数据背后的地产行业图景（二）：高层表态政策加码静候基本面修复

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告|2024年10月25日数据背后的地产行业图景（二）优于大市高层表态政策加码，静候基本面修复累计同比-22.7%，9月单月-16.3%；销售面积累计同比-17.1%，9月单月比+20%，销售面积占比从2021年的10%提升至27%。截至2024年9月末，二手房销售情况始终好于新房。2024年1-9月，30城新建商品房成房价维持下行趋势，政策出台节奏加快：2024年1-9月，商品房销售均价9800元/㎡，同比-6.8%，9月单月-5.9%，商品住宅销售价格走势也一致，均价10921元/㎡，同比-4.0%；而现房销售均价8384元/㎡，同比-3.2%。现房销售价格2021年就开始降低，比期房早了3年。从城市维度看，2024年9月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.1%，二手住宅销售价格同比-9.0%，降幅均扩大。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策年1-9月，300城住宅用地成交建面累计同比个百分点，9月单月+1%，当月成交溢价率4.0%仍处于低位。融资端，20240.3个百分点，9月单月-19.9%。新开工是统计局发布的诸多房地产指标中相比历史同期下滑最严重的，9月单月新开工面积仅为2019年同期的32%，销售景气度的影响，通常12月份是竣工高峰。因此，竣工是各项地产房地产证券分析师：任enhe@S0980520040006证券分析师：王券分析师：王粤angyuelei@S0980520030001wangjing20@S0980522100002资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理《统计局2024年1-9月房地产数据点评-基本面指标略有改善，政策持续加码提振信心》——2024-10-18《10月国新办发布会地产政策解读-“组合拳”新添政策，持续为市场注入信心》——2024-10-18《9月中央政治局会议地产新表述解读-直面问题，实事求是》——2024-09-27《数据背后的地产行业图景（一）-基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强》——2024-09-24《房地产行业2024年10月投资策略暨中报总结-基本面难言好转，博弈机会仍需观察》——2024-09-23请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资收盘价总市值EPSPE代码名称评级（元亿元）2024E2025E2024E2025E600048.SH保利发展优于大市10.721,2830.921.0211.710.50688.HK中国海外发展优于大市14.821,4882.382.446.26.10081.HK中国海外宏洋集团优于大市2.08680.450.424.65.01109.HK华润置地优于大市25.301,6553.653.696.96.92423.HK贝壳-W优于大市52.651,7572.462.5121.421.0资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告 销售规模降幅持续收窄，但仍位于历史低位 7房价维持下行趋势，新房相对二手承压 中央首提“止跌回稳”，政策出台节奏加快 开发投资降幅略有收窄，土地成交9月边际好转 房企融资累计降幅收窄，销售回款仍是主要拖累 20 新开工累计降幅收窄，但规模仍在低位 22竣工累计降幅持续扩大，下行趋势明确 23 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比 8图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比 8图7：历年商品房销售面积及同比 8图8：历年商品住宅销售面积及同比 8图9：历年末商品房待售面积及同比 9图10：历年末商品住宅待售面积及同比 9图11：历年商品住宅占商品房销售面积的比重 9图12：历年末商品住宅占商品房待售面积的比重 9图13：历年商品住宅期房销售面积及同比 图14：历年商品住宅现房销售面积及同比 图15：历年商品住宅期房和现房销售面积占比 图16：单季度商品住宅期房和现房销售面积相比2019同期 图17：30城新建商品房单月成交面积及同比 图18：30城新建商品房当年累计成交面积同比 图19：18城二手住宅单月成交套数及同比 图20：18城二手住宅当年累计成交套数同比 图21：30城新建商品房单月成交面积相比2019同期 图22：18城二手住宅单月成交套数相比2019同期 图23：百强房企单月销售额及同比 图24：百强房企当年销售额累计同比 图25：百强房企历年单月销售额（单位：亿元） 图26：百强房企单月销售额相比2019同期 图27：Top20房企2024年1-9月累计销售额及累计同比 图28：历年全国商品房和商品住宅销售均价 图29：历年商品住宅期房和现房销售均价 图30：商品房销售均价累计同比 图31：商品房销售均价单月同比 图32：商品住宅销售均价累计同比 图33：商品住宅中期房和现房销售均价累计同比 图34：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图35：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图36：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图37：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告图38：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图39：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图40：各能级城市二手住宅销售价格同比 图41：各能级城市二手住宅销售价格环比 图42：房地产开发投资累计同比 图43：房地产开发投资单月同比 图44：百强房企单月拿地金额及同比 图45：百强房企当年累计拿地金额同比 图46：百强房企历年单月拿地金额（单位：亿元） 图47：百强房企单月拿地金额相比2020同期 图48：300城住宅用地单月成交面积及同比 图49：300城住宅用地当年累计成交面积同比 图50：300城住宅用地历年单月成交面积（单位：万㎡） 20图51：300城住宅用地单月成交面积相比2019同期 20图52：房地产开发企业到位资金累计同比 20图53：房地产开发企业到位资金单月同比 20图54：房企到位资金中国内贷款占比vs销售回款占比 21图55：国内贷款拉动vs销售回款拉动 21图56：房企非银融资单月发行总额及同环比 21图57：房企非银融资单月发行额的类别构成 21图58：房企非银融资发行总额当年累计同比 22图59：分类别房企非银融资发行额累计同比 22图60：房屋新开工面积累计同比 22图61：房屋新开工面积单月同比 22图62：历年房屋单月新开工面积（单位：万㎡） 23图63：单月新开工面积与2019年同期相比 23图64：房屋竣工面积累计同比 23图65：房屋竣工面积单月同比 23图66：历年房屋单月竣工面积（单位：万㎡） 24图67：单月竣工面积与2019年同期相比 24请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告表1：历年中央政治局会议关于房地产的表述 表2：2024年以来高层针对房地产市场的主要表态 表3：重点公司盈利预测与估值（截至2024年10月24日） 24请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告销售磨底房价承压，重磅政策持续加码销售规模降幅持续收窄，但仍位于历史低位根据统计局数据，2024年1-9月，商品房销售额68880亿元，同比-22.7%，降幅较1-8月收窄了0.9个百分点；9月单月，商品房销售额同比-16.3%，降幅较8降幅较1-8月收窄了0.9个百分点；9月单月，商品房销售面积同比-11.0%，降幅较8月收窄了1.6个百分点。