现代生态社区高层+洋房投标方案

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1万

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计2

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1目录CONTENTSPROJECT

CONTEXTSCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTM公寓篇12345品牌简介大盘规划1.

柏创品牌2.

项目经验3.

团队简介1.

区位分析2.

用地分析3.

交通分析4.

资源分析1.

规划及策略2.

产品设计3.

立面图1.

前期分析2.

方案设计3.

技术图纸1.

规划2.

案例3.

产品4.

立面4.

示范区WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计目录CONTENTSPROJECT

CONTEXTSCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTMENT

CHAPTER公寓篇12345品牌简介大盘规划1.

柏创品牌2.

项目经验3.

团队简介1.

区位分析2.

用地分析3.

交通分析4.

资源分析1.

规划及策略2.

产品设计3.

立面图1.

前期分析2.

方案设计3.

技术图纸1.

规划解读2.

案例调研3.

产品设计4.

立面设计4.

示范区WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

达

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计设计全产业链的解决平台COMPANY

INTRODUCTION企

业

简

介是一家集规划、建筑、景观于一体的综合性设计公司。拥有280名员工，核心设计团队汇聚了几十位经验丰富的一级注册建筑师、注册规划师和高级景观设计师。上海柏创智诚建筑设计有限公司拥有国家建筑设计综合甲级资质、城市规划乙级资质、园林景观乙级资质。致力于提供“一体化”的全程设计服务。我们的一体化设计服务是指将规划、建筑、景观三个专业的设计人员组成专项团队，从项目伊始到实施落地，全方位、多维度的无缝对接及配合，以专门化、定制式的模式为客户提供以结果为导向的设计创意和全程服务。擅长特色小镇、高端住区、社区商业、办公综合体等领域的项目设计。精品社区、社区商业、商办综合体、产业园区等是BDI柏创设计的强项，也积累了丰富的业绩。BDI区别于其它设计公司的主要特点在于我们有近20人的研究院，以研带产，公司先后参与了华夏幸福的幸福小镇系列、世茂地产国风系列产品立面升级、绿都地产产品标准化研发、中梁地产集装箱研发、绿地全生命周期住宅研发、中海信办公社区共享空间研发设计和华夏幸福的孔雀城产品线、安徽高速地产御景系列产品线、吴中地产桃花源系列等专业开发商产品线研发设计。从2004年至今，我们已与众多知名开发商合作了数百个设计项目，如：

泰禾福州湾二期、恒大飞龙湖康养小镇、世茂阳光城大唐南宁五象澜庭府、世茂永泰温泉小镇、世茂海上世界项目、世茂泉州星河城项目、金科重庆江津金融城项目、金科山东淄博集美天辰项目、中信地产北京亦庄项目、华夏幸福南京江宁G70项目、华夏幸福嘉善孔雀城项目、华夏幸福德清项目、华夏幸福万利丰项目等一系列知名项目。凭借专业的服务态度和创新的设计，柏创国际一直延续着和国内众多一线知名开发商（恒大、世茂、泰禾、金茂、金科、招商、正荣、华夏幸福、华侨城、佳兆业、中骏等）的合作，柏创国际是融创、世茂、泰禾、金茂、金科、祥生、正荣、华夏幸福、恒大、华侨城、美的、均和、佳兆业、中骏、康桥等开发商的战略采购单位和优秀设计供应商。PARTNERS合

作

伙

伴团队简介

Team

Brief方案设计团队主要设计人员名单在项目中拟任职务姓名李康执业资格工作年限13年一级注册建筑师/高级工程师项目总负责/设计总监一级注册建筑师/英国皇家注册建筑师/高级工程师技术总监王晶18年项目负责人赵永虎倪抒睿齐中坤工程师工程师/17年9年主创建筑师13年设计团队拥有资深前期方案及后期落地能力，可全方位协助招标发起人通过政府报批报建工作WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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A建筑面积：23.31万平方米项目地点：沈阳BuildingArea：233,100㎡ConstructionSite：ShenYangConstructionTime：2019Developer：WANDA建设时间：2019年业主：万达集团建筑面积：23.31万平方米项目地点：沈阳BuildingArea：233,100㎡ConstructionSite：ShenYangConstructionTime：2019Developer：WANDA万达沈阳住宅项目建设时间：2019年S

