房地产成本管理制度

房地产成本管理制度1.目的为加强公司房地产项目成本管理，规范成本核算与控制流程，提高成本管理水平，确保项目目标利润的实现，特制定本制度。2.适用范围本制度适用于公司所有房地产开发项目的成本管理活动，包括项目前期策划、设计、采购、施工、销售及售后等各个阶段。3.成本管理原则全面管理原则：成本管理贯穿项目开发全过程，涵盖所有部门和人员，实行全员、全过程、全要素成本管理。目标控制原则：明确项目成本目标，并将其分解到各个阶段和部门，通过有效的控制措施确保目标的实现。动态管理原则：根据项目进展情况和市场变化，及时调整成本管理策略和措施，实现成本的动态监控和优化。成本效益原则：在成本管理过程中，充分考虑成本与效益的关系，以最小的成本投入获取最大的经济效益。二、成本管理组织与职责1.成本管理委员会组成：由公司高层管理人员、各部门负责人组成。职责：制定和修订公司成本管理制度和政策。审批项目成本目标、预算及重大成本变更事项。协调解决成本管理过程中的重大问题。2.成本管理部门职责：负责编制和执行公司成本管理制度和流程。组织项目成本核算、分析和控制工作。参与项目前期策划、设计、采购、施工等阶段的成本管理工作，提供专业意见和建议。审核项目成本预算、结算文件，监控成本执行情况，及时发现和解决成本偏差问题。定期向上级领导汇报成本管理工作进展情况，提交成本分析报告和建议。3.其他部门工程部门：负责项目工程进度、质量控制，合理安排施工顺序，优化施工方案，减少工程变更，控制工程成本。设计部门：负责项目设计方案的优化，控制设计变更，确保设计成果满足成本控制要求。采购部门：负责项目物资设备的采购管理，通过招标、询价等方式选择优质供应商，控制采购成本。营销部门：负责项目营销策划和销售工作，控制营销费用，提高销售效率，确保销售价格符合成本目标。财务部门：负责项目成本核算、资金管理和财务分析，提供成本管理所需的财务数据和信息，监督成本管理制度的执行情况。三、成本核算1.成本核算对象以公司开发的每一个独立的房地产项目作为成本核算对象；对于同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。2.成本项目划分土地成本：包括土地出让金、拆迁补偿费、土地契税等。前期工程费：包括规划设计费、可行性研究费、地质勘察费、三通一平费等。建筑安装工程费：包括基础工程费、主体工程费、装饰装修工程费、安装工程费等。基础设施费：包括小区道路、供水、供电、供气、排水、通讯等设施建设费用。公共配套设施费：包括教育、医疗、文化、体育、商业等公共配套设施建设费用。开发间接费：包括项目管理人员工资、办公费、差旅费、折旧费、修理费等。3.成本核算方法采用制造成本法进行成本核算，即将开发项目在开发过程中所发生的各项费用，按其用途和性质进行归集和分配，计算出开发项目的总成本和单位成本。4.成本核算流程费用归集：各部门按照成本核算对象和成本项目，及时、准确地记录和归集各项成本费用，并定期将相关资料报送成本管理部门。成本分配：成本管理部门根据成本核算方法和相关规定，对归集的成本费用进行合理分配，计算出各成本核算对象的总成本和单位成本。成本核算报表编制：成本管理部门根据成本核算结果，编制成本核算报表，包括成本明细表、成本汇总表、成本分析表等，并报送财务部门和相关领导。财务审核与记账：财务部门对成本核算报表进行审核，审核无误后进行记账处理，将成本数据纳入公司财务核算体系。四、成本预算1.预算编制原则科学性原则：预算编制应依据项目开发计划、市场行情、历史成本数据等，采用科学合理的方法进行预测和估算。准确性原则：预算编制应尽量准确反映项目成本支出情况，避免高估或低估成本。完整性原则：预算应涵盖项目开发全过程的所有成本费用，确保无遗漏。动态性原则：预算应根据项目进展情况和市场变化及时进行调整和修订，保持预算的合理性和有效性。2.预算编制依据项目可行性研究报告、项目规划设计方案、项目开发计划等相关文件。公司历史项目成本数据、同行业类似项目成本信息等。市场价格行情、工程定额、费用标准等相关资料。3.预算编制流程准备阶段：成本管理部门收集和整理预算编制所需的基础资料，包括项目相关文件、历史成本数据、市场价格信息等，并组织相关部门和人员进行培训。