建筑物已出租的建筑物答案：答案：D 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS162022-5-2【单选题】 根据企业会计准则的规定，下列项目不属于投资性房地产的是（ ）。 A.已出租的建筑物 B.持有并准备增值后转让的土地使用权 C.已出租的土地使用权

16、 D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物答案：D 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS172022-5-2 对于已对于已出租的土地使用权、已出租的建筑物出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即承租人有权行使资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。对持有并准备增值后转让的土其使用租赁资产权利的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将该土地地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将

17、该土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。使用权停止自用，准备增值后转让的日期。（1）与该投资性房）与该投资性房地产相关的经济利益地产相关的经济利益很可能流入企业；很可能流入企业；（2）该投资性房）该投资性房地产的成本能够地产的成本能够可靠计量。可靠计量。 一项资产在符合投资性房地产的概念并同时一项资产在符合投资性房地产的概念并同时满足下列两个条件时，才可确认为投资性房地产：满足下列两个条件时，才可确认为投资性房地产： 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS182022-5-2投资性房地产应按成本进行初

18、始计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。 （一）账户设置（一）账户设置 成本模式下的投资性房地产会计处理比较简单，企业应成本模式下的投资性房地产会计处理比较简单，企业应当设置当设置“投资性房地产投资性房地产”账户，比照账户，比照“固定资产固定资产”或或“无形无形资产资产”账户进行核算，反映投资性房地产的成本。账户进行核算，反映投资性房地产的成本。 公允价值模式下投资性房地产实际成本的确定与成本模公允价值模式下投资性房地产实际成本的确定与成本模式下投资性房地产实际成本的确定是一致的，但企业应当在式下投资性房地产实际成本的确定是一致的，但企业应当在“投资性房地产投资性房地产”账户下设置账户下设置

19、“成本成本”和和“公允价值变动公允价值变动”两个明细账户，其中两个明细账户，其中“成本成本”明细账户反映投资性房地产的明细账户反映投资性房地产的取得成本。取得成本。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS192022-5-2( (二二) )投资性房地产初始计量的核算投资性房地产初始计量的核算1.1.外购投资性房地产外购投资性房地产 外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、照取得时的实际成本进行初始计

20、量，其成本包括购买价款、除一般纳税人支付的增值税之外的相关税费除一般纳税人支付的增值税之外的相关税费和可直接归属于和可直接归属于该资产的其他支出。该资产的其他支出。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS202022-5-2 2019年年8月，甲企业计划购入一栋写字楼用于月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。对外出租。8月月15日，甲企业与乙企业签订了租赁合同，约日，甲企业与乙企业签订了租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。年

21、。9月月1日，甲企业实际购入写字楼并取得增值税专用发票，价日，甲企业实际购入写字楼并取得增值税专用发票，价税合计税合计10 900万元，增值税税率万元，增值税税率9%（不考虑其他因素，甲（不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。企业采用成本模式进行后续计量）。 【例【例8-18-1】 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 100 000 000 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）9 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 109 000 000 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DAL

22、IAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS212022-5-2 2. 2. 自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产 企业在建造过程中发生的支出通过企业在建造过程中发生的支出通过“在建工程在建工程”账户进账户进行归集，待该项资产达到预定可使用状态时将建造支出由行归集，待该项资产达到预定可使用状态时将建造支出由“在建工程在建工程”转入转入“投资性房地产投资性房地产”账户，将相应的土地使账户，将相应的土地使用权由用权由“无形资产无形资产”转入转入“投资性房地产投资性房地产”。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY O

23、F TECHNOLOGY PRESS222022-5-2 2018年年6月，甲企业从其他单位购入一块土地的月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。2020年年6月，月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了租赁合同，将其中甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时起租。（达到预定可使用状态）时起租。2020年年7月月5日，三栋厂房日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态同