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A业主：万达集团WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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A建筑面积：176582万平方米项目地点：兰州BuildingArea：176582㎡ConstructionSite：兰州ConstructionTime：2020Developer：WANDA建设时间：2020年业主：万达集团WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计135㎡全生命周期X-BOX：可与主卧结合，也可为独立房间自由书房：可与公区或主卧互通超长阳台可分可合，随意变换WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计二人世界三口之家三代同堂户型面积：160㎡4室2厅3卫（双套房）

160㎡刷卡式独立老人套房洗衣服务阳台私家电梯厅豪华主卧套大面宽阳台LDK+巨厅6.1x9.6=57㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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A建筑面积：6806平方米项目地点：兰州BuildingArea：6806㎡ConstructionSite：兰州ConstructionTime：2020Developer：WANDA建设时间：2020年业主：万达集团WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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AWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计方案展示

SCHEMEWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计目录CONTENTSPROJECT

CONTEXTSCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTMENT

CHAPTER公寓篇12345品牌简介大盘规划1.

柏创品牌2.

项目经验3.

团队简介1.

区位分析2.

交通分析3.

资源分析4.

用地分析1.

规划及策略2.

产品设计3.

立面图1.

前期分析2.

方案设计3.

技术图纸1.

规划解读2.

案例调研3.

产品设计4.

立面设计4.

示范区WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计项目区位

Project

Location基地位于乌鲁木齐市区，紧邻白鸟湖，距距乌鲁木齐南站约15.3公里经济开发区重点打造区及发展配套区。9.5公里WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计周边交通

Traffic乌新伊白奥白白0.6KM1.0KM1.4KMLK1.5KM1.7KM2.1KM3.9KMCHWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计周边资源

Surrounding

resources阿唛龙幻想乐园新疆工程学院新景中心C地块K地块九年制学校乌鲁木齐66中（白鸟湖校区）大池国际中心商业安澜大厦L地块白鸟翠岭小公悦来生活广场园H地块八音和大厦WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计城市新区大宅项目定位地段优越，新城核心品牌优势，商圈氛围未来可期，配套完善城市绿肺，得天独厚低密

便捷

商圈

生LOW-DENSITYWandaUrPumqiBRainiaoIhuVProjeActL/CK/h/YC-2plotSchemeDesign万

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计ECO规划条件解读

Interpretation

of

planning

conditionsC地块K地块L地块H地块规划条件C地块:H地块:L地块:K地块:总用地面积：52679m2容积率：≤1.9限高：≤24m总用地面积：14061m2容积率：≤5.9限高：≤100m总用地面积：52487m2容积率：≤2.3限高：≤80m总用地面积：24172m2容积率：≤2.4限高：≤80mWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计目录CONTENTSPROJECT

CONTEXTSCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTMENT

CHAPTER公寓篇12345品牌简介大盘规划1.

柏创品牌2.

项目经验3.

团队简介1.

区位分析2.

交通分析3.

资源分析4.

用地分析1.

规划及策略2.

产品设计3.

立面图1.

前期分析2.

方案设计3.

技术图纸1.

规划解读2.

案例调研3.

产品设计4.

立面设计4.

示范区WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计鸟瞰效果图

Bird's-eye

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计人视效果图

Visual

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计人视效果图

Visual

viewWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计规划及策略Planning

and

strategy?我们如何定义远离大商业的K/L地块WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计规划条件解读

Interpretation

of

planning

conditions规划条件新疆工程学院L地块:总用地面积：52487m2容积率：≤2.3限高：≤80m天然理想城K地块:爱地悦府总用地面积：24172m2容积率：≤2.4限高：≤80mL地块九年制学校社区配套亚心佳苑恒大御湖郡小区优势资源:K地块1.南面西面拥有良好景观资源2.北面规划九年制学校，享受学区便利3.两地块之间规划社区配套用地，提升社区活力与便利性白鸟翠岭小公园二号台地公务员小区B区二号台地公务员小区二号台地公务员小区A区白鸟湖住宅小区白鸟湖盛唐家园WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计周边资源各有所长，重新定义地块b/d/e/fa/g/jk/l都会生活国际社区生态宜居毗邻新区核心商圈商业配套+景观公园景观+学区+社区配套WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计打造充满活力的“生态社区”-

