物业承接查验管理办法

PAGE7物业分户验收与承接查验管理办法为规范公司物业分户验收与承接查验行为，明确地产项目公司与物业公司对房屋及配套设施设备在开发建设与日常管理服务过程中的责任，结合公司实际，制订本办法。一、验收原则1、同步实施原则。物业竣工验收与物业交付的责任主体为地产项目公司。物业公司作为开发项目的前期物业服务单位，应在地产项目竣工验收阶段，协助地产项目公司开展分户验收工作并同步进行物业承接查验的预检工作。2、标准交付原则。分户验收与物业承接查验的工作严格按公司制定的《物业分户验收与承接查验标准》执行。3、有偿服务原则。物业公司提前介入开展分户验收与承接查验的工作实行有偿服务。双方按照《交房服务期物业服务协议》履行职责并进行费用结算。4、总部相关部门联合验收原则。地产总部成立由公司总部工程、设计、营销、物管、物业公司总部等共同组成的联合验收小组，对准备移交项目是否达到《物业分户验收与承接查验标准》的必备条件进行确认。确认符合条件后，项目公司与物业公司所属物业服务中心方可办理物业移交并启动实施业主的交房工作。二、交付条件1、住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间须设置有效的隔离设施，主出入口道闸及门禁可正常投入使用，小区可实行封闭式管理。2、楼栋室内与公共部位已全部施工完毕，并通过联合验收。3、分户查验与承接查验过程中发现问题的整改完成率及整改合格率达85%以上。4、共用设施设备达到《物业分户验收与承接查验标准》，设施设备运行调试完成，能正常投入使用。5、小区园林和道路建设已基本完成，无大面积黄土裸露。6、小区供水设备设施完成相关检测，纳入城市公共供水管网管理，并安装分户计量装置，可正常供水。7、雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统，可正常排放。8、小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置，可正常供电。分期开发的项目，施工用水用电已与交房的小区完全分开。9、在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置，可正常投入使用。10、电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位，可投入使用。11、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书，操作使用说明书等资料齐全；12、按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施的建设，并可正常投入使用。13、垃圾站、临时建筑垃圾堆放点及地下车库等配套设施建设完工，并能正常投入使用。14、物业管理用房已按公司要求进行配置并装修完成，具备正常投入使用条件，满足物业进驻现场办公的要求。15、明确集中交房及质保期内维修整改分管领导和责任工程师，确定了明源交房系统的运行操作人员，组建了维修整改队伍，有完善的维修整改流程。三、质量标准1、项目公司在与施工单位办理分户验收与竣工验收时，必须要按照国家和省市建筑工程质量标准和承接查验标准逐项对验收内容进行查验，并确保待移交项目达到公司制定的《物业分户验收与承接查验标准》。2、项目公司与物业公司办理物业的承担查验与移交必须按《物业分户验收与承接查验标准》执行。3、《物业分户验收与承接查验标准》见附件一。四、验收流程1.筹备交房工作。项目公司应在交房前3个月编制《交房工作计划及物业移交方案》，并与物业公司签订《交房期服务协议》，书面通知物业进场协助地产开展分户验收与承接查验工作。《交房期服务协议》模板见附件二。2、成立查验小组。在公司联合验收小组进行联合验收前，项目公司工程部应组织监理、施工单位、设计单位、物业公司成立分户验收与承接查验小组，依据《物业分户验收与承接查验标准》做好自检工作，自检合格并完成相关整改后报公司总部联合验收工作组。3、查验房屋设施。项目公司和物业公司组成的验收小组要按照国家和省市建筑工程质量标准和承接查验标准逐项对验收内容进行查验，并作好查验记录。经公司联合验收小组确认达到《物业分户验收与承接查验标准》的项目，物业公司应当及时接管。4、限期组织整改。