老旧小区物业管理方案1

老旧小区物业管理方案1一、项目概述（一）小区基本情况[老旧小区名称]位于[具体地理位置]，建成于[建造年份]，共有[X]栋居民楼，总户数为[X]户，总建筑面积约[X]平方米。小区内配套设施包括停车位[X]个、绿化面积[X]平方米等。

（二）现状分析1.建筑外观老化，墙面出现裂缝、脱落等现象，部分屋顶存在漏水问题。2.基础设施陈旧，给排水管道、供电线路等存在不同程度的老化和损坏，影响正常使用。3.小区内环境卫生状况较差，垃圾清理不及时，公共区域杂物堆积。4.安全防范设施薄弱，缺乏门禁系统和监控设备，存在一定的安全隐患。5.停车秩序混乱，车辆随意停放，占用消防通道和公共区域。6.物业管理缺失，原有的物业公司服务质量差，导致居民对物业服务满意度较低。

二、管理目标（一）短期目标（16个月）1.改善小区环境卫生状况，确保垃圾日产日清，公共区域整洁卫生。2.加强安全防范措施，安装门禁系统和监控设备，提高小区安全性。3.初步规范停车秩序，划定停车位，引导车辆有序停放。4.对小区内的基础设施进行排查，制定维修计划，逐步解决老化和损坏问题。5.建立基本的物业管理服务体系，明确服务标准和流程，提高居民对物业服务的认知度。

（二）中期目标（612个月）1.完成小区部分建筑外观的修缮工作，如墙面修补、屋顶防水处理等，提升小区整体形象。2.对老化的基础设施进行更新改造，确保给排水管道、供电线路等正常运行。3.完善小区绿化养护工作，增加绿化面积，提升小区环境品质。4.加强与居民的沟通交流，定期收集居民意见和建议，不断改进物业服务质量，居民对物业服务的满意度达到[X]%以上。

（三）长期目标（13年）1.实现小区物业管理的规范化、专业化、智能化，打造宜居的老旧小区环境。2.建立稳定的物业管理资金来源渠道，保障物业服务的可持续发展。3.增强居民的归属感和认同感，形成共建共享的良好氛围，居民对物业服务的满意度达到[X]%以上。

三、管理服务内容（一）环境卫生管理1.每日定时清扫小区公共区域，包括道路、楼道、电梯间、楼梯扶手等，确保无杂物、无灰尘。2.定期清理小区内的垃圾桶，做到垃圾日产日清，垃圾收集点周边保持清洁卫生。3.每月对小区内的公共区域进行一次全面消毒，预防疾病传播。4.及时清理小区内的乱张贴、乱涂画等现象，维护小区环境整洁。

（二）安全管理1.安装门禁系统，对小区出入口进行24小时值守，严格盘查外来人员和车辆，确保小区安全。2.完善小区监控系统，确保监控设备正常运行，覆盖小区主要道路和公共区域，及时发现和处理安全隐患。3.加强巡逻检查，制定巡逻制度，保安人员定时对小区进行巡逻，重点关注小区内的安全情况，发现问题及时报告并处理。4.配合相关部门做好消防安全工作，定期检查消防设施设备，确保消防通道畅通，组织居民进行消防安全知识培训和演练。

（三）设施设备管理1.建立设施设备档案，对小区内的给排水管道、供电线路、电梯、消防设施等进行详细登记，记录设备的型号、购置时间、维修保养情况等。2.定期对设施设备进行巡查，及时发现设备运行中存在的问题，制定维修计划，安排专业人员进行维修保养，确保设施设备正常运行。3.对于老化严重、维修成本过高的设施设备，制定更新改造计划，逐步进行更换，提升小区基础设施水平。

（四）绿化管理1.制定绿化养护计划，定期对小区内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等工作，确保绿化植物生长良好。2.根据小区实际情况，合理规划绿化区域，增加绿化面积，提升小区环境品质。3.加强对小区居民的宣传教育，引导居民爱护绿化植物，共同维护小区绿化环境。

（五）停车管理1.划定停车位，包括地面停车位和地下停车位，明确停车位的使用规则，引导车辆有序停放。2.对进入小区的车辆进行登记，发放停车证，实行凭证停车制度，规范停车秩序。3.加强对停车区域的巡查，及时发现和处理车辆乱停乱放、占用消防通道等问题。

（六）社区文化建设1.定期组织开展社区文化活动，如文艺演出、亲子活动、体育比赛等，丰富居民的业余生活，增强居民之间的交流与互动。2.设立社区宣传栏，及时发布小区物业管理信息、居民关心的热点问题、社区活动通知等，增进居民对小区管理的了解和参与。3.收集居民的意见和建议，建立居民沟通机制，及时解决居民反映的问题，提高居民对小区管理的满意度。