乌市宜居生活新标杆Create

atop-notchandvibrant”NewInternationalCommunity“-InspireurbanfreshmenWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计总平面图

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Layout方案一NWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计指标IndexK地块L地块K地块、L地块76659.55229114.78178735.11134716.10345006856.01200项目建设用地面积㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡52487153528.68120720.1079806.20345004177.90500项目建设用地面积㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡24172.5573766.1058015.0054909.92678.10200项目建设用地面积㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡项目规划总建筑面积项目规划总建筑面积项目规划总建筑面积项目规划地上总建筑面积项目规划地上总建筑面积项目规划地上总建筑面积高层洋房高层洋房高层商铺商铺商铺邮政网点其中邮政网点公厕文化活动站其中其中蔬菜直销店文化活动站600蔬菜直销店公厕6008050080物业管理用房147老年人日间照料中心公厕750老年人日间照料中心物业管理用房750项目规划地下总建筑面积人防车库15751.102613.0057380306物业管理用房453项目规划地下总建筑面积人防车库32808.574953.00941项目规划地下总建筑面积人防车库50379.677566.001514其中人防夹层预留非人防及设备用房容积率12565.002.4其中人防夹层预留非人防及设备用房容积率其中人防夹层预留非人防及设备用房容积率26915.002.341300.002.3建筑密度21.93%35.00%500建筑密度18.99%35.00%1120绿地率建筑密度25.00%35.00%1620绿地率绿地率户数户数户数机动车停车位地上停车位地下停车位辆辆辆辆辆532机动车停车位地上停车位地下停车位辆辆辆辆辆1120机动车停车位地上停车位地下停车位辆辆辆辆辆17171062243434268961374其中其中其中人防其中67人防非人防127人防其中194其中769非人防359非人防1180WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计户型配比

House

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matching总户型配比K地块户型配比L地块户型配比图例：方案一户型50户数10010858223750322060户数比5.5%营销要求5.0%户型50户数1001081621851350户数比

营销要求户型50户数户数比0.0%营销要求5.0%50㎡110㎡115㎡14.5%15.7%23.5%26.8%19.6%0.0%5.0%5.0%00756.0%5.0%75750.0%5.0%75㎡85㎡8532.2%13.1%27.8%12.2%3.3%30.0%10.0%30.0%15.0%5.0%8530.0%10.0%30.0%15.0%5.0%854205237.5%4.6%30.0%10.0%30.0%15.0%5.0%959595125㎡110120135合计110120135合计110120135合计3682206032.9%19.6%5.4%95㎡00.0%1810100.0%100.0%690100.0%100.0%1120100.0%100.0%WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计推盘策略

Push

strategy错位竞争一期首开K地块：主打50-95面积段快销产品，尤其占比30%的50-75㎡产品处于错位无竞品状态，可快速去化K二期开L地块洋房：洋房施工速度快，可先建先卖，节约动态成本。同时洋房产品恒大御湖郡竞品缺失，错位竞争。三期开L地块高层：此时恒大御湖郡已售卖一段时间。面积段重叠的直接竞品打时间差推盘入市L3期2期3期1期WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计总平面图

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Layout方案二NWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计户型配比

House

type

matching总户型配比L地块户型配比K地块户型配比图例：方案二户型75户数2704323783781541541766户数比

方案一户数比户型7585户数户数比9.2%方案一户数比户型75户数162108162162594户数比

方案一户数比15.3%24.5%21.4%21.4%8.7%5%30%10%

10832421621615415411725%30%10%

75㎡105㎡115㎡27.3%18.2%27.3%27.3%100.0%5%30%10%

8527.6%18.4%18.4%13.1%13.1%100.0%959585控制总价85㎡95㎡105115125合计105115125合计95

105合计8.7%

125㎡

100.0%

WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计日照推导

Sunshine

analysis受北面恒大御湖郡小区影响，地块北侧无法同时布置五栋高层,必须局部降低高度80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M

80M32M80M

80MWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计日照分析

Sunshine

analysis满足南向日照大寒日两小时0-1小时1-2小时2-3小时3-4小时4-5小时WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计我们为什么要做洋房？1.契合定位——打造“生态宜居社区”2.日照要求——北面恒大项目已报建，满足日照要求必须局部降层3.控制成本——洋房单方建安成本低于高层WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计规划结构

