【设计管理】房地产限额设计管理作业流程(1)全文

城市公司限额设计管理作业流程编制日期部门长审核日期分管领导审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人流程图流程概况流程目的为加强城市公司项目前期及设计阶段的成本控制，明确相关部门限额设计管理的职责，规范设计限额管理流程，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围。适用范围适用于城市公司所属独资或合资并由我司操盘项目，以控股成本管理委员会审核的在第二阶段成本目标中发布的限额指标为准。定义流程主导部门设计管理部、成本管理部流程参与部门营销部、项目部、发展部部门流程中承担职责设计管理部负责《设计任务书》中限额设计指标的拟定，会签流程。负责各设计阶段设计成果报批，即发起《可行性研究建造标准控制指标审批表》、《限额设计指标控制审批表》、《设计阶段限额成果审批表》会签流程。落实各阶段设计限额成果审批的意见。4、收集统计所属范围内项目的设计指标，推进标准化工作。成本管理部负责对《设计任务书》中限额设计指标进行复核。根据设计成果复核限额设计指标是否在限额范围内，并及时反馈到设计管理部。收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反馈到控股成本管理部。营销部明确项目档次定位（如豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅等）、售价。项目部参与确定施工工艺及材料选样。工作程序3.1拿地阶段：发展部组织设计管理部、营销部、成本管理部、项目部召开设计方案讨论会，依据《2012年版项目限额管理作业指引》确定《可行性研究建造标准控制指标审批表》数据(见附件一)，并作为可行性研究汇报会的汇报内容之一。3.2设计委托阶段：设计管理部组织营销部、成本管理部、项目部召开设计阶段成本控制的专题讨论会，依据《可行性研究建造标准控制指标表》、《2012年版项目限额管理作业指引》确定设计任务书限额参数，以指导设计单位进行设计；设计管理部发起《限额设计指标控制审批表》审批(附件二)，并以此作为设计委托谈判、委托审批的附件之一(设计任务书限额指标表见附件三、四、五、六、七)。3.3设计阶段：3.3.1主体及景观设计：3.3.1.1概念设计阶段：设计单位进行概念方案汇报前须提交对应《设计任务书》限额参数的成果指标，设计管理部确认成果指标后发起《概念设计阶段限额成果指标审批表》(附件八、十二)审批，经审批的《概念设计阶段限额成果指标审批表》作为概念方案汇报会的汇报内容之一。3.3.1.2方案设计阶段：设计单位进行方案汇报前须提交对应《设计任务书》限额成果指标，设计管理部确认成果指标后发起《方案设计阶段限额成果指标审批表》(附件九、十三)审批，经审批的《方案设计阶段限额成果指标审批表》作为设计方案汇报会的汇报内容之一。报控股产品委员会汇报方案设计成果同样必须包括限额设计的执行情况。如方案设计与施工图设计为不同单位实施，方案汇报会必须邀请施工图设计单位参加，并要求其提出与其限额指标控制相关的意见。3.3.1.3初步设计阶段：设计管理部在设计院提交施工成果后的两个工作日内发起《初步设计阶段限额成果指标审批表》(附件十、十四)审批；3.3.1.4施工图设计阶段：设计部在设计院提交施工成果后的两个工作日内发起《施工图设计阶段限额成果指标审批表》(附件十一、十五)审批。3.3.2其它专项设计（铝合金、装修、智能化）：设计单位进行设计成果汇报前须提交对应《设计任务书》限额成果指标，设计管理部确认成果指标后发起《设计阶段限额成果指标审批表》(附件十六、十七、十八)审批，经审批的《设计阶段限额成果指标审批表》作为设计成果汇报会的汇报内容之一。3.7限额成果指标审批表中的成果指标原则上不允许超过公司下达的限额指标，控制在限额指标范围内由城市公司总经理审定，如超过限额指标，则要求设计管理部组织成本管理部、营销部、项目部对设计成果进行优化，如优化后的设计成果指标仍超过限额指标，报城市公司总经理审批同意后报区域分管总审定。