《PPP模式下老旧小区改造中均衡博弈模型研究7900字（论文）》

PPP模式下老旧小区改造中均衡博弈模型研究目录TOC\o"1-2"\h\u22658PPP模式下老旧小区改造中均衡博弈模型研究 1104141PPP模式下老旧小区改造中均衡博弈模型分析 113561.1基于博弈理论的PPP模式下老旧小区改造分析 1221441.2博弈模型的建立 26191.政府 2250922.小区业主 349583.改造方 3246551.2.2三方博弈扩展式的建立 387501.2.3各博弈主体的效用函数 4162341.政府 4267172.改造方 412289改造方也有两种战略可供选择 411013.小区业主 4280791.2.4博弈扩展式 517711.2.5博弈模型的均衡分析 5252141.3本章小结 691212PPP模式老旧小区改造中的利益均衡机制构建及建议 7183242.1PPP模式老旧小区改造中的利益均衡机制理论框架 7155762.2PPP模式老旧小区改造中的利益均衡机制建议 71PPP模式下老旧小区改造中均衡博弈模型分析为了弥补现有利益均衡措施的不足，本章节将以政府、小区业主与改造方为整体，系统地、深入地对其行为影响机理进行分析，明确各利益主体的行为变化轨迹与相关因素对其行为影响的敏感性，从理论角度为PPP模式下老旧小区改造项目三方利益均衡机制的建立提供有效建议，使后文所建立的三方利益均衡机制更为系统、有效。1.1基于博弈理论的PPP模式下老旧小区改造分析利益博弈在PPP模式下老旧小区改造中贯穿整个过程，政府始终处于领导核心地位，在博弈的过程中发挥着指导作用，各方在PPP模式下老旧小区改造过程中选择的模式不尽相同，但是，不管是那一种模式，三方都追求利益的最大化。1.1.1小区业主与改造方之间的博弈关系在PPP模式下老旧小区改造过程中，改造方参与“老旧小区”改造，首先要付出大量的资金成本，从政府手中购买土地并补偿小区业主相关收益。而老旧小区优越的区位条件以及可能的低廉的土地价格，会给改造方带来巨大的经济利益，根据改造过程中的实际情况，改造方遇到的最大阻力应该是征地拆迁和小区业主的土地补偿。但是，PPP模式下老旧小区改造关乎小区业主的切身利益，所以，改造方与小区业主之间利益博弈的焦点就是PPP模式下老旧小区改造补偿标准。1.1.2政府与改造方之间的博弈关系政府的权力在于制定政策和监督管理，需要资本推动社区改造项目，改善城市环境及面貌，提高城市竞争力来完成政绩。改造方掌握着资源，如资金、技术力量和人力，需要依靠政府获得合法的许可以及社会对其的认可。在政企合作中，为避免政企不分或官商勾结，既要相互配合又不能超过各自职能边界。由于政府的财政短缺，需要全面改造来平衡收益，往往会以优惠政策作为条件将公共服务或者基础设施的建设转移给改造方。1.1.3小区业主与政府之间的博弈关系政府应代表广大人民群众的利益、把控改造的实施、维护各方利益、向小区业主解释改造的意义和程序。但改造方式的不透明容易造成小区业主的误解，商业与公益开发混为一谈损害了小区业主的利益。在改造过程中，由于小区业主认为个人利益受到侵犯，如管道等建在自家门口，容易产生“邻避效应”；或者在拆除违章建筑时小区业主也会产生反抗，政府此时需充当调停者的角色。处于快速转型期的中国，由于自下而上表达参与机制的不完善，导致大量的市民话语权的表达只能通过非常规方式如群体性事件、网络舆论等途径进行并借此以寻求得到政府快速的回应。这种表达是不稳定的，也是建立在话语权不对等的基础上。