四、管理服务标准（一）环境卫生管理标准1.公共区域每日清扫，无杂物、无灰尘，保持整洁卫生。2.垃圾日产日清，垃圾收集点周边无垃圾堆积，无异味。3.公共区域每月消毒一次，消毒记录完整。4.乱张贴、乱涂画及时清理，保持墙面、楼道等公共区域整洁。

（二）安全管理标准1.门禁系统24小时值守，外来人员和车辆登记规范，盘查严格。2.监控设备正常运行，图像清晰，保存期限不少于[X]天。3.保安人员巡逻定时、定点，巡逻记录完整，发现问题及时处理。4.消防设施设备完好有效，消防通道畅通，每年组织不少于[X]次消防安全知识培训和演练。

（三）设施设备管理标准1.设施设备档案完整，记录准确。2.定期巡查设施设备，及时发现问题，维修及时，维修记录详细。3.设施设备运行正常，故障率控制在[X]%以内。

（四）绿化管理标准1.绿化植物生长良好，无明显病虫害，修剪整齐美观。2.绿化区域无杂物，无侵占现象。3.按照绿化养护计划进行浇水、施肥、病虫害防治等工作，记录完整。

（五）停车管理标准1.停车位划定清晰，停车秩序良好，无车辆乱停乱放现象。2.停车证发放规范，凭证停车制度执行严格。3.停车区域无占用消防通道等违规行为，及时处理车辆停放问题。

（六）社区文化建设标准1.定期组织开展社区文化活动，活动内容丰富多样，居民参与度高。2.社区宣传栏内容更新及时，信息准确，能够满足居民需求。3.居民沟通机制健全，居民意见和建议得到及时处理和反馈，居民满意度达到[X]%以上。

五、人员配置与岗位职责（一）人员配置根据小区规模和管理服务需求，配备以下人员：1.项目经理1名：负责全面管理小区物业管理工作，协调各方关系，制定工作计划和目标，监督各项工作执行情况。2.客服人员[X]名：负责与居民沟通交流，处理居民投诉和建议，办理物业管理相关业务，如收费、开具证明等。3.保安人员[X]名：负责小区安全保卫工作，包括门禁值守、巡逻检查、车辆管理等。4.保洁人员[X]名：负责小区环境卫生清扫和保洁工作，包括公共区域清扫、垃圾清理、绿化区域保洁等。5.维修人员[X]名：负责小区设施设备的维修保养工作，及时处理设施设备故障。

（二）岗位职责1.项目经理岗位职责负责制定小区物业管理工作计划、目标和规章制度，并组织实施。组织协调各部门工作，确保物业管理服务工作的顺利开展。定期对小区物业管理工作进行检查和评估，及时发现问题并采取措施解决。负责与业主委员会、社区居委会等相关部门沟通协调，维护小区和谐稳定。管理小区物业管理费用的收支，确保费用合理使用，定期向业主公布收支情况。2.客服人员岗位职责热情接待来访居民，解答居民咨询，处理居民投诉和建议，及时反馈处理结果。办理物业管理相关业务，如收取物业管理费、开具出入证、开具证明等，确保业务办理准确、及时。定期回访居民，了解居民对物业服务的满意度，收集居民意见和建议，及时反馈给相关部门。负责小区内各类信息的收集、整理和归档，如居民档案、投诉记录、维修记录等。3.保安人员岗位职责负责小区出入口的门禁值守工作，严格盘查外来人员和车辆，做好登记工作。按照巡逻制度定时对小区进行巡逻，重点关注小区内的安全情况，发现异常情况及时报告并处理。负责小区内车辆的停放管理，引导车辆有序停放，处理车辆乱停乱放等问题。协助相关部门做好消防安全工作，定期检查消防设施设备，确保消防通道畅通。完成上级领导交办的其他安全保卫工作任务。4.保洁人员岗位职责负责小区公共区域的环境卫生清扫和保洁工作，包括道路、楼道、电梯间、楼梯扶手等，确保公共区域整洁卫生。定期清理小区内的垃圾桶，做到垃圾日产日清，垃圾收集点周边保持清洁卫生。及时清理小区内的乱张贴、乱涂画等现象，维护小区环境整洁。负责小区内绿化区域的保洁工作，保持绿化区域无杂物。完成上级领导交办的其他环境卫生保洁工作任务。5.维修人员岗位职责负责小区设施设备的日常巡查和维护保养工作，及时发现设施设备运行中存在的问题，并进行处理。制定设施设备维修计划，安排维修人员对设施设备进行维修和更换，确保设施设备正常运行。对设施设备的维修情况进行详细记录，建立设施设备维修档案。负责小区内水电维修等应急处理工作，及时解决居民遇到的水电问题。完成上级领导交办的其他设施设备维修工作任务。

