2025房地产经纪人《房地产经纪业务操作》核心备考题库（含典型题、重点题）

PAGEPAGE12025房地产经纪人《房地产经纪业务操作》核心备考题库（含典型题、重点题）一、单选题1.选择自然销售方式销售住宅的流程为（）。A、选房当天客户按照到场排队顺序进行选房，先到先得B、新老客户同等待遇，走炒作路线C、热销盘客户会提前排队，维持秩序客户流失度高D、确定前期积累客户选房顺序，正式发售前统一发出通知，客户凭借顺序号进行选房答案：A解析：自然销售方式指项目在确定销售时间后，按客户自然上门的时间和顺序进行认购。其操作流程是选房当天客户按照到场排队顺序进行选房，先到先得。2.在新建商品房查验与交接的前期准备阶段，房屋买受人需要准备的材料不包括（）。A、书面交房通知B、住宅使用说明书C、身份证明D、临时管理规约答案：B解析：新建商品房与存量房查验和交接的前期准备工作不尽相同。新建商品房交接时双方都应备齐购房有关材料，房屋买受人应带好的材料包括：①身份证明；②前期物业管理合同；③临时管理规约；④书面交房通知。B项，住宅使用说明书属于开发企业应准备的材料。3.买方如果具备申请住房公积金贷款的条件，在同等条件下，三种个人住房贷款的优先顺序为（）。A、商业贷款＞公积金贷款＞组合贷款B、公积金贷款＞商业贷款＞组合贷款C、组合贷款＞公积金贷款＞商业贷款D、公积金贷款＞组合贷款＞商业贷款答案：D解析：客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时，房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流程和银行贷款政策，并充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，提出合理的建议。例如，客户是否具备申请住房公积金贷款的条件。如具备，在同等条件下，建议优先选择住房公积金贷款；卖方对资金时间的需求是否允许买方使用商业贷款和公积金贷款的组合贷款，如果允许，在公积金贷款不足的情况下，可以选用组合贷款方式；如果以上两种方式不可行，则只能选择商业贷款。4.某建设项目总投资60000万元，建设期4年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。该项目的预期投资收益率为（）。A、7.2%B、8.6%C、14.3%D、16.7%答案：D解析：根据投资收益率的计算公式：投资收益率=年平均收益额÷投资总额×100%。年平均收益额=（总投资×预期投资收益率×（1+预期投资收益率）^n）÷（（1+预期投资收益率）^n-1），其中n为投资年限。已知总投资为60000万元，预期年限为10年，将数据代入公式可得：$60000\times预期投资收益率\times（1+预期投资收益率）^4\div（（1+预期投资收益率）^4-1）=预期投资收益率\times60000$化简可得：$（1+预期投资收益率）^4-1=60000\div（60000\times预期投资收益率）$$$$（1+预期投资收益率）^4-1=1\div预期投资收益率$$$$（1+预期投资收益率）^4=1+1\div预期投资收益率$$$$（1+预期投资收益率）^4=（1+预期投资收益率）\div预期投资收益率$两边同时取对数可得：$4log_（1+预期投资收益率）=log_（1+预期投资收益率）-log_预期投资收益率$$$$3log_（1+预期投资收益率）=-log_预期投资收益率$$$$log_（1+预期投资收益率）^3=-log_预期投资收益率$$$$log_（1+预期投资收益率）^3+log_预期投资收益率=0$$$$log_（（1+预期投资收益率）^3\times预期投资收益率）=0$$$$（1+预期投资收益率）^3\times预期投资收益率=1$解得$预期投资收益率=16.7\%$因此，选项D正确。5.房地产开发企业若以获取最大限度的利润为目标，则最恰当的做法是（）。(2010年真题)A、确定较高的房价B、扩大开发的规模C、寻求合适的房价和开发规模D、制定合适的促销策略答案：C解析：最大利润目标即房地产企业以获取最大限度的利润为定价目标。利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模。最大利润目标的实现并不意味着企业将房价定得最高，也不是将房地产开发项目的开发规模最大，而应该是一个合适的价格和规模。6.房屋出租经纪服务的完成标准是（）。A、签订《房屋承租合同》完成B、签订《房屋买卖合同》完成C、签订《房屋租赁合同》完成D、签订《商品房屋租赁合同》完成，并协助完成出租登记与备案答案：D解析：房屋出租经纪服务的完成标准，关键在于理解经纪服务的全过程。通常，这类服务不仅涉及租赁合同的签订，还需确保合同的合法性和有效性，这通常包括协助完成出租登记与备案等后续工作。分析选项：A项提到的《房屋承租合同》并非专业术语或常用合同名称，可能指代不明。B项的《房屋买卖合同》显然与出租经纪服务不符，它涉及的是买卖而非租赁。C项的《房屋租赁合同》虽然是租赁过程中的关键文件，但仅凭其签订并不能完全代表经纪服务的完成。D项则明确指出除了签订《商品房屋租赁合同》外，还需协助完成出租登记与备案，这更符合经纪服务的全面完成标准。因此，D项是正确答案。7.写字楼（）与住宅的不同在于细分指标的差异。A、区域市场分析B、项目资源属性判断C、宏观经济分析D、市场发展态势分析答案：B解析：相对于住宅，写字楼项目资源属性判断的指标有显著不同。分析写字楼项目的产品定位可以从以下七个方面分析其资源条件：①项目规划指标分析；②区域属性判断；③项目经济指标分析；④路网情况判断；⑤景观资源分析；⑥周边商业配套成熟度判断；⑦其他资源优劣势判断。8.建筑设计合理性属于区域写字楼市场供应状况分析项目中（）的内容。A、产品档次B、供应量C、产品类型D、竞争项目分析答案：A解析：区域写字楼市场供应状况分析项目的具体内容如表7-3所示。表7-3区域写字楼市场供应状况分析项目根据表7-3，建筑设计合理性属于区域写字楼市场供应状况分析项目中产品档次分析的内容。9.在房屋赠与的产权登记办理过程中，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满（）工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。A、50年B、65年C、60年D、55年答案：B解析：在房屋赠与的产权登记办理过程中，除了提交基本材料以外，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。10.新建商品房买卖合同签订程序方面的培训内容不包括（）。A、合同说明及其他法律文件的讲解B、入住程序及相关费用C、售楼处签约程序D、接待制度答案：D解析：商品房买卖合同签订程序的培训内容主要包括：①售楼处签约程序；②如何办理银行抵押贷款及计算；③合同说明及其他法律文件的讲解；④物业入住程序及相关费用；⑤须填写的各类表格等。11.下列条款中，属于《购房须知》风险提示条款的是（）。(2011年真题)A、楼盘紧邻集贸市场B、楼盘南侧100m为城市主干道C、楼盘东侧100m有一座加油站D、楼盘北侧500m有一所小学答案：C解析：为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。购楼须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式，并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。有的项目通常采取一些更加规范的做法，在购楼须知里增加了风险提示。例如说明项目周边的设施配置可能存在的危险或不安因素，如加油站、油库、垃圾站等。12.由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房是指（）。A、解困房B、房改房C、商品房D、集资房答案：D解析：答案解析：根据题目描述，“由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房”，这符合集资房的定义。集资房是由政府、单位、个人三方面共同出资，筹集资金建造的房屋，通常用于解决特定群体的住房问题。与此相比，解困房主要是政府为解决低收入家庭住房困难而建设的；房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房；商品房则是由房地产开发企业开发建设并按市场价出售的房屋。因此，根据题目描述和各类房屋的定义，答案选D，即集资房。