房地产项目如何做好资金工作

项目如何做好资金工作财务资金中心|资金部2017年9月现金流9月高管会抢现金流——莫斌总2017年9月高管会“现金流管理”是企业最重要“工作”——王少总2017年9月高管会资金周转快中求稳——伍碧君总2017年9月高管会一房地产行业的资金秘密1、暴利的秘密问题1:房地产是一个暴利行业吗？一个简单的例子某项目总收入10亿元，总成本9亿元，净利润1亿净利润率=1/10=10%利润高吗？开发贷款3亿元预售资金7亿元延付工程款等6亿元1/3=33.33%购地支出2亿元工程前期投入1亿元如果从购地到销售只用了４个月的时间，回笼资金又投入新项目，回报又是怎样？很少有一种产品在没有生产出来之前就可以成批量的销售，甚至“日光”在没有生产出来就可以预先回笼大部分销售资金在生产过程中可以让供应商垫付大量的资金在生产过程中可以获取大量的银行贷款支持在销售后，客户也可获得大量的银行贷款支持这就是房地产的秘密！资金的杠杆作用年份年度资金自筹资金杠杆率19973,8179733.9219984,4151,1673.7819994,7961,3453.5720005,9981,6143.7220017,6962,1843.5220029,7502,7383.56200313,2003,7713.50200417,2005,2083.30200521,3987,0003.06200627,1368,5973.16房地产行业的资金杠杆率但是如果运转不快怎么办？购地支出2亿元前期投入1亿元开发贷款3亿元预售资金7亿元延付工程款6亿元如果销售不理想，资金不能回笼！按10%年利率计算，3年的利息近1亿，本金3亿还有近6亿的成本费用税金…数字密码45656个月资金再滚动一次5个月资金为正4个月开盘主席指示123一切以最佳资金运作为目标实现最快时间达到最佳效益的去化率自有资金的年化回报才是最重要的指标2、房产项目资金运转的特性问题2：一个项目如果收入=成本，利润为零，还有没有做的价值？一个新项目的全周期的资金计划预估全周期现金流阶段性富裕资金的价值临时占用：土地保证金（短期资金）滚动价值：将富裕资金滚动到新项目创造价值阶段性富裕资金的滚动价值楼款回笼50亿土地10亿前期工程款5亿贷款回笼12亿工程款、利息费用等35亿还贷12亿-10亿-15亿-3亿47亿12亿0亿1年半年滚动价值=47✖80%*1/2*+12✖80%✖1／2=23.6亿*集团年化自有资金回报率为80%一个项目多个项目？资金管理公司管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理——莫斌总资金管理的两个重点资金杠杆收益率>借款利率收益最大化净现金流净现金流为正富余资金杠杆用多少？合理利用杠杆：用别人的钱为自己赚钱杠杆利用太少过分利用杠杆不能效益最大化财务风险巨大容易导致资金链断裂净现金流？关键在于平衡资金特性安全性：保障资金安全使用，无风险流动性：保障资金随时可用收益性：降低成本，提高效益如何平衡？谁来平衡？二项目资金管理的层次资金管理工作的层次资金管理的四个层次现金流管理现金执行资金运营资本管控第四层次：集团第三层次：区域第二层次：项目第一层次：出纳资金管理资金管理工作的责任区域财务总资金直接责任人项目总项目资金第一责任人分解至各项目协助、统筹区域整体资金情况区域总裁资金第一责任人项目财务资金部项目营销管理部工程监理部运营管理部开发部责任明晰，分工协作三全周期资金管理工作全周期四阶段资金管理：围绕项目开发“四“阶段进行有序管理拿地销售楼款、合作方资金、资产证券化、施工方融资施工开盘竣工土地款、规费工程款工程款、税费、贷款本金及利息认筹金、贷款前端融资资金的流入资金的流出1、拿地阶段1、项目有效期内利润总计与现金净流量总计相等；2、利润在各年度的分布受主观影响较大，而现金流量在各年度的分布比较客观；3、现金流动状况比会计盈亏更重要。侧重：资金预测和评价投资决策中研究的重点是现金流量1、拿地阶段做好资金计划安排xx项目开盘前资金计划资金计划：充分利用价值双享制度，严格按照计划付款，实现资金平衡及正向回笼。保证“456”期间拿地至开盘当月开盘当月至竣工周期合计楼款

277,712277,712银行贷款50,00020,00070,000股东投入+借款25,8005,00030,800收入合计75,800302,712378,512地款69,925069,925工程款及材料款3,667144,366148,033税费

2561325,613职工薪酬福利

23902,390销管费用35083688,718归还银行贷款

7000070,000利息支出

62606,260归还股东投入+借款

3080030,800支出合计73,942287,798361,740资金结余1,85814,91416,772累计现金流量1,85814,91416,772预计签约金额