观察相对历史同期的销售规模，9月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和56%，仍处于较低水平，但较8月的52%和49%环比改善。资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8证券研究报告图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比整体而言，楼市销售情况自2021年以来表现持续低迷，尚未发生根本性的好转。2023年，商品房销售面积11.2亿㎡，较2021年最高点17.9亿㎡大幅下降38%；2024年1-9月，商品房销售面积同比再下降17%。截至2024年9月末，商品房已竣工待售面积为7.3亿㎡，同比+13%，库存自2021年以来持续增加，目前已处于历史绝对高位，去化压力较大。其中，商品住宅销售情况与商品房整体基本一致。2023年，商品住宅销售面积9.5亿㎡，较2021年最高点15.7亿㎡下降39%；2024年1-9月，商品住宅销售面积5.9亿㎡，同比再降19%，商品住宅占商品房销售面积的比重为84%，略低于往年。截至2024年9月末，商品住宅已竣工待售面积为3.8亿㎡，同比+21%，商品住宅占商品房待售面积的比重为51%，自2021年以来持续提升。资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容9证券研究报告资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理从商品住宅类型分析，现房销售表现持续好于期房。u从同比维度，2023年，全国商品住宅现房销售面积1.8亿㎡，同比+23%；2024年1-9月现房销售面积同比+20%，保持良好增速；而期房2023年销售面积7.7亿㎡，同比-13%，较2021年最高点14.0亿㎡大幅下降45%，2024年1-9月期房销售面积同比-28%，持续下行。u与历史同期相比，2024Q3，现房单季度销售面积约为2019同期的120%，而期房单季度销售面积约为2019同期的40%，规模变动差异明显。u从占比维度，2016年前商品住宅中的现房、期房销售额占比平稳，随着房地产开发行业进入景气周期，期房占比明显提升，直到2021年触顶90%。此后现房销售额占比快速提升，2024年1-9月，现房销售面积占比27%，达历史高点。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容10证券研究报告资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理从样本城市维度看，二手房销售情况始终好于新房。u新房市场，2024年1-9月，30城新建商品房成交面积为6636万㎡，累计同比-32%，降幅较1-8月收窄0.1个百分点；9月单月，30城新建商品房成交面积为656万㎡，环比-7%，同比-31%。u二手房市场，2024年1-9月，18城二手住宅成交套数为55万套，累计同比-1.4%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；9月单月，18城二手住宅成交套数为05.6万套，环比-9%，同比+4%。u与历史同期相比，2024年9月，30城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的43%，而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的94%。从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024年1-9月，百强房企全口径销售额28605亿元，累计同比-39%，降幅与1-8月持平。9月单月，百强房企销售额2736亿元，环比+0.4%，同比-38%，约为2019年同期的26%，持续走低。Top20房企2024年1-9月的累计销售额同比仍均为负数。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容11证券研究报告资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容12证券研究报告资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容13证券研究报告房价维持下行趋势，新房相对二手承压根据统计局数据，2024年1-9月，全国商品房销售均价9800元/㎡，同比-6.8%，降幅较1-8月收窄了0.1个百分点；9月单月，商品房销售均价9457元/㎡，环比-4.5%，同比-5.9%，降幅较8月扩大了0.6个百分点。商品住宅销售价格走势与商品房一致，2024年1-9月，商品住宅销售均价10247元/㎡，同比-5.9%。其中，期房销售均价10921元/㎡，同比-4.0%；而现房销售均价8384元/㎡，同比-3.2%。纵观历史，现房销售价格一直低于期房且比期房降价更早、降幅更大。现房销售价格下降始于2021年，比期房足足早了3年。当销售进入现房阶段，房企想尾盘尽快出清的降价动力较强，且业主端和政府端阻力也较小。资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容14证券研究报告资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理从城市维度看，2024年9月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比均扩大。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，新房价格仍面临较大压力。u从新房市场看，2024年9月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.1%，降幅较8月扩大了0.4个百分点，环比-0.7%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-4.7%、-5.7%、-6.6%，环比分别为-0.5%、-0.7%、-0.7%。从月度数据看，各能级城市新房价格同比降幅均在扩大。u从二手房市场看，2024年9月，70个大中城市二手住宅销售价格同比-9.0%，降幅较8月扩大了0.4个百分点，环比-0.9%；分城市能级看，一线、二线、-0.9%。从月度数据看，各能级城市二手房价格的同比跌幅和环比降幅均明显大于新房，房价难言企稳。