长沙“天泰公寓”策划报告

1、“天 泰 公 寓” 策 划 报 告序论历经多年，几经周折，天泰公寓项目即将启动兴建。在定位上，已经确定了本项目的高层定位，项目的规划设计，施工方案也已经基本完成。项目的营销准备工作即将开展。在后阶段，清楚的认识市场的特点，项目的优缺点，充分了解项目的目标顾客群体特征，依据此，而在产品、价格、形象推广上作出高瞻远瞩，战略上的规划，制定行之有效的策略方案，成功的把项目推向市场，成为后续工作的重点。一、项目概况1 、 项目名称 ：天泰公寓（暂命名，宜重新命名）2 、项目位置：项目位于龙柏路，临近二环线3、 土地性质综述： 本项目的用地位于居民区， 一块由交通道路围和的， 约 12000itf的地块内

2、，此块地的性质：市邮政局的宿舍（约 4000 m2）；正在兴建的四方 公司两栋多层的安置房（约 3400 m2）； 一个占地面积383 nf的幼儿园。再者， 本项目的用地。本项目的经济技术指标：停车数量： 33 辆其中：地下停车数量22 辆二、项目分析（一） 项目环境分析1、自然景观本项目可说是位于一个成熟的居民区里，周围密布着大量的高度相差不多的多层住宅建筑。该居住区地势平坦，没有较大的地势起伏，周边无山景、无水景。且居民区内规划的绿化景观不多。少量的花、草绿景，还因为没有得到一定的维护、保养，显得脏、乱。天泰公寓规划楼层 17 层，因此该项目 8 层以下的自然景观环境毫无特色，说不上有自然

3、景观，但在8 层以上，因其高度，可基本上俯瞰到该层居民区的全景，视线没有过多的阻挡，视野变得相当的开阔，三湘南湖市场等都可尽收眼底。2、环境卫生、社会治安情况：该地段形成了一个比较大的居民区，但其性质较为复杂，没有统一、集中的管理，因此在环境卫生方面，并不是十分理想，不如整体开发居住小区，各种小摊小贩、饭店、小店铺、菜市场的存在，给该地区的卫生造成了一定的影响。在社会治安方面，没有一种有效的监管，存在着安全隐患。3、交通条件：该项目邻近二环线，靠近三湘大市场，马王堆市场，在交通方面相当优越，出行方便快捷，无交通之苦。公交线路有 139、142、环城巴士等。亚交通情况也十分良好。4、配套设施：本

4、项目所处地段是居住人口较集中的区域，各种配套设施十分完善，衣食住行等都可以满足居民的需要。大型娱乐休闲有：新族凤凰城，学校有火星小学、田家炳中学等。（二）、项目SWO分析对于一个项目策划，首要的是清楚项目优缺点，只有这样，才能在宏观上整体把握，克服弱项，化弱为强，制定有效的营销策略。1、优势分析 配套优势： 本项目的配套十分完善，休闲娱乐、生活购物、读书上学等十分方便，交通也十分方便。 相对于附近居住小区（如梦泽园、王府花园、雍景园）这无疑是一个较大的优势。 定位优势： 该项目定位于高层住宅，这在该地段是唯一一幢高层住宅。很明显的区别于其他多层住宅，有利于营造成高档楼盘的形象。再者，高楼层的房

5、子，在景观、通风、采光等方面有着明显的优势。 品牌优势： 天泰房地产开发公司在该区域成功地开发了天泰花园的一期二期，销售率几乎达到100%，一期全部卖完，二期仅剩一套。在物管、公司信誉方面，在各老客户心中形成了良好的形象，该公司在本区域有着一定的影响力。2、劣势分析 项目用地规模劣势： 户型方面 ：A、该项目为“板”式结构，进深超过16米。对这样一种结构，进深过长，可以肯定，有部分空间的通风、采光就会受到影响，导致通风、采光不畅。而对于本项目，且由于该区域较大的建筑密度，对于低楼层（ 8 层以下）房屋的通风采光来说，影响会较为明显。3、项目机会本项目周边住宅均是多层建筑，本项目作为高层住宅推出

