新德清房地产市场调查报告

1、德清房地产市场调查报告中长期发展规划 （2009-2020年） 2009.10目录 第一章 德清县房地产发展现状.5一、 2005 年至今德清县房屋建设投资概况5 二、 2001 年至今土地出让情况6 三、住宅项目销售情况问卷调查统计12 四、储备土地概况 .16五、八年回顾与总结.17第二章德清县房地产业发展背景.22一、宏观层面房地产发展背景.22二、相关规划研究结论.27第三章德清房地产业发展条件与市场分析 .29一、发展有利条件.29二、发展制约条件.35三、市场机会 .37四、市场竞争分析.39五、市场需求分析.42第四章发展思路与目标46 一、发展住宅产业的必要性46二、总体定位与

2、发展目标.48三、发展分期步骤 .54四、空间布局.54第五章需求预测 56 一、县域范围内人口住宅需求量预测56 二、县外人口住宅需求量预测61三、德清县全县与武康及周边住宅需求量估算63四、住宅用地量预测 .64五、商铺及写字楼需求量.67第六章发展策略与措施69 一、总体策略.69二、主要措施.69、乙前言 德清县房地产业经过十年的快速发展，已经成为全县国民经济的重要产业，成为县财政收入的重要组成部分。 2008 年德清县房地产业缴纳地方税合计达1.72 亿元，占全县营业税总额的 18%。同时，经营性用地的出让为德清县城市建设筹集了可观的资金， 自 2001年至 2008年共出让各类房地

3、产开发土地和商业经营用地约4254 亩，获得 27.8 亿元土地出让金，城市建设速度大大加快，宽敞美观的城市道路广场、 设计先进环境优美的住宅建筑， 呈现出新时代德清现代化的城市面貌，为提升城市品位发挥了重要作用。房地产业的发展进一步提高了居民的生活质量， 城镇居民人均住房面积已经由 2001 年的 27.5平方米上升到 2008年底的 35.2平方米，居住小区的规划理念和建设标准日益先进， 居住环境质量有相当大的提高，小康生活初显端睨。目前，德清县房地产业发展总体是健康的，供求基本平衡，价格逐年上升， 在到达一个新的发展平台， 如何保持德清房地产业持续健康发展，继续为德清县社会经济、城市建设

4、、人民生活做出贡献，成为下一阶段发展须明确的重要方向之一。本项规划的性质为专项产业规划，规划目的为（ 1）了解与分析德清县房地产业发展过程与现状特点。 根据目前德清县已制订的社会经济、 城市人口等方面的发展规划， 在城市总体规划和近期建设规划基础上，科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住房建设和房地产市场持续健康发展；（ 2） 在杭州市实施大都市战略的大背景下， 探讨德清县在承接杭州市居住人口扩散 （住宅郊区化）的进程中将面临的机遇，明确德清县住宅产业发展的外来动力，提出积极利用外力的措施，积极主动地为迎接更大的发展作好准备。第一章德清县房地产发展现状一、 2005 年至今

5、德清县房屋建设投资概况根据德清县建设局房管处提供资料，德清县从2005 年至今房产投资和销售的基本情况如下表。表 1 1 德清县房产投资和销售情况一览表单位：亿元、万m2年份 完成投资额新开工面积 施工面积 竣工面积 销售面积销售额 空置面积 缴纳地方税2005 15.4794.5666.6959.8115.7718.541.48200611.1730.61139.8150.2148.6317.7432.121.52200713.7550.1585.0660.5721.1429.191.97200813.8165.84108.1130.8841.2218.9721.181.72合计60.214

6、7544.91220.38226.1286.286.69平均每年13.649106.952.150.118.425.31.6720091-66.0022.68117.3712.0325.9112.6620.601.820091-99.427.6114.617.749.125.318.32.26注：施工面积中不包括竣工面积。上表显示，德清县 2005 年-2008年完成投资额平均每年13.6 亿元， 竣工面积平均每年52 万平方米， 销售面积平均每年50 万平方米，销售额平均每年18.4 亿元。房产施工面积在2006 年达到高峰， 07、 08 年迅速下降， 09 年上半年大幅度回升， 而竣工面

7、积在08 年和 09 年下降到较低水平， 主要因为大多数住宅项目进入第二、 三期开发， 大多为小高层与高层住宅。销售面积也从2005 年高峰逐年下降，基本维持在每年40-50 万平方米的水平。因房价上涨较快，销售额仍呈逐年上升趋势。2008 年底空置面积21 万平方米，其中约 15 万平方米为住宅底商， 6 万平方米为普通住宅， 2009 年 9 月底空置面积为 18.3 万平方米，其中 2.44 万平方米为普通住宅。销售价格上涨较快，平均销售价格从2005 年的 2636 元/平方米上升到 2008年的 4600元/平方米，2009年 6 月更上升到 4886元/平方米。年均上涨25%。二、