Planning

structure一环三轴一心一环：社区运动环,围绕洋房做社区运动环，赋能运动健康等功能景观的同时串联各个组团次中轴次中轴主中轴主中轴三轴：一竖向社区主轴主导社区核心景观，两横向次轴联系核心景观与组团花园一心：社区核心大花园景观，小区的公共客厅WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计景观分析

Landscape

analysis组团景观组团景观组团景观核心景观核心景观组团景观组团景观组团景观外部景观图例：核心景观组团景观外部景观WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计消防分析

Fire

analysis消防出入口消防出入口消防出入口图例：消防出入口消防车道消防登高面消防出入口WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计交通分析

Traffic

analysis人行出入口人行出入口人行出入口图例：地库出入口人行流线车行流线人行出入口人行出入口WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计天际线Skyline通过建筑高低错落排布形成优美城市天际线27F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.611F

H=33.611F

H=33.6L地块规划路配套用地K地块H计算方式：层高为3M,女儿墙设置为0.6MWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计?场地南北高差近6M，如何化痛点为亮点WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计地库平面分析图

Analysis

plan

of

basement844.02地库出入口846.35地库出入口地库出入口地库出入口846.62849.52地库出入口地库范围K地块地库面积：2856.81平方米总车位数：930辆L地块地库面积：1192.05平方米总车位数：576辆WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计地库剖面设计

Basement

Section

design场地标高与南面齐平，北面正好错出1层高差作商铺。如此车行北面平进地库，南面人行出入口，人车完全分流1844.02845.9846.35850.1852.3845.36%地库集中设计在北面，尽最大可能减少土方开挖，节约挖方成本852.36%850.11现状场地1-1剖面图WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计地库平面

Basement

planK地块地库面积：30568.1平方米总车位数：930辆L地块地库面积：13920.5平方米总车位数：567辆合计地库总面积：44488.6平方米总车位数：1497辆WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计产品设计Facade

design市域竞品分析

Competitive

analysis融创·江南桃源中南铂悦府中南铂悦府碧桂园·天誉白鸟湖·龙玺台万科·都会传本案融创玖玺台恒大翡翠华旭辉-燕来府WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计市区竞品分析

Competitive

analysis融创玖玺台占地面积：80000平方米建筑面积：217000平方米容积率：2.04绿化率：35.50%停车位：1430楼栋总数：17栋总户数：1222户均价：12800元/㎡项目地址：新市区苏州路与银川路交会处产品组合：高层（4栋）、多层（13栋）主力户型：三居（建面105㎡）、三居（建面119㎡）、三居（建面127㎡）中间户-105-高层边户-119-高层T2-127-9F洋房T2-139-5F洋房WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计市区竞品分析

Competitive

analysis融创·江南桃源占地面积：345335平方米建筑面积：588000平方米容积率：0.53绿化率：35%停车位：1871总户数：2253户均价：6099元/㎡项目地址：头屯河区五一新镇崇五路交房时间：2019-04-01交房#产品组合：别墅（2层）、洋房（6-11层）主力户型：三居（建面99㎡）、三居（建面124㎡）、三居（建面134㎡）WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计市区竞品分析

Competitive

analysis旭辉-燕来府建筑类别：板楼板塔结合小高层高层产权年限：普通住宅:50年开发商：乌鲁木齐旭辉泰和置业有限公司楼盘地址：沙依巴克区农大旁老满城街666号占地面积：70532平方米建筑面积：149912.74平方米停车位：地下车位数1102总户数：1021户均价：11000元/平方米绿化率：35%（地铁2号线南梁坡站50m处）户数：1021户容积率：1.7三室两厅一卫-95三室两厅两卫-115四室两厅两卫-135WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计市区竞品分析

Competitive

analysis万科·都会传奇3期占地面积：67756平方米建筑面积：176344平方米容积率：2.00绿化率：35%楼栋总数：7栋总户数：1127户楼层状况：户共7栋项目地址：友好商圈克西路185号价格：均价：13200元/㎡开盘时间：2020-10交房时间：2023-06产品组合：高层主力户型：三居WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计市区竞品分析