6、，相信能够吸引大部分人的眼球。 本项目的总户数只有64 户，规模小，并且，项目附近除天域新都外，现在无其他项目，紧邻三湘、南湖大市场，市场并非饱和，在销售方面，存在着一定的机会。4、项目威胁本项目的威胁主要是来自“天域新都”宏华花苑”“宏业雅苑”的威胁另一个是四方公司在建项目的威胁；四方公司多层项目在价格上，将会对本项目形成冲击。梦泽园、雍景园、王府花园也给本项目造成了一定的威胁。三、项目市场定位分析（一） 项目功能定位对于一个项目来说，一个简单的功能定位还远远不够。根据经验，对购房者心理的洞悉，购套价高的房子，在某种程度上，住的是一种感觉，买的是一种面子。因此，依据项目的功能定位及我们的目标

7、市场，须要对项目进行市场定位，确定项目档次，解决项目在市场上的形象问题。（二）目标市场定位居家目标市场范围：1、紧靠项目的三湘、南湖大市场的经营户以及市场管理者2、紧靠项目的附近环线路段商铺的经营者及有一定积蓄的居民3、该项目周边区域，居民区内的一次、二次置业者4、其他希望在此区域发展、置业的人士主力目标市场定位：目标市场特征：1、年龄在2555 岁之间，从事行业为经营、贸易、管理方面的工作工作较为顺心，满意。2 、生活讲究情调，讲究质量，对居住环境要求高3、已有一套房，但是对居住条件不满意，属二次置业4、家庭年收入8 万元以上。5、生活有一定的节奏，工作要求高效率次要目标市场特征一：1、一直

8、生活在该区域，对该区域有依赖性，不想换地方。2、对本区域住宅租赁行情极熟悉，自己希望改变环境，把已有物业进行投资。3、年纪为30 岁左右，家庭收入为 6 万元左右4、生活讲究情调，讲究质量，对居住空间环境要求高（三）项目的整体市场定位档次定位：高档楼盘；楼盘形象定位： 成熟社区中品质生活特区理由：该楼盘是一幢高层住宅，户型面积又大，这样以来，导致总套价过高（套价在 30 万 42 万之间） ，而根据买这样一种房子目标群体特征，我们知道购房者是一群注重生活质量、居住环境的人，对楼盘的品质有较高的要求，他们需要的也是一种具有良好形象的楼盘。因此，项目的档次，形象也就要尽量符合目标客户的要求。（四）

9、项目的一些建议1、项目名称：目前，长沙市房地产市场发展较快，项目较多，市场竞争日趋激烈，各种地段，特色的楼盘日新月异，楼盘概念满天飞，如何从众多的楼盘中脱颖而出，首先，要给项目一个比较好的项目名称。一个好的项目名称可以促进销售的效果以及获得买家的喜爱和认同，甚至可以成为品牌，恒久不衰。特别是针对大规模分期开发的楼盘，意义颇大。好项目名称应具备如下特征： .楼盘名称不拘泥于“花园”、“公寓”、等一统天下的楼盘命名惯例，不应落 于俗套，不应过分雷同，应富有时代气息。 .楼盘名称作为一个标识性强、个性浓烈的自我标记，应与地块的地理、环 境、布局、项目产品的定位、客户的定位相吻合，体现楼盘的与众不同。

