旅游项目投资效益评价

附件投资估算与经济评价目录第一部分投资估算 2一、投资估算依据 2二、建设投资确定 2（一）建筑工程费 2（二）设备购置及安装费用 2（三）建设工程其他费用 2（四）预备费 2（五）总投资（注本项目未计算土地费用） 2第二部分经济评价 4一、项目产品分类投资构成 4二、旅游经营型项目 4三、地产项目（保守原则） 4三、财务效益分析 4四、分析结论 4第三部分附表 51、 第一期投资估算表 52、 第二期投资估算表 63、 第三期投资估算表 74、投资估算汇总表 95、项目投资计划与资金筹措表 96、项目固定资产折旧表 107、物业项目收入表 108、物业项目损益表 119、经营项目收入表 1210、经营项目经营损益表 1311、现金流量表 1412、借款还本付息表 16

第二部分经济评价一、项目产品分类投资构成根据主要建设项目的功能和经营方式，主要分为开发企业自主经营旅游项目或需对外招商合作经营的经营型休闲类项目及地产项目。项目收益因而由经营型项目经营收益类及地产销售构成。二、旅游经营型项目本项目旅游业的收入主要是是游客量消费带来收入，参照当地2013年消费额，游客购物及其它游乐活动按照游客量人均100元/人次起计算，租金按照0.8元/天*平方米起步；详见见附表本项目参照浙江同类项目，项目各项经营成本约占营业收入之40%计算，租金按照10%计算，年折旧按照经营性固定资产的1/25计算。营业税及附加按收入的5.5%计；应纳所得税利润的25%计。详见附表旅游收入及收益估算表三、地产项目（保守原则）本项目商业地产项目按照平均按照12500元/平方米逐步升高到第6年15500元/平方米；住宅地产项目按照平均按照7000元/平方米逐步升高到第6年8500元/平方米。详见附表三、财务效益分析根据建设项目方法与参数第三版，本项目的折现率取12%，具体计算过程详见附表7。1、本项目按照全投资计算（1）财务内部收益率：所得税后48.7%，大于国家规定的税前12%。（2）财务净现值（折现率12%）：所得税税后￥71426万元。（3）投资回收期：本项目投资回收期为：所得税后2.97年，以后投资随时收回并能盈利。2、销售地产指标经计算，地产项目销售收入为478877.8万元，地产税后利润189516.9万元。3、旅游经营指标本项目计算期总计经营期平均每年营业收入13411万元；经营期平均每年税后利润为3111万元。四、分析结论分析表明，项目的方案财务内部收益率大于12％，都具有较强的盈利能力和抗风险能力；方案总体都有较大的可能获得较好的经济效益。项目从财务角度看是可行的，项目经济效益方面是较好的。第三部分附表第一期投资估算表板块序号产品名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）投资（万元）备注说明一建设工程56569.6一、东西小镇板块3.83793013313一、东西小镇1华夏礼堂31001100093504层2方圆广场3250——227.5——3巡礼大道5600——448——4知礼门24850400140——5行礼门6毛皮巷310010852-4层7劝农巷31501102.58廊桥群——96012座二、乡村硅谷3.83793024553.8二、乡村硅谷1乡村互联网大会永久会址4800360043203层、含前广场、停车场2E乡村信息中心3华夏礼e城营销中心4E乡村未来馆E乡村国际会展公寓4655214533.2公寓400套35200㎡别墅30栋11352㎡9E乡村体验街35501065031953层、商街10游客服务中心2140260011703层、含前广场11自驾服务基地750031501335.63层汽车旅馆2500㎡、70间；车友城650㎡；室外停车场6300㎡三、草堂月园3.83793012242三、草堂月园1汤公月堂6450031920111723层独栋300平/47栋；3层套院330平/36套2月色荷塘5800——145荷塘公园22508553层、配套会所3东方养生馆3600200702层现有会所约1600平；2层200平/2栋陶艺吧4陶艺村9200基础设施0.06460.8基础设施基础设施（公顷）21.5366460.8二、其它费用4626.81编制项目建议书、可研、评估报告125.02工程勘察费169.73工程设计费1357.74工程监理费848.55建设单位管理费367.76环境影响评价费60.07招投标代理费85.08工程保险费113.19其他费用1500.0三、预备费4895.7四、总计66092.1第二期投资估算表板块序号产品名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）投资（万元）备注说明一建设工程69932.7一、东西小镇板块3.8379307788.6一、东西小镇板块1福德巷330010562十番巷30509763勋爵巷3080985.64仙令巷33001056285010835楼阁巷6合院巷290011027凯恩大剧场1200180015302层，影剧院二、乡村硅谷3.83793038623.25二、乡村硅谷5E乡村国际会展酒店6550061552117755层，会展中心2100㎡客房200间及配套12000㎡6E乡村培训中心378900㎡7E乡村孵化器26500369459236.255层、联排19栋、152套8E乡村总部基地3580061550172348层、洋房20栋、480套六、英伦水园3.83793017060六、英伦水园1半岛艺术馆20502050512.53层、配套会所2莎翁水郡840004945016318.53层独栋300平/72栋；3层独栋450平/5栋；四层叠拼20栋、80套3水影船榭7400——148绿地公园1808120米高观景廊架4浪漫梦境900基础设施0.06460.8基础设施基础设施（公顷）21.5366460.8二、其它费用5301.61编制项目建议书、可研、评估报告125.02工程勘察费209.83工程设计费1678.44工程监理费1049.05建设单位管理费454.66环境影响评价费60.07招投标代理费85.08工程保险费139.99其他费用1500.0三、预备费6018.7四、总计81253.0第三期投资估算表板块序号产品名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）投资（万元）备注说明一建设工程116752.4三、怡乐情园3.83793032979三、怡乐情园1e居亲子公寓15000648001360818层养老住宅、6栋、972套2诗情e居（养老公寓）24500756001587618层养老住宅、7栋、1134套3国际幼儿园27002280638.43层，社