8、 2001 年至今土地出让情况（一）按年份统计1、全县房地产开发土地出让总量根据德清县国土局提供的资料， 除不用于房地产开发的土地 （如直接经营的工业、加油站、自用办公楼等）外， 2001 年至今德清县用于房地产开发的土地和建筑规模如下表所示。表 1-2 全县房地产开发用地出让情况年份 土地面积 （万平方米） 土地面积 （亩） 建筑面积 （万平方米） 出让金额 （亿元）2001 年 9 136 16 0.752002 年33 496 44 4.442003 年65 974 89 5.522004 年59 882 54 2.962005 年35 526 56 4.032006 年34 512 5

9、3 4.662007 年23 352 33 3.122008 年25 376 36 2.32合计284 4254 381 27.82001-2008平均每年35 532 48 3.52009 年 1-9 月18 291 32 总计 302 4545 413 29.5上表可知， 全县房地产开发用地从2001 年至 2008 年的八年中平均每年的土地供应量为 532 亩，可建建筑面积48 万平方米，出让金额平均每年3.5亿元。2003 年土地供应、建筑面积与出让金额都为最高值，之后逐年下降， 2007年和 2008年的土地面积、建筑面积只为最高值的 1/3左 右。2、全县住宅开发用地出让情况表13

10、2001 年至今全县商品住宅开发用地总量全县住宅分年土地面积 （亩） 建筑面积 （万m2） 出让金额 （万元） 平均地价 （万元） 2001 年 136 16 7506 55 2002年 233 31 18448 79 2003年 622 66 45280 73 2004 年 882 54 29641 34 2005 年 523 55 39852 76 2006 年 477 48 43150 91 2007年 310 28 27806 90 2008年 376 36 23204 62 合 计 3560 335 234887 平均每年 445 42 29361 70 2009年 19 月 291

11、 32 16958 62 总计 3851 367 251845 上表可知，全县商品住宅开发用地从 2001 年至 2008 年的八年中平均每年的土地供应量为 445 亩， 可建建筑面积42 万平方米，出让金额平均每年 2.9亿元。3、全县商业与办公开发用地出让情况表 1-4全县商业与办公开发用地出让 用途 土地面积 （万 m2） 土地面积 （亩） 建筑面积 （万 m2） 出让金额 （亿元） 商业 41 61936 3.7办公5 77 9.90.7合计46 696 46 4.4平均5.75875.80.55由上表可知， 德清的商业的用地量较大， 如果包括商住用地中的配套商业的话，商业总建筑规模较

12、大。（二）按区域分1 、全县住宅用地区域分布按土地分布区域， 2001-2009 年全县各镇住宅用地出让量与建筑规模统计如下。表 1-5 各镇住宅用地土地出让量与建筑规模 用途 土地面积（亩） 比例 建筑面积 （万 m2） 比例 出让金额（亿元） 比例 武康镇 2600 69% 239.767%20 80% 新市镇 614 16% 68 19% 3.515%乾元镇 162 4% 13.84%0.62%钟管镇 132 4% 15.34%0.31%莫干山镇 87 3% 4.81%0.21%雷甸镇 42 1% 4.21%0.10%禹越镇 52 1% 4.71%0.21%洛舍镇 50 1% 5.83%

13、0.10%徐家庄镇 11 0% 1.50%0.10%其他 6 0% 1.10%0 0% 合计 3759 100% 359 100% 25.1100%从上表中可知，武康的土地出让量最大，其次是新市，其余为乾元与钟管镇。 为了更清楚地分析武康和新市两镇的供应结构， 分别对武康和新市的土地出让细节统计分析如下。2、武康（ 1）武康镇全部用地2001 年至今武康镇全部用地土地出让量与建筑规模如下表： 表 1-6 武康镇全部土地出让量与建筑规模 年份土地面积 （亩） 建筑面积 （万平方米） 出让金额 （亿元） 2001年 123 15 0.702002 年482 42 4.372003 年670 56

