武汉市物业管理实施办法

武汉市物业管理实施办法第一章总则第一条目的与依据为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。第二条适用范围本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条基本原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，实行业主大会、业主委员会与物业服务企业相对独立、相互配合、相互监督的机制。第四条政府职责市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立物业管理综合协调机制，协调解决物业管理中的重大问题。市住房保障和房屋管理部门负责本市物业管理活动的监督管理工作。区住房保障和房屋管理部门按照职责分工，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门按照各自职责，做好与物业管理相关的工作。第二章业主、业主大会及业主委员会第五条业主定义房屋的所有权人为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。第六条业主权利与义务业主在物业管理活动中，享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。第七条业主大会的成立一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照有利于实施物业管理的原则确定。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：1.交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；2.首次交付专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之三十以上的。第八条业主大会的职责业主大会履行下列职责：1.制定、修改管理规约和业主大会议事规则；2.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；3.确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第九条业主大会会议的召开业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本办法第八条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本办法第八条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十条业主委员会的产生业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一名单数成员组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：1.具有完全民事行为能力；2.遵守国家有关法律、法规；3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5.具有一定的组织能力；6.具备必要的工作时间。第十一条业主委员会的职责业主委员会履行下列职责：1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。第十二条业主委员会的运作业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区住房保障和房屋管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会应当建立工作档案，工作档案应当包括业主大会会议记录、业主委员会会议记录、物业服务合同、管理规约、业主大会议事规则等文件资料。第三章前期物业管理第十三条前期物业服务合同建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区住房保障和房屋管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第十四条临时管理规约建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并向物业买受人明示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第十五条承接查验在物业交付使用前，建设单位应当与选聘的物业服务企业进行物业承接查验。承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。第十六条物业交付建设单位应当按照合同约定的期限和条件交付物业。物业交付使用时，建设单位应当向业主提供质量保证书和使用说明书，并在物业管理区域内显著位置公示物业共用部位、共用设施设备的数量和简要情况。建设单位应当协助物业服务企业与业主办理物业承接查验手续，并提供必要的资料。第四章物业服务第十七条物业服务企业资质物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应资质证书，并在资质等级范围内从事物业服务活动。鼓励物业服务企业通过合并、重组、并购等方式，扩大规模，提升资质等级和服务水平。第十八条物业服务合同业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、服务期限、双方的权利义务、违约责任等事项进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第十九条物业服务内容与标准物业服务内容一般包括下列事项：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业管理区域内的环境卫生维护；4.物业管理区域内的绿化养护；5.物业管理区域内的秩序维护；6.车辆停放管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。物业服务标准由市住房保障和房屋管理部门制定，并向社会公布。第二十条物业服务收费物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费标准，由市价格主管部门会同市住房保障和房屋管理部门根据物业服务等级标准等因素制定，并向社会公布。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。第二十一条物业服务费用的交纳业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第二十二条物业服务企业的退出物业服务合同期满或者提前解除的，物业服务企业应当在合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新的物业服务企业移交下列资料：1.本办法第十五条规定的资料；2.物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；3.物业服务期间利用物业共用部位、共用设施设备经营的收支情况；4.业主共有的结余资金；5.其他应当移交的资料。物业服务企业未按照前款规定履行退出交接义务的，不得擅自撤离物业管理区域，不得停止物业服务。第五章物业的使用与维护第二十三条物业使用的禁止性规定业主、物业使用人不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。物业管理区域内禁止下列行为：1.损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；2.违法搭建建筑物、构筑物；3.破坏或者擅自改变房屋外观；4.占用、损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；5.存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等危及人身安全和财产安全的物品；6.排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；7.在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；8.违反规定饲养动物；9.法律、法规和管理规约禁止的其他行为。第二十四条物业维修与养护物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维修和养护，保障其正常运行和使用。业主专有部分的维修、养护由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻或者妨碍他人正常使用的情况时，业主应当及时维修。第二十五条停车位与车库物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人，但应当在出售或者出租前十五日书面告知业主。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二十六条利用物业共用部位、共用设施设备经营利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第六章监督管理第二十七条监督管理部门职责市、区住房保障和房屋管理部门应当加强对物业管理活动的监督检查，建立健全物业管理投诉处理制度，及时处理业主、物业使用人和物业服务企业的投诉。街道办事处、乡镇人民政府应当协助住房保障和房屋管理部门做好物业管理相关工作，指导和监督业主大会、业主委员会的成立及运作。第二十八条物业服务企业信用管理市住房保障和房屋管理部门应当建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、经营活动等情况进行记录，并向社会公布。物业服务企业信用档案应当作为业主选聘物业服务企业的重要参考依据。第二十九条投诉处理业主、物业使用人、物业服务企业对物业管理活动中的违法行为，可以向有关部门投诉、举报。有关部门应当及时受理投诉、举报，并依法进行处理。第七章法律责任第三十条业主、物业使用人的法律责任业主、物业使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处理：1.违反本办法第二十三条规定，将住宅改变为经营性用房或者实施其他禁止行为的；2.不按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金的；3.其他违反法律、法规和管理规约的行为。第三十一条物业服务企业的法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处理：1.未按照物业服务合同的约定提供服务的；2.擅自提高物业服务收费标准的；3.挪用专项维修资金的；4.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；5.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；6.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；7.其他违反法律、法规和物业服务合同约定的行为。第三十二条建设单位的法律责任建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处理：1.未按照本办法第十三条规定通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准采用