区配套4健康管理中心190020259723层、配套会所5“老友记”老年大学400049801344.63层、社区配套6奇妙椅世界18000——540绿地公园四、生态净园3.83793065400.8四、生态净园1凯恩商业广场165001740004872030层商住楼带1层底商、4栋、1550套2竹炭生活街340044101234.83层、商业街3有机会所10002602层，配套会所4仙镇尚居21000648001490418层普通住宅、6栋、972套5彩林苑地公园6活水公园五、溪谷花园3.83793015142.2五、溪谷花园1“山泉谷”精品度假酒店12800160007503-4层度假酒店、温泉中心1000㎡750050间度假客房及配套10000㎡2250100间度假客房5000㎡117904244.43层会所780平/1栋；3层小套院110平/16套；3层中套院325平/10套；3层大套院600平/10套2花溪汤墅240003水车花溪6200——186绿地公园4香草湖畔650030211.8湖畔公园含亭子基础设施0.03230.4基础设施基础设施（公顷）10.7683230.4二、其它费用7666.01编制项目建议书、可研、评估报告125.02工程勘察费350.33工程设计费2802.14工程监理费1751.35建设单位管理费758.96环境影响评价费60.07招投标代理费85.08工程保险费233.59其他费用1500.0三、预备费9953.5四、总计134371.94、投资估算汇总表序号费用名称投资额所占比例一建设总投资281716.993.6%1工程建设投资243254.780.8%2工程建设其他费用17594.45.8%3基本预备费20867.96.9%二建设其利息16321.65.4%三流动资金3000.01.0%五项目总投资301038.5100.0%5、项目投资计划与资金筹措表序号年份项目1234567合计一总投资33646.034446.030364.331794.731394.770296.369096.3301038.51静态资产投资33046.033046.027084.327084.327084.367185.967185.9281716.92土地费用0.00.03建设期利息0.01000.02880.04310.43910.42710.41510.416321.64流动资产600.0400.0400.0400.0400.0400.0400.03000.0二资金筹措33646.034446.030364.331794.731394.770296.369096.3301038.51资本金33646.09446.0364.31794.73394.75296.34096.358038.5其中：流动资金600.0400.0400.0400.0400.0400.0400.03000.01.1政府财政拨款0.00.00.01.2企业自有资金或招商资金33646.09446.0364.31794.73394.75296.34096.358038.52借款0.025000.020000.010000.00.00.00.055000.02.1政府长期借款0.00.00.02.2客商投资贷款0.00.00.02.3企业贷款0.025000.020000.010000.00.00.00.055000.02.4流动资金借款0.00.00.02.5国债资金0.00.00.02.6建筑商垫资0.00.00.03销售回款及其它资金10000.020000.028000.065000.065000.0188000.06、项目固定资产折旧表序号项目年份原值折旧

年限123456789101112131固定资产原值136497.625.00.017062.233441.949166.464262.078753.792665.8106021.4117623.7112163.7106703.8101243.995784.0折旧费0.0682.51337.71966.72570.53150.13706.65459.95459.95459.95459.95459.95459.9净值17062.233441.949166.464262.078753.792665.8106021.4117623.7112163.7106703.8101243.995784.090324.17、物业项目收入表序号项目年份第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计一销售收入（万元）614106374366077684117074573079754134788781商业地产销售收入（万元）32824341373545036763380763938940702257340销售面积26259262592625926259262592625926259183814平均价格125001300013500140001450015000155002公寓地产销售收入（万元）28586296063062731648326693369034711221538销售面积40836408364083640836408364083640836285855平均价格7000725075007750800082508500二税费及附加3378350636343763389140194148263381营业税3070318733043421353736543771239442城建费及教育费附加3073193303423543653772394三净收入580326023762443646496685469060712654525408、物业项目损益表序号项目第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计1地产收入61409.563743.466077.268411.170745.073078.975412.7478877.82成本费用23077.323077.323077.323077.323077.323077.323077.3161540.93销售费用3684.63824.63964.64104.74244.74384.74524.828732.74税费及附加3377.53505.93634.23762.63891.04019.34147.726338.35土地增值税1228.21274.91321.51368.21414.91461.61508.39577.66总所得税税前毛利润30041.932060.734079.536098.338117.140135.942154.7252688.47所得税（25%）7510.58015.28519.99024.69529.310