Competitive

analysis中南铂悦府占地面积：90700平方米建筑面积：290000平方米容积率：2.50绿化率：35%停车位：一期520个车位总户数：506户项目地址：

乌鲁木齐水磨沟区会展新区红光山路产品组合：高层主力户型：三居、四居WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计市区竞品分析

Competitive

analysis恒大翡翠华庭项目地址：乌鲁木齐市天山区赛马场路58号开盘时间：2021-1-10产品组合：小高层、高层主力户型：二居、三居、四居占地面积：157010平方米建筑面积：188411平方米容积率：1.20绿化率：35%总户数：1585户WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计市区竞品分析

Competitive

analysis中南上悦城占地面积：84573.44平方米建筑面积：300044.86平方米容积率：2.70绿化率：35.10%总户数：1371户项目地址：

乌鲁木齐新市区长沙路555号价格：均价：13000元/㎡开盘时间：2021-1-16产品组合：高层主力户型：三居三室两厅一厨两卫108㎡三室两厅一厨一卫96㎡三室两厅一厨两卫138㎡三室两厅一厨两卫118㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计市区竞品分析

Competitive

analysis碧桂园·天誉占地面积：20193.92平方米建筑面积：913583.54平方米容积率：3.20价格：均价：10700元/㎡开盘时间：2021-1-16项目特色：宜居生态地产产品组合：高层绿化率：35%停车位：共541个停车位，地上54个，地下487个总户数：508户主力户型：三居、四居项目地址：乌市会展区苏州路东延与七道湾路交汇处4室2厅2卫1厨140㎡3室2厅1卫1厨90㎡3室2厅2卫1厨128㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计区域竞品分析

Competitive

analysis恒大银湖城恒大御湖郡天然理想城（售罄）LK二号台地公务员统建房金茂丝路小镇二号台地公务员统建房爱地悦府乌鲁木齐县统建房红阳尚郡日报社集资房A盛唐家园首开区安澜铂寓苏商美苑J隆博大厦文秀雅苑龙玺台水龙湾B规划中小学DCGEH创业大道F八音和

水产集团秦基悦山湖山湖景园坤兴园(集资房)利民花园北新雅居WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计白鸟湖区竞品分析

Competitive

analysis恒大银湖城序号分析内容竞品户型恒大银湖城

毛坯

20#占地面积：732000平方米建筑面积：1460000平方米容积率：2.00项目地址：乌鲁木齐市经开区万盛大街轩盛街南巷133号价格：均价：5000元/㎡（毛坯）5800元/㎡（精装）绿化率：39%停车位：2182总户数：2154户开盘时间：2021-1-16项目特色：湖景地产1产品组合：高层主力户型：二居、三居23产品定位产品特征中户87.13㎡两室一卫、东户142.7㎡三室两厅两卫、西户114.17㎡三室两厅一卫布局规整，南向卧室带飘窗，87中户三室朝南；142/114南北通透，但两室朝南。从产品力方面，对比万达，明显较弱。根据竞品产品定位及产品特征分析：87户型，首开节点，将是主力去化产品；142三室户型，从总价与装修压力考虑，未有价格引导情况下，将成为滞销产品。毛坯房源，除价格，整体优势不明显，对比万达，产品力弱，且面积偏大，预计价格有下浮或赠送车位使用权、儿童反斗城终身免费畅玩、会所健身年卡等营销策略。结论序号分析内容恒大银湖城

精装2#、3#1竞品户型三室两厅两卫户型：136.54㎡、126.41㎡、124.82㎡23产品定位产品特征三室两厅一卫户型：111.94㎡、110.75㎡（中户）、102.97㎡（中户）边户均约为120以上三房产品，客卧两室朝南；中户102-110户型，不规则布局，三室朝南，102中户暗厨。根据竞品产品定位及产品特征分析：1、从产品情况看，110.75中户、126.41边户，将成为精装主力去化产品；2、精装房源，3、120㎡以下122套，125以上84套，产品力对比万达，南向采光面少，户型通透尺度弱，产品亮点不足。4、从市场成交情况来看，区域客户价格敏感，控单价、控总价是客户选房重要因素，预计恒大精装房源，将以超高性价比入市。结论WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计市区竞品分析