13.下列不属于写字楼销售流程中的重点和难点的是（）。A、现场第一印象树立B、保障购房人的安全C、银行抵押贷款协助D、制作销售手册内容答案：B解析：写字楼销售流程的重点与难点包括：①现场第一印象树立；②房号销控；③银行抵押贷款协助；④制作写字楼销售手册内容；⑤成交和签约严格的办理流程。14.一宗成功的房地产交易，不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方，还取决于（）。A、房地产经纪人的专业服务B、急迫需要出售物业的买方C、愿意以一定价格出售或出租物业的卖方D、房地产市场的相关税收优惠政策答案：C解析：一宗成功的房地产交易，不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方，还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方。房源和客源是房地产交易的两方面，缺了任何一方，都不能实现交易。房地产经纪人的专业服务起到了实现房源信息和客源信息的桥梁作用。15.一般情况下城市核心商圈的顾客占顾客总数量的（）。A、5%～10%B、15%～20%C、30%～45%D、70%～80%答案：D解析：商圈有以下三个层次构成：①核心商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的70%～80%，顾客的集中度高，消费额也高；②次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%～20%，顾客比较分散；③边缘商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的5%～10%，顾客非常分散。16.买卖双方经过经纪公司牵线后，撇开经纪公司，私自进行交易，以逃避佣金支付的行为属于（）。A、丢单B、跳单C、私单D、逃单答案：B解析：“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。题目中，买卖双方为逃避佣金支付，在经纪公司不知情的情况下私自交易，符合“跳单”的定义。因此，正确答案是选项B。17.在写字楼市场比较法定价流程中，首先应（）。A、确定权重B、确定修订系数C、筛选可比楼盘D、计算比准价答案：C解析：写字楼市场比较法定价流程如图7-1所示。-1写字楼市场比较法定价流程根据图7-1，市场比较法的流程中，首先应该筛选可比楼盘。18.适用于在街头大量派送的楼盘销售宣传资料是（）。A、项目楼书B、宣传单张C、置业锦囊D、户型模型答案：B解析：房地产销售宣传资料以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。其中，折页和单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般主要在房地产销售展会、商业大厦周边大量派送。19.按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和（）。A、房地产信息B、其他服务C、实地看房D、代拟房地产交易合同答案：B解析：按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容主要包括：①提供房地产信息；②实地看房；③代拟房地产交易合同。其他服务的内容主要包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办。20.房地产经纪人采用网络方式接待客户，务必在推荐房源信息时注意其（）。A、集中性B、多样性C、全面性D、真实性答案：D解析：房地产经纪人采用网络方式接待客户，需要注意以下两点：①针对求购和求租客户，房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述的严谨性，因为聊天工具会留下文字证据。一旦房地产经纪人推荐了假房源，客户可能会以此向相关部门投诉。②利用电脑通过文字表达进行沟通与利用电话通过语言直接进行沟通，二者在沟通效果方面有一些差距。因此，房地产经纪人利用网络接待客户后，还是要通过电话、面谈等方式，进一步了解客户的真实需求。21.房地产项目销售现场所展示的功能不包括（）。A、成功传递项目价值B、营造融洽洽谈氛围C、客户到达与成交便利D、形象定位答案：D解析：房地产项目销售现场所展示的功能有：①成功传递项目价值；②营造融洽洽谈氛围；③客户到达与成交便利。22.为及时更新房源信息，房地产经纪人需要不断与委托人联系，这表明房源具有（）的特征。A、相似性B、动态性C、可代替性D、可操作性答案：B解析：房源的动态性主要包括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场的变化、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，是指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的买家去看房、购买等。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时，及时进行更新。23.房地产经纪人员的签名应当是（）。A、手写签名B、个性签名C、印章签名D、艺术签名答案：A解析：由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，但房地产经纪服务合同是房地产经纪服务缔约双方签署的有关房地产经纪服务相关事项的劳务合同，不涉及土地和房屋的不动产权益转让，因此房地产经纪人的签名既可以手写签名，也可以采用电子签名。房地产经纪人如果使用电子签名，委托方也应具备使用电子签名签署合同的条件。除了签名之外，还应当在房地产经纪服务合同注明房地产经纪人员的注册号和身份证号。24.在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例原则上不低于（）。A、20%B、25%C、30%D、35%答案：B解析：2016年2月2日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布的《关于进－步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》规定：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。25.一般情况下城市核心商圈的顾客占顾客总数量的（）。A、5％～l0％B、15％～20％C、30％～45％D、70％～80％答案：D解析：答案解析：城市核心商圈通常是城市内商业活动最集中、人流量最大的区域，吸引着大量的消费者。由于其核心地位和繁华程度，它往往能吸引并容纳城市中大部分的购物者和游客。因此，相较于其他商圈或商业区域，城市核心商圈的顾客占顾客总数量的比例通常会更高。根据这一常识和商业活动的普遍规律，可以判断选项D“70％～80％”为正确答案。26.房地产项目市场分析方法的流程是（）。A、房地产市场环境研究——竞争描述——数据整理——逻辑推理——产品定位B、数据整理——竞争描述——房地产市场环境研究——逻辑推理——产品定位C、房地产市场环境研究——数据整理——竞争描述——逻辑推理——产品定位D、房地产市场环境研究——逻辑推理——数据整理——竞争描述——产品定位答案：C解析：房地产产品市场分析定位法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等形成产品定位的方法。其流程如图1-1所示：27.商业地产项目消费者特征分析的对象不包括（）。A、心理特征B、人口特征C、环境特征D、社会特征答案：C解析：商业地产项目的消费者特征具体情况如表7-13所示。28.房源信息的（）非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。A、系统性B、完整性C、时效性D、准确性答案：C解析：房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。对房源信息的更新包括：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源状态的及时更新。29.自然销售新建商品住宅，其优点是（）。A、客户诚意度高B、市场关注度高C、前期积累的客户多D、客户满意度高答案：B解析：销售方式分为：①集中销售，指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。