10、 .要考虑项目的大小、定位、品味、暗寓物业的风格和档次。 .项目名称要具有较强的人情亲和力，更具地方特色与个性化。 .还要从楼盘名的音、形、义进行多方面审视，发音响亮、书写美观、寓意 美好、朗朗上口，令人遐想。本项目“天泰公寓”与该项目的总体规划设计相距很远，应予更换，至于更换 成具体什么名称，本公司在双方合作合同正式认定后再予提交。2、产品建议本项目定位于一种高档楼盘，在产品方面，就应该拥有较高品质的形象，达到 高档楼盘的品质：公共装修部分：在住宅入口部分，采用较高档的装修，营造一种良好的入口形 象。电梯公用部分采用较为高级的大理石理由：避免了房间面积使用率不高的情况，不会给人形成面浪费的感

11、觉避免了厨房过窄过长，不方便使用的缺点，把过道面积划入厨房，增加了厨 房的使用面积，符合现代人对大厨房的要求。增强了厨房、餐厅的采光通风。四、项目整体价格定位（一）项目综合投资成本分析序项目名称内容单位成本（元/号m2)1楼面土地成本1 . 土地总费用X 70万元/亩=290万元2 .总住宅建筑面积按11779 ttf计。2452勘探设计费包括地质勘探、方案设计353建安成本包括基础工程、主体工程、内外装饰、门窗水电安装等11004配套设施成本水电增容，电信消防、电梯、燃气管道等1305户外工程成本包括道路、绿化、环境、围墙等156报建成本综合报建费用1207销售费用包括工地形象包装、售楼资料

12、、模型、策划、广告、销售费用508管理费用公司管理费用、财务费用、工程监理费用等409税费包括营业税及产权费用等13010不口预计费20用11合计1785依据上表，我们知道该项目的得房成本为每平方米1785元。那么我们可以测算出本项目投资总成本：1785 乂元（此成本未含银行贷款的利息成本）（二）项目住宅价格定位1、均价：根据附近楼盘价格（主要为天域新都，天域新都起价2180元，均价2300元）及当前市场需求态势，该项目的均价可定位为：2300元/ itf依据：天域新都以此价位推向市场，取得了 80旅的销售率，说明对于此种价 位，消费者能够接受。本项目的高档次定位，且户型设计比天域新都更加合理

13、， 更好使用，比较而言，2330元均价是合理的。在市场上也将具有竞争优势。2.价格操作模式：采取“低开高走”态势好处在于：.让前期已内部认购的客户树立信心； .急骤人气，保持旺销态势； .价格上有回旋余地，同时可试探价格对市场的影响。3、楼层及户型、朝向差价 8层以上项目两头四室两厅户型楼层价差 40元，中间三室两厅楼层价差 30 元 8层以下项目两头四室两厅户型楼层价差 30元，中间三室两厅楼层价差25元理由：8层以上，因其高度，景观环境比较好，故差价要高一些。而8层以下，楼与楼之间的间距小，通风采光相比不如高楼层，所以价差要小些。三室两厅户型位于项目的中间部分，只能两面采光通风，而四室两厅

14、能够三面采光，在房型布置上，也比三室两厅的要优越。故三室两厅户型楼层差价 要比四房的低。（2） 、裙楼部分价格定位根据附近商铺物业买卖、租赁情况的调查，以及本项目的位置，裙楼部分价格定位为6800元/nf。（3） 、车位价格定位与本项目竞争楼盘车位销售价格是 3500 元/ 每平方米，本项目的车位销售价格建议与竞争楼盘持平。五、项目经济效益评价（1） 、项目的销收入1、住宅销售收入单价X （地上建筑面积-裙楼商铺建筑面积）=2330元/ m2X m2 -560 m2）2、裙楼商铺销售收入单价X建筑面积=6800元/ m2X 560 m23、车位销售收入（地下车位22个，以一个车位15m2测算。）单价X建筑面积X数量=3500X 15X4、销售收入住宅销售收入+裙楼商铺销售收入+车位销售收入=万元+万元+（2） 、经济效益评价1、项目利润项目总销售收入项目总投资=2、项目投资成本收益率项目利润/项目总成本=631万元/%。七、项目整合营销推广思路本