对查验中发现的问题，项目公司应按明源系统的要求书面明确修复的时间、责任部门和修复达到的标准。其中，对影响房屋和设备使用的问题，项目公司应当在公司规定的工作日内限期组织施工单位进行修复；对于不影响房屋和设备使用的问题，项目公司应在3个工作日内自行组织修复，也可以书面委托物业公司进行修复，委托修复费用由项目公司支付，项目公司自行从相关责任方扣除费用。5、书面申请验收：对达到移交条件的待移交项目，项目公司必须在交房25日前书面向公司总部工程部或物管部提交《物业承接查验联合检查申请书》，通知公司联合验收小组进行验收，公司总部工程部或物管部牵头在3个工作日内成立联合验收小组，进行现场验收，经公司总部联合验收小组确认达到《物业分户验收与承接查验标准》的条件后，公司总部联合验收小组下达《物业承接查验审核确认书》。项目公司与物业公司依据相关申请书必须在交房15日前完成与物业公司有关承接查验的移交手续。其中：分期建设的项目可以根据工程竣工进度情况，分期进行承接查验。6、签订交接文件。项目公司与物业公司依据《确认书》在办理有关承接查验的移交手续时，项目公司和物业公司应对整改后的验收内容逐项验收，经验收合格后，物业公司与项目公司应当及时签订物业管理承接查验文件。承接查验文件作为日后业主委员会成立时的法律移交文书。承接查验文件应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、修复责任和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的基础资料明细。7、移交保管资料。经公司联合验收小组确认达到《物业分户验收与承接查验标准》的项目，物业公司与项目公司办理承接查验手续后，项目公司应当对基础资料进行查验。资料完整齐全的，项目公司应当与物业公司及时办理资料交接手续。不齐全的，建议进行分项移交，需把有资料的先移交，不完善的明确移交时间，待完善后再进行补充移交。物业公司应对承接查验的基础资料、文件档案妥善保管，负责在前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业时，向业主委员会移交物业承接查验的全部资料、文件和档案。8、办理交房工作。项目公司按照公司总部交房节点的要求，依据交房工作计划和物业移交方案与物业公司所属物业服务中心联合开展业主交房工作，对于交房过程中业主提出的房屋质量问题或设计缺陷等，按照限期组织整改的要求进行集中整改，满足业主的交房要求。关键步骤工作内容完成节点工作文件与成果筹备交房制订交房工作计划，开展交房筹备工作。交房前三个月《交房工作计划》《物业移交方案》实施查验成立查验小组，查验房屋设施设备，限期组织整改。施工单位办理竣工验收完毕，在提交工程移交申请前《交房期服务协议》《物业进场通知书》《竣工验收问题清单》《整改任务单》移交申请完成竣工验收与整改工作，达到物业移交必要条件后向总部书面提出移交申请，经审核通过后进行移交。业主交房二十五日之前《承接查验联合检查申请书》《物业承接查验审核确认书》物业交接与中建物业办理正式的物业交接手续，签署交接文件，查验备案和移交保管资料业主交房十五日之前《物业交接资料与记录》《物业交接遗留问题清单》《物业承接查验备案表》正式交房运用明源交房系统，实行网上操作，开展业主集中交房工作。合同约定交房时间《交房工作计划》、《入伙通知书》《住宅使用说明书》《房屋质量保证书》集中整改按明源正式交房流程实行网上操作，下达整改任务派工单，跟踪落实整改，通知业主二次验房，完成小业主收房集中交房后六个月《施工单位整改任务派工单》《物业公司协助整改派工单》五、工作要求六、维修责任1、质量保修期以内的维修整改。集中交房期与质保期内工程质量的维修整改，地产项目公司应当执行建筑工程质量保修的有关规定，由项目公司组织相关的施工单位负责维修，地产项目公司必须指定分管领导和专职维修工程师负责维修整改工作，建立完善的维修整改流程，确保维修整改快速高效。2、保修期限届满后的维修整改。保修期限届满后，自用部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用部位、设施、设备的日常维修、养护由物业公司负责。七、查验备案物业公司与项目公司办理承接查验手续后60日内，物业公司应当书面告知地产总部物管部以及辖区物业管理行政主管部门，并将承