其优点是客户满意度高，易于把握；②自然销售，指项目在确定销售时间后，按客户自然上门的时间和顺序进行认购。自然销售走炒作路线，通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲，市场关注度高。30.一般情况下，由开发商主导定价的房地产是（）。A、存量房地产B、土地C、增量房地产D、房屋答案：C解析：房地产市场可以划分为存量房市场和新建商品房（又称增量房）市场，其市场营销具有不同的特点，见表1-1。表1-1存量房和新建商品房市场营销特点对比31.在房地产分销过程中，（）是产品和服务从供应商达到消费者的桥梁。A、房地产经纪人B、房地产中介机构C、政府D、广告商家答案：B解析：在房地产分销过程中，桥梁作用指的是连接供应商与消费者的中间环节。房地产中介机构作为专业组织，承担整合资源、促进交易完成的职能。A项是机构中的具体执行者，C项主要承担监管角色，D项侧重于信息传播而非交易服务。房地产中介机构通过提供信息、撮合交易等实现产品从供应商到消费者的流转。该题考察房地产分销渠道的核心环节，相关知识点可见房地产经纪基础教材中关于分销渠道的章节。答案B。32.某家美食城为了吸引顾客，在招商版块上提出了要招面食、盖饭、烧烤等等不同风格的餐馆。这一招商原则主要体现的原则是（）。A、商户的首选原则为高知名度主力商户B、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补C、核心主力店先行、辅助店随后的原则D、利益最大化答案：B解析：商业地产项目招商应遵循以下三个原则：①招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；②商户的首选原则为高知名度主力商户；③核心主力店先行，辅助店随后的原则。其中，同业差异，简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招进同一品类的店铺；异业互补，目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。33.为了判断消费者的购买习惯及趋势，应进行（）调查。A、收入水平B、消费水平C、购买水平D、家庭户数答案：D解析：为了判断消费者的购买习惯及趋势，我们需要关注的是能够反映消费者购买行为和偏好的指标。分析选项：A.收入水平虽然影响消费能力，但不直接反映购买习惯和趋势。B.消费水平表示消费的总量或平均水平，但同样不具体反映购买习惯和趋势。C.购买水平可能涉及购买的数量或质量，但不如具体购买行为本身具有指示性。D.家庭户数作为基本单位，其购买行为和偏好可以汇总以反映整体的购买习惯和趋势。因此，选项D“家庭户数”是更直接且有效地用于判断消费者购买习惯及趋势的调查指标。34.为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的（）。A、价目表B、购楼须知C、置业计划D、购房相关税费须知答案：B解析：购房须知拟定后应由相关法律人员审核，销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件，并能在客户办理手续过程中进行解说。为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。购楼须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式，并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。35.以“帮助分析购房能力、市场行情，制定购房方案”的方式进行引导的客户类型是（）。(2009年真题)A、试探型B、激励型C、加强型D、成熟型答案：C解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，房地产经纪人针对加强型客户适宜采取的引导方式是帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等）。36.市场营销的第一步骤一般是（）A、生产职能B、市场调研C、组建销售队伍D、确定销售价格答案：B解析：以客户导向的市场营销，其目的在于通过满足客户需求并使其满意以实现企业盈利目标，即客户需要什么产品，企业就应当生产、销售什么产品。因此，市场营销的第一步一般是进行市场调研，了解市场及消费者需求。37.一般来说，得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的（）倍。A、2B、5C、10D、15答案：B解析：据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。因而有意识地致力于开发长期顾客，力图打造其终身的企业顾客，培养忠诚顾客，是经纪企业和经纪人业务源源不断的保证，也是竞争力的基础。38.购买商铺的投资者应重点关注商铺的（）。A、经营特色B、投资回报C、目标消费群D、商品销售方式答案：B解析：投资者是将来可能会购买商业地产项目的群体，作为商铺的购买者，他们的关注点是商铺的投资回报和项目的可持续发展前景，要准确把握投资者需求，就要研究投资者的特征。39.下列关于抵押贷款还款方式的表述，错误的是（）。A、抵押贷款常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种B、等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定C、等额本金还款方式是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清D、等额本金还款方式下借款人可准确掌握收支预算答案：D解析：抵押贷款还款方式的基本概念及特点。常见教材中，等额本息每月固定还款额，便于预算规划；等额本金每月还款递减，初期压力大。选项D错误在于等额本金因月还款额逐月减少，借款人难以准确预测长期收支，实际更适用于希望减少总利息且能承担前期高还款的借款人。等额本息才具备稳定还款额的优势。40.房地产经纪人对房地产勘察结束后，应编制（）。A、《房屋使用说明书》B、《房屋状况说明书》C、《房屋销售委托书》D、《房屋质量鏊定书》答案：B解析：房地产经纪人在对房地产进行勘察后，其主要职责是提供关于房屋的实际状况信息给潜在的买家或租户。根据行业惯例和法律规定，勘察结束后应编制的是描述房屋实际状况的文档。选项A的《房屋使用说明书》通常是房屋建造商提供的，描述房屋的使用方法和注意事项；选项C的《房屋销售委托书》是业主委托房地产经纪公司销售房屋时签署的；选项D的《房屋质量鉴定书》是由专业的房屋质量鉴定机构出具的，对房屋质量进行法律上的认定。而选项B的《房屋状况说明书》是房地产经纪人在勘察房地产后，根据勘察结果编制的，详细描述房屋的实际状况，包括房屋的结构、装修、设施等情况，以供潜在买家或租户参考。因此，正确答案是B。41.将某写字楼定位为中央商务区首席商务综合体，这属于该写字楼的（）。(2012年真题)A、客户定位B、形象定位C、属性定位D、区域定位答案：C解析：写字楼项目的形象定位包括：①项目属性定位；②目标客户定位；③项目形象定位。其中，项目属性定位，界定项目在当前写字楼市场的档次定位与特色属性，可以依据项目的产品特点和内外部资源优势，例如，“CBD首席商务综合体”、“亚太封面商务群”、“花园CBD”等都很好地表达了项目的属性定位。42.房地产经纪人在开展市场营销时，应考虑所售房地产周边商业、教育配套设施等因素，这说明房地产市场营销（）。A、受消费者预期影响较大B、消耗时间较长C、受政策法规影响较大D、受区域影响较大答案：D解析：房地产市场具有很强的区域性，因此房地产市场营销必须对所在区域的城市规划、市政基础设施、商业设施、教育设施、人口状况等因素充分把握，根据区域环境制定适宜的营销计划。43.由房地产产品SWOT分析定位法中，可作为资源优势识别项目的是（）。A、销售时机B、销售环境C、产品价格D、片区竞争答案：C解析：在房地产产品的SWOT分析中，优势（Strengths）主要指的是项目或产品自身具有的有利因素或资源。对于给出的选项：A.销售时机——这更多关联到市场策略和时机选择，并非产品本身的资源优势。B.销售环境——这指的是外部环境因素，如市场需求、政策等，同样不是产品资源优势。C.产品价格——如果产品价格能被定位为优势，意味着产品具有成本效益或高价值，从而能在市场上以有利的价格销售，这是产品本身的一种资源优势。D.