14、4.412004 年793 45 2.742005 年508 53 3.862006 年411 43 4.212007 年232 22 2.632008 年104 8 1.12合计3323 284 24.32平均每年415 35 3 2009 年 1-9 月 48 7 总计 3371 291 上表可见，武康镇行政区全部用地供应量（包括商业与办公）在 2003 年达到最高值，2008 年创历史新低，甚至低于 2001 年。（ 2）武康镇住宅用地2001 年至今出让情况如下： 表 1-7 武康镇住宅用地出让情况年份 土地面积（亩） 建筑面积 （万 m2） 出让金额（亿元） 每亩均价（万元 /亩）

15、楼面地价（元/ m2） 2001 年123 15 0.757472 2002年 219 30 1.7781596 2003年 319 33 3.421071026 2004年 793 45 2.7435613 2005年 434 47 3.6785776 2006年 376 38 3.861031020 2007年 199 18 2.391201322 2008年 104 8 1.111071384 合计 2567 234 19.7平均每年321 29 2.4687901 2009年 1-9 48 7 总计 2597 241 上表显示， 2005年武康的住宅用地供应量为最大，建筑面积达47 万

16、平方米，其次为 2006年，为38 万平方米， 2007 和 2008 年迅速下降，特别是2008 年受金融危机影响，住宅用地的土地供应量和建筑面积甚至低于 2001 年，可建的住宅建筑面积更是低至18 万和 8 万平方米， 这是导致 2009 年上半年武康楼价明显大幅回升的重要原因之一。（ 3）武康及周边住宅用地从发展趋势看，武康将与周边的乾元镇、 莫干山镇和下渚湖共同形成德清县最大的中心城市， 为更清楚分析武康中心城市今后的发展规模，我们推出 “武康及周边” 的概念，即将武康镇、 乾元镇、 莫干山镇和下渚湖合为一体。 本规划其余部分同，不另作说明。按此口径统计， 2001 的至今武康及周边

17、的住宅用地出让情况如下。表 1-8 2001 年至今武康及周边住宅用地出让情况表武康及周边住宅用地 土地面积合计（亩） 建筑面积合计（万 m2） 武康镇 乾元镇 莫干山镇 土地 面积 建筑面积 土地 面积 建筑面积 土地 面积建筑 面积 2001 年 123 15 123 15 2002年 219 30 219 30 2003年 37937 319 33 60 4.02004 年793 45 793 45 2005 年 434 47 434 47 2006 年 444 44 376 38 424.0261.92007 年248 23 199 18 49 4.72008 年161 11 104

18、8 11 1.0461.6合计2801 251 2567 234 162 13.7723.6平均每年350 31 321 29 20 1.790.42009 年 1 963 8 48 7 15 1.3总计2864 258 2615 241 162 13.7874.8上表显示， 2001 年-2008年至今武康及周边住宅用地共出让2800亩，平均每年350 亩，可建住宅 31 万平方米。（ 4） 武康镇商业与办公用地这类用地是指专门用于商业与办公开发的用地，不包括住宅配套商业，出让情况如下： 表 1-9 武康镇商业与办公用地出让情况 年份 土地面积 （亩） 建筑面积 （万 m2）出让金额 （亿元

19、） 每亩均价（万元 /亩） 楼面地价 （元 / m2） 2002年 263 12 2.60992118 2003年 351 23 0.9928430 2006年 35 5 0.35100682 2007年 33 4 0.2472645 合计 682 44 4.1761947 2002年项目主要为余英街，2003年为南方商城，2006和 2007年分别为深国投的沃尔玛商场和宇恒房产的写字楼项目。 商业与办公用地占全县的商业与办公用地98%。2、新市镇住宅用地新市镇为德清县第二大镇， 2001 年至今新市镇行政区范围各类用地土地出让量与建筑规模如下表： 表 1-10 新市镇住宅开发土地出让量与建筑

20、规模年份 土地面积 （亩） 建筑面积 （万平方米） 出让金额 （万元） 2002年 19 2.29422003 年 128 14.181282004 年 9 1.26772005 年 9 1.18082006 年 29 3.516122007 年 11 1.15282008 年 183 21.98569合计 388 45.221263平均每年 55 5.930382009 年 1-9 226 22.913536总计 614 68 34799 从上表中可看到，新市镇在 2008 和 2009 两年土地供应量放出巨量，二年共出让土地409 亩，可建建筑面积为45 万平方米，将近过去八年总和的二倍，