1.2博弈模型的建立1.2.1三方博弈主体的策略分析策略是指参与者如何对其他参与者的在什么时候选择行动，通常用Si表示参与者i的一个特定行动或策略，Si={Si}代表参与者i的所有可选择的策略的集合，如果n个参与者选择一个策略，那么S={S1，s2，S3，...，Sn}称为一个策略组合。政府政府G有提供或不提供优惠政策的选择，因此Sg=(积极推动，消极推动)，分别为x，1-x。政府选择积极推动策略，以信息共享为核心，融资渠道除了银行、保险公司、信托等金融机构外，还包括资金力量雄厚的私营投资企业，使得资金筹集和资源配置更为高效。同时与居民积极沟通，使得居民更加支持改造。政府选择消极推动策略，使得三方利益主体沟通机制变差，导致改造工作困难重重。小区业主小区业主P可以采取支持与不支持改造两种策略，即Sp=(支持，不支持)，分别为z，1-z，小区业主是改造的利益相关方，而小区业主采取何种策略与改造过程中本身的利益密切相关。大部分的老旧小区环境比较恶劣，治安条件也很差，小区业主实际上是希望政府尽快启动老旧小区改造的，有的甚至是迫切要求对其进行改造。但是，如果小区业主的既得利益得不到保障的话，政府在拆迁补偿、社会保障等方面没有给予他们一定的优惠的话，他们会坚守自己的利益，不支持甚至是暴力抵抗改造，使老旧小区改造停滞不前。3.改造方在PPP模式下老旧小区改造中，改造方D可以选择投机和不投机两种策略,即Sd=(投机，不投机)，分别为y，1-y。改造方拥有大量的资金，但追求利益最大化始终是改造方的最终目的，在改造中会充分考虑赢利情况，并将其与其他房地产项目进行比较，PPP模式下老旧小区改造资金需求数量大，改造周期长、改造风险大、拆迁难度大、改造效益低，这些都是改造方改造前不得不考虑的因素。要使改造方不投机，必须让它有利可图，政府就要提供足够的优惠政策，这样的话，改造方就会主动积极参与PPP模式下老旧小区改造，放弃投机行为。1.2.2三方博弈扩展式的建立在博弈理论中，根据各参与人多所处地位，以及对信息状态的了解程度，可以将博弈分为完全信息博弈和不完全信息博弈。同时，按照是否有先后顺序，可以将博弈区分为动态博弈和静态博弈，根据这一理论，我们发现PPP模式下老旧小区改造博弈完全符合完全信息动态博弈，在该博弈模型中，政府起领导与协调作用，做出决策，然后小区业主与改造方依次选择战略，可以得出该博弈的展开树状图如下：政府改造方改造方政府改造方改造方小区业主小区业主小区业主小区业主x1-x1-z1-yy1-yy1-z1-yy1-yyzz1-zzz1-z策略组合为：Si=1.2.3各博弈主体的效用函数在博弈论中，效用是指在一个特定的战略组合下各参与人得到的确定效用水平，或者是参与人得到的期望效用水平。一般用Ui表示第i个参与人的效用水平。在构建的博弈模型中，假设三方都是理性经济人，并将通过PPP模式下老旧小区改造后居住环境改善、房屋出租收益、小区改造价值等因素统一视为可量化的，从而得出各方的效用函数。1.政府在构建的博弈理论模型中，政府可以选择积极推动和消极推动策略。其效用函数为：其中，政府积极推动改造的成本（改造补偿费用、优惠政策所带来的利益减损等为C1；政府进行改造工作的基本成本（包括城市更新资金、改造前期工作费用等）为C2；改造完成后给政府带来的收益（包括税费等经济效益，以及城市形象提升、社会卫生、文化和治安环境改善等社会收益）为P1。2.改造方改造方也有两种战略可供选择改造方在改造项目运营过程中所承担的成本为C3；改造方投机的成本为C4；改造完成后给改造方带来的收益（包括从政府中的优惠获得、改造后的净收益等）为P2；小区业主消极配合和积极配合对改造方造成的损失或带来的收益分别为E3和E4，其中E3<E4。