资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容15证券研究报告资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容16证券研究报告中央首提“止跌回稳”，政策出台节奏加快地产基本面下行持续时间已长达三年，商品房销售量价低迷、房地产开发投资额持续收缩对中国宏观经济的拖累影响均逐步显现。中央高度重视房地产市场平稳健康发展，9月下旬以来，高层针对房地产行业频频表态。9月26日，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，实事求是正视房价下跌的问题，也是首次在9月会议上强调房地产相关内容，反映出对地产问题的重视态度。除此以外，央行、财政部、住建部等部门也分别于9月24日、10月12日、10月17日召开的国新办发布会上宣布多项地产相关重磅政策。表述要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2022年7月28日要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。一是着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。……五是有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，2023年4月28日促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。2023年7月24日要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。五是持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，2024年4月30日保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。2024年7月30日要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。2024年9月26日要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。u9月24日，央行宣布降低存量房贷利率、统一首套和二套房贷最低首付比例、将5月份3000亿元保障房再贷款的中央银行资金支持比例从60%提高到100%、将年底到期的经营性物业贷款和“金融16条”政策延期到2026年底，并提到研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。u10月12日，财政部表示积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策，包括：①允许专项债券用于土地储备。②支持用好专项债券收购存量房用作保障房。u10月17日，住建部等部门打出政策“组合拳”，在四个取消（取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准）、四个降低（降低住房公积金贷款利率、降低首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担）的基础上，新添“两个增加”，即①通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。②增加“白名单”项目信贷规模。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容17证券研究报告住建部提出的增加100万套城中村改造和危旧房改造，若能在1年内完成且全部流向楼市，以每套100㎡测算大约能拉动商品房年度销售面积的10%，力度还是明显弱于上一轮棚改（2015-2017年分别开工601/606/600万套，而2015-2017年商品房销售面积分别为13/16/17亿㎡，测算出2015-2017年大致分别拉动当年销售量的46%/38%/35%）。且房价下跌预期下，安置款难说能完全流入楼市。虽然楼市现状是冰冻三尺非一日之寒，提振房地产市场不可能一蹴而就，专项债收储存量房、回购土地等政策目前也很难即刻落地就大规模推进，但我们认为，持续出台新政策本身就具有积极的信号意义，后续地产政策的想象空间充分打开，有效提振市场信心。时间部门内容全国两会房地产市场风险隐患较多。……有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。……加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危旧房改造。4月30日中央政治局会议要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。住建部提出四项保交房工作重点一）打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。（二）进一步发挥城市房地产融资协调机制作用。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”。（三）推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。（四）目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场（国新办发布会）央行、金融监管总局、住建部流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活。央行推出四项政策措施：（一）设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。（二）降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。（三）取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。（四）下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需中共中央二十届三中全会求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。中央政治局会议要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。9月24日（一）引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。（二）统（国新办发布会）一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。（三）将央行、金融监管总局、证监会5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%。（四）将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。（五）研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。9月26日中央政治局会议要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。（国新办发布会）财政部财政部副部长廖岷在会上表示，促进房地产稳定发展是一项系统工程，需要各项政策协同发力。政策执行中，将持续加强财政政策与其他政策的协调，加强中央与地方的联动，加强新老政策的衔接，打好组合拳，坚定不移推动房地产市场止跌回稳。