277712277,712项目背景：2016年11月9日股权变更2017年3月18日开盘2017年4月股东资金回笼为正2017年5月经营现金流回笼为正1、拿地阶段关注项目资金来源，充分利用财务杠杆项目资金来源自有资金借入资金销售回笼款注意：资金筹集主要关注二个方面：负债率的高低取决于经营者驾驭负债的能力，关键在于：将负债转化为有效资产，并通过资产经营能产生高于利息支出的效益；增加的资产的变现期低于债务合同期，保证债务能及时清偿。企业必须在风险与收益之间找到一个平衡点！资金来源结构取得资金的成本1、拿地阶段合理利用杠杆：提前做好融资安排（前端融资、开发贷）对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款证件齐全（国土证、用地规划许可证、工程规划许可证，部分银行可两证）、立项批复、资信状况、财务数据等一般证件齐全后1-2个月开发贷款定义审批前提审批时间1、拿地阶段XX项目背景：2016/6/6第一次资金投入，原计划在7月份放款开发贷1.6亿，二期土地款0.8万在8月支付，后开发贷未能如期放下，土地款支付提前至7月支付，项目申请追加资金，资金峰值由原0.86亿上升为1.8亿，股东静态收益率由137%下降至53%。贷款越及时，年化自有资金成本越小，奖励越大XX项目路演11.13亿1.18亿137%最新预测11.13亿0.95亿53%周期收入周期利润周期静态回报率重点提示：1、及时合理贷款，资金快速回笼股东，提高年化自有资金收益率提高成就共享奖金；2、及时获取贷入资金，减少自有资金投入，降低资金峰值，提高静态收益率，小股东收益更高。2、施工阶段（1）工程、土地、规费等：晚支、少支、不支控节奏少支付规费延付、打包付申请减免工程款晚付、工抵、商票施工方融资费用节约开支合理用钱土地款分期付合资公司垫付2、施工阶段竞价贷入优化结构成本最低结构合理永续债地产基金施工方融资应收账款买断供应链融资融资产品开发贷款融资安排、地产基金、施工方融资等2、施工阶段项目公司施工方/供应商①供应材料、提供劳务②直接支付结算款旧银行、金融机构新③到期后还款②支付结算款成本较低支付时间可延缓3-12个月延缓支付的资金可用于买地是目前较为常态化的付款方式施工方和供应商能如期收到账款可选择的供应链融资方式：银票、商票、银行保理、再保理、P2P保理、供应链ABS、国内信用证以及流动资金贷款等助力双享！2、施工阶段万元：123BGY多元化付款方式多元付款方式促进供应链发展缓解付款压力延长账期应对资金紧张状况低成本融资担负较低成本进行一年期融资供应链融资对区域/项目的益处施工方有疑问，项目总要如何解答1、要做施工方融资，碧桂园是否很缺钱，而本身在银行也贷不到款呢？答：碧桂园集团本身不缺钱，融资能力也很强，在银行已审批待碧桂园同意贷入的超过100亿元，期限3年，年成本不超7.5%。但碧桂园属于上市公司，集团为了控制整体资产负债率，限制各个项目本身借款金额，但集团对各个项目有考核，故需借用施工单位的名义借款。2、做施工方融资对施工单位有何风险？答：做施工方融资只占用施工单位的银行授信额度，贷款（商票）到期是要求由碧桂园出钱归还的，到期银行首先追碧桂园，碧桂园不还银行才可以向施工单位追索，如果碧桂园不还钱就会被银行列入黑名单，从而影响整个公司的信誉和以后自身融资，故碧桂园不会不还款，从而对施工单位而言无风险。施工方有疑问，项目总要如何解答3、施工单位有成本负担吗？答：对施工单位而言“零”成本，另可获得额外收入。

以配合碧桂园做10,000万商业承兑汇票贴现为例，半年期，年化利率7%，半年的利息成本为350万，在贴现时银行先把整笔利息扣除后再把剩余9650万划到施工方账上，到期碧桂园归还1亿。

获得的收入：碧桂园按放款金额1%奖励，即100万。

产生的费用：利息款和奖励款合计450万通过增加工程款形式支付施工单位，施工单位需提供450万工

程发票给碧桂园，其中产生一定税费。4、施工单位需要自己找银行和面对银行洽谈吗？答：银行资源由碧桂园寻找和引入，日常银行对接和贷款条件的洽谈由碧桂园负责，施工单位只需要配合提供相关资料和必要时的银行现场调查，如果施工单位想参与洽谈也可以。3、开盘阶段提前预售提早预售早回款有钱用快签约不打桩卖楼不积存、周转快快签约、快回笼高去化去存货（1）提前预售、提早预售、快速签约没有销售的建设是浪费3、开盘阶段（2）银行、公积金按揭清理按揭款按揭制度：放款准入，放款条件等A按揭流程梳理，项目、财务、营销定期开会公积金B公积金中心：申报条件、放款要求C定期公关、尽量少做公积金贷款D没有回款的销售都是耍流氓3、开盘阶段影响按揭速度的原因A3、开盘阶段3、加快资金盘活工作，公关政府监控盘活√重点公关政府，降低监控比例√定目标、根据项目特点进行分解√制定相应的奖罚措施，促进跟办人员的积极性√加快竣工苑区确权，及时办理预售监管账户的销户工作沉淀资金？4、运营至竣工阶段李嘉诚华商超人“现金流、公司负债的百分比是我一贯最注重的环节，是任何公司的重要健康指标。任何发展中的业务，一定要让业绩达致正数的现金流。”“我奉行的原则是保持现金储备多于负债，可以起到平衡作用。”4、运营至竣工阶段保证足够的现金流根据销售情况调整建造速度根据现金回笼预算确定房屋建造速度资金管