房地产工程管理制度以及实施细则

房地产工程管理制度以及实施细则一、总则1.目的为加强房地产工程项目管理，确保工程质量、进度、安全和成本目标的实现，规范项目运作流程，提高项目管理水平，特制定本管理制度及实施细则。2.适用范围本制度适用于公司所有房地产开发工程项目，包括新建、改建、扩建等各类项目。3.基本原则遵循国家和地方有关工程建设的法律法规、标准规范。以项目目标为导向，强化过程控制，确保各项目标协同实现。实行项目责任制，明确各部门和人员职责，加强沟通协作。注重成本效益，优化资源配置，降低工程成本。二、项目前期管理1.项目立项市场调研部门负责对拟开发项目进行市场调研，分析市场需求、竞争状况等，形成市场调研报告。根据市场调研报告，结合公司发展战略和投资计划，提出项目立项申请，报公司决策层审批。立项申请获批后，成立项目筹备组，负责项目前期各项准备工作。2.规划设计项目筹备组组织设计单位进行项目规划设计招标，选择具有相应资质和经验的设计单位。与设计单位签订设计合同，明确设计任务、要求、进度、费用等条款。向设计单位提供项目基础资料，包括地块现状、周边环境、市场需求等，参与设计方案的研讨和评审，提出修改意见，确保设计方案满足项目定位和功能要求。组织相关部门对设计成果进行审核，重点审查规划布局、建筑设计、结构安全、设备选型、节能设计等方面，形成审核意见，反馈给设计单位进行修改完善。3.项目报建安排专人负责项目报建工作，熟悉报建流程和相关政策法规。根据项目进度，及时办理项目立项、规划许可、施工许可、预售许可等各类报建手续，确保项目合法合规建设。收集、整理报建过程中的各类文件资料，建立报建档案，以备查阅。三、工程招标管理1.招标范围工程建设项目的勘察、设计、施工、监理、重要设备材料采购等达到招标规模标准的，必须进行招标。对于单项合同估算价低于招标规模标准，但项目总投资额较大或对项目整体影响较大的项目，也可根据实际情况进行招标。2.招标方式公开招标：通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标：向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。对于涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜进行招标的项目，按照国家有关规定可以不进行招标。3.招标程序编制招标文件：根据项目特点和要求，编制招标文件，明确招标范围、技术规格、评标标准、合同条款等内容。发布招标公告或投标邀请书：按照规定的方式发布招标信息，吸引潜在投标人参与投标。资格预审（如有）：对潜在投标人进行资格预审，审查其资质、业绩、信誉、财务状况等，确定合格投标人名单。发售招标文件：向合格投标人发售招标文件，并收取招标文件费用。组织踏勘现场和答疑：根据需要组织潜在投标人踏勘项目现场，解答投标人对招标文件的疑问。开标、评标、定标：按照规定的时间和地点开标，组织评标委员会进行评标，根据评标结果确定中标人，并向中标人发出中标通知书。签订合同：中标人确定后，在规定时间内与招标人签订合同，明确双方权利义务。四、工程合同管理1.合同签订合同承办部门负责起草合同文本，合同文本应包括合同双方基本信息、工程内容、价格条款、付款方式、质量标准、工期要求、违约责任等主要条款。合同承办部门组织相关部门对合同文本进行审核，重点审查合同条款的合法性、完整性、准确性、严密性等，提出修改意见，修改完善后报公司领导审批。合同经公司领导审批同意后，由法定代表人或其授权代表与对方签订合同。2.合同执行合同承办部门负责合同的执行和跟踪，按照合同约定及时履行己方义务，督促对方履行合同义务。建立合同执行台账，记录合同执行情况，包括工程进度、质量验收、款项支付、变更签证等信息，定期对合同执行情况进行检查和分析。如发现合同执行过程中出现问题或纠纷，合同承办部门应及时报告，组织相关部门进行协商解决，必要时通过法律途径维护公司合法权益。3.合同变更与解除合同履行过程中，如因客观情况发生变化需要变更合同内容的，合同承办部门应及时与对方协商，签订合同变更协议，并按照合同签订程序进行审批。如因不可抗力或其他原因需要解除合同的，合同承办部门应及时通知对方，办理合同解除手续，并对已履行部分进行结算和清理。4.合同归档合同签订后，合同承办部门负责收集、整理合同相关资料，包括招标文件、投标文件、合同文本、补充协议、变更签证、往来函件等，建立合同档案。合同档案应按照项目和类别进行分类存放，便于查阅和管理。合同档案保存期限应符合国家有关规定和公司要求。五、工程施工管理1.施工组织设计施工单位中标后，应根据合同要求和工程实际情况编制施工组织设计，包括工程概况、施工总体部署、施工进度计划、施工方法及技术措施、质量保证措施、安全保证措施、环境保护措施等内容。