改造方投机行为对改造项目产生影响的定量化指标I1，改造方不投机行为对改造项目产生影响的定量化指标I2。小区业主小区业主也有两种战略可供选择。其中，UP为居民支持与不支持改造两种战略的效用函数，w为居民因房屋拆迁得到的补偿收益；m为改造完成后给小区业主带来的收益；n为居民因进行改造后房屋拆迁、房租减少等而造成的经济损失；k为改造后居民对未来生活的不确定性；a为系数(0<a<1)，C5为小区业主积极配合改造的成本。1.2.4博弈扩展式不完全信息动态博弈是老旧小区改造博弈的类型，由于参与人的行动有先后次序,由于信息的全面公开，先行动者的策略很容易被后行动者观察到。所以，后行动者可以根据先行动者的具体选择做出相应的策略选择，在构建的博弈模型中，政府作为老旧小区改造的领导者和引导者，首先做出决策，然后改造方与居民依次选择战略，得出该博弈的扩展式。其中，A2>A1>0，B2>B1>0，C1>C2>0从博弈扩展式中可以得出四种可能的改造模式组合和期望函数（分别编号为S1，S2，S3，S4）S1=（积极推动，投机，支持）S2=（积极推动，不投机，支持）S3=（消极推动，投机，支持）S3=（消极推动，不投机，支持）1.2.5博弈模型的均衡分析在构建的博弈模型中，政府作为领导者和指导者，肯定首先会做出决策，但并不了解改造方和居民会选择何种策略，只能根据基本情况和现有的信息预测他们选择的策略。而居民是否支持改造和改造方的是否投机行为完全是有政府决定的，关键在于政府是否能够提供积极推动的政策与措施。假如政府采取积极推动的策略，那么，假设小区业主支持的概率为α1，则不支持概率为1-α1，改造方不投机的概率为β1，则投机的概率为1-β1，改造方投机时政府提供全部资金的概率为，那么政府的效用Ug(积极)=[A1β1+A2(1-β1)]α1假如政府采取消极推动的策略，小区业主支持的概率为α2,改造方不投机的概率为β2，投机的概率为1-β2，那么政府的效用Ug(消极)=[A2β2+A2(1-β2)]α2。由于政府是否提供优惠政策影响到小区业主和改造方的态度，所以，α1>α2，β1>β2，因此，[A1β1+A2(1-β1)]α1>[A2β2+A2(1-β2)]α2从以上效用函数可以得出，政府选择积极策略的收益比消极策略的收益高。在政府做出相关策略决定后，业主根据自己的改造后相关的利益情况再做出选择。如果支持，那么居民效用均为Up=C1α1+B1(1-α1)=C1。如果业主考虑到自身的一些利益受到伤害，可以选择不支持，这样的话，就导致老旧小区改造工作无法顺利推进，三方效用旧都为0。为了有效吸引促使改造方不投机开发，政府必须采取积极推动的措施，如采取优惠措施，推动三方沟通等。而改造方会根据政府提供的相关优惠政策和改造的老旧小区的区域、拆迁的难易程度做出不同的选择，而作为城市内部，具有交通优势和区位优势的的老旧小区，这样的老旧小区因为改造后房价有很大的上升空间，改造方有利可图，所以愿意采取不投机策略，而作为城市边缘的老旧小区，由于交通不便，开发难度大、开发成本大、宣传非常艰难，各种配套设施不健全等因素，改造方更愿意投机开发。通过对博弈模型的分析，战略组合S1，S2均为博弈结果。1.3本章小结本章主要阐述了老旧小区改造中三个主要改造主体利益失衡的原因，构建进化博弈模型，并进行数据仿真分析。（1）分析了老旧小区改造中各利益相关者的行为、利益诉求，并总结出各主体“经济人”属性为利益失衡的直接原因，信息不对称和公众缺乏有序参与为利益失衡的间接原因；（2）对三方博弈主体的策略分析，建立三方博弈扩展式，计算各博弈主体的效用函数，从博弈扩展式中可以得出四种可能的改造模式组合和期望函数S1=（积极推动，投机，支持），S2=（积极推动，不投机，支持），S3=（消极推动，投机，支持）S4=（消极推动，不投机，支持）。通过对博弈模型的分析，战略组合S1，S2均为博弈结果。