4、支持性文件4.1《2012年版项目限额管理作业指引》5、相关记录5.1《可行性研究建造标准控制指标审批表》5.2《限额设计指标控制审批表》5.3《建筑、结构设计限额指标表》5.4《铝合金门窗设计限额指标表》5.5《景观设计限额指标表》5.6《装修设计限额指标表》5.7《智能化设计限额指标表》5.8《建筑概念设计阶段限额成果指标审批表》5.9《建筑、结构方案设计阶段限额成果指标审批表》5.10《建筑、结构初步设计阶段限额成果指标审批表》5.11《建筑、结构施工图设计阶段限额成果指标审批表》5.12《铝合金门窗设计限额成果指标审批表》5.13《景观概念设计阶段限额成果指标审批表》5.14《景观方案设计阶段限额成果指标审批表》5.15《景观初步设计阶段限额成果指标审批表》5.16《景观施工图设计阶段限额成果指标审批表》5.17《装修设计限额成果指标审批表》5.18《智能化设计限额成果指标审批表》附件一可行性研究建造标准控制指标审批表NO：项目名称产品类型定位建筑面积容积率面积可租售面积地下室面积设计指标限额编号项目名称限额指标备注3.2.4(1)可售比率3.2.4(2)可租比率3.2.3(1)备注(7)地下室车位分摊面积3.2.9商务会馆、会所面积3.2.3(1)地下室砼含量3.2.3(2)地上标准层砼含量3.2.3(3)地上部分综合砼含量3.2.3(1)地下室钢筋含量3.2.3(2)地上标准层钢筋含量3.2.3(3)地上部分综合钢筋含量3.2.5(2)窗地比3.2.5(2)铝合金门窗综合价格3.2.6(2)地上建筑面积外墙成本分摊3.2.6(2)墙地比3.2.5(2)铝合金门窗综合价格3.2.7按景观面积综合控制均价3.2.8公共部位装修单价3.2.9商务会馆面积3.2.9商务会馆装修单价补-1样板房面积3.2.10样板房装修单价补-2销售中心面积3.2.10销售中心装修单价3.2.11智能化工程限额营销部/发展部/设计部/成本部分管领导总经理附件二限额设计指标控制审批表NO：项目名称项目产品类型定位建筑面积容积率面积可租售面积地下室面积设计指标限额编号项目名称限额指标备注3.2.4(1)可售比率概念阶段控制3.2.4(2)可租比率概念阶段控制3.2.3(1)备注(7)地下室车位分摊面积方案阶段控制3.2.9商务会馆、会所面积概念阶段控制3.2.3(1)地下室砼含量初设阶段控制3.2.3(2)地上标准层砼含量初设阶段控制3.2.3(3)地上部分综合砼含量初设阶段控制3.2.3(1)地下室钢筋含量施工图阶段控制3.2.3(2)地上标准层钢筋含量施工图阶段控制3.2.3(3)地上部分综合钢筋含量施工图阶段控制3.2.5(2)窗地比方案阶段控制3.2.5(2)铝合金门窗综合价格方案阶段控制3.2.6(2)地上建筑面积外墙成本分摊方案阶段控制3.2.6(2)墙地比方案阶段控制3.2.5(1)铝型材表面处理方案阶段控制3.2.5(1)玻璃方案阶段控制3.2.5(1)小五金方案阶段控制3.2.5(2)铝含量方案阶段控制3.2.5(2)铝合金门窗综合价格方案阶段控制3.2.7按景观面积综合控制均价方案阶段控制3.2.8公共部位装修单价方案阶段控制3.2.9商务会馆面积概念阶段控制3.2.9商务会馆装修单价方案阶段控制补-1样板房面积概念阶段控制3.2.10样板房装修单价方案阶段控制补-2销售中心面积概念阶段控制3.2.10销售中心装修单价方案阶段控制3.2.11智能化工程限额方案阶段控制营销部/设计部/成本部分管领导总经理附件三建筑、结构设计限额指标表NO：项目名称产品类型定位建筑面积容积率面积可租售面积地下室面积设计指标限额编号项目名称限额指标3.2.4(1)可售比率3.2.4(2)可租比率3.2.3(1)备注(7)地下室车位分摊面积3.2.9商务会馆、会所面积3.2.3(1)地下室砼含量3.2.3(2)地上标准层砼含量3.2.3(3)地上部分综合砼含量3.2.3(1)地下室钢筋含量3.2.3(2)地上标准层钢筋含量3.2.3(3)地上部分综合钢筋含量3.2.5(2)窗地比3.2.5(2)铝合金门窗综合价格3.2.5(2)地上建筑面积门窗成本分摊3.2.6(1)外立面用材比例3.2.6(2)地上建筑面积外墙成本分摊3.2.6(2)墙地比附件四铝合金门窗设计限额指标表NO：项目名称产品类型定位地上建筑面积外墙门窗面积设计指标限额编号项目名称限额指标3.2.5(1)铝型材表面处理3.2.5(1)玻璃3.2.5(1)小五金3.2.5(2)铝含量3.2.5(2)地上建筑面积门窗成本分摊3.2.5(2)铝合金门窗综合价格附件五景观设计限额指标表NO：项目名称产品类型定位建筑面积容积率面积占地面积景观面积设计指标限额编号项目名称限额指标3.2.7软硬景比例3.2.7按景观面积展示区建议单方造价3.2.7按景观面积综合控制均价附件六装修设计限额指标表NO：项目名称产品类型定位建筑面积装修面积设计指标限额编号项目名称限额指标3.2.8公共部位装修单价3.2.9商务会馆面积3.2.9商务会馆装修单价3.2.10样板房装修单价3.2.10销售中心装修单价附件七智能化设计限额指标表项目名称产品类型定位建筑面积户数设计指标限额编号项目名称限额指标3.2.11智能化工程限额补-3组网方式(数字/模拟/半数字半模拟)附件八建筑概念设计阶段限额成果指标审批表NO：项目名称产品类型定位建筑面积容积率面积可租售面积地下室面积设计指标限额编号项目名称限额指标成果指标备注3.2.4(1)可售比率3.2.4(2)可租比率3.2.3(1)备注(7)地下室车位分摊面积3.2.9商务会馆、会所面积设计部项目部成本部分管领导方案汇报会附会议纪要总经理区域分管总注：成果指标≤限额指标，由总经理审定；成果指标≥限额指标，总经理审批同意后报区域分管总审定。