房地产估价理论与实务：房地产估价原则与估价程序

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大家好！现在我们来大致了解一下计算机的全貌。前言

房地产估价原则和程序

2房地产估价原则与程序

3.1、房地产估价原则

3.2、房地产估价程序

33.1房地产估价原则

人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。房地产估价的最高行为准则：独立、客观、公正房地产估价的技术性原则：

合法原则最高最佳使用原则估价时点原则替代原则43.1房地产估价原则

3.1.1合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。包括合法的产权、合法的使用、合法处分等方面（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。（2）在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。53.1房地产估价原则

（4）在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。如房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。63.1房地产估价原则

3.1.2最高最佳使用原则

要求：以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。须同时符合4个标准：1、法律上许可；2、技术上可能；3、经济上可行；4、价值最大化。最高最佳使用具体包括3个方面：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。73.1房地产估价原则

最高最佳使用可以用以下三个经济学原理来理解：

1.收益递增递减原理：可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。

2.均衡原理：判定是否为最高最佳使用，也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。

3.适合原理：以房地产与其外部环境是否协调，帮助确定最佳用途。83.1房地产估价原则

最高最佳使用原则在估价报告中的应用：1、保持现状前提2、装修改造前提3、转换用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某种组合。最常见的是2＋3种的组合。93.1房地产估价原则

3.1.3估价时点原则

要求：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。

估价时点：估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上价值，这个特定的时间必须根据估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用年、月、日表示。确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产价值的时间界限。103.1房地产估价原则

注意估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产状况四者的内在联系；估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格；注意估价时点与估价作业期的不同；在具体一个估价项目中，估价时点是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同；不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点的状况。113.1房地产估价原则

注意估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产状况四者的内在联系；估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格；注意估价时点与估价作业期的不同；在具体一个估价项目中，估价时点是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同；不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点的状况。123.1房地产估价原则

估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去过去现在过去现在现在未来未来（预测性估价）未来未来133.1房地产估价原则

问题1：对以上估价时点和估价对象状况分别举例说明问题2：在建工程的房地产可能存在几种情形的估价？143.1房地产估价原则

3.1.4替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产：指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或者相当的房地产。153.1房地产估价原则

3.1.5独立、客观、公正原则

独立：估价机构是一个相对独立的机构；估价机构、估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；估价机构及人员在估价中不受外部干扰。客观：不带偏见，完全从实际出发去估价。公正：在估价中公平正直，不偏袒任何一方。16一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大第一节练习题173.1练习题二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。A用途B规模C档次D建筑结构183.1练习题三、判断题合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。（）房地产估价原则即房地产价格形成原理。（）估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（）最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。（）在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。（）193.2房地产估价程序

通俗地讲，就是指圆满地完成一个房地产估价项目，从头到尾做哪些工作，先做什么，后做什么；它反映的是估价工作的客观过程，整个过程中的各项工作之间具有内在的逻辑关系。203.2房地产估价程序

房地产估价应按下列程序进行：

1.明确估价基本事项；

2.拟定估价作业方案；

3.搜集估价所需资料；

4.实地查勘估价对象；

5.选定估价方法计算；

6.确定估价结果；

7撰写估价报告；

8.估价资料归档。213.2房地产估价程序

3.2.1明确估价基本事项

A明确评估目的

B明确估价时点

C明确估价对象3.2.2拟定估价作业方案

内容：

1、拟采用的估价技术路线和估价方法；

2、拟调查搜集的资料及其来源渠道；

3、预计所需要的时间、人力和经费；

4、估价作业步骤和时间进度安排。223.2房地产估价程序

3.2.3搜集估价所需资料

1、估价所需的资料

2、搜集资料的渠道3.2.4实地查勘估价对象

1、实地查勘的内容

2、实地查勘的作用

3、实地查勘形成的结果或资料

4、实地查勘注意事项233.2房地产估价程序

2.2.5选定估价方法测算

选用哪种估价方法进行测算，是由以下三个方面综合决定的：

1、估价对象的房地产类型；

2、估价方法选用的对象和条件；

3、所搜集到的资料的数量和质量。2.2.6确定估价结果2.2.7撰写估价报告书

估价报告的形式分为书面报告和口头报告（如专家证词）。书面报告按照格式，又可分为叙述式报告和表格式报告，报告书的格式有固定式、自由式。2.2.8估价资料归档243.2练习题

一、单选题1.在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如(）。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；D、房屋火灾保险。2.某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2000年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估计时点应为（）A、2000年6月30日；B、现在；C、重新估价的作业日期；D、要求重新估价的委托方指定的日期。3.估价结果的准确性属于估价报告的（）A．外在质量B．内在质量C．难说4.一般情况下，旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价采用（）A．叙述式报告B．表格式报告C．口头报告253.2练习题

一、单选题1.在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如(）。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；D、房屋火灾保险。2.某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2000年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估计时点应为（）A、2000年6月30日；B、现在；C、重新估价的作业日期；D、要求重新估价的委托方指定的日期。3.估价结果的准确性属于估价报告的（）A．外在质量B．内在质量C．难说4.一般情况下，旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价采用（）A．叙述式报告B．表格式报告C．口头报告263.2练习题

5.在实际估价中，如果要应用成本法估价，应搜集（）A．交易实例资料B．收益实例资料C．开发建设成本资料6.对于同一估价对象，宜选用两种（含两种）以上的估价方法进行估价，有条件选用市场法进行估价的，应以（）为主要方法。A．收益法B．假设开发法C．成本法D．市场法二、多选题1.房地产估价可在下列活动中发挥作用（）A、房地产出租；B、房地产保险；C、房屋继承、分割；D、房地产拍卖抵债。2.合法权益包括（）。A、合法产权；B、合法使用；C、合法交易；D、合法处分。3.适合原理加上（），便为最高最佳使用。A、收益递增递减原理；B、预期原理；C、替代原理；D、均衡原理。273.2练习题

4.某在建工程预计一年湖建成，可能存在哪几种情形的估价（）A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格；B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格；C、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格；D、估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格。5.对于同一估价对象，宜选用两种以上的估价方法进行估价，如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价