24、时完工（达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为。该块土地使用权的成本为15 000万元（不含税）；三栋厂房的造价均为万元（不含税）；三栋厂房的造价均为20 000万元，万元，能够单独出售。能够单独出售。【例【例8-28-2】 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS232022-5-2 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，其成土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，其成本本15 000（20 00060 000)5 000万元。万元。 借：

25、投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房 200 000 000 贷：在建工程贷：在建工程 200 000 000 借：投资性房地产借：投资性房地产土地使用权土地使用权 50 000 000 贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权 50 000 000 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS242022-5-2 3. 3.非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产 非投资性房地产转换为投资性房地产的初始计量在本项非投资性房地产转换为投资性房地产的初始计量在本项目任务四目任务四 “投

26、资性房地产的转换投资性房地产的转换”中进行介绍。中进行介绍。 非投资性房地产转换为投资性房地产是指企业将原来以非投资性房地产转换为投资性房地产是指企业将原来以出售为目的作为存货核算的房地产或将以自用为目的作为固出售为目的作为存货核算的房地产或将以自用为目的作为固定资产或无形资产核算的房地产用于出租或资本增值转换为定资产或无形资产核算的房地产用于出租或资本增值转换为投资性房地产。投资性房地产。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS252022-5-24.4.投资者投入的投资性房地产，按照投资者约定的价值计

27、投资者投入的投资性房地产，按照投资者约定的价值计量；投资者的约定不公允的，以公允价值计量。量；投资者的约定不公允的，以公允价值计量。5.5.债务重组取得的投资性房地产按照债务重组准则的相关债务重组取得的投资性房地产按照债务重组准则的相关规定处理规定处理6.6.非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理产交换准则的规定处理 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS262022-5-2 （一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（一）采

28、用成本模式进行后续计量的投资性房地产 投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式计量，投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式计量，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式计量。只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式计量。 采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，应当设置设置“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产累计投资性房地产累计摊摊销销”科目，比照科目，比照“累计折旧累计折旧” ” 或或“累计摊销累计摊销”科目进行科目进行会计处理。会计处理。借借: :其他业务成本其他业务成本（按期（月）计提折旧或摊销

29、时）（按期（月）计提折旧或摊销时） 贷贷: :投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销借借: :银行存款（取得租金收入时）银行存款（取得租金收入时） 贷贷: :其他业务收入其他业务收入 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS272022-5-2【单选题单选题】企业通常应当采用（企业通常应当采用（ ）对投资）对投资性房地产进行后续计量。性房地产进行后续计量。A.成本模式成本模式 B.公允价值模式公允价值模式C.成本模式或公允价值模式成本模式或公允价值模式 D.重置

30、成本重置成本模式模式答案：答案：A 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS282022-5-2【单选题单选题】企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产摊销时，应该借记（ ）科目。A.投资收益 B.其他业务成本 C.营业外收入 D.管理费用 答案：B 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS292022-5-2 2019年年12月，甲企业（增值税一般纳税人）将月，甲企业（增值税一般纳税人）将一栋办公楼出租给乙企业使用，已

31、确认为投资性房地产，采用一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为18 000万万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为年，预计净残值为零。按照租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金零。按照租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金87.2万元万元（含增值税），增值税税率（含增值税），增值税税率9%。甲企业的账务处理如下：。甲企业的账务处理如下： 【例【例8-38-3】借：其他业务成本借：其他业务成本 75 750 0 000 000 贷：投资性房地

32、产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 75 750 0 000 000确认租金收入时确认租金收入时借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款） 872 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 800 000 应交税费应交税费-应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）72 000 月末计提折旧月末计提折旧 每月计提折旧每月计提折旧18 00018 000202012127575（万元）。（万元）。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS302022-5-2【判断题判断题】采用成本模式进行后续

33、计量的投采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。资性房地产，不计提折旧或摊销。答案：答案： 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS312022-5-2 （二）采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产（二）采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产 企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的, ,可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进

34、行后续计量，当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：条件： 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS322022-5-2 采用公允价值模式的，应当在附注中详细披露公允价值采用公允价值

