湖南省物业服务收费管理办法湘价服76

湖南省物业服务收费管理办法湘价服76一、总则（一）目的与依据为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》等法律法规及国家有关规定，结合我省实际，制定本办法。本办法旨在加强对物业服务收费的管理，维护物业服务市场秩序，促进物业服务行业健康发展，确保物业服务质量与收费水平相适应，为业主创造良好的居住和使用环境。（二）适用范围本办法适用于本省行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。无论是住宅物业、商业物业还是其他类型的物业，只要在本省范围内，其物业服务收费均需遵循本办法的规定。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。合理原则要求物业服务收费标准应根据物业服务的实际成本、市场行情以及合理的利润空间来确定，避免过高或过低收费。公开原则强调物业服务企业应将收费项目、标准、计费方式等向业主公开，接受业主监督。费用与服务水平相适应原则确保业主所支付的费用能够获得相应质量和水平的物业服务，物业服务企业提供的服务应与其收取的费用相匹配。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.实行政府指导价的范围纳入政府指导价管理的物业服务收费，是指普通住宅（不含别墅）的前期物业服务收费。普通住宅是指按照国家和地方住宅设计标准建造的，供居民居住使用的住宅。别墅因其物业服务需求和成本与普通住宅有较大差异，不纳入政府指导价管理范围。2.定价依据与程序政府指导价的制定，应当根据不同类型住宅的物业服务成本、法定税费以及合理利润等因素确定，并适时进行调整。定价程序一般包括成本监审、价格听证、专家论证、集体审议等环节。价格主管部门会同房地产行政主管部门通过对物业服务企业成本进行审核，结合市场情况和社会承受能力，制定合理的收费标准，并向社会公布。（二）市场调节价1.适用范围除实行政府指导价的物业服务收费外，其他物业服务收费实行市场调节价。这包括别墅、非住宅物业以及业主大会成立后，由业主大会与业主大会选聘的物业服务企业在物业服务合同中约定的物业服务收费等。2.定价机制实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，在物业服务合同中自主约定价格。业主和物业服务企业在定价过程中应遵循公平、公正、自愿、协商一致的原则，充分考虑市场行情和自身实际情况，确保定价合理、透明。三、物业服务收费的构成与标准（一）物业服务成本构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.人员费用物业服务企业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。包括基本工资、奖金、津贴、补贴等，以及企业按照国家规定为员工缴纳的养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等社会保险费用，还有根据国家规定提取的职工福利费、工会经费、职工教育经费等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用物业共用部位、共用设施设备的维修保养费用、运行能耗费用等。共用部位如建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备如电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、照明系统、通风与空调系统等。3.绿化养护费用小区内绿化植物的养护、浇水、施肥、修剪、病虫害防治等费用。4.清洁卫生费用物业管理区域内公共区域的清洁保洁、垃圾清运等费用。包括楼道、电梯轿厢、停车场、道路、广场等区域的清扫保洁，以及垃圾的收集、运输和处理费用。5.秩序维护费用物业管理区域内的安全防范、秩序维护等费用。如保安人员的工资、巡逻设备购置与维护费用、门禁系统运行费用等。6.办公费用物业服务企业用于日常办公的费用，包括办公用品、水电费、通讯费、交通费等。7.物业管理企业固定资产折旧物业服务企业拥有的办公设备、交通工具、通讯设备等固定资产的折旧费用。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用为物业共用部位、共用设施设备购买财产保险以及为物业管理区域内公众责任购买保险的费用。9.经业主同意的其他费用业主同意由物业服务企业开展的其他服务项目所产生的费用，如社区文化活动费用等。（二）政府指导价标准1.不同等级物业服务对应的收费标准根据物业服务的质量和水平，将物业服务分为不同等级，如一级、二级、三级等。各等级物业服务收费标准如下：一级物业服务标准对应的收费标准一般较高，其服务内容涵盖全面、细致，对人员配置、设施设备维护、环境卫生管理等方面要求严格，能够提供高品质的物业服务。二级物业服务标准收费适中，服务质量和要求处于中等水平，能满足大多数业主的基本需求。三级物业服务标准收费相对较低，主要提供基础性的物业服务，侧重于保障物业管理区域的正常秩序和基本环境卫生等。具体收费标准由各地价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定，并适时调整。2.影响收费标准的因素收费标准会受到多种因素影响，如物业类型（多层住宅、高层住宅等）、地理位置（城市中心区域、郊区等）、物业服务企业品牌等。一般来说，高层住宅由于其设备设施维护成本较高、管理难度较大，收费标准可能会高于多层住宅；城市中心区域土地成本高，物业服务成本也相应增加，收费标准会相对较高；知名品牌的物业服务企业通常收费也会稍高，因其在服务质量和管理水平上更有保障。（三）市场调节价的确定1.合同约定的要点实行市场调节价的物业服务收费，业主与物业服务企业应当在物业服务合同中明确约定收费项目、收费标准、计费方式、计费起始时间、合同期限、服务内容、服务标准以及违约责任等内容。收费项目应详细列出各项服务对应的收费明细，避免模糊不清；收费标准要明确具体金额或计算方式；计费方式可按面积、户数等计算；计费起始时间和合同期限要清晰界定；服务内容和标准应具体、可衡量，以便双方明确权利义务。2.价格调整机制物业服务合同中应约定价格调整的条件、程序和方式。价格调整条件可设定为成本变动达到一定比例、服务内容增加或减少等；调整程序一般包括物业服务企业提出申请、提供成本变动等相关证明材料、业主大会或相关业主决策等环节；调整方式可约定按一定比例调整、按市场行情调整等。