片区竞争——这描述的是市场竞争状况，不是产品自身的资源优势。因此，根据SWOT分析中对优势的定义，C选项“产品价格”是可作为资源优势识别项目的正确答案。44.房地产经纪人对目标楼盘附近楼盘的价格对比、成交活跃性的调查，属于（）的内容。A、初步调查B、深入调查C、个案调查D、综合调查答案：B解析：房地产经纪实务中，市场调查类型分为初步调查与深入调查。初步调查侧重基础信息收集，如区位、配套设施等基本信息。深入调查则涉及更具体的数据分析，如周边楼盘价格对比、成交活跃度、竞争性分析等细节内容。题干描述的价格对比及成交活跃性属于需详细调研的竞争市场信息，对应深入调查范畴。选项B符合这一分类逻辑。45.获取房源信息后，为进一步了解业主关于售房的想法，经纪人可以（）。A、预约看房B、电话咨询C、提前查勘房屋D、陪客户看房答案：C解析：房地产经纪人获取房源信息后，应联系业主进行实地看房，以便掌握更为准确详细的房产信息。房地产经纪人进入房屋后，在业主同意的前提下，可以拍照、丈量房屋尺寸、记录房屋家具设施情况。房地产经纪人提前查勘房屋，争取了一次与业主见面的机会，进一步了解业主关于售房的一些想法。同时，查勘房屋后，房地产经纪人在约客户看房时，描述也能更有画面感。46.业主会因担心房价可能上涨而惜售，说明房源具有（）。A、物理属性B、法律属性C、心理属性D、变动属性答案：C解析：房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。47.有购买意向的客户可能因为某种原因打消购买意向，这体现了客源具有（）。A、潜在性B、差异性C、指向性D、模糊性答案：A解析：本题目描述的是有购买意向的客户可能因为某种原因打消购买意向，这反映了客源的一种特性。A选项“潜在性”指的是客源具有潜在的、可能转化为实际购买行为的特点。这与题目描述相符，即客户虽然有购买意向，但也可能因为某些原因而不进行实际购买，体现了客源的潜在性。B选项“差异性”指的是客源在需求、偏好等方面的不同。题目中并未提及客户之间的差异，因此B选项不符合题意。C选项“指向性”通常指客源对特定产品或服务的偏好或倾向。题目中并未提及客户对特定产品或服务的指向性，因此C选项不符合题意。D选项“模糊性”指的是客源需求或行为的不确定性或难以预测性。虽然客户可能打消购买意向表现出一种不确定性，但题目更侧重于客户从有意向到无意向的转变，而非客源本身的不确定性，因此D选项不是最佳答案。综上所述，题目描述的是客源具有潜在性，即客户虽然有购买意向，但也可能因为某些原因而不进行实际购买。因此，答案是A。48.在房屋交接单中，交接人签字的主体不包括（）。A、卖方B、买方C、房地产经纪人员D、房屋管理局人员答案：D解析：不管在出租还是出售房屋交接单中，都需要买（承租）方、卖（出租）方、经办的房地产经纪人员签字，不需要房屋管理部门的人员签字。49.房地产租赁业务是房地产经纪人主要业务之一。租赁房屋的承租方对房地产经纪人而言，客户群具有的特点是（）。A、集中性B、适应性C、固定性D、很大的流动性答案：D解析：房地产租赁业务是房地产经纪人的主要业务之一。租赁房屋的承租方，往往是中短期居住或商业经营、办公需求，对房地产经纪人而言，客户群具有很大的流动性。50.签订借款合同应注意的事项不包括（）。A、贷款人不可以解除合同B、借款合同要由借款人填写C、借款人需要明确借款用途D、按期支付利息和本金答案：A解析：签订借款合同，应注意以下事项：①借款合同要由借款人填写，可以让借款人理解合同内容、条款，银行对条款负有解释的义务；②借款人需要明确借款用途，借款人应当按照约定的借款用途使用借款；③按期支付利息和本金，借款人有义务按照约定的期限支付利息和本金，应注意还款日期，避免因为延迟还款影响个人信用记录。A项，借款人应当按照约定的借款用途使用借款，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。51.在房地产产品生命周期策略中，引入期对应的产品是（）。A、节能型住宅B、双拼别墅C、塔楼大户型住宅D、数字系统控制别墅答案：D解析：在房地产产品生命周期的四个阶段，分别对应不同类型的产品：①引入期对应数字系统控制别墅；②成长期对应节能型住宅；③成熟期对应双拼别墅；④衰退期对应塔楼大户型住宅。52.风险与（）是相伴而生的，风险还会带来巨大的成本。A、损失B、不确定性C、高收益D、高额成本答案：A解析：风险（risk）是指对项目或组织目标产生负面（威胁）或正面（机会）影响的不确定性。风险可以理解为客观存在的，在特定情况下、特定时期内，某一事件导致的最终损失的不确定性。风险与损失是相伴而生的，风险还会带来巨大的成本。53.购买商铺的投资者应重点关注商铺的（）。(2012年真题)A、经营特色B、投资回报C、目标消费群D、商品销售方式答案：B解析：投资者是将来可能会购买商业地产项目的群体。作为商铺的购买者，他们的关注点是商铺的投资回报和项目的可持续发展前景，要准确把握投资者需求，就要研究投资者的特征。54.为实现最大利润的目标，房地产开发项目最为合理的价格和规模就是开发项目的边际收益等于（）时的价格和规模。(2007年真题)A、平均收益B、边际固定成本C、边际成本D、平均成本答案：C解析：最大利润目标即房地产企业以获取最大限度的利润为定价目标。利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模。最大利润目标的实现并不意味着企业将房价定得最高，也不是将房地产开发项目的开发规模最大，而应该是一个合适的价格和规模。最为合理的价格和规模就是要求将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。55.住宅可分为普通住宅、高档住宅及（）。A、别墅B、办公楼C、商铺D、市场答案：A解析：住宅可分为普通住宅、高档住宅及别墅。需注意住宅产品应靠近学校、公园、公共交通设施。56.根据现有市场产品的客户反馈制订适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力，这是基于（）的项目定位模式。A、客户体验点B、项目既定市场定位C、项目运作模式D、市场实操案例反馈答案：D解析：项目定位模式包括有：①基于市场实操案例反馈，是指根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，可结合客户建议改良提升产品设计，增强客户认可度与市场竞争力；②基于客户体验点，考虑到发展商合理的投入产出比，将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面，进而实现良好的收益，写字楼发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点，将其进行优先级/重要性排序，使每一分钱花在刀刃上；③基于项目既定市场定位，不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平；④基于项目运作模式，是指写字楼开发商资金实力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物业，因而并不急于将全部物业对外销售，期望通过出租物业逐步回收资金。57.由于商业地产（）的不确定，所以在商业地产开发前需要进行市场调查和研究来归避开发风险。A、外界环境和开发商赢利模式B、客户需求和开发商赢利模式C、客户需求和前期价格D、前期价格和开发商赢利模式答案：B解析：商业地产调研是项目定位的依据，由于商业地产客户需求和开发商赢利模式不确定，所以在商业地产开发前需要进行市场调查和研究来归避开发风险。初始定位能否成为最终的确定方向，需要从市场研究中得到印证或寻找依据。58.房地产开发企业为了维护企业形象，提高社会声誉，其定价目标通常是（）。A、实现利润最大化B、提高市场占有率C、稳定所售商品房价格D、快速收回资金成本答案：C解析：房地产定价目标大致包括以下几种：①以利润为中心的定价目标；②提高市场占有率的目标；③稳定价格目标；④过渡定价目标。其中，稳定价格目标又称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。59.商业项目业种的区分依据是（）。A、商品的销售方式B、商品种类C、提供商品的方法D、商品的功能答案：B解析：业种通常是用在零售业中的专业术语，指在卖场布局规划过程或销售过程中将功能与用途相同（或相似）的商品进行的分类，使卖场中的商品呈现有序陈列与销售，同时产生分类商品的规模化与规模效益。60.