034.010538.763172.18销售期利息0.09税后利润（4-5）22531.524045.625559.727073.828587.930102.031616.1189516.310累计未分配利润22531.546577.072136.799210.4127798.3157900.2189516.39、经营项目收入表序号项目年份12345678910111213一收入（万元）0.03000.04609.06522.78141.510000.012369.614559.016524.618738.021154.023095.925223.41出租收入0.00319.05714.671153.751654.642223.422866.663078.413304.163469.363642.833824.97出租面积（平方米）13129.6026259.2039388.8052518.4065648.0078777.6078777.6078777.6078777.6078777.6078777.60出租天数360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00出租率0.750.800.820.840.860.880.900.920.920.920.92价格（元/平米）0.900.950.991.041.091.151.211.271.331.401.472游客其它游乐及购物消费收入3000.04290.05808.06987.88345.410146.211692.313446.115433.817684.619453.121398.4游客量人数（万人）20.026.032.035.038.042.044.046.048.050.050.050.0平均消费价格150.0165.0181.5199.7219.6241.6265.7292.3321.5353.7389.1428.0二税费及附加0.0165.0253.5358.7447.8550.0680.3800.7908.91030.61163.51270.31387.31营业税0.0150.0230.5326.1407.1500.0618.5727.9826.2936.91057.71154.81261.22城建费及教育费附加0.015.023.032.640.750.061.872.882.693.7105.8115.5126.1三净收入0.02835.04355.66163.97693.79450.011689.313758.215615.717707.419990.521825.623836.110、经营项目经营损益表序号项目年份12345678910111213一总收入0.03000.04609.06522.78141.510000.012369.614559.016524.618738.021154.023095.925223.41出租收入0.00.0319.0714.71153.71654.62223.42866.73078.43304.23469.43642.83825.0成本费用（去除折旧）0.00.031.971.5115.4165.5222.3286.7307.8330.4346.9364.3382.5税前毛利润0.00.0287.1643.21038.41489.22001.12580.02770.62973.73122.43278.53442.52游客其它游乐及购物消费收入0.03000.04290.05808.06987.88345.410146.211692.313446.115433.817684.619453.121398.4成本费用（去除折旧）0.01200.01716.02323.22795.13338.14058.54676.95378.56173.57073.87781.28559.4税前毛利润0.01800.02574.03484.84192.75007.26087.77015.48067.79260.310610.811671.812839.0二总计毛利润1800.02861.14128.05231.06496.48088.89595.410838.312234.013733.214950.416281.5四固定资产折旧0.0682.51337.71966.72570.53150.13706.65459.95459.95459.95459.95459.95459.9五税费及附加0.0165.0253.5358.7447.8550.0680.3800.7908.91030.61163.51270.31387.3六经营期利息310.40.00.0七利润总额952.511269.971802.602212.762796.253391.453334.734469.505743.557109.828220.219434.31八所得税（25%）0.00238.13317.49450.65553.19699.06847.86833.681117.371435.891777.452055.052358.58九税后利润（4-5）0.00714.38952.481351.951659.572097.192543.592501.053352.124307.665332.366165.167075.73十累计未分配利润0.00714.381666.93018.84678.46775.69319.211820.215172.319480.024812.430977.538053.211、现金流量表序号项目年份建设期及运营期123456789101112131项目流入064410683527260076553807458544889972165251873821154230961185471.1销售（营业）收入06441068352726007655380745854488997216525187382115423096252231.2回收固定资产余值90324.121.3回收流动资产30002项目流出3364650850464244812949656914189329527317771389701036211471126882.1工程投资3304633046270842708427084671866718600002.2土地费用000002.3流动资金6004004004004004004000002.4经营成本01200174823952910350442814964568665047421814689422.5税金及附加354337593993421044414700494890910311163127013872.6增值税012281275132213681415146215080002