asa-1006-x银行湛江分行大厦物业管理办法

asa_1006_x银行湛江分行大厦物业管理办法一、总则（一）目的为加强X银行湛江分行大厦的物业管理，营造安全、舒适、整洁、有序的办公环境，确保大厦各项设施设备正常运行，特制定本办法。（二）适用范围本办法适用于X银行湛江分行大厦内的所有区域，包括办公区域、公共区域、附属设施等。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足分行员工及客户需求为出发点，提供优质的物业服务。2.规范化原则：建立健全各项管理制度和工作流程，确保物业管理工作规范有序。3.专业化原则：配备专业的物业管理团队，运用先进的管理技术和设备，提高服务质量。4.节能降耗原则：加强能源管理，采取有效措施降低能耗，节约资源。二、物业管理机构及职责（一）物业管理公司1.负责与X银行湛江分行签订物业管理服务合同，明确双方权利义务。2.根据合同要求，组建专业的物业管理团队，包括项目经理、保安、保洁、工程维修等人员，并确保人员配备满足大厦管理需求。3.制定和完善大厦物业管理各项规章制度、工作流程和应急预案，并组织实施。4.负责大厦的安全保卫、环境卫生、设施设备维护保养、绿化养护等日常管理工作，确保大厦正常运行。5.定期向X银行湛江分行汇报物业管理工作情况，接受监督检查，及时整改存在的问题。6.协助分行做好各类活动的后勤保障工作，根据分行需求提供相关服务支持。（二）项目经理1.全面负责物业管理项目的日常管理工作，组织实施各项物业管理服务任务，确保服务质量达到合同要求。2.负责与X银行湛江分行相关部门的沟通协调，及时了解分行需求，反馈物业管理工作情况，协调解决工作中出现的问题。3.组织制定物业管理工作计划、预算和费用支出方案，并监督执行，严格控制成本。4.负责物业管理团队的建设和管理，组织员工培训，提高团队整体素质和业务能力。5.定期对物业管理工作进行总结分析，不断改进管理方法和服务措施，提高管理水平。（三）保安人员职责1.负责大厦出入口的站岗执勤，严格执行人员、车辆出入登记制度，严禁无关人员和车辆进入大厦。2.定时对大厦内部进行巡逻，检查安全设施设备是否完好，及时发现和处理各类安全隐患，做好巡逻记录。3.协助做好大厦内的治安防范工作，维护公共秩序，防止发生盗窃、抢劫、打架斗殴等事件，遇突发事件及时报警并采取应急措施。4.负责指挥大厦内车辆的停放，确保交通秩序畅通，防止车辆乱停乱放。5.配合分行做好重要活动期间的安全保卫工作，确保活动顺利进行。（四）保洁人员职责1.负责大厦公共区域的环境卫生清扫工作，包括走廊、楼梯、电梯、卫生间、会议室等，保持环境整洁卫生。2.定期对大厦内的垃圾桶进行清理和更换垃圾袋，确保垃圾日产日清，无异味。3.负责大厦内公共区域的门窗玻璃清洁，保持玻璃明亮干净。4.做好卫生间的清洁消毒工作，定期更换卫生纸、洗手液等用品，保持卫生间清洁卫生、无异味。5.协助做好分行举办活动后的场地清理工作，确保场地恢复整洁。（五）工程维修人员职责1.负责大厦内各类设施设备的日常维护保养工作，包括电气设备、给排水系统、消防设施、电梯等，确保设施设备正常运行。2.制定设施设备维护保养计划，并按计划组织实施，做好维护保养记录。3.及时处理设施设备出现的故障和问题，对一般性故障应在规定时间内修复，对复杂故障应及时组织抢修，并向分行报告处理情况。4.负责大厦内水电的日常供应和管理，合理控制能耗，做好节能工作。5.协助分行进行新办公区域的装修改造工作，提供技术支持和质量监督。三、安全管理（一）人员出入管理1.大厦实行封闭式管理，设立出入口岗亭，配备保安人员24小时值班。2.分行员工凭工作牌或有效证件进入大厦，外来人员须经分行相关部门或人员同意后，在出入口进行登记，领取临时出入证并佩戴方可进入。3.严禁携带易燃、易爆、剧毒等危险物品进入大厦，如因工作需要携带特殊物品进入，须经分行安全管理部门批准，并采取相应的安全措施。（二）车辆出入管理1.分行车辆凭车辆通行证进入大厦，外来车辆须经分行相关部门或人员同意后，在出入口进行登记，领取临时停车证并按规定停放。2.车辆进入大厦时，保安人员应检查车辆外观是否完好，引导车辆按规定路线行驶至指定停车位停放。3.严禁在大厦内超速行驶、鸣笛，车辆停放应整齐有序，不得占用消防通道和人行通道。4.对离开大厦的车辆进行检查，确保车辆手续齐全，无异常情况后予以放行。（三）巡逻管理1.保安人员应按照规定的巡逻路线和时间间隔对大厦进行巡逻，巡逻过程中要认真检查安全设施设备、门窗等是否完好，及时发现和处理各类安全隐患。2.巡逻时应保持警惕，注意观察周围环境，发现可疑人员或异常情况应及时上前询问，并报告上级领导或相关部门。3.做好巡逻记录，记录巡逻时间、路线、发现的问题及处理情况等，巡逻记录应妥善保存，以备查阅。