某项目总投资为3000万元，建设周期为2年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的年限为12年，该项目的预期投资收益率为（）。A、7.01%B、8.3%C、10.0%D、12.5%答案：C解析：预期收益率是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标。预期收益通常包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率，用于对通货膨胀和风险的补偿。预期投资收益率可以通过总投资回收年限计算，公式为：预期投资收益率＝年平均总利润额÷总投资额×100%。本题中，该项目的预期投资收益率＝[30000000÷（12－2）]÷30000000×100%＝10.0%。61.房源（）关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。A、信息的准确性B、经纪人服务态度的好坏C、价位的高低D、质量的优劣答案：D解析：作为消费者的购买方（或租赁方）消费所得的最终商品就是房屋，房源对于购买方（或租赁方）而言不仅仅是被符号化的信息资源。更重要的是最终交易的实体商品一一兼具物理属性、法律属性和心理属性的特殊商品。因此房源质量的优劣不仅关系到购买方（或租赁方）的消费需求能否得到及时、有效的满足，也关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。62.按客户的需求类型，客源可以划分为（）。A、自用客户和投资客户B、机构客户和个人客户C、买房客户和租房客户D、住宅客户和办公客户答案：C解析：客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。63.写字楼销售项目策略制定的出发点不包括（）。A、以市场竞争优势为主导B、以目标客户需求为主导C、以项目差异化特点为主导D、以投资回报率为主导答案：D解析：写字楼销售项目策略的制定是一个综合性的过程，需要考虑多个因素以确保项目的成功销售。一般来说，策略制定的出发点主要包括以下几个方面：64.根据选择销售零售商的数量，分销强度可以依次分为密集分销、选择分销和独家分销，其中选择分销是（）。A、通过尽可能多的中间商形成的销售渠道B、按照一定条件选择若干同类中间商经销自己产品的渠道C、按照一定条件选择若干不同类中间商经销自己产品的渠道D、仅选择一个中间商的渠道答案：B解析：A项，密集型分销渠道是通过尽可能多的中间商形成销售渠道；BC两项，选择性分销是按照一定条件选择多个同类中间商经销自己产品的渠道；D项，独家分销渠道则仅选择一个中间商的渠道，在房地产市场，为了达到销售目标一般采取独家分销，即独家代理。65.房源的使用价值是由房源的（）决定的。A、法律属性B、经济属性C、物理属性D、心理属性答案：C解析：房源的物理属性，是指物业自身及其周边环境的物理状态。如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，房源属性在交易过程中是不变的。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。66.某商品房成交价为500万元，评估值为450万元，贷款成数为7成，则贷款额为（）。A、350万元B、336万元C、315万元D、460万元答案：C解析：存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。本题中，某商品房成交价为500万元，评估值为450万元，贷款成数为7成，则贷款额为：450×0.7=315（万元）。67.潜在客户做出购房（承租）房屋的决策过程中的第二步是（）。A、明确客户的住房问题B、挑选为客户介绍的房屋C、确定客户的交易资格D、客户评价挑选出的房屋答案：C解析：潜在客户做出购房（承租）房屋的决策过程具体步骤如下：①明确客户的住房问题；②确定客户的交易资格；③挑选为客户介绍的房屋；④客户评价挑选出的房屋；⑤做出购买（承租）最合适房屋的决定。68.在市场环境基本稳定的态势下，除正常考虑项目投资回报与回款速度外，在写字楼项目前期的产品类型选择与市场定位时，往往趋向于、领先于或差异化于市场现有水平的档次定位与产品设计，体现出写字楼项目运作的（）。A、综合利益最大化目标B、品牌目标C、快速回收成本目标D、其他目标答案：B解析：写字楼项目运作目标包括：①综合利益最大化目标；②快速回收成本目标；③品牌目标。其中，在品牌目标下，房地产开发企业根据自身企业发展需求，可能会赋予项目更多的品牌使命。在该情况下，进行写字楼项目前期的产品类型选择与市场定位时，除了考虑项目投资回报与回款速度外，往往趋向于建立产品领先或差异化策略，设计高于市场现有水平和档次的产品，便于后期利用标杆性产品或差异化产品与企业品牌正向性关联，产生品牌识别性，进而产生社会知名度。69.在新建商品房销售中，最终确定并用于销售的价目表（）。A、不能作为当期交易的价格依据B、需要房地产开发企业盖章C、体现了不同房号的销售情况D、由房地产经纪人内部掌握答案：B解析：最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。价目表的内容应包含楼盘名、楼栋号、户型、建筑面积、套内面积、公摊面积、单价、总价及重要提示。70.下列选项中，（）就是商业地产项目引进什么样的零售业态，其准确与否，很大程度决定商业地产项目的成功或失败。A、业态定位B、业态组合C、功能定位D、规模定位答案：A解析：业态定位，就是商业地产项目引进什么样的零售业态，业态定位准确与否，很大程度决定商业地产项目的成功或失败。B项，合理的业态组合定位不仅能使商业地产项目功能多样化，而且能凝聚商业人气，提高商业消费需求，增加商业地产项目经营获利；C项，不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异；D项，商业地产项目规模定位不仅与物业投资的高效性相关，而且与后期商业地产项目的招商、销售、运营有极大的关联。71.开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节（）。A、应缴纳3％的房屋验收费B、应缴纳5％的房屋验收费C、应缴纳10％的房屋验收费D、无需交付任何费用答案：D解析：房屋交付时的费用包括以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。72.商铺面积约40m2，售价为95万元，在这个物业的周边，同等物业的月租金约是200元／m2，则该物业的投资回报年限是（）年A、7B、8C、9D、10答案：D解析：该题考察投资回报年限的计算。商铺总价95万元，面积40平方米，月租金200元/平方米，年租金收入为200×40×12=96000元。投资回报年限=总价/年租金收入=950000/96000≈9.9年。四舍五入后为10年，对应选项D。73.下列关于代办不动产抵押权登记的流程，说法错误的是（）。A、交付材料时，如果本人无法到场，委托他人办理的，提供经过公证的授权委托书即可B、在接收委托人提供的相关材料时，要注意签收并妥善保管C、将抵押合同、不动产权证书等资料递送当地不动产登记部门，领取领证回执单D、与委托人签订不动产登记代办合同，收取代办服务费答案：A解析：代办不动产抵押权登记的流程：①介绍相关政策及流程。②了解权属现状。③收集相关材料。在接收委托人提供的相关材料时，要注意签收并妥善保管。与办理转移登记一样，交付材料时，一般要求买卖双方亲自到场，如果本人无法到场，委托他人办理的，还应提供受托人的身份证明以及经过公证的授权委托书。④签订委托合同。与委托人签订不动产登记代办合同，收取代办服务费。⑤前往登记部门办理登记。将抵押合同、不动产权证书等资料递送当地不动产登记部门，领取领证回执单。领取不动产登记证明。74.房地产经纪机构因政府加强宏观调控而改变市场营销策略，这说明房地产市场营销具有（）的特征。A、受区域影响大B、花费时间较长C、受消费者预测影响大D、受法规政策影响大答案：D解析：本题目描述了房地产经纪机构因政府加强宏观调控而改变市场营销策略的情况。这反映了市场营销策略的制定和执行不仅受市场需求、竞争状况等常规因素的影响，还可能受到外部法规政策变动的显著影响。分析选项：A.受区域影响大——题目中并未提及区域差异对市场营销策略的影响。B.花费时间较长——题目没有涉及市场营销策略的制定或执行所需的时间。C.受消费者预测影响大——题目中未提及消费者预测对市场营销策略的影响。D.受法规政策影响大——与题目描述相符，房地产经纪机构因政府宏观调控（即法规政策）的改变而调整市场营销策略。