Competitive

analysis白鸟湖·龙玺台占地面积：20000平方米建筑面积：110000平方米容积率：3.20绿化率：35%停车位：共707个停车位楼栋总数：5栋总户数：368户价格：均价：7200元/㎡产品组合：高层主力户型：二居、三居项目地址：新医路西延线（万盛大街）与通达街交汇处WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计白鸟湖区竞品分析

Competitive

analysis金茂丝路小镇住宅部分：项目由牡丹花园、兰园、海棠花园三个组团构成，引进农大附中附小学区，已推出牡丹花园、海棠花园3460套，两年销售1736套，年均销售800套，目前库存1724套，但2020年1-11月仅销售388套，价格下调至5780-6800。金茂牡丹花园商业：项目年度合计去化商业15套，2100㎡，成交额3800万，均价17894元/㎡。102㎡三房两厅一卫114㎡三房两厅一卫128㎡三房两厅两卫WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计白鸟湖区竞品分析

Competitive

analysis水龙湾本土小开发商，2020年10月2日开盘，推售3栋，292套房源，开盘价5288元/㎡毛坯送车位，截至11月底，成交54套，最新销售策略4888元/㎡毛坯送车位。项目基础指标信息项目地址开发商乌市头屯河区2号台地鸣谷路南新疆创科铭城房地产开发有限公司占地面积建筑面积总户数3.73万㎡容积率绿地率车位配比高层2.035.02%1:110.13万平方867（二期）产品类型首开时间户型面积项目特色2020年10月88-125㎡交房时间价格2020年10月5368元/㎡伴山依湖休闲康养生活区，扫去尘埃生活品质社区交通：以田字形井子状的道路分布，以北苏州路，以南新医路西延学校：妇联幼儿园、农大附中、附小在建公共配套商业：万达广场在建、奥特莱斯公园：白鸟翠玲公园、王家沟生态公园、艾丁湖公园92㎡两室两厅一卫120㎡三室两厅一卫132㎡三室两厅两卫WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计白鸟湖区竞品分析

Competitive

analysis恒大御湖郡l恒大御湖郡首开4栋住宅：84-90㎡三房138套

占比20%，100-105㎡三房

占比60%，97㎡三房占比7%，119㎡三房占比13%。•

产品类型：T4高层•

户型面积：89-125㎡•

预计单价：精装修5600元/平米楼栋层数每层户数01房户型02房户型03房户型04房户型合计套数4号楼9号楼232326264444104.63105.9297.9684.52119.33119.33102.9984.52119.33119.33102.99104.6397.969292三室一卫三室一卫三室一卫三室两卫两室一卫三室两卫三室两卫三室两卫两室一卫三室两卫三室两卫三室两卫三室一卫三室一卫三室一卫三室两卫首开392套，货值2亿，全精装，以85㎡两房及105㎡小三房为主。10号楼11号楼105.62103.7104104392103.7WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计白鸟湖区竞品分析

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analysis恒大御湖郡序号分析内容恒大御湖郡

精装户型1竞品户型中户89㎡三室一卫、94㎡三室一卫、101

三室一卫㎡23产品定位产品特征布局紧凑，南向卧室带飘窗，100㎡以下卧室面宽3.3米，南北不通透，两室朝南。从产品力方面，对比万达，明显较弱。根据竞品产品定位及产品特征分析：项目以牺牲产品力为主要手段，控面积控总价，不主动给客户释放户型尺寸，以精装价格策略、高绿化户户观景、后门15分钟到万达为支撑。结论除价格，整体优势不明显，对比万达，产品力弱，预计价格有下浮或赠送粮油礼包、多重好礼等多项促销策略。WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计竞品分析

Competitive

analysis项目名85㎡95㎡110㎡120㎡135㎡140㎡以上竞品调研—乌鲁木齐在售优选称融创玖玺台无无3房2厅1卫（105㎡）3房2厅2卫（119㎡）3房2厅2卫（124㎡）3房2厅2卫（120㎡）4房2厅2卫（139㎡）融创江南桃园无无3房2厅1卫（99㎡）3房2厅1卫（99㎡）2房2厅1卫（89㎡）3房2厅2卫（134㎡）3房2厅2卫（150㎡）中南柏悦府3房2厅2卫（112㎡）3房2厅2卫（130㎡）4房2厅2卫（140㎡）恒大御湖郡无无3房2厅2卫（108㎡）3房2厅2卫（125㎡）万科都会传奇3房2厅1卫（96㎡）3房2厅1卫（110㎡）3房2厅2卫（130㎡）WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计竞品分析