编制阶段：各部门根据预算编制依据和项目实际情况，编制本部门负责的成本费用预算，并报送成本管理部门。成本管理部门对各部门报送的预算进行汇总、审核和平衡，形成项目成本预算初稿。审核阶段：成本管理部门将项目成本预算初稿提交给成本管理委员会审核。成本管理委员会对预算进行全面审查，提出修改意见和建议。成本管理部门根据审核意见对预算进行修改和完善，形成项目成本预算终稿。审批阶段：项目成本预算终稿经公司总经理审批后下达执行。4.预算执行与监控预算分解：成本管理部门将项目成本预算按照成本项目和时间进度进行分解，明确各部门和各阶段的成本控制目标，并下达给相关部门执行。预算执行跟踪：各部门按照分解后的成本控制目标，严格执行预算，定期向成本管理部门汇报预算执行情况。成本管理部门对预算执行情况进行跟踪检查，及时发现和解决预算执行过程中出现的问题。预算调整：在预算执行过程中，如因项目变更、市场价格波动等原因导致预算需要调整，相关部门应及时提出调整申请，经成本管理部门审核、成本管理委员会审批后进行调整。五、成本控制1.土地成本控制在土地获取阶段，进行充分的市场调研和分析，选择合适的土地资源，合理确定土地价格和付款方式，降低土地成本。积极参与土地竞拍、谈判等活动，争取有利的土地条件和优惠政策。2.前期工程费控制优化项目规划设计方案，在满足项目功能和品质要求的前提下，尽量减少建筑面积、降低建筑密度，控制规划设计费用。通过招标、比选等方式选择资质良好、经验丰富的设计单位，签订详细的设计合同，明确设计质量标准和费用控制要求。加强对地质勘察、三通一平、环境评估等前期工程的管理，严格控制费用支出。3.建筑安装工程费控制实行工程招标制度，通过公开招标、邀请招标等方式选择实力强、信誉好、报价合理的施工单位。加强工程合同管理，签订详细的工程合同，明确工程范围、工程质量标准、工程进度要求、付款方式、违约责任等条款，严格控制工程变更和签证。加强工程施工现场管理，监督施工单位按照施工图纸和规范要求施工，确保工程质量，避免因质量问题导致的返工和费用增加。定期对工程进度和成本进行分析和评估，及时发现和解决成本偏差问题。4.基础设施费控制按照项目规划设计要求，合理确定基础设施建设标准和规模，避免过度建设或建设不足。通过招标、询价等方式选择优质的供应商，控制基础设施建设材料和设备的采购成本。加强基础设施建设工程的现场管理，确保工程质量和进度，控制工程费用支出。5.公共配套设施费控制根据项目定位和市场需求，合理确定公共配套设施的建设内容和规模，避免盲目建设和重复建设。优化公共配套设施的设计方案，降低建设成本。对于可以有偿转让的公共配套设施，合理确定转让价格，增加项目收益。6.开发间接费控制严格控制项目管理人员编制，合理安排人员岗位，提高工作效率，降低人工成本。加强办公费用、差旅费、业务招待费等费用的管理，制定严格的费用标准和审批流程，杜绝浪费现象。合理计提固定资产折旧和无形资产摊销，确保费用计提准确、合理。六、成本分析与考核1.成本分析定期分析：成本管理部门每月、每季度、每年对项目成本进行分析，编写成本分析报告，分析成本构成、成本变动原因、成本控制效果等，并提出改进措施和建议。专项分析：针对项目成本管理中的重大问题或异常情况，如成本超支、工程变更频繁等，进行专项分析，深入查找原因，提出解决方案。对比分析：将项目实际成本与预算成本、同行业类似项目成本进行对比分析，找出差距和存在的问题，为成本管理决策提供依据。2.成本考核考核指标：建立成本考核指标体系，包括成本降低率、成本节约额、目标成本完成率等指标。考核对象：成本考核对象包括公司各部门、项目团队及相关责任人。考核周期：成本考核按季度或年度进行。考核程序：成本管理部门根据成本核算和分析结果，对各考核对象的成本指标完成情况进行统计和评价，提出考核意见和建议。公司根据考核意见对考核对象进行奖惩，并将考核结果与绩效挂钩。七、成本信息管理1.成本信息收集各部门应及时收集、整理和报送与成本管理相关的信息资料，包括项目文件、合同协议、成本报表、市场价格信息等。成本管理部门应建立成本信息数据库，对收集到的成本信息进行分类、存储和管理，确保信息的完整性、准确性和及时性。2.成本信息分析与利用成本管理部门应定期对成本信息进行分析和研究，挖掘成本数据背后的规律和问题，为成本管理决策提供支持。各部门应根据成本信息分析结果，及时调整成本管理策