因此，正确答案是D，即房地产市场营销具有“受法规政策影响大”的特征。75.在存量房买卖业务交易撮合中，房地产经纪人需要处理的关键问题是（）。A、磋商交易价格B、分析客户行为C、分析看房结果D、准备回访资料答案：A解析：在撮合过程中最主要的问题就是价格的磋商。在价格的磋商上一般会出现价差，购房人希望以较低的价格购买，而卖方则希望以较高的价格出售。房地产经纪人应该积极协调二者的价差，说服购房人站在卖方的角度上分析其要价的理由，也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。房地产经纪人应该分析双方的价格心理底线，耐心地与买卖双方分别进行协商，最终使二者达成一致。76.预期投资收益率目标一般用于房地产（）投资项目。A、短期B、中期C、中长期D、长期答案：D解析：预期投资收益率目标是在房地产投资中，投资者所期望达到的收益水平。这一指标通常用于衡量长期投资项目的盈利能力，因为长期投资项目涉及更多的不确定性，如市场波动、经济周期等，因此需要设定一个预期收益率来评估项目的长期价值。短期或中期投资项目由于其时间跨度较短，更多地关注现金流和短期回报，而不是长期预期收益率。因此，预期投资收益率目标一般用于房地产长期投资项目，答案是D。77.房屋租赁合同期限最长不得超过（）。A、10年B、20年C、30年D、50年答案：B解析：《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期问届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”78.某楼盘有800套住房，按照2个月销售40％的目标，当设计平均成交率为12％时，按每名销售人员每天平均接待5批客户，每天大约需要（）名销售人员。A、6～7B、7～8C、8～9D、9～10答案：C解析：首先，根据题目信息，楼盘共有800套住房，目标是在2个月内销售40%，即销售320套住房。假设平均成交率为12%，那么每接待100批客户可以成交12套住房。因此，为销售320套住房，需要接待的客户批次数为320÷12%≈2667批。如果每名销售人员每天平均接待5批客户，那么2个月内（约60天）每名销售人员可以接待5×60=300批客户。所以，为接待2667批客户，需要的销售人员数量为2667÷300≈8.9，即每天大约需要8～9名销售人员。79.房地产经纪人与委托人签订房屋销售委托协议后，应在第一时间（）。(2011年真题)A、进行公证B、核实房屋产权C、收取委托佣金D、了解最高销售价格答案：B解析：房地产经纪人与委托人签订独家委托协议或有委托意向后，应在第一时间核实产权，既避免可能发生的诈骗行为，又能防止债务陷阱，保障客户及自身利益。80.适用于在街头大量派送的楼盘销售宣传资料是（）。A、项目楼书B、宣传单张C、置业锦囊D、户型模型答案：B解析：房地产销售宣传资料以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。其中，折页和单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般用于展会或街头等大量派送。81.在当前市场情况下，决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（）A、人脉资源B、房源信息C、网络资源D、财务资源答案：B解析：房源对房地产经纪企业的作用包括：①房源是房地产经纪企业的核心竞争力，房源是房地产经纪企业必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源作为重要的信息资源是房地产经纪企业核心竞争力的重要组成部分。②房源决定了房地产经纪企业的竞争地位，一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利。82.租赁合同的签订过程中，房地产经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件，其中出租方证件不包括（）。A、身份证B、房屋产权证C、结婚证D、委托人的授权委托书答案：B解析：在租赁合同的签订过程中，房地产经纪人需要核实租赁双方的身份及有关证件原件。出租方的身份证是必须核实的，以确认其身份的真实性。结婚证是用来确认出租方是否已婚，可能会影响到租赁合同的签订。委托人的授权委托书是用来确认出租方是否有权代表房屋的所有人进行租赁交易。而房屋产权证并不是出租方的身份证明，它是用来证明房屋的所有权归属的。因此，房屋产权证不包括在房地产经纪人核实出租方身份及有关证件原件的范围内。83.基于写字楼客户的非个体属性，以及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现（）。A、产品技术性B、项目运作专业性C、销售商务性D、运营成本与效率的相关性答案：C解析：基于写字楼客户的企业客户属性及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现商务属性。例如，在项目案名、广告画面、推广语、售楼处装修风格、活动主题、销售人员形象、销售流程与话术等方面均以突出商务属性为核心原则。84.关于存量房市场的营销特点，下列表述错误的是（）。A、由交易双方协议定价B、多采用房地产经纪企业代理销售或购买C、可以采用直销渠道，也可采用代理渠道D、使用成本低、受众量大的广告手段答案：C解析：存量房市场主要涉及已存在的房屋交易。根据《房地产经纪专业人员职业资格制度规定》相关内容，存量房通常通过买卖双方协商定价（A正确），且交易多由房地产经纪企业代理（B正确）。选项C提到可直销或代理，但存量房因产权在个人业主，直销渠道极少使用，主要依赖代理，因此表述错误。选项D中低成本广告如网络平台等是常用手段（D正确）。答案选C。85.房地产经纪人协助房屋交易双方签订交易合同时，错误的做法是（）。A、找出交易双方的异议B、审查交易双方的证件C、为交易双方讲解交易合同D、说服买受人承担所有税费答案：D解析：买卖合同签约时，房地产经纪有人要做的工作包括：①签约前的准备，例如，明确双方异议所在，争取事先沟通好，房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法；②证件审查；③合同文本讲解；④签订不动产买卖交易合同。86.在写字楼销售中，最直接有效的推广手法是（）。A、直邮短信B、户外广告C、网络推广D、活动营销答案：A解析：常见的写字楼项目推广渠道有：①报纸广告；②户外广告；③框架广告；④楼体广告；⑤电台广告；⑥网络推广；⑦产业杂志；⑧直邮短信；⑨Call客；⑩联动；陌拜；大型活动。其中，直邮短信对增加上门量，是最直接有效的推广手法。可以多轮次不同目标客户群传播，与逐层递减精准锁定有效客户群有机结合、交叉运用，直达目标客户。87.房地产经纪人对房地产勘查结束后，应编制（）。A、《房屋使用说明书》B、《房屋状况说明书》C、《房屋销售委托书》D、《房屋质量鏊定书》答案：B解析：在房地产勘查结束后，房地产经纪人应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《物业现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。根据《物业现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。88.虽然每一套房屋都是唯一的，具有明显的个别性，但在现实生活中，人们对房屋的需求却并不是非要某一套不可，这表明房源具有（）。A、公共性B、变动性C、可替代性D、流通性答案：C解析：房源的特征包括：①动态性；②可替代性。其中，可替代性是指虽然每一套房屋都是唯一的，具有明显的个别性，但是在现实生活中，人们对房屋的需求却并不是非某套不可。具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于需求者而言，它们是可以相互替代的。89.房屋租赁托管服务，可以免除业主（出租人）的成本不包括（）。A、免除出租前来回陪承租人看房而产生的时间成本B、免除出租前因承租人需求要配置家具家电等物品而产生的资金成本和时间成本C、免除出租期间因发生维修而产生的维修费用和时间成本D、免除出租人与承租人之间的经济纠纷答案：D解析：从成本角度来看，房屋租赁托管服务，可以免除业主（出租人）以下三个方面的成本：①免除出租前来回陪承租人看房而产生的时间成本；②免除出租前因承租人需求要配置家具家电等物品而产生的资金成本和时间成本；③免除出租期间因发生维修而产生的维修费用和时间成本。