同致-石竹新花园策划定位报告

1、,SHENZHEN TOUCHSTONE REAL ESTATE VALUATION AND EXCHANGE CO. LTD.,石竹新花园营销运作基本思路,同致地产,前 言 一、同致公司对大盘运作的两个基本认识 （一）将大盘置于宏观社会发展背景下进行分析 （二）将大盘置于特定地域背景下进行分析 二、同致公司对住宅本质的两个基本观点 （一）住宅反映着特定人群的生活方式 （二）住宅对人们的生活模式具有一定的引导作用,同致地产,三、同致公司的个性化服务特色 （一）依据发展商的客观条件策划营销方案 （二）依据项目已确定的个性因素策划方案 （三）依据发展商的整体发展战略制订营销 运作方案,同致地产,四

2、、项目营销运作思路 （一）准确定位目标消费客户 （二）分析目标客户的住宅消费特征 （三）根据目标客户的消费特征完善产品 （四）根据目标客户认知特点制定营销方案,同致地产,五、同致公司运作大盘的丰富经验 1、深圳中城康桥花园-53万平方米 2、深圳振业星海名城-83万平方米 3、湛江金沙湾新城 -34万平方米 4、武汉南湖宝安花园-32万平方米 5、贵阳常青藤花园 -16万平方米,同致地产,中城康桥花园,中城康桥花园,贵州常青藤花园,星海名城,湛江金沙湾,第一章 东莞房地产市场特征分析,一、积压严重、竞争激烈 1998-2001年平均销售率仅为50%左右,19982001年东莞市房地产项目开发情

3、况统计表,19982001年东莞市房地产项目开发情况统计表,19982001年东莞市房地产项目开发情况统计表,19982001年东莞市房地产项目开发情况统计表,东莞,二、结构失衡、两极分化 根据我司调查，2001年高档物业推出量占市场 总量30-40%，高中低档物业结构严重失衡。 三、品牌地产市场取胜 中信华南集团东莞公司的东泰花园 广东光大企业集团公司的景湖花园 新世纪丽江豪园商住开发有限公司的新世纪豪园,同致地产,四、外销市场活跃 1、七十余万东莞籍港人 2、城市整体素质提高，外向型经济发展 3、港人置业多选高品质物业 4、成熟的外销模式及推广经验,同致地产,第二章 项目现状及SWOT分析

4、 一、项目开发、销售现状 一期15座已竣工入伙，二期在做动工准备 一期销售约50%，不理想（592套，约销售 300套）,同致地产,二、SWOT分析,同致地产,二、根据地域分析 1、莞城（城区） 2、东莞市 3、香港 4、其它地区 三、目标客户住宅消费特征 1、二次或以上置业 2、对生活品味的追求,同致地产,第四章 产品特色及其完善建议 一、产品特色 （一）生态特色 （二）新加坡建筑特色,同致地产,同致地产,使产品从“精品”上升到“极品”,（一）“人与建筑对话”赋予灵魂 （二）发掘生态建筑内涵、明晰建筑主题 （三）树立“新加坡风情生态经典住宅小区” 的整体形象,同致地产,1、自然环境的相近性滨

5、海亚热带 2、建筑风格的借鉴性现代、人性 3、文化底蕴的相通性华夏、礼仪 4、生活方式的认同性健康、文明,同致地产,新加坡人的今天 石竹新花园的明天,第五章 营销存在问题及其对策 一、目前营销存在的问题 （一）宣传针对性不强 （二）销售人员技巧有待提高 （三）未充分利用各类社会资源，“就楼卖楼” （四）卖场商业气氛营造不足 （五）现场形象展示系统表现欠缺 （六）项目市场卖点表现不充份,同致地产,二、同致公司的营销对策 （一）深入提炼产品核心内涵 （二）调整营销策略 （三）重新包装产品 1、售楼处 2、地盘现场 3、园林样板区 4、整体导视系统,同致地产,（四）改进销售措施 1、加强业务培训 2、强化销控措施 3、丰富促销手段 4、拓展外销市场,同致地产,异地操作模式:,同致地产,SHE