35、模式的，应当在附注中详细披露公允价值确定的依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。确定的依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。 采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产，不计提采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应以资产负债表日的公允价计量。资产负债表折旧或摊销，应以资产负债表日的公允价计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值与原账面价值的差额，计入日，投资性房地产的公允价值与原账面价值的差额，计入“公允价值变动损益公允价值变动损益”。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS3

36、32022-5-2 20182018年年1010月月1 1日日, ,甲公司开发完成写字楼并出租甲公司开发完成写字楼并出租 甲公司为从事房地产经营开发的企业。甲公司为从事房地产经营开发的企业。20182018年年7 7月月, ,甲公司与乙公司签订租赁协议甲公司与乙公司签订租赁协议, ,约定将甲公司开发的一栋约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用, ,租租赁期为赁期为1010年。当年年。当年1010月月1 1日日, ,该写字楼开发完成并开始起租该写字楼开发完成并开始起租, ,写写字楼的造价为字楼的造价为900090

37、00万元。万元。20182018年年1212月月3131日日, ,该写字楼的公允价该写字楼的公允价值为值为92009200万元。假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模万元。假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下式计量。甲企业的账务处理如下: :借借: :投资性房地产投资性房地产成本成本 90 000 00090 000 000 贷贷: :开发成本开发成本90 000 00090 000 00020182018年年1212月月3131日日, ,按照公允价值为基础调整其账面价值按照公允价值为基础调整其账面价值【例【例8-48-4】借借: :投资性房地产投资性房地产公允价

38、值变动公允价值变动 2 000 000 2 000 000 贷贷: :公允价值变动损益公允价值变动损益 2 000 0002 000 000 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS342022-5-2 为保证会计信息的可比性为保证会计信息的可比性, ,企业对投资性房地产的企业对投资性房地产的计量计量模式模式一经确定一经确定, ,不得随意变更不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下能够满足采用公允价值模式条件的情况下, ,才允许企业对投才允许企

39、业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式成本模式转为公允价值模式的的, ,由于涉及会计计量基础的变由于涉及会计计量基础的变更，应当作为更，应当作为会计政策变更会计政策变更处理处理, ,以计量模式变更时公允价以计量模式变更时公允价值作为投资性房地产初始成本，并将变更时公允价值与账面值作为投资性房地产初始成本，并将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益价值的差额调整期初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产已采用公允价值模式计量的投资性房地产, ,不得从公不得从公允价值模式转为成本模式。允价值模

40、式转为成本模式。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS352022-5-2 甲公司的账务处理为：甲公司的账务处理为： 20201818年，甲公司将一幢写字楼出租给乙公司，采年，甲公司将一幢写字楼出租给乙公司，采用成本模式计量。用成本模式计量。20192019年年1 1月月1 1日，假定甲公司持有的投资性房日，假定甲公司持有的投资性房地产满足采用公允价值计量的条件，甲公司决定采用公允价值地产满足采用公允价值计量的条件，甲公司决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。模式对该写字楼进行后续计量。20192

41、019年年1 1月月1 1日，该写字楼的原日，该写字楼的原价价9 0009 000万元，已提折旧万元，已提折旧270270万元，未提取减值准备，万元，未提取减值准备，公允价值公允价值9 5009 500万元。甲企业按净利润的万元。甲企业按净利润的1010计提盈余公积。假定不考计提盈余公积。假定不考虑所得税因素。虑所得税因素。借借: :投资性房地产投资性房地产成本成本 95 000 000 95 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 2 700 0002 700 000 贷贷: :投资性房地产投资性房地产写字楼写字楼 90 000 000 90 000 000 利润分配利润分