Competitive

analysis项目名85㎡95㎡110㎡120㎡135㎡140㎡以上竞品调研—乌鲁木齐在售优选称旭无无无辉·燕来府3房2厅1卫（95㎡）3房2厅2卫（115㎡）4房2厅2卫（135㎡）恒大银湖城无2房2厅1卫（83㎡）3房2厅1卫（113.7㎡）3房2厅2卫（126.32㎡）碧桂园·天誉无无3房2厅1卫（90㎡）3房2厅2卫（128㎡）4房2厅2卫（140㎡）白鸟湖万达首开区无无2房2厅1卫（85㎡）3房2厅1卫（105㎡）3房2厅2卫（120㎡）3房2厅2卫（135㎡）白鸟湖·龙玺台无无无3房2厅2卫（110㎡）3房2厅2卫（123㎡）2房2厅1卫（87㎡）WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计调研总结1.南向无阳台，可做飘窗；2.多数产品倒扣厨房处理，纯南北通透较少见；3.130㎡以下2-3开间为主；WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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计?产品如何对直接竞品形成碾压优势？WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

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齐

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项

目

L

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-

2

地

块

方

案

设

计核心策略一：压缩面积，同类产品,控制总价更低本项目产品面积恒大御湖郡典型产品面积-14㎡-4㎡两房两厅一卫89㎡两房两厅一卫75㎡2.5房两厅一卫

85㎡2.5房两厅一卫三房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫89㎡104㎡109㎡125㎡-9㎡三房两厅两卫95㎡-4㎡三房两厅两卫

105㎡四房两厅两卫

115㎡四房两厅两卫

125㎡-10㎡乌鲁木齐不做阳台只做凸窗，户型面积可比常规更小恒大御湖郡做阳光房实际造成了面积的浪费核心策略二：降维打击，相近面积段,抬升产品能级本项目产品能级恒大御湖郡典型产品能级两房两厅一卫

89㎡

集中式2.5房两厅一卫

89㎡

分离式两房两厅一卫

75㎡

分离式大高

中间户2.5房两厅一卫

85㎡

分离式大高

中间户三房两厅两卫

95㎡

分离式大高

边户三房两厅两卫

110㎡

分离式大高

边户中间中间三房两厅两卫

104㎡

分离式三房两厅两卫

109㎡

分离式三房两厅两卫

125㎡

分离式大高四房两厅两卫

120㎡

洋房拼接户营销配比注意满足设计：边户95+105百分比=中间户78+85百分比即可方案一错位竞争50758595110120135极致刚需功能刚需品质改善户型设计

Apartment

layout

design御湖郡

2室2厅1卫

89㎡【

75

㎡

中间套

】本方案

2室2厅1卫

75㎡LD+3.3X5.5=18.15㎡干湿分离卫生间vs南向三开间南向2.5开间，南北不通透南向三开间，南北通透设计,总面积小14㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

达

乌

鲁

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目

L

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2

地

块

方

案

设

计户型设计

Apartment

layout

design首开区

2室2厅1卫

85㎡【

75

㎡

中间套

】本方案

2室2厅1卫

75㎡LD+3.3X5.5=18.15㎡干湿分离卫生间vs南向三开间南向三开间，南北通透设计,总面积小10㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

达

乌

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木

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湖

项

目

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地

块

方

案

设

计户型设计

Apartment

layout

design御湖郡

2.5室2厅1卫

89㎡【

85

㎡

中间套

】本方案

2.5室2厅2卫

85㎡宽U型厨房干湿分离卫生间vs南向三开间次卧面宽2350更宽绰的尺度，更小的总面积WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

达

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地

块

方

案

设

计户型设计

Apartment

layout

design首开区

2室2厅1卫

85㎡【

85

㎡

中间套

】本方案

2.5室2厅2卫

85㎡宽U型厨房干湿分离卫生间vs南向三开间南向2.5开间，南北不通透南向三开间，南北通透设计，多一个功能房WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign万

达

乌

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