某市住宅物业服务收费管理实施办法

某市住宅物业服务收费管理实施办法一、总则（一）目的与依据为规范本市住宅物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律法规，结合本市实际情况，制定本实施办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.实行政府指导价的范围普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价。2.政府指导价的制定政府指导价由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。物业服务等级标准由市房地产行政主管部门制定并公布，物业服务等级标准应当包括物业服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容。（二）市场调节价1.实行市场调节价的范围非普通住宅以及业主委员会成立之后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。2.市场调节价的确定实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，通过物业服务合同约定。三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费的计费方式（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。五、物业服务收费的标准确定（一）政府指导价标准的确定实行政府指导价的普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费，物业服务企业应当按照政府指导价标准，结合物业服务实际情况，在规定的基准价及其浮动幅度内，与建设单位在前期物业服务合同中约定具体的收费标准。建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，并在物业管理区域内显著位置公示。（二）市场调节价标准的确定实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据物业服务合同约定的服务内容、服务质量、服务成本等因素协商确定收费标准。业主与物业服务企业可以参照政府指导价标准，结合本物业管理区域的实际情况，约定物业服务的具体标准和收费金额。六、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体方式由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定，采取预收、后付等方式收取物业服务费用。（二）缴纳规定业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。（三）预收期限物业服务企业预收物业服务费用的期限不得超过一年。但物业服务合同另有约定的除外。七、物业服务收费的明码标价（一）标价要求物业服务企业应当按照《关于商品和服务实行明码标价的规定》，在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费起始时间等有关情况进行公示。实行酬金制的物业服务企业，还应当将物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行公示。（二）标价内容物业服务收费明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。物业服务企业不得利用虚假标价，或者通过减少服务内容、降低服务质量等手段，进行价格欺诈，损害业主或者物业使用人的合法权益。八、物业服务收费的变更与调整（一）变更规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定履行服务义务，不得擅自提高收费标准或者降低服务质量。物业服务企业确需变更物业服务内容、服务标准、收费标准等事项的，应当按照《物业管理条例》等有关规定，经业主大会同意，并在物业管理区域内显著位置公示。（二）调整程序1.实行政府指导价的物业服务收费调整实行政府指导价的物业服务收费需要调整的，物业服务企业应当在调整前，将调整理由、项目、标准等内容在物业管理区域内显著位置公示，并书面征求业主意见。业主对调整物业服务收费标准有异议的，物业服务企业应当会同业主委员会，通过协商或者组织召开业主大会等方式，广泛征求业主意见。业主大会决定调整的，物业服务企业应当将调整结果在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当将调整后的物业服务收费标准报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。2.实行市场调节价的物业服务收费调整实行市场调节价的物业服务收费需要调整的，物业服务企业应当按照物业服务合同约定的程序，与业主协商确定调整方案，并在物业管理区域内显著位置公示调整方案。九、物业服务收费的监督管理（一）部门职责价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。房地产行政主管部门负责对物业服务企业的服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定履行服务义务。其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费的相关监督管理工作。（二）投诉处理业主、业主大会、业主委员会或者物业使用人对物业服务企业的服务质量、收费标准等有异议的，可以向物业服务企业提出意见，也可以向业主委员会、房地产行政主管部门或者价格主管部门投诉。接到投诉的部门应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉人。（三）违规处罚物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：1.超出政府指导价标准收费的；2.擅自设立收费项目、提高收费标准的；3.不按照规定实行明码标价的；4.利用虚假标价，或者通过减少服务内容、降低服务质量等手段，进行价格欺诈的；5.其他价格违法行为。物业服务企业违反《物业管理条例》等法律法规规定的，由房地产行政主管