（四）消防安全管理1.建立健全消防安全管理制度，明确消防安全责任，确保大厦消防安全。2.配备完善的消防设施设备，包括消防栓、灭火器、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等，并定期进行检查、维护和保养，确保设施设备完好有效。3.保持消防通道畅通无阻，严禁在消防通道内堆放杂物。4.定期组织员工进行消防安全培训和演练，提高员工的消防安全意识和应急处置能力。5.加强对大厦内用火、用电、用气的管理，严禁私拉乱接电线、违规使用大功率电器等行为，确保消防安全。四、环境卫生管理（一）公共区域卫生标准1.走廊、楼梯：地面干净整洁，无杂物、灰尘，扶手无污渍。2.电梯：轿厢内地面、四壁干净，无痰迹、污渍，电梯门轨道无杂物，电梯运行正常。3.卫生间：地面、墙面清洁，无异味，洗手台、便器等设施干净卫生，卫生纸、洗手液等用品充足。4.会议室：桌面、地面清洁，座椅摆放整齐，茶具等用品摆放有序，会议结束后及时清理。（二）清洁频次1.公共区域地面每天定时清扫，随时保持干净。2.电梯轿厢每天早、中、晚各清洁一次，定期进行消毒。3.卫生间每2小时进行一次清洁消毒，确保无异味。4.会议室每次使用后及时进行清理。（三）垃圾分类管理1.在大厦内设置分类垃圾桶，分别投放可回收物、有害垃圾、厨余垃圾和其他垃圾。2.保洁人员应按照垃圾分类要求，将垃圾分别收集、运输，确保垃圾分类投放准确。3.定期联系专业垃圾处理公司对各类垃圾进行处理，确保垃圾得到妥善处置。五、设施设备管理（一）设施设备维护保养计划1.工程维修人员应根据大厦设施设备的使用情况和运行特点，制定年度、季度和月度维护保养计划。2.维护保养计划应明确维护保养项目、内容、时间、责任人等，确保维护保养工作有序进行。（二）日常维护保养工作1.工程维修人员应按照维护保养计划，定期对设施设备进行巡检、保养，及时发现和处理设备运行中出现的问题。2.做好设施设备的日常清洁、润滑、紧固、调整等工作，确保设备外观整洁，运行正常。3.对设施设备的运行参数进行监测和记录，如发现异常情况应及时分析原因并采取措施进行处理。（三）故障维修管理1.设施设备出现故障时，使用部门应及时通知工程维修人员，维修人员接到通知后应迅速到达现场进行抢修。2.对于一般性故障，维修人员应在规定时间内修复；对于复杂故障，应及时组织技术人员进行会诊，制定维修方案，尽快恢复设备正常运行，并向分行报告故障原因和处理情况。3.建立设施设备维修档案，记录设备故障发生时间、原因、维修过程及更换的零部件等信息，以便对设备运行状况进行分析和总结。（四）设施设备更新改造1.根据大厦设施设备的使用年限、技术状况和分行发展需求，适时提出设施设备更新改造计划。2.设施设备更新改造计划应经过可行性论证和审批，确保改造项目符合分行实际需求和经济合理性。3.在设施设备更新改造过程中，应严格按照相关标准和规范进行施工，确保工程质量和安全，改造完成后应进行验收。六、绿化管理（一）绿化养护标准1.草坪：生长良好，色泽正常，无斑秃、杂草，高度适宜。2.花卉：花朵鲜艳，生长旺盛，无病虫害。3.树木：树冠完整，枝叶茂盛，无枯枝、死枝，病虫害防治及时。（二）养护措施1.定期对绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保植物生长良好。2.根据季节变化和植物生长特点，合理调整养护措施，保证绿化景观效果。3.及时清理绿化区域内的杂物和垃圾，保持绿化环境整洁。七、费用管理（一）物业管理费用构成物业管理费用主要包括人员工资、办公费用、设施设备维护保养费用、清洁卫生费用、绿化养护费用、保安服务费用、水电费、税费等。（二）费用预算编制1.物业管理公司应根据大厦实际管理需求和上一年度费用支出情况，编制年度物业管理费用预算。2.费用预算应详细列出各项费用的名称、金额、计算依据等，确保预算准确合理。3.费用预算经X银行湛江分行审核批准后执行。（三）费用支付与结算1.X银行湛江分行按照合同约定的时间和方式向物业管理公司支付物业管理费用。2.物业管理公司应每月向分行提供费用明细清单，经分行审核无误后进行结算。3.物业管理公司应严格控制费用支出，确保费用使用合理、合规，不得擅自扩大费用开支范围或提高费用标准。八、监督考核（一）监督检查机制1.X银行湛江分行相关部门定期对物业管理工作进行监督检查，检查内容包括安全管理、环境卫生、设施设备运行、绿化养护等方面。2.建立物业管理工作投诉渠道，接受分行员工及客户的投诉和建议，对投诉和建议及时进行处理和反馈。（二）考核评价标准1.制定详细的物业管理考核评价标准，明确各项工作的考核指标和评分方法。2.考核评价指标包括服务质量、工作效率、客户满意度等方面，通过定量和定性相结合的方式进行评价。（三）考核结