但业主将房屋托管给经纪机构出租，只要出租人和经纪机构签订《出租房屋委托代理合同》，就由经纪机构带客户看房、根据租户需求来配置物品，还会承担在租赁期间相应的屋内设施维修。这大大降低了业主（出租人）的成本。90.房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了房源的（）。A、理论价格B、市场价格C、成本价格D、心理价格答案：B解析：房源的物理属性，是指物业自身及其周边环境的物理状态。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。91.目前，我国大部分的房地产经纪公司内部采用（）达到房源信息共享的目的。A、私盘制B、公盘制C、信息公开制D、混合制答案：B解析：公盘制，是指在一个房地产经纪机构内部，或者几个联盟房地产经纪机构之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪机构，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分的房地产经纪机构内部采用公盘制达到房源信息共享的目的。92.“有购买意向，对二手房市场行情非常了解，只要条件符合将很快成交”的客户属于（）。A、试探型客户B、引导型客户C、加强型客户D、成熟型客户答案：D解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：①试探型客户，有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情；②引导型客户，有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大；③加强型客户，有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿；④成熟型客户，有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。93.有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿的客户属于（）客户。A、试探型B、加强型C、成熟型D、关注型答案：B解析：在房地产市场客户分类中，加强型客户通常指的是那些已经对市场有了一定的了解，资金也基本到位，但尚未形成明确购房意愿的客户。这类客户需要进一步的引导和推动，以增强其购房的决心和信心。题干描述的客户特征符合加强型客户的定义。94.房地产经纪人与客户保持经常联系是为了（）。(2011年真题)A、建立私人关系B、激活客户信息C、核实客户资料D、沟通市场行情答案：B解析：客户从发出需求信息到完成交易往往需要数十日甚至数月时间。不断寻找提供符合客户需要和选择范围的房源，逐步逼近客户目标，是客户信息利用必不可少的工作。在这个过程中保持和客户的联络和沟通，把握其需求的动态，同时也关注其和其他竞争者的联系，采取必要措施留住客户，这样才能充分利用客户信息，提高客户信息利用的效率。只有保持与客户的联系，不断有信息交流，才能激活客户信息，促成交易。95.根据规定，首次购房人的贷款首付款为______，再次置业者的贷款首付款为______。（）A、30%；70%B、35%；60%C、35%；70%D、30%；60%答案：D解析：一般来说，首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～15%。96.房地产经纪人在带领客户看房前应设计好看房路线，其目的是（）。(2012年真题)A、展示房源的品质B、展示房源周边设施C、深入了解客户需求D、加深与客户的感情答案：B解析：房地产经纪人出发前仔细阅读已经搜集到的房屋介绍资料，再次确认已准确掌握该房屋的各项信息，包括房屋周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况，并确定到达房屋的最佳路线。房地产经纪人按选择好的路线带客户到达所看房屋，并适时向客户介绍周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况。97.制订推广策略时，（）不属于营销推广策略。A、报纸广告B、网络宣传C、短信D、老客户推荐答案：D解析：制订推广策略中的营销推广策略包括：①户外楼盘广告；②报纸广告；③电台/电视；④网络宣传；⑤地铁广告；⑥短信；⑦围墙/楼梯条幅；⑧活动组织；⑨展场。98.自然销售新建商品住宅，其优点是（）。(2012年真题)A、客户诚意度高B、市场关注度高C、前期积累的客户多D、客户满意度高答案：B解析：销售方式分为：①集中销售，指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。其优点是客户满意度高，易于把握；②自然销售，指项目在确定销售时间后，按客户自然上门的时间和顺序进行认购。自然销售走炒作路线，通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲，市场关注度高。99.在房地产市场营销活动中，满足客户需求是通过（）向客户提供房地产产品来实现的。A、设计客户导向的营销战略B、理解市场和客户的需求、欲望C、房地产开发商和存量房卖方D、房地产开发商和建设方答案：C解析：这道题考查房地产市场营销中满足客户需求的实现方式。在房地产领域，客户需求的满足依赖于产品的提供方。房地产开发商和存量房卖方能够直接向客户提供房地产产品，从而实现满足客户需求这一目标。A选项侧重营销战略，B选项强调对需求的理解，均非直接提供产品。D选项的建设方并非直接向客户提供产品。所以答案选C。100.在房屋交易配对过程中，配对成功的关键因素是（）。A、房源的质量B、客户对房源的喜好C、房源的数量D、客源的数量答案：C解析：在房屋交易配对中，房源的数量是决定配对成功与否的关键因素。这是因为在一个特定区域内，房源是固定且有限的资源，而客户则可以在多个经纪机构之间选择和比较。即使同一套房源，也可能通过不同的经纪公司被客户获知。因此，拥有更多房源的经纪机构在配对过程中具有更大的优势，能够提供更多选择，从而增加配对成功的机会。101.（）既可以作为小面积办公空间，也可作为城市中心区家庭居住。A、商务公寓B、LOFTC、写字楼D、商务综合体答案：A解析：答案解析：商务公寓通常设计有适合办公的功能和空间布局，同时也提供居住所需的基本设施，因此它既可以满足小面积办公的需求，也适合作为城市中心区的家庭居住空间。相比之下，LOFT更多强调的是开放、灵活的空间设计，写字楼则主要是为商务办公而设计，商务综合体虽然包含多种功能，但其居住功能并非主要设计目的。因此，选项A“商务公寓”是正确的答案。102.写字楼项目售楼处现场展示的要点是（）。A、通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解等环节的合理分区，实现客户引导动线最优化B、通过具有明确商务感的形象围墙、广场等清晰界定项目城界，提升卖场氛围C、不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点等D、通过对未全面完工的公共空间、电梯厅等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感答案：A解析：写字楼项目在售楼处展示的要点为：通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解、洽谈、休憩、签约等环节的合理分区，实现售楼处内部客户引导动线最优化。B项是外围包装的要点；C项是样板层展示要点；D项是看楼动线包装的要点103.目前确定住宅项目价格的常用方法是（）。A、成本法B、收益法C、假设开发法D、市场比较法答案：D解析：核心均价的确定有很多种，包括市场比较法、收益法、成本法、目标利润法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法，前提是市场上能找到可同比的产品类型。104.在一个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为（）。A、私盘制B、公盘制C、混合制D、限制性公盘制答案：B解析：答案解析：在房地产经纪行业中，房源信息的共享方式是一个重要的运营策略。根据题目描述，将所有房源信息完全共享的方式，指的是不论是在公司内部、几个联盟公司之间，还是一定区域内所有加入联盟的企业，都共享房源信息。