土地评估剩余法测算表

1、土地剩余法测算过程,计算公式：,地价=开发完成后的价值-（建安综合成本+专业费用及各种规费+不可预见费用+管理费+利息+利润+税费）,序号,内容,取定参数,计算结果,备注,一、,开发完成后的价值V1（万元）,42574.1116 ,V1=B1*C1+B2*C2+B3*C3,1、,规划总建筑面积A1（m2),96571.93,依据规划确定,2、,可销售房屋面积B（m2),95606.2107,A1-不可售面积(不可销售面积包含物业管理用房有社区配套用房，按1%计),2.1,其中住宅可销售面积B1,90806.2107,B-B2,住宅平均售价C1（元/）,3400,根据对当地房地产市场的调查确定,

2、2.2,其中商业用房面积B2（）,4800,依据估价经验及待估宗地实际情况综合确定,商业用房平均售价C2,12000,根据对当地房地产市场的调查确定,2.3,可销售车位数B3（个）,594,依据类似房地产开发项目规划设计测算，按平均每户130，配套一个车位，其中地上计停车位为20%.（A1/130）（1-20%）,车位销售价C3(元/个）,100000,根据对当地房地产市场的调查确定,二、,土地取得税费,0.04V,土地价值设定这V,4%,契税,三、,销售税费（万元）,2362.8632 ,V1*s1,两税一费合计S1,5.55%,根据现行规定，营业税、城建费、教育费附加合计,四、,销售费用（

3、万元）,851.4822,V1*s2,广告宣传代理费合计S2,2.0%,五、,土地增值税（预征）,851.4822,V1*土地增值税预征率,土地增值税预征率,2.0%,浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2010年第2号）规定，按销售价,六、,建安综合成本（万元）,16363.6106 ,(1)+(2),(1),建筑安装工程费,14432.1720 ,a1*A1+a2*地下室建筑面积,a1,地上部分建筑安装成本单价（元/m2建筑面积）,1150,参照同类建筑物造价确定,a2,地下室建筑安装成本单价（元/m2建筑面积）,1600,参照同类建筑物造价确定,地下室建

4、筑面积（）,20790,根据地下车位测算地下室建筑面积（地下室不计入容积率），根据类似项目地下车位一般面积约为30-40/个，本次按35/个设定.B3*35,(2),小区配套费,1931.4386 ,A1*b,b,小区配套费单价（元/m2建筑面积）,200,参照同类项目确定,七、,专业费用及各种规费（万元）,982.8890 ,(1)+(2),(1),图纸设计、勘察、监理费等,577.2869 ,建筑安装工程费*费率c,c,费率,4.0%,(2),墙改费、白蚁防治、散装水泥等,405.6021 ,A1*d,d,费用标准（元/m2）,42 ,八、,不可预见费（万元）,520.395,(六）+（七

5、）*费率e,不可预见费率e,3%,管理费1,管理费2,九、,管理费（万元）,357.3379+0.0208V,V+(二）+(六)+(七)+（八）*费率g,357.3379 ,0.0208,V,管理费费率g,2%,投资利息1,投资利息2,十、,投资利息（万元）,2186.9079+0.252096V,土地使用权价值及购买税费按一次性投入，开发成本按均匀投入.V+(二)*i*T+（六）+（七）+（八）+（九）*i*T/2,2186.9079 ,0.252096,V(1),正常建造期T（年）,3,参照类似规模房地产建造期确定,(2),年利息率i,8.0%,年利率,投资利润1,投资利润2,十一、,投资的利润（万元）,5467.2698+0.63024V,V*R*T+（二）+（六）+（七）+（八）+（九）*R*T/2,5467.2698,0.63024,V,年投资利润率R,20%,根据房地产开发平均投资利润率确定其年投资利润率,等式右侧,等式左侧,十二、,土地总价值V（万元）,650