论不动产的善意取得

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 论不动产的善意取得 摘要：民事法律中关于不动产的 善意取得，因为不同国家对不动产的登 记效力立法不同而存在区别。但从维护 正常商业交易以及对善意第三人的合法 利益保护角度出发，善意取得制度必然 是其他法律制度无法代替的。因此，在 我国民法典起草中，应以登记公示推定 力与公信力为基础，构建不动产善意取 得，从而完善我国的交易安全保护制度。 中国论文网 /7/view-12951540.htm 关键词：不动产；善意取得 所谓善意取得，是指财产的所有 人虽然无权处分其目前占有的财产（动 产和不动产） ，但是该财产占有人将把 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 财产通过有偿的方式转让给其他第三人 时，如果该第三人是善意的，那么该受 让人自取得动产的所有权或不动产登记 之时起，即取得该物的所有权。不动产 善意取得制度有其自身的构成要件，这 样可以避免当事人的滥用。 物权法 中第一百零六条规定了财产的善意取得 制度。突破了我国传统法律理论对善意 取得仅适用于动产的限制，可以说是 物权法的一大亮点。 一、不动产善意取得的概念 按取得方式来划分，所有权取得 分为特别取得和一般取得。善意取得就 是特别取得。传统民法上的善意取得是 指是指财产的所有人虽然无权处分其目 前占有的财产（动产和不动产） ，但是 该财产占有人将把财产通过有偿的方式 转让给其他第三人时，如果该第三人是 善意的，那么该受让人自取得动产的所 有权或不动产登记之时起，即取得该物 的所有权。那么，在这种情况下，该财 产的原权利人就不能向第三人行使返还 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 请求权，只能要求原财产占有人赔偿其 损失。我国物权法中对不动产善意 取得是这么理解的：所谓善意是指第三 人取得财产所有权的目的是善意的，双 方通过对价的方式来受让该财产，即使 该财产的占有人无转移所有权的权利， 但是第三人仍可以取得该财产的所有权。 善意取得是基于无权处分这一前提，是 法律对因无权处分行为而导致的原权利 人和第三人利益冲突的合理协调。我认 为这种权利冲突出现的原因主要有以下 两个方面，第一登记制度自身的原因； 第二是其他原因。不动产转让前必须是 已经登记的不动产这种不动产也是合法 的不动产：流转的过程也必须合法。国 家禁止流通的财产都不能适用善意取得， 而这些限制流通物只能在特定主体之间 流动，否则不适用善意取得。 二、不同国家的法律规定 在二十世纪初的德国民法典 中规定“为了维护权利取有登记则不生 效或当事人不得进行处分。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 三、我国不动产善意取得现状 我国物权法仅仅只是规定物 权的变动，但是并没有涉及有关物权变 动导致合同效力的相关问题。按目前实 际情况来看，如果没有办理物权变更登 记，但是并不会导致合同的效力保护， 这只是能证明该合同具有效力，而不能 证明不动产物权变更的这一行为已经具 有相应的效力。也就是说，这个时候的 物权变更仍不能对抗善意第三人。但是 对于因此引起的纠纷而造成损失的一方 当事人可以请求合同对方当事人弥补因 此造成的损失。但是不可直接对善意第 三人主张物权，除非能证明该善意第三 人已经明知该物权变动。总的来看，物 权变动的合同效力仅是合同本身的效力， 与物权本身的效力是两回事。基于我国 目前的不动产登记情况，不动产登记体 系在全国范围内还未系统性建立。因而， 即使我国物权法已经明确规定了不 动产物权善意取得制度。我国有些学者 任然反对我国建立不动产物权善意取得 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 制度。善意第三人基于信赖登记的公信 力而与无权处分人通过进行交易而从中 获利。如果该不动产物权没有经过登记， 第三人仍然与其交易则可以推定该第三 人在该交易中存在过失那么该第三人则 不能通过善意取得方式得到该财产。因 此，为了保证不动产物权善意取得制度 的正确适用，就必须加强不动产登记制 度的改革，要尽快在全国范围内设立统 一的不动产登记制度。 四、如何完善我国不动产善意取 得制度 所谓善意取得，是指财产的所有 人虽然无权处分其目前占有的财产（动 产和不动产） ，但是该财产占有人将把 财产通过有偿的方式转让给其他第三人 时，如果该第三人是善意的，那么该受 让人自取得动产的所有权或不动产登记 之时起，即取得该物的所有权。善意取 得制度是民法中的一项重要法律制度。 善意取得制度对保护正常的商业交易具 有保驾护航的重要意义。该制度有利于 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 市场经济正常有序的进行也是维护交易 中双方当事人乃至第三人合法权益的武 器。传统的善意取的理论中，善意取得 的财产仅限于动产物权。不动产物权而 以登记作为公示的的取得，则不适用此 制度。我国当前正处于向市场经济过渡 的关键时刻，正常的不动产的登记制度 还没有被广泛的建立起来，由于制度的 缺失就可能导致在实践中出现诸多问题。 例如：在商品房的预售中，现实就存在 着“一房二卖 ”，甚至“一房多卖”的情况， 这些情况就会导致许多购房人的权利得 不到保障。基于当前我国国情实际情况 的限制，不动产登记体系在全国范围内 还未系统性建立。因而，即使现行物 权法中已经明确规定了不动产的善意 取得制度，但是该制