下一步，将严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。（一）允许专项债券用于土地储备。该政策既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。（二）支持收购存量房，优化保障性住房供给。用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。继续用好保障性安居工程补助资金，原来该资金主要用于支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在对支持方向作出调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。（三）优化完善相关税收政策。正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。“组合拳”概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的（国新办发布会）限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，就是降低住房住建部、财政部、公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖自然资源部、央行、旧买新”换购住房的税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改金融监管总局善性住房需求。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容18证券研究报告开发投资降幅收窄，房企融资边际改善开发投资降幅略有收窄，土地成交9月边际好转根据统计局数据，2024年1-9月，房地产开发投资额78680亿元，同比-10.1%，降幅较1-8月收窄了0.1个百分点。9月单月，房地产开发投资额同比-9.4%，降幅较8月收窄了0.8个百分点。资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理从房企维度看，根据中指研究院数据，2024年1-9月，百强房企权益拿地额5324亿元，累计同比-38%，降幅较1-8月收窄了2个百分比。9月单月，百强房企权益拿地额593亿元，环比+40%，同比-17%，相当于2020年同期的23%，虽较8月17%环比改善，但仍处于较低水平，房企拿地意愿不足。资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容19证券研究报告资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所从城市住宅用地成交规模看，根据中指研究院数据，2024年1-9月，300城住宅用地成交建面11579万㎡，累计同比-26%，降幅较1-8月收窄了5个百分点。9月单月，300城住宅用地成交建面2323万㎡，环比+46%，同比+1%，相当于2019年同期的47%，环比相对改善；300城住宅用地当月成交溢价率4.0%仍处于低位。资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容20证券研究报告资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所房企融资累计降幅收窄，销售回款仍是主要拖累根据统计局数据，2024年1-9月，房企到位资金78898亿元，同比-20.0%，降幅较1-8月收窄了0.2个百分点；9月单月，房企到位资金同比-18.4%，降幅较8月扩大了7.8个百分点。拆解房企资金来源，2024年1-9月，国内贷款11466亿元，同比-6.2%；定金及预收款23593亿元，同比-29.8%；个人按揭贷款11079亿元，同比-34.9%。销售回款边际改善，但仍是房企资金压力的主要拖累项。资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容21证券研究报告资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资9月同比改善。u从单月值看，环比回落但同比转正。2024年9月，房企非银融资单月发行430亿元，环比-22%，单月同比+7%，降幅较上月收窄了29pct；其中，信用债、海0pct、0pct、+25pct。u从累计值看，同比降幅继续收窄。2024年1-9月，房企非银融资累计发行4097亿元，同比-31%，降幅较1-8月收窄了2.7pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS累计发行同比分别为-27%、-56%、-85%、-29%，分别较1-8月变动了+1pct、-3pct、0pct、+6pct。资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容22证券研究报告资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所新开工表现低迷，竣工降幅持续扩大新开工累计降幅收窄，但规模仍在低位根据统计局数据，2024年1-9月，房屋房屋新开工面积56051万㎡，同比-22.2%，降幅较1-8月收窄了0.3个百分点；9月单月，房屋新开工面积6586万㎡，同比-19.9%，降幅较8月扩大了3.2个百分点。房企新开工安排与经营计划挂钩，也会综合考虑销售景气度合理调整节奏，通常6月份是新开工高峰，助力下半年推货销售。新开工是统计局发布的诸多房地产指标中相比历史同期下滑最严重的，2024年9月，单月新开工面积仅为2019年同期的32%，仍在较低水平。资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容23证券研究报告资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理竣工累计降幅持续扩大，下行趋势明确根据统计局数据，2024年1-9月，房屋竣工面积36816万㎡，同比-24.4%，降幅较1-8月扩大了0.8个百分点；9月单月，房屋竣工面积3422万㎡，同比-31.4%，降幅较8月收窄了5.2个百分点。房屋竣工面积是滞后指标，房企竣工计划根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，不受当前销售景气度的影响，通常12月份是竣工高峰。竣工是各项地产指标中相比历史同期表现最平稳的，2024年9月，单月竣工面积为2019年同期的67%，但下行趋势明确。资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容24证券研究报告资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理投资建议9月地产基本面指标略有改善，销售规模、投融资和新开工累计同比均有所好转，但竣工和房价跌幅持续扩大。自9月中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳后，10月国新办发布会再出台房地产增量政策。虽然楼市现状冰冻三尺非一日之寒，提振房地产市场不可能一蹴而就，但是持续出台新政策本身就具有积极的信号意义，有效提振市场信心。后续地产板块的行情演绎将取决于相关政策的落地进度以及楼市量价表现。虽从房企价值角度，在房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出