六、费用预算与收费标准（一）费用预算1.人员费用：包括项目经理、客服人员、保安人员、保洁人员、维修人员的工资、福利、社保等费用，预计每月[X]元。2.设施设备维护费用：包括设施设备的维修、保养、更换等费用，预计每月[X]元。3.环境卫生费用：包括清洁用品、垃圾清运等费用，预计每月[X]元。4.绿化养护费用：包括绿化植物的浇水、施肥、修剪、病虫害防治等费用，预计每月[X]元。5.办公费用：包括办公用品、水电费、通讯费等费用，预计每月[X]元。6.其他费用：包括社区文化活动费用、不可预见费用等，预计每月[X]元。

以上费用总计每月[X]元，每年[X]元。

（二）收费标准根据小区实际情况和居民承受能力，制定以下收费标准：1.住宅：按照建筑面积[X]元/平方米·月收取物业管理费。2.商业：按照建筑面积[X]元/平方米·月收取物业管理费。

收费方式可采用现金、银行转账、微信支付、支付宝支付等多种方式，方便居民缴费。

七、服务质量监督与考核（一）监督机制1.建立业主监督机制，鼓励业主对物业服务质量进行监督，设立投诉电话、邮箱等，及时受理业主的投诉和建议。2.定期召开业主座谈会，听取业主对物业服务的意见和建议，及时改进服务质量。3.成立业主监督委员会，由业主代表组成，对物业服务质量进行定期检查和评估，提出监督意见和建议。

（二）考核制度1.制定详细的员工考核制度，明确考核标准和考核内容，对员工的工作表现进行定期考核。2.考核内容包括工作业绩、工作态度、专业技能等方面，考核结果与员工的薪酬、晋升等挂钩。3.每月对各部门的工作进行考核评估，对表现优秀的部门和个人进行表彰和奖励，对存在问题的部门和个人进行督促整改。

（三）持续改进根据监督考核结果，及时总结经验教训，针对存在的问题制定改进措施，不断提高物业服务质量。定期对物业管理方案进行评估和调整，确保方案的科学性和有效性，适应小区管理的实际需求。

八、应急处理预案（一）火灾应急预案1.成立应急指挥小组，明确各成员职责，负责火灾应急处理的指挥协调工作。2.制定火灾报警、灭火、疏散等应急流程，定期组织员工进行培训和演练，确保员工熟悉应急处理流程。3.配备充足的消防设施设备，定期进行检查和维护，确保设施设备完好有效。4.发生火灾时，立即拨打火警电话119，并组织人员疏散，引导居民用湿毛巾捂住口鼻，弯腰低姿逃离现场，确保居民生命安全。5.组织义务消防队进行灭火扑救，控制火势蔓延，配合消防部门进行灭火工作。6.火灾扑灭后，及时清理现场，协助相关部门进行事故调查，总结经验教训，完善应急预案。

（二）水浸应急预案1.建立水浸预警机制，密切关注天气变化和小区内排水情况，及时发现水浸隐患。2.制定水浸应急处理流程，明确各部门职责，确保在水浸发生时能够迅速响应。3.配备排水设备和工具，定期进行检查和维护，确保设备正常运行。4.当发生水浸时，立即组织人员对积水区域进行排水，设置警示标识，防止居民滑倒。5.对受水浸影响的区域进行清理和消毒，防止滋生细菌和病毒。6.及时排查水浸原因，对受损的设施设备进行维修和更换，恢复小区正常生活秩序。

（三）电梯困人应急预案1.制定电梯困人应急处理流程，明确被困人员解救、安抚等工作流程。2.电梯内安装紧急报警装置，确保被困人员能够及时与外界取得联系。3.电梯维护人员24小时值班，接到电梯困人报警后，立即赶赴现场进行解救。4.在解救被困人员过程中，保持与被困人员的沟通，安抚被困人员情绪，确保被困人员安全。5.解救被困人员后，对电梯进行全面检查，排除故障隐患，确保电梯正常运行。6.对被困人员进行回访，了解被困人员身体状况和心理状态，做好相关记录。

（四）其他突发事件应急预案针对小区可能发生的其他突发事件，如盗窃、抢劫、突发疾病等，制定相应的应急预案，明确应急处理流程和各部门职责，确保在突发事件