海口房地产市场宏观分析1527288078.pdf.doc

海口房地产市场分析一、 海口经济环境1、概况海口为海南省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心和交通邮电枢纽；海口市全市土地面积2304.84平方公里，常住人口为187.85万人，其中户籍人口为158.24万人，外来人口近30万人。海口地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，年平均气温23.8，最高平均气温28左右，最低平均气温18左右。2、经济海口2009年全市地区生产总值（GDP）489.55亿元，按可比价格计算，比上年增长10.8%；按常住人口计算，人均生产总值达到26366元（折合3861美元）。海口2009年固定资产投资增势较好，增长25.1%，6年内增速最快的一年。房地产开发投资平稳增长，占固定资产投资额的比重基本稳定在30%左右。由于“国际旅游岛”的建设，政府加大了对市政、交通等重大配套的建设，这为房地产的发展创造了更加有利的环境。海口旅游总量持续增长，国内外游客过夜量平均增速超过5%，加快了向成熟的国际化旅游度假胜地发展。全年开房率都在57%以上，这也为海口发展旅游休闲地产提供了良好的基础。05年06年07年08年09年国内外过夜总人数(万人次)512.2536.52585.65637.9672.28增长率()11.24.89.68.55.4旅游收入总收入(万人次)47.251.2355.3960.026501增长率()10.48.58.128.48.3平均开房率()57.1157.3157.8260.4-二、 海口城市规划1、 海口总体规划A、海口主城区空间布局结构为带状组团式。在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”发展原则。“中强”即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境;“西拓”指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模积聚;“东优”指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团;“南控”即抑止城市向南发展。B、预计到2010年，海口市总人口将达到180万-200万人，其中主城区常住人口控制在129万以内;到2020年，预测总人口将达230西拓万-250万 人，其中主城区常住人口控制在175万以内。2、 海口西海岸西海岸新区位于海口城市西部，东起长滨路(长流一号公路)，西至与澄迈县交界处，北依琼州海峡，南抵南海大道，规划总面积为55.17平方公里，拥“天、海、河、湖、园、岸、林” 等天赋优越的热带自然生态环境，是目前海口生态旅游资源保存最完好的区域之一。根据海口市城市总体目标和“西拓”的总体要求，西海岸新区将重点规划建设行政服务中心、总部经济基地、金沙湾热带滨海国际旅游度假区、现代物流仓储产业园区、生命健康养生基地、教育高科技产业基地、会展酒店集聚区、创意产业园区和高品质宜居社区等功能区。三、 海口房地产市场1、 土地市场随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从2008年开始，土地购置面积开始大幅攀升，09年海口市土地购置面积已经达到349.86万，说明市场投资热度依然强势。09年土地市场非常活跃，主要集中在海口西海岸区域为主。2005年海口市制定了海口市处理非农建设用地遗留问题若干规定和海口市处置闲置土地若干规定，对闲置土地进行了了清理，通过市场化运作重新对土地确权。所以，2005年土地成交面积和土地成交金额大幅增长。排除该政策制度的因素，海口市土地市场的活跃是从2008年真正开始回暖的。无论是土地成交面积还是土地成交金额，海口市土地市场在2009年得到了快速增长。2、 房地产开发土地成交金额（亿元）海口市房地产施工面积、新开工面积情况一直比较稳定，但竣工面积偏低。商品房销售面积则一直持续增长，2009年末接近200万，结合竣工面积、新开工面积及“国际旅游岛”的刺激，形成了短期内的供不应求，所以商品房销售价格在2008年、2009年快速攀升。四、 海口房地产市场总结及发展趋势海口通过其核心价值先天性、单一性的强势海景资源打造中国甚至世界的旅游、度假、休闲地产概念逐步深入人心，并形成了高端的居住市场，这一市场也成为2009年海口房地产市场上升的发动机。2009年及2010年1季度，海口房地产市场成交量80左右为岛外人购买，岛外投资客的疯狂购买使得海口商品房价格急速攀升。鉴于价格的快速上涨及较大