监理单位对施工组织设计进行审核，提出审核意见，施工单位根据审核意见进行修改完善。建设单位对施工组织设计进行备案审查。2.施工图纸会审工程开工前，建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位等相关人员进行施工图纸会审。施工单位对施工图纸进行详细审查，提出图纸中存在的问题和疑问，由设计单位进行解答和交底。形成施工图纸会审纪要，各方签字确认，作为施工和结算的依据。3.工程开工报审施工单位完成施工准备工作后，向监理单位提交工程开工报审表，申请工程开工。监理单位对施工单位的施工组织设计、施工人员资质、施工设备进场情况、工程材料构配件质量证明文件等进行审查，符合要求后签署意见，报建设单位批准。建设单位批准后，施工单位方可正式开工。4.工程进度管理施工单位按照施工进度计划组织施工，定期向监理单位和建设单位报送工程进度报表，报告工程实际进展情况。监理单位对工程进度进行跟踪检查，分析进度偏差原因，采取相应措施进行调整，确保工程按时完成。建设单位协调解决影响工程进度的外部因素，如拆迁、市政配套等问题。5.工程质量管理建立质量管理体系，明确质量管理目标、质量责任、质量控制流程等。施工单位严格按照施工质量验收规范和标准进行施工，加强质量检验检测，确保工程质量符合要求。监理单位对工程质量进行全程监督，对关键工序、隐蔽工程等进行旁站监理，对原材料、构配件等进行见证取样送检。建设单位定期组织工程质量检查，对发现的质量问题及时督促施工单位整改，整改完成后进行复查。6.工程安全管理施工单位建立安全生产管理制度，制定安全操作规程，设置安全生产管理机构，配备专职安全生产管理人员。对施工人员进行安全教育培训，提高安全意识和操作技能。施工现场设置明显的安全警示标志，配备必要的安全防护用品和消防器材。监理单位对施工现场安全进行监督检查，发现安全隐患及时要求施工单位整改，对重大安全隐患应立即责令停止施工，并向建设单位报告。建设单位定期组织安全检查，确保施工现场安全。7.工程成本管理建立成本管理制度，明确成本控制目标和责任。施工单位根据合同约定和施工图纸编制工程预算，作为成本控制的依据。建设单位和监理单位对工程成本进行监控，审核工程变更、签证等费用，控制工程成本支出。定期进行成本分析，及时发现成本偏差原因，采取措施进行调整，确保工程成本控制在预算范围内。8.工程变更管理施工过程中，如因设计变更、现场条件变化等原因需要变更工程内容的，由施工单位提出工程变更申请，经监理单位审核后报建设单位批准。建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位等相关人员对工程变更进行论证，确定变更方案和费用。工程变更实施后，施工单位应及时办理变更签证手续，作为工程结算的依据。9.工程竣工验收工程完工后，施工单位进行自检，自检合格后向监理单位提交工程竣工报验单，申请工程竣工验收。监理单位组织对工程质量进行预验收，对发现的问题要求施工单位整改，整改完成后进行复查。建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位等相关人员进行工程竣工验收，对工程质量、工程资料等进行全面检查。工程竣工验收合格后，各方签署工程竣工验收报告，建设单位办理工程竣工验收备案手续。六、工程监理管理1.监理单位选择通过招标等方式选择具有相应资质和经验的监理单位，签订监理合同，明确监理服务内容、范围、期限、费用等条款。2.监理工作要求监理单位应按照监理规范和合同约定，组建项目监理机构，配备专业齐全、数量满足要求的监理人员。监理人员应熟悉工程情况，严格履行监理职责，对工程质量、进度、安全、成本等进行全面监督管理。监理单位应定期向建设单位提交监理月报、季报、总结报告等，及时汇报工程进展情况和存在的问题。3.监理工作考核建设单位对监理单位的工作进行考核，考核内容包括监理工作质量、工作效率、服务态度等方面。根据考核结果，对监理单位进行奖惩，如支付奖励费用、扣减监理费用、更换监理单位等。七、工程资料管理1.资料分类工程资料包括工程前期文件、施工过程文件、竣工验收文件等，具体分类如下：工程前期文件：项目立项文件、规划设计文件、报建文件、招标文件、投标文件、合同文件等。施工过程文件：施工组织设计、施工图纸会审纪要、工程开工报审表、工程进度报表、工程质量检验报告、工程安全检查记录、工程变更文件、工程签证文件、材料构配件质量证明文件等。竣工验收文件：工程竣工报验单、工程竣工验收报告、工程质量保修书、工程竣工结算文件等。2.资料收集与整理各部门和单位按照职责分工，负责收集、整理本部门和本单位形成的工程资料，确保资料真实、完整、有效。工程资料应及时整理归档，按照分类标准进行分类存放，便于查阅和管理。3.资料归档与保管工程资料归档