附件九建筑、结构方案设计阶段限额成果指标审批表NO：项目名称产品类型定位建筑面积容积率面积可租售面积地下室面积设计指标限额编号项目名称限额指标成果指标备注3.2.4(1)可售比率3.2.4(2)可租比率3.2.3(1)备注(7)地下室车位分摊面积3.2.9商务会馆、会所面积3.2.3(1)地下室砼含量参考指标3.2.3(2)地上标准层砼含量参考指标3.2.3(3)地上部分综合砼含量参考指标3.2.3(1)地下室钢筋含量参考指标3.2.3(2)地上标准层钢筋含量参考指标3.2.3(3)地上部分综合钢筋含量参考指标3.2.5(2)窗地比3.2.5(2)铝合金门窗综合价格3.2.5(2)地上建筑面积门窗成本分摊3.2.6(1)外立面用材比例3.2.6(2)地上建筑面积外墙成本分摊3.2.6(2)墙地比设计部项目部成本部分管领导方案汇报会附会议纪要总经理区域分管总注：成果指标≤限额指标，由总经理审定；成果指标≥限额指标，总经理审批同意后报区域分管总审定。附件十建筑、结构初步设计阶段限额成果指标审批表NO：项目名称产品类型定位地下室建筑面积地上建筑面积设计指标限额编号项目名称限额指标成果指标备注3.2.3(1)备注(7)地下室车位分摊面积3.2.3(1)地下室砼含量3.2.3(2)地上标准层砼含量3.2.3(3)地上部分综合砼含量3.2.3(1)地下室钢筋含量参考指标3.2.3(2)地上标准层钢筋含量参考指标3.2.3(3)地上部分综合钢筋含量参考指标3.2.6(1)外立面用材比例3.2.6(2)地上建筑面积外墙成本分摊设计部项目部成本部分管领导总经理区域分管总注：成果指标≤限额指标，由总经理审定；成果指标≥限额指标，总经理审批同意后报区域分管总审定。附件十一建筑、结构施工图设计阶段限额成果指标审批表NO：项目名称产品类型定位地下室建筑面积地上建筑面积设计指标限额编号项目名称限额指标成果指标备注3.2.3(1)地下室钢筋含量3.2.3(2)地上标准层钢筋含量3.2.3(3)地上部分综合钢筋含量3.2.6(1)外立面用材比例3.2.6(2)地上建筑面积外墙成本分摊设计部项目部成本部分管领导总经理区域分管总注：成果指标≤限额指标，由总经理审定；成果指标≥限额指标，总经理审批同意后报区域分管总审定。附件十二景观概念设计阶段限额成果指标审批表NO：项目名称产品类型定位建筑面积容积率面积占地面积景观面积设计指标限额编号项目名称限额指标成果指标备注3.2.7软硬景比例3.2.7按景观面积展示区建议单方造价3.2.7按景观面积综合控制均价设计部项目部成本部分管领导总经理区域分管总注：成果指标≤限额指标，由总经理审定；成果指标≥限额指标，总经理审批同意后报区域分管总审定。附件十三景观方案设计阶段限额成果指标审批表NO：项目名称产品类型定位建筑面积容积率面积占地面积景观面积设计指标限额编号项目名称限额指标成果指标备注3.2.7软硬景比例3.2.7按景观面积展示区建议单方造价3.2.7按景观面积综合控制均价设计部项目部成本部分管领导总经理区域分管总注：成果指标≤限额指标，由总经理审定；成果指标≥限额指标，总经理审批同意后报区域分管总审定。附件十四景观初步设计阶段限额成果指标审批表NO：项目名称产品类型定位建筑面积容积率面积占地面积景观面积设计指标限额编号项目名称限额指标成果指标备注3.2.7软硬景比例3.2.7按景观面积展示区建议单方造价3.2.7按景观面积综合控制均价设计部项目部成本部分管领导总经理区域分管总注：成果指标≤限额指标，由总经理审定；成果指标≥限额指标，总经理审批同意后报区域分管总审定。附件十五景观施工图设计阶段限额成果指标审批表NO：项目名称产品类型定位建筑面积容积率面积占地面积景观面积设计指标限额编号项目名称限额指标成果指标备注3.2.7按景观面积展示区单方造价3.2.7按景观面积综合控制均价设计部项目部成本部分管领导总经理区域分管总注：成果指标≤限额指标，由总经理审定；成果指标≥限额指标，总经理审批同意