21、且全部为商住用地。这主要因为此两年的出让地块位于新市镇的新区， 一次性出让面积大， 开发周期长，将在今后五至八年陆续开发上市。三、住宅项目销售情况问卷调查统计为了解各个开发项目实际的销售情况与市场实际可供的住宅面积， 对在德清县建设局登记注册的开发商进行问卷调查， 调查结果分析如下。（一）武康及周边1、正在供应的住宅余量是指 2003 年以来已开工和销售的住宅项目中剩余的住宅供应量。据开发商问卷调查统计， 已经开工、 正在销售的住宅项目销售情况及剩余量情况如下。表 1 11 2003年至今武康及周边住宅开发与销售情况单位：万m2 年份 建筑 面积 其中住宅 底商 住宅销售率住宅 余量 商铺余量

22、 合计 普通 低密度 2003 26 21 11 10 4 100% 0.000.80200451 41 41 0 11 99% 0.552.65200537 34 28 6 3 95% 1.691.37200623 22 16 6 2 92% 1.731.49200731 28 19 9 2 93% 1.942.04200814 9 1 8 1 80% 1.861.0020094 4 0 4 0 80% 0.800.00武康历年合计186 160 117 43 24 95% 8.579.36平均每年27 23 17 6 3 乾元历年合计16 14 12 2 2 96% 0.600.19莫干山

23、历年合计1.21.21.297%0.04下渚湖历年合计武康及周边合计209 181 129 52 26 92% 15.209.55平均每年30 26 18 7 4 注：上述年份是指项目的开工年份，销售率按开工年份计算。从上述开发商问卷调查表统计情况看， 2003 年至今武康及周边住宅开发面积共209 万平方米， 平均每年 30 万平方米， 其中住宅 181万平方米，每年26 万平方米，销售率达92%，若不计下渚湖华泰房产项目的 6 万平方米，武康、乾元、莫干山的销售率都在95%。武康镇剩余的住宅面积仅 8.57万平方米，若包括乾元和莫干山，武康及周边则为 9.2万平方米，分布在下表所示的项目中

24、。表 1-12武康及周边正在销售住宅余量分布表单位：平方米项目 住宅面积 其中普通公寓 其中低密度西子百合 15000 15000 格兰维亚一期 9700 9700 玫瑰庄园 7322 7322 玉墅林枫一、二期9198 8166 1032 溪山美墅一期 18640 18640 阳光田园一期8000 8000 其他项目合计18000 18000 乾元 6000 6000 合计（万平方米） 9.28.30.92、潜在供应量是指目前已获得土地尚未开工和销售的商品住宅项目提供的供 应量。武康及周边潜在供应量调查统计如下。表 1-13 武康及周边潜在住宅供应量分布表单位：平方米项目名称 住宅建筑面积

25、年度分布 合计 普通公寓 低密度 2009年 2010年 2011 年 五龙嘉园二期 31876 31876 31876 玉墅临风三期 7456474564 74564 御景公馆 80700 49422 31278 31278 49422 友诚生态园59532 59532 29766 29766 梦溪湖山庄 10415 10415 10415 翡翠城三期 30000 30000 10000 20000 格兰维亚二期 53000 35000 1800018000 35000 阳光田园二期 51526 51526 10000 41526 阳光田园三期127800 127800 71526 5627

26、4溪山美墅二期81823 81823 50000 31823水晶城二期 42000 42000 20000 22000 宇诚房产项目 18040 1804018040 腾飞房产项目 5600 5600 5600 鸿达房产项目 50000 3000020000 20000 30000 德蓝广场住宅 29350 29350 29350 武康合计746226 422075 324151 139876 440888 165462乾水湾三期9000 90009000 城东新村5#楼 2531 2531 2531 乾元合计 11531 11531 11531华盛达山庄二期 9130 9130 9130 莫

27、干山合计9130 9130 9130 武康及周边合计（万平方米） 76.743.433.314.945.216.6上表显示， 武康及周边潜在供应总量为 77 万平方米， 其中 43 万平方米为普通公寓， 33 万平方米为低密度住宅， 将在 2009-2011 年三年内陆续上市供应， 2009年的供应量为 14.9万平方米， 2010年约 45万平方米， 2011 年约 16.5万平方米。正在供应余量与潜在供应量合计， 2009-2011 年已经确定的武康及周边的供应量如下表。表 1-14 2009-2011 年武康及周边已获得土地的住宅的供应量武康及周边 住宅建筑面积年度分布 合计 普通公寓

28、低密度 2009 年2010 年 2011 年 正在供应 9.28.30.99.2潜在供应76.743.433.314.945.216.5合计85.934.124.145.216.5上表显示， 2009年武康及周边上市供应余量仅 24万平方米， 2010年可达到 45 万平方米，可供规模较大。（二）新市镇 1 、正在供应的住宅余量表 1 15 新市住宅销售率与正在供应余量统计表单位：万平方米 年份 建筑 面积 其中住宅 底商 住宅销售率住宅 余量 商铺余量 合计 普通 低密度 2004 2.62.02.00.00.699%0.00.3220053.22.12.10.01.267%0.70.47

