房地产企业的成本管理制度

房地产企业的成本管理制度一、总则1.目的为加强房地产企业成本管理，规范成本核算与控制流程，提高成本管理水平，确保企业经济效益最大化，特制定本成本管理制度。2.适用范围本制度适用于公司及所属各项目公司在房地产开发项目的成本管理活动，包括项目的规划设计、土地获取、工程建设、销售及售后等各个阶段。3.成本管理原则全过程管理原则：对房地产项目开发全过程进行成本管理，涵盖从项目立项到交付使用后的保修阶段。全员参与原则：成本管理涉及公司各个部门和全体员工，需树立全员成本意识，共同参与成本管理工作。目标控制原则：明确成本管理目标，将成本控制责任分解到各个部门和岗位，通过目标控制确保成本管理工作的有效实施。动态管理原则：根据项目进展情况和市场变化，及时调整成本管理策略和方法，实现成本的动态监控和有效控制。二、成本管理组织与职责1.成本管理委员会组成：由公司高层管理人员、各相关部门负责人组成。职责审议公司成本管理战略、目标和政策。审批重大成本支出项目和成本管理制度。协调各部门之间在成本管理方面的工作，解决成本管理中的重大问题。2.成本管理部门设置：设立专门的成本管理部，配备专业的成本管理人员。职责负责制定和完善公司成本管理制度和流程。编制项目成本预算、成本计划，并监督执行情况。进行成本核算与分析，定期编制成本报表，为公司决策提供依据。参与项目前期策划、设计方案评审、招标采购、工程变更等环节的成本控制工作。对项目成本进行监控和预警，及时发现并解决成本管理中出现的问题。3.其他部门工程部门负责工程项目的进度、质量和安全管理，确保工程按计划顺利进行，避免因工程延误或质量问题导致成本增加。参与工程招标、合同谈判，负责工程变更的审核和现场签证管理，严格控制工程成本。提供工程相关的成本数据和资料，配合成本管理部门进行成本核算和分析。设计部门负责项目的规划设计工作，在满足项目功能和品质要求的前提下，优化设计方案，降低设计成本。参与设计方案的经济比选，提供设计概算和成本控制建议，配合成本管理部门进行设计阶段的成本控制。负责设计变更的管理，对设计变更进行技术经济分析，评估其对成本的影响，并及时通知成本管理部门。采购部门负责项目所需物资和设备的采购工作，建立供应商评估和选择机制，确保采购物资的质量和价格合理。编制采购计划，控制采购成本，负责采购合同的签订、执行和结算工作，配合成本管理部门进行采购成本的核算和分析。定期收集市场价格信息，为成本管理提供参考依据。营销部门负责制定项目营销策略，在满足销售目标的前提下，合理控制营销费用，确保营销成本效益最大化。参与销售价格的制定，提供市场价格动态信息，配合成本管理部门进行销售成本的核算和分析。负责销售合同的签订和执行，确保销售款项及时足额回收。财务部门负责项目的财务管理和会计核算工作，严格执行成本开支范围和标准，确保成本核算的准确性和规范性。提供项目资金预算和资金使用计划，合理安排资金，控制资金成本。参与成本管理决策，对成本管理工作进行财务监督和审计。三、成本核算1.成本核算对象以房地产开发项目的独立编制设计概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象。对同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近且由同一施工单位施工的群体开发项目，可合并作为一个成本核算对象。对开发规模较小、工期较短的项目，可将整个项目作为一个成本核算对象。2.成本项目划分土地成本：包括土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费、契税等与获取土地相关的费用。前期工程费：包括项目的规划设计费、可行性研究费、地质勘察费、三通一平费等前期开发费用。建筑安装工程费：包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等项目建设过程中的建筑安装费用。基础设施费：包括小区内道路、供水、供电、供气、排水、通讯、绿化等基础设施建设费用。公共配套设施费：包括教育、医疗、商业、社区服务等公共配套设施的建设费用。开发间接费：包括项目开发过程中发生的管理费用、销售费用、财务费用等不能直接计入成本核算对象的间接费用。3.成本核算方法采用制造成本法进行成本核算，将开发项目的成本费用划分为直接成本和间接成本。直接成本直接计入成本核算对象，间接成本按照一定的分配方法分配计入成本核算对象。成本核算应遵循权责发生制原则和配比原则，按照实际发生额进行核算，确保成本信息的真实性和准确性。