2PPP模式老旧小区改造中的利益均衡机制构建及建议2.1PPP模式老旧小区改造中的利益均衡机制理论框架根据前文可知，政府必须采取积极推动的措施，如采取优惠措施，推动三方沟通等影响改造方与业主策略选择的关键因素。因此，要保证老旧小区改造中的利益均衡，政府要以积极、包容性的理念构建利益均衡机制。本文以共享、可持续发展、保护弱势群体和重视社会稳定为基本原则，实现价值目标、收益共享、诉求表达和结果差别四个目标，构建PPP模式老旧小区改造利益均衡理论框架，如图2.1所示。图2.1老旧小区改造利益均衡理论框架2.2PPP模式老旧小区改造中的利益均衡机制建议2.2.1强化改造中政府的责任落实现代城市管理理念虽然提倡社区自治，政府不宜过多干预，但老旧小区改造过程中普遍存在业主利益分化、小区资源权属不清、社区自治能力弱、历史遗留问题多等复杂情况，如果没有政府力量的不投机，小区改造难以进行，且业主的合法权益也难以得到保障。因此，在老旧小区改造过程中按照“业主主体、政府主导、各方支持”的原则，需要加强政府引导和统筹协调。（1）健全完善老旧小区改造法规体系老旧小区改造涉及改造类型、改造条件、改造主体、改造模式、筹资模式、物业管理、后期监督管理、公共服务等诸多方面。目前，在《建筑法》《物权法》《城乡规划法》《消防法》《防震减灾法》《物业管理条例》《无障碍环境建设条例》等法律法规中均有涉及老旧小区改造的内容，但多数法律条文为原则性描述；地方法律法规多分散于城市更新、旧房修缮、节能改造等方面，专门针对老旧小区的很少。从整体来说，当前有关老旧小区改造的法律法规在实际执行中还是比较缺乏可操作性和针对性。再者，尽管一些试点城市探索出了“改造之路”，也出台了一些涉及老旧小区改造的政策文件，但相较于法律来说层级偏低、约束范围小、约束力较低；而从全国范围来看，各地开展老旧小区改造工作差异性较大，部分地区甚至还没有开展该类工作，老旧小区法律法规体系建设整体较为滞后。因此亟需针对老旧小区改造进行专门立法，通过厘清政府、公共服务部门、改造方、业主、第三方服务机构之间的权利义务关系，规范老旧小区改造标准和流程。一是提高法律法规的制定主体层级。从政府管理的角度来说，老旧小区改造涉及政府多个部门，在纵向上需要不同层级政府的配合，横向上也要多个部门的跨部门联合。这就要求制定能够覆盖多层级政府和多个部门的法律法规，如此而言，可以考虑通过人大制定老旧小区改造的相关法律法规。在完善的法律约束下，成立专门的老旧小区改造领导小组，明确主管责任主体，在具体实施过程中，一方面协调中央政府、地方政府、企业和业主的垂直关系，重点突出业主的角色重要性，争取业主支持。另一方面是可以依法依规协调在实际操作过程中，地方政府多个参与部门间的关系，明确权责，提高改造效率。二是明确老旧小区改造法律法规的内容。加强立法与规划相结合，制定有关老旧小区改造的管理规定，明确老旧小区认定分类、程序指引等具体内容；出台有关老旧小区改造规划调整的指导意见，对涉及的规划政策和土地政策调整予以明确；制定有关老旧小区改造涉及的权属界定、调整的管理办法，对包括楼层加层、面积扩展、管网改造、停车设施增设等涉及权属问题的予以明确。三是完善法律法规的执行机制和监督机制。完善小区建管交接制度：在这方面可以参考美国《统一公寓大厦法》，小区房屋销售量达到75%后，入住业主需在60天内成立第一届业主委员会；在第一届业主委员会产生后的60天内，改造方需要完成小区控制权的移交，否则，小区业主有权依法起诉改造方。