42、配未分配利润未分配利润 6 930 0006 930 000 盈余公积盈余公积 770 000 770 000【例【例8-58-5】 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS362022-5-2【单选题单选题】公允价值计量模式下，投资性房公允价值计量模式下，投资性房地产的公允价值变动计入（地产的公允价值变动计入（ ）科目。）科目。A.公允价值变动损益公允价值变动损益 B.其他综合收益其他综合收益C.投资收益投资收益 D.公允价值上升计入其他综合收益，公允价公允价值上升计入其他综合收益，公允价值下降计入公允价

43、值变动损益值下降计入公允价值变动损益答案：答案：A 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS372022-5-2【判断题判断题】采用公允价模式进行后续计量的采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。投资性房地产，不计提折旧或摊销。答案：答案： 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS382022-5-2【判断题判断题】采用公允价模式进行后续计量的采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产，资

44、产负债表日，投资性房地产的资产负债表日，投资性房地产的公允价值，计入公允价值，计入“公允价值变动损益公允价值变动损益”。答案：答案：。解析：资产负债表日，投资性房地产的。解析：资产负债表日，投资性房地产的公允价值与原账面价值的差额公允价值与原账面价值的差额，计入，计入“公允价值变公允价值变动损益动损益”。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS392022-5-2 （一）资本化的后续支出（一）资本化的后续支出 企业对投资性房地产进行改扩建或装修等再开发且将来企业对投资性房地产进行改扩建或装修等再开发且将来

45、仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。企业应当在房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。企业应当在“投资性房地产投资性房地产”科目下增设科目下增设“在建在建”明细科目对资本化的明细科目对资本化的后续支出进行核算。后续支出进行核算。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS402022-5-2 2012018 8年年8 8月，甲企业与乙企业的一项厂房租赁合月，甲企业与乙企业的一项厂房租赁合同即将到期，该厂

46、房按照成本模式进行后续计量，原价为同即将到期，该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 2 000000万元，已计提折旧万元，已计提折旧600600万元。为了提高厂房的租金收入，万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。订了租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。9 9月月1515日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。程。1212月月1515日，厂房改扩建工程完工，日，厂房改扩建工程

47、完工，共发生其他支出共发生其他支出150万万元（不含税），以银行存款支付元（不含税），以银行存款支付，即日按照租赁合同出租给，即日按照租赁合同出租给丙企业丙企业。【例【例8-68-6】 本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当计入投本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当计入投资性房地产的成本。资性房地产的成本。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS412022-5-2 20182018年年9 9月月1515日日1212月月1515日日借：投资性房地产借：投资性房地产在建在建 14 000 00

48、0 14 000 000 投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销 6 000 0006 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 20 000 000 20 000 000 20182018年年9 9月月1515日，投资性房地产转入改扩建工程日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产借：投资性房地产在建在建 1 500 000 1 500 000 贷：银行存款贷：银行存款 1 500 000 1 500 000 20182018年年1212月月1515日，改扩建工程完工日，改扩建工程完工借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房

49、15 500 00015 500 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产在建在建 15 500 00015 500 000 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS422022-5-2 投资性房地产租赁合同到期，企业对其进行改扩建或装投资性房地产租赁合同到期，企业对其进行改扩建或装修等，但工程完工后不再用于出租而是转为自用的，应当将修等，但工程完工后不再用于出租而是转为自用的，应当将投资性房地产的账面价值转入投资性房地产的账面价值转入“在建工程在建工程”，并通

50、过，并通过“在建在建工程工程”科目归集改扩建或装修工程的资本化支出，待工程完科目归集改扩建或装修工程的资本化支出，待工程完工后，由工后，由“在建工程在建工程”转入转入“固定资产固定资产”。（二）费用化的后续支出（二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的不满足资本化条件的后续支出，与投资性房地产有关的不满足资本化条件的后续支出，应当在发生时计入当期损益。会计处理为：应当在发生时计入当期损益。会计处理为：借借: :其他业务成本其他业务成本 贷贷: :银行存款银行存款 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS4

51、32022-5-2投资性房地产后续计量核算小结 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS442022-5-2 （一）房地产的转换形式（一）房地产的转换形式 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿的证据表明房地产用地产进行的重新分类。企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包