29、20064.13.13.10.01.054%1.40.1620072.11.81.80.00.366%0.60.3120080.00.00.00.00.00%0.00.0020099.28.55.03.50.70%8.50.70合计21.317.514.04.53.836%11.21.96注：因 08 年无新开工项目，故建筑面积与销售率都为零。 2008年获得土地、 2009 年开工的项目，因未能销售，故2009年住宅销售率 0%。 因 2008 年土地供应量较大， 因此， 新市镇的住宅余量约 11.2万平方米，主要是08 年获得土地、 09 年开工、目前尚未销售的瑞城房产项目 8.5万平方米

30、。实际在售面积约 2.5万平方米。2、新市潜在供应量表 1-16新市潜在住宅供应量分布表单位：平方米项 目 住宅面积 2009 年 2010 年 2011 年 2011年后 瑞城房产项目 61000 61000 五龙房产项目 225992 4000050000 135992 胡晓明 7169 7169 合计 294161 0 47169 111000 135992 上表可见，新市已获得土地尚未开工和销售的商品住宅项目提供的供应量为 29.4 万平方米，但因五龙房产项目较大，开发周期较长，近三年的供应量约 16 万平方米。因此，与已开工正在或即将销售的供应量11.2万平方米合计， 2009-20

31、11年新市已确定的住宅供应量约 27 万平方米。四、储备土地概况根据县建设局统计，目前基本确定的住宅储备土地统计如下。表 1-17 全县住宅储备用地分布表地块名称 土地面积 （亩） 建筑面积 （万 m2） 住宅类型 容积率 武康城东舞阳街以南地块100030 低密度住宅 0.45武康下渚湖景观房产350 10.5低密度住宅0.45武康城西原莫干山生态园150 4.5低密度住宅0.45莫干山镇景观房产400 12 低密度住宅 0.45开发区配套住宅150 4.5低密度住宅0.45小计2050 61.5武康丰桥港改造地块300 30 普通公寓 1.5武康城东舞阳街以北地块500 50 普通公寓 1

32、.5乾元镇住宅项目100 10 普通公寓1.5城铁广场配套住宅项目200 20 普通公寓1.5小计1100 110 武康及周边合计3150 171 新市镇住宅项目 100 6.7低及普通1 其他乡镇合计250 16.7低及普通1 全县合计 2400 136 表 1-18 全县住宅储备用地可建建筑面积上市年份表单位：亩、万平方米地块名称 土地面积 建筑 面积 2009 年 2010 年 2011 年 2012年及以后 武康城东舞阳街以南1000 30 0 12 8 10 武康下渚湖景观房产 350 10.503 3 5 武康城西友诚房产 150 4.500 2 2.5莫干山镇景观房产400 12

33、 0 0 5 7 开发区配套住宅 150 4.500 3 1.5小计 2050 61.5 015 21 25.5武康丰桥港改造地块300 30 0 12 18 0 武康城东舞阳街以北500 50 0 10 20 20 乾元镇住宅项目 100 10 0 5 5 0 城铁广场配套住宅 200 20 0 0 10 10 小 计 1100 110 0 27 53 30武康及周边合计3150 171 0 42 74 55.5新市100 6.703.33.3 0其他乡镇 250 16.7 08.38.3 0全县合计 3500 195 0 45.687.662五、八年回顾与总结德清县的房地产开发经历了起步、

34、激活、提升三个阶段： 1992年， 莫干新村的开工建设标志着县城武康真正意义上的房地产开发起步； 1999 年，随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的实施，全县的房地产业被进一步激活； 2001 年以后，县城武康的房地产市场进入了一个快速增长的时期， 2003 年与 2004 年土地供应量与建筑面积、销售面积都达到历史最高值， 2005 年以后进入高品质发展阶段，从数量型向质量型发展，一些象绿城这样的高水平开发商进入武康， 开发出与杭州上海等大城市品质相当的住宅楼盘， 有力地带动当地原来的开发商走高品质产品路线，使得2005 年以来武康的住宅开发水平大大提高。（一）2005年至今全县房地产投资规模20052008年全县年平均完成房地产投资额13.55亿元，年平均完成竣工面积52 万平方米，完成销售面积50 万平方米， 年平均销售额18 亿元， 年平均缴纳地方税 1.67亿元。 2008年底空置面积21 万平方米