建立房地产与物业纠纷调处机制：建立房地产与物业纠纷法庭，专门负责处理政府与物业、物业与物业、物业与个人的纠纷案件。在杭州市出台的加强住宅小区物业综合管理三年行动计划（2019-2021年）中，对物业管理纠纷人民调解工作做出了更进一步的明确，提出要建立健全区县（市）、街道（乡镇）、社区三级人民调解委员会的物业管理纠纷人民调解工作机制，实现人民调解组织依法化解物业管理纠纷工作的全覆盖。完善物业准入与退出制度：充分发挥市场优势，切实提高物业服务质量，维护物业合法权利。完善个人社会信用制度：对无故拒不缴纳物业服务费的业主记入个人征信记录，实行高消费限制、银行自动代偿等措施。

（2）加强对老旧小区改造的政策支持老旧小区改造试点以来，取得了不小的成绩，各地政府应及时总结经验，国家层面应充分调研，予以吸纳，最终形成科学有效的改造政策制度体系。同时，应注意优化和完善审批机制和程序，促进老旧小区项目改造规范有序、科学高效。一是要加强对资金筹措的政策支持。老旧小区存量大，仅靠地方财政难以为继。要充分发挥政策资源优势，将制度性资源有效转化为老旧小区改造的经济资源，从而形成多元化的融资机制，鼓励社会资本参与老旧小区改造。老旧小区大多地处城市核心区域，区位价值就是老旧小区的潜在价值。可以探索有效利用老旧小区闲置土地和临街土地，进行商业性开发利用，增加老旧小区的附加值；对有条件的老旧小区住宅探索进行加层改造，实施二次开发，以联动改造开发收益代替酬金吸引社会资本进入；加大政府财政的支持力度和融资力度，通过中央、地方财政共同出资的方式引导各地政府加大财政投入，探索发行老旧小区改造基金，多渠道筹集改造资金；按照“谁受益、谁负担”的原则，以产权主体为主，政府根据财政支付能力情况，给予老旧小区改造产权主体一定比例的资金补贴和政策支持。二是要加强对规划调整的政策支持。允许社会资本进行商业捆绑开发改造，对为增加改造收益附加值，而将部分居住用地土地性质调整为商业办公用地、现代服务业用地的，予以政策支持；调整房屋限高，提高容积率。允许老旧小区在条件允许的改造过程中适当增加1~2层面积，增加面积产权归属参与改造的社会资本，以平衡社会资本改造投入。如在北京，对于老旧小区改造后增加的面积，只需按每平方米约4000元的费用缴纳改造成本费后，就可以换领新的房产证。三是要加强对改造方的政策支持。老旧小区无论从硬件，还是软件，与新小区相比都缺乏竞争优势，如果政府不加大支持力度，老旧小区的改造和后续管理工作将很难进行。要及时出台相关政策，通过奖励、补贴、税收减免等方式，给予政策上的倾斜及资金上的帮助，以实际行动支持接管改造方的工作，为其发展提供宽松环境，吸引其进驻老旧小区。政府可以根据小区的住户人数或者小区面积以及改造后小区业主的满意程度，对改造方实行一定的奖励补贴。在推进老旧小区引进改造方的过程中，还应加强顶层设计，制定全面可操作性的小区改造标准，有序推进老旧小区物业管理的实施，确保环境卫生、消防设施、小区业主服务、小区安防等刚性需求得到保障。在这方面，浙江省杭州市已经开始了一些探索，提出研究制定物业服务企业财政奖励办法，对承接老旧小区的物业服务企业并经考核评定达标的，给予财政资金补助和奖励。2.2.2加强改造方协调责任，加强与居民互动企业作为盈利性经济组织，利润是其生存和发展的动力源泉。老旧小区改造过程中，改造方是最为关键的市场主体，贯穿老旧小区改造全过程。这里，以改造方作为改造企业方的代表，分析企业的利益诉求。作为改造方，首先应当针对工程质量和施工中居民满意程度两方面进行监督考核，确保主动保障居民权益。其次，应当充分放权，将老旧小区改造过程中居民参与活动的组织和管