这种方式被称为“公盘制”，因为它强调的是信息的公开和共享。相对地，“私盘制”则是指房源信息不共享，仅由个别经纪人或公司掌握。因此，根据题目描述和房地产经纪行业的常识，选项B“公盘制”是正确的答案。105.写字楼销售项目策略制定的出发点不包括（）。A、以市场竞争优势为主导B、以目标客户需求为主导C、以项目差异化特点为主导D、以投资回报率为主导答案：D解析：写字楼销售策略制定大致可分为以下三种：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定；②以目标客户需求为主导的销售策略制定；③以项目差异化特点为主导的销售策略制定。106.在签订房地产买卖合同时，房地产经纪人应提示双方注意的细节不包括（）。A、交易金额的大小写B、由谁交付佣金C、合同的签约日期D、合同的生效日期答案：B解析：签订房地产买卖交易合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意以下细节：①合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字应注意大小写；②合同中关于“房屋所在地”、业主的姓名等有关物业基本内容的栏目必须和不动产权证上注明的一致；③查看房屋所有权人的身份证件。合同的签约人必须是合法的当事人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书；④合同的签约日期及生效日期一定要注明；⑤在合同填写完毕后，买卖双方及中介方签字盖章；⑥实行网上签约的，应将合同内容录入网上交易系统。107.下列不属于房地产金融与资本市场资料的是（）。A、房地产信贷利率水平B、房地产证券化政策C、一段时期内房地产贷款投向政策D、销售现场资料答案：D解析：房地产金融与资本市场资料主要涉及与房地产金融活动、资本市场运作及其相关政策的信息。分析各选项：A.房地产信贷利率水平是反映房地产市场金融状况的重要指标，属于房地产金融资料。B.房地产证券化政策涉及房地产资产转化为证券并在资本市场上交易的相关政策，显然属于房地产与资本市场资料。C.一段时期内房地产贷款投向政策反映了金融机构对房地产市场贷款的方向和重点，也是房地产金融政策的一部分。D.销售现场资料主要是关于房地产销售的具体情况，如销售进度、销售策略等，它更侧重于房地产市场的销售层面，并不直接涉及房地产金融与资本市场的运作和政策。因此，不属于房地产金融与资本市场资料的是D选项，即销售现场资料。108.独家委托获取步骤流程中的最后一步是（）。A、获取业主信任B、明确独家条件C、签署委托协议D、收集完善信息并进行物业勘察评估答案：C解析：独家委托（Exclusiveagency），是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。独家委托的获取主要包括以下四个步骤：①明确独家委托条件；②获取业主信任；③收集完善信息并进行物业勘察评估；④签署独家委托协议。109.商铺投资合理的年投资回报率一般为（）。A、8%～10%B、10%～12%C、8%～12%D、10%～14%答案：C解析：在商铺投资中，合理的年投资回报率是一个关键的考量指标。根据行业经验和市场常规，这个回报率一般落在8%到12%的区间内，这一范围既考虑了投资者的收益期望，也反映了市场风险和投资回报之间的平衡。110.针对某开发区住房供不应求和年轻人购买小户型住房意愿强烈的状况，房地产开发企业将项目定位为小户型单间公寓，该产品定位方法是（）。A、市场分析定位法B、SWOT分析定位法C、建筑策划定位法D、目标客户需求定位法答案：D解析：房地产产品定位具体有以下三种定位方法：①房地产产品市场分析定位法；②房地产产品SWOT分析定位法；③房地产产品的目标客户需求定位法。其中，目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场的实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。题中，房地产开发企业针对购买小户型的年轻人开发出满足他们个性化需求的小户型单间公寓属于目标客户需求定位法。111.养客是客源开拓中的重要策略，因此房地产经纪人应对潜在客户（）。A、进行分级B、探询购买动机C、提供专业咨询D、集中开展市场营销答案：C解析：在客源开拓中，养客策略强调的是与潜在客户的长期关系建立和维护，而非短期的营销手段。对于房地产经纪人而言，提供专业咨询是建立信任、了解客户需求并据此提供个性化服务的关键步骤。这有助于将潜在客户转化为实际客户，并促进长期合作关系的形成。因此，选项C“提供专业咨询”是正确的答案。112.用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤。其中，（）。A、均价的制定要考虑房地产本身的成本B、均价表现为开发商对项目总体销售额的预期C、均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正D、均价的确定不必对交易情况进行修正答案：B解析：均价代表了市场对质量的综合评价，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。均价形成的理由是均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。均价的确定过程为：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。113.在客源信息的开拓方法中，（）的劣势是成本较高、时效性较差。A、客户介绍法B、广告法C、讲座揽客法D、互联网开发法答案：B解析：A项，客户介绍法，成本很低、客户都是真实有效的；B项，使用广告法的劣势是成本较高、时效性较差；C项，讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果；D项，互联网开发法劣势在于当前网上信息量大，信息难于突出，客户筛选难度大，需要对信息进行有效的分析才能找出适合自己的房源。114.在房地产经纪行业，房地产经纪人在存量房交易过程中多起到（）的角色。A、交易撮合B、带客看房C、居间服务D、现场解说答案：C解析：在房地产经纪行业，房地产经纪人在二手房（存量房）交易过程中多起到居间服务的角色，通过提供服务促使房客源合理匹配和买卖（租赁）双方交易的达成，因此房源是服务内容构成部分，不可分离。115.房源的初始委托价格是由（）决定的。A、业主B、购买方C、房地产经纪公司D、代理人答案：A解析：房源的初始委托价格是由业主（委托方）决定的，随着其对市场信息的了解程度，以及最终出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。116.客户到店接待流程中的最后一步是（）。A、了解客户需求B、客户信息录入C、引领客户入店D、站立迎接答案：B解析：房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。117.大多数银行对个人住房贷款规定的最高偿还比率为（）。A、30%B、40%C、45%D、50%答案：D解析：在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50%，即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。118.写字楼项目在选择推广渠道，以及制定相关设计及活动方案时，应当确保渠道受众重点为（）。A、企业高层人员B、企业中层人员C、社会中端阶层D、社会低端阶层答案：A解析：由于写字楼主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道，以及制定相关设计及活动方案时，应当关注以下三个方面的内容：①营销渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层；②在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质；③在活动主题的选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色。119.客户购房时通常对面积和价格等有明确意愿，这体现了客源具有（）的特征。(2011年真题)A、潜在性B、时效性C、指向性D、不确定性答案：C解析：客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户