成本核算应按月进行，及时记录和归集各项成本费用，编制成本核算报表，反映项目成本的发生情况。四、成本预算与计划1.成本预算编制编制依据项目可行性研究报告、项目规划设计方案、项目开发计划等相关资料。市场价格信息、历史成本数据、行业成本指标等参考依据。公司成本管理目标和成本控制要求。编制流程成本管理部门根据项目特点和成本核算对象，制定成本预算编制大纲，明确成本预算的内容、方法和要求。各部门按照成本预算编制大纲的要求，结合项目实际情况，编制本部门的成本预算草案，并提交给成本管理部门。成本管理部门对各部门提交的成本预算草案进行汇总、审核和平衡，形成项目成本预算初稿。将项目成本预算初稿提交给成本管理委员会审议，根据审议意见进行修改完善后，报公司管理层审批。成本预算内容土地成本预算：根据土地获取方式和相关政策法规，预测土地出让金、土地补偿费等各项土地成本支出。前期工程费预算：按照项目规划设计要求，估算规划设计费、地质勘察费等前期工程费用。建筑安装工程费预算：根据施工图纸和工程预算定额，计算土建工程费、安装工程费等建筑安装成本。基础设施费预算：结合小区规划和基础设施建设标准，预计道路、供水、供电等基础设施建设费用。公共配套设施费预算：根据项目配套设施规划，估算教育、医疗等公共配套设施的建设成本。开发间接费预算：包括项目开发过程中的管理费用、销售费用、财务费用等间接费用的预算。2.成本计划制定成本管理部门根据项目成本预算和项目开发计划，将成本预算分解到各个年度和季度，制定成本计划。成本计划应明确各阶段的成本控制目标和重点，以及相应的成本控制措施和责任人。成本计划应定期进行跟踪和调整，根据项目实际进展情况和成本变化情况，及时调整成本计划，确保成本控制目标的实现。五、成本控制1.土地成本控制在土地获取阶段，进行充分的市场调研和分析，选择合适的土地获取方式和时机，争取以合理的价格获取土地。加强与政府部门的沟通协调，争取有利的土地政策和优惠条件，降低土地成本。在土地出让合同谈判过程中，明确土地交付条件、土地价款支付方式等条款，避免因合同条款不清导致后期成本增加。2.前期工程费控制优化项目规划设计方案，通过多方案比选，选择经济合理的设计方案，降低设计成本。加强对设计单位的管理和监督，要求设计单位严格按照设计任务书进行设计，避免因设计变更导致成本增加。对前期工程费用进行严格审核，确保各项费用支出合理合规，避免不必要的浪费。3.建筑安装工程费控制实行工程招标制度，通过公开招标、邀请招标等方式，选择资质良好、信誉可靠、价格合理的施工单位。加强对工程合同的管理，在合同中明确工程价款结算方式、工程变更处理、违约责任等条款，确保合同的严密性和有效性。严格控制工程变更，建立工程变更审批制度，对工程变更进行技术经济分析，评估其对成本的影响，经审批后方可实施。加强施工现场管理，监督施工单位严格按照施工图纸和施工规范进行施工，确保工程质量，避免因质量问题导致返工和成本增加。定期对工程进度和成本进行跟踪分析，及时发现并解决成本管理中出现的问题。4.基础设施费控制根据项目规划和实际需求，合理确定基础设施建设标准，避免过度建设或建设不足。对基础设施建设项目进行招标采购，选择优质供应商，控制采购成本。加强对基础设施建设工程的质量和进度管理，确保工程按时按质完成，避免因工程延误或质量问题导致成本增加。5.公共配套设施费控制按照项目规划要求，合理配置公共配套设施，避免不必要的配套设施建设。对公共配套设施建设项目进行成本控制，严格审核各项费用支出，确保费用合理合规。加强对公共配套设施产权的管理，明确产权归属，避免因产权纠纷导致成本增加。6.开发间接费控制严格控制项目开发过程中的管理费用、销售费用、财务费用等间接费用支出，制定合理的费用标准和审批流程。加强对各项费用的预算管理，定期对费用支出情况进行分析和监控，及时发现并纠正不合理的费用支出。优化项目管理流程，提高工作效率，降低管理成本。六、成本分析与考核1.成本分析定期（每月、每季度、每年）进行成本分析，对比成本预算和实际成本，分析成本差异及其原因。成本分析内容包括成本构成分析、成本变动趋势分析、成本效益分析等。通过成本分析，总结成本管理经验教训，提出改进措施和建议，为成本管理决策提供依据。2.成本考核建立成本考核制度，明确成本考核指标和考核方法。成本考核指标包括成本降低率、成本控制目标完成情况等。对各部门和岗位的成本管理工作进行考核评价，将考核结果与绩效挂钩，激励各部门和员工积极参与成本管理工作。七、成本信息管理1.建立成本信息管理系统，及时收集、整理、存储和分析成本数据，实现成本信息的共享和