四、物业服务收费的计费方式（一）包干制1.定义与特点包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。其特点是物业服务企业的收入相对稳定，有利于企业进行成本控制和预算管理。企业需要自行承担经营风险，如果成本控制得当，可能获得一定利润；反之，如果成本超支，可能导致亏损。2.费用结算与管理物业服务企业按照与业主约定的收费标准收取费用后，自行安排资金用于物业服务的各项支出。在费用结算方面，企业应定期向业主公布收支情况，接受业主监督。一般每年或每半年公布一次，内容包括收入明细、成本支出明细、利润或亏损情况等。（二）酬金制1.定义与特点酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。特点是物业服务企业的收入与服务成本相对分离，业主对资金使用有更多的知情权和监督权。企业按照约定比例提取酬金，资金使用情况需定期向业主公布，便于业主了解资金去向。2.费用结算与管理物业服务企业应当定期向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主可以通过业主大会等形式对物业服务资金的使用进行监督和审议。在费用结算时，先从预收的物业服务资金中扣除约定的酬金，剩余资金用于物业服务支出。如有结余，归业主所有；如有不足，由业主承担。五、物业服务收费的相关规定（一）物业服务费的收取1.起始与终止时间已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业服务费的起始时间一般为业主办理入住手续后。办理入住手续时，业主应与物业服务企业签订物业服务协议，明确开始计费的时间。终止时间为物业服务合同终止之日。物业服务合同期满后，业主大会未作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同继续有效，服务费用按照原合同约定标准执行。2.缴费方式业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。缴费方式可以多样，包括现金缴纳、银行转账、网上支付等。物业服务企业应提供便捷的缴费渠道，并在物业管理区域内显著位置公布缴费方式、缴费时间、缴费地点等信息。（二）空置房物业费1.政策规定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的70%交纳空置物业费。2.目的与合理性空置房物业费政策的目的是平衡物业服务企业成本与业主权益。一方面，物业服务企业仍需对空置房所在区域提供基本的物业服务，如保安巡逻、设备设施维护等，会产生一定成本；另一方面，给予一定优惠也是考虑到业主实际使用情况，避免过高收费给业主造成不合理负担。（三）停车服务收费1.室内外停车场收费规定室内停车场收费应按照物价部门核定的标准执行。一般来说，室内停车场收费标准会根据停车场的位置、设施设备条件等因素制定。收费可分为计时收费和包月收费等方式。室外停车场收费同样要符合物价部门规定，对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收益归业主所有。物业服务企业利用这些场地收取停车费，应将收益主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备等，不得挪作他用。2.临时停车与固定停车收费差异临时停车收费一般按小时计费，收费标准相对较高，以满足临时停车需求。固定停车收费可根据不同类型车辆、停放时长等因素制定不同标准。例如，对于业主长期停放的车辆，可给予一定优惠政策，如包月收费标准低于临时停车累计费用等，鼓励业主办理固定停车手续，便于停车场管理。（四）代收费用规定1.物业服务企业代收费用的原则物业服务企业接受委托代收水、电、气、通讯、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。代收费用应遵循自愿原则，业主有权自行选择缴费方式和渠道，物业服务企业只是提供代收服务，不应从中获利。2.费用公示与结算物业服务企业应在物业管理区域内显著位置公示代收费用的项目、标准、收费主体等信息。定期与相关部门进行费用结算，并向业主公布结算情况。结算周期可根据实际情况确定，一般为每月或每季度结算一次，确保费用清晰透明。六、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.制定政策与标准价格主管部门负责会同房地产行政主管部门制定物业服务收费政策和相关标准，规范物业服务收费行为。通过调研、分析市场情况和成本数据，结合本地实际，制定合理的政府指导价标准，并根据经济社会发展和市场变化适时调整政策。2.监督检查价格主管部门依法对物业服务收费进行监督检查，对违反价格法律法规和本办法规定的行为进行查处。定期开展物业服务收费专项检查，检查内容包括收费标准执行情况、收费公示情况、代收费用管理情况等。对发现的价格违法行为，依法予以警告、罚款等处罚，维护市场价格秩序。（二）业主及业主大会权利1.知情权业主有权了解物业服务收费的相关信息，包括收费标准、服务内容、费用支出情况等。物业服务企业应定期向业主公布这些信息，保障业主的知情权。业主可以通过查看小区公告栏、物业服务企业网站、咨询物业服务人员等方式获取相关信息。2.监督权业主大会有权对物业服务企业的服务质量和收费情况进行监督。业主大会可以通过定期召开会议、组织业主代表检查等方式，对物业服务企业的工作进行评价和监督。如发现物业服务企业服务质量不达标或收费不合理等问题，有权要求其整改，并可通过业主大会决议更换物业服务企业。（三）法律责任1.对物业服务企业违规行为的处罚物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门责令改正，并处以罚款：不按照规定实行明码标价的，责令改正，并处5000元以下的罚款。违反规定收取服务费用的，责令退还已收取的违规费用，并处以违规收费金额1倍以上3倍以下的罚款。采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的，责令改正，退还已收取的费用，并处以违规收费金额1倍以上3倍以下的罚款。2.对业主欠费行为的处理业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，