52、将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，从自用状态改为出租状态或从出租状态改际状态上的改变，从自用状态改为出租状态或从出租状态改为自用或待售状态。为自用或待售状态。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS452022-5-2 投资性房地产的转换主要有将投资性房地产转换为非投

53、投资性房地产的转换主要有将投资性房地产转换为非投资性房地产和将非投资性房地产转换为投资性房地产两种转资性房地产和将非投资性房地产转换为投资性房地产两种转换形式，具体包括四种情况。换形式，具体包括四种情况。 （1） （2） （3） （4） 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS462022-5-2（二）（二）投资性房地产转换日的确定投资性房地产转换日的确定 非投资性房地产转换为投资性房地产的，转换日通常为非投资性房地产转换为投资性房地产的，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使房地

54、产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。如果企业董事会或类似机构作其使用租赁资产权利的日期。如果企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有的达到可出租状态的建筑出正式书面决议，明确表明其持有的达到可出租状态的建筑物以备经营性出租、持有意图短期内不再发生变化的，转换物以备经营性出租、持有意图短期内不再发生变化的，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。投资性房地产日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。投资性房地产转换为非投资性房地产的，转换日为租赁期届满、企业董事转换为非投资性房地产的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明

55、将其重新开发用于对外会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期或房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于销售的日期或房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 转换日是指房地产的用途发生改变、状态发生相应改变转换日是指房地产的用途发生改变、状态发生相应改变的日期。的日期。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS472022-5-2二、二、房地产转换的会计处理房地产转换的会计处理（一）（一）成本模式下的转换成本模式

56、下的转换 成本模式下，由于企业的固定资产、无形资产、存货、投成本模式下，由于企业的固定资产、无形资产、存货、投资性房地产均采用以实际成本为基础核算，计量基础一致，所资性房地产均采用以实际成本为基础核算，计量基础一致，所以成本模式下的转换会计处理比较简单，仅是对房地产的重新以成本模式下的转换会计处理比较简单，仅是对房地产的重新分类，相应科目按账面价值结转即可。分类，相应科目按账面价值结转即可。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS482022-5-21.1.作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地

57、产转换为投资性房地产 企业将作为存货的房地产转换为以成本模式计量的投资性企业将作为存货的房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借借：投资性房地产：投资性房地产 存货跌价准备存货跌价准备( (原已计提跌价准备的原已计提跌价准备的） 贷贷：开发产品开发产品或或开发成本开发成本（按其账面余额按其账面余额） 房地产开发企业的房地产开发企业的“开发成本开发成本”科目类似于一般企业的科目类似于一般企业的“生产成本生产成本”科目，科目，“开发产品开发产品”科目类似于科目类似于“库存商品库存商品”科科目。如果在完工时已经将开发

58、成本转到了开发产品，那么直接目。如果在完工时已经将开发成本转到了开发产品，那么直接贷记贷记“开发产品开发产品”科目，如果没有结转，则直接贷记科目，如果没有结转，则直接贷记“开发成开发成本本”科目。科目。 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS492022-5-2 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 甲企业是从事房地产开发业务的企业，甲企业是从事房地产开发业务的企业，20182018年年5 5月月1010日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的

59、一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20182018年年7 7月月1515日。日。20182018年年7 7月月1515日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额55 000 00055 000 000元，未计提元，未计提存货跌价准备。甲企业对投资性房地产采用成本模式计量。存货跌价准备。甲企业对投资性房地产采用成本模式计量。 借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 55 000 000 55 000 000 贷：开发产品贷：开发产品 55 000 000 55 000 000【例【例8-78-7】 财务会计财务会计 大连理工大学出版社大连理工大

60、学出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS502022-5-2 2. 2.自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产 企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时投资性房地产时, ,应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等原价、累计折旧、减值准备等, ,分别转入分别转入“投资性房地产投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销”、“投资投资性房地产减值准