观澜高尔夫球城开发方向研究计划

PAGEPAGE6深圳市尺度策略顾问有限公司地址：福田区天安高尔夫花园雅景阁10楼AB座电话：0755－3573441传真：0755－3429005观澜高尔夫球城开发方向研究计划调研方案简要说明由于观澜高尔夫球城规划200万平方米，建设规模较大，开发周期较长，区位环境条件特殊，可能形成多种产业及多种房地产产品的综合开发城镇体系。在制定开发计划前期，应首先进行多产业及多类型房地产产品投资机会的研究，以明确观澜高尔夫球城开发方向（开发模式、物业开发类型及其物业产品结构），确定项目市场定位组合，并根据市场要求，设计出满足目标市场需要的产品。由于观澜高尔夫球城区位及资源环境的独特性，购买观澜高尔夫球城房地产产品的的发生率较低和消费者难以分类，考虑到项目的产品定位准确性需要，计划分两阶段进行，从定性研究入手探索开发观澜高尔夫球城可能的细分市场机会，再通过消费者定量研究评估细分市场规模潜量及需求特点、需求结构。考虑可操作性和时间及经济因素，现阶段开发方向研究宜以定性研究为主，主要探索观澜高尔夫球城的市场机会，以明确其开发方向、物业开发类型，再在开发方向、物业类型基本明确的前提下根据实际需要制定具体的专业房地产市场消费者定量调查计划。本方案由宏观经济环境、中观市场环境、典型产品/案例研究几大部分构成。4、本方案不包括以香港、澳门市场研究内容，主要考虑我公司在香港澳门操作难度较大，宜委托香港专业机构操作执行。调研目的：研究中国及广东省宏观经济变化发展趋势及珠三角主要城市各专业不动产市场发展趋势，预测不动产市场发展前景分析各种市场竞争态势，分析各种竞争因素对观澜高尔夫球城的影响方向及其影响程度，寻找开发观澜高尔夫球城的市场机会研究典型高尔夫球会及其关联房地产案例，分析成败原因，借鉴经验与预测风险定性描述观澜高尔夫球城可选择的细分市场的特征，评估并推荐开发观澜高尔夫球城的细分市场描述观澜高尔夫球城各细分市场的目标消费群基本特征调研内容及方法国内及珠三角宏观经济环境研究一）研究内容中国宏观经济发展及产业结构发展变化趋势信息产业化革命浪潮影响中国加入WTO带来经济发展的影响中国经济发达地区的产业结构发展变化趋势珠江三角洲产业结构发展状况珠江三角洲经济圈的发展规划广州市产业结构发展变化趋势深圳市产业结构发展变化趋势东莞市产业结构发展变化趋势二）研究方法国家相关政府、企业、事业机构文献资料研究相关行业专家访问二、广东省邻近主要城市宏观经济研究1、研究区域惠州市、东莞市、广州市、中山市、珠海市、深圳市、江门市2、研究内容国民经济总体及各行业经济发展状况人口规模及消费水平、消费结构社会与文化发展特征产业化结构发展趋势发展机遇与挑战研究方法文献调查专家深度访谈三、观澜高尔夫球城开发环境研究研究内容项目概况（区位、地质、地貌）项目开发规模及用地属性、规划要点（土地面积及功能）项目自身配套设施球会、乡村俱乐部、酒店、其他配套设施项目周边市政道路、交通、公建配套项目周边（观澜镇）街区功能规划项目与邻近城镇、大中城市的交通联结关系项目所在地（观澜镇）与邻近城镇的经济关联关系（产业依存度）项目所在地（观澜镇）与邻近城镇的人口规模、人口结构及其消费水平、消费结构研究方法1）相关政府、企业、事业机构文献资料研究2）相关行业专家访问3）实地考察四、珠三角主要城市不动产专业市场供求情况研究一）房地产行业发展现状及发展趋势房地产行业发展水平城市规划及建设状况市政公用建筑等配套设施房地产开发用地供应规模及结构固定资产投资状况房地产项目规划设计、和策划、价格水平不同物业市场总体供求结构（需求量、供应量）二）专业市场发展现状及发展趋势研究内容住宅市场土地供求总量楼面供求总量及其结构价格水平及变化趋势空置量及空量原因消费者、使用者结构、特征规划设计特点（面积、户型、建筑风格等）营销推广策略物业管理及配套设施市场承受能力（居民收入水平、消费模式）需求变化趋势2、办公楼市场土地供求总量楼面供求总量及其结构（销售率、出租率、空置率）价格水平（售价、租金）及变化趋势空置量及空量原因消费者/使用者结构规划设计特点（面积、间隔、建筑风格等）营销推广策略物业管理及配套设施市场承受能力（收入水平）3、商业用房市场各种商业分布及其可能变化趋势研究各种商业物业变化影响因素及其变化趋势判断各种商业物业供需现状比较研究土地供求总量建面供求总量及其结构（销售率、出租率、空置率）价格水平（售价、租金）及变化趋势空置量及空量原因投资者/使用者结构规划设计特点（面积、间隔、建筑风格等）营销推广策略物业管理及配套设施市场承受能力（收入水平）4、酒店市场外来旅游者规模及结构总体服务能力分析（旅馆数量、服务能力、开房率等）客房床位供求结构（房客来源、性质、规模、季节变化）价格水平（房价、租金）及变化趋势空置量及空量原因规划设计特点（面积、间隔、建筑风格等）营销推广策略物业管理及配套设施市场承受能力（收入水平）5、会展中心土地供应规模场馆规模及结构（建筑面积、投资额、功能分区及其面积）主要功能定位总体服务能力分析（展览、会议、酒店、商务配套）运营情况（成本、盈利模式、租金水平、场馆使用率）参展规模及其内容空置量及空量原因物业管理及配套设施招展营销推广策略6、旅游市场旅游经济发展总体水平旅游经济发展的相关政策旅游资源开发情况及发展趋势主要旅游资源（历史、人文景点、自然景观）市内基础设施及旅游配套设施建设情况出入境管理及住宿配套设施旅游景点门票及住宅等价格水平旅客特征（来源、年龄、交通模式、目的、停留时间、消费模式）营销推广策略三）专业市场发展现状及发展趋势研究方法文献资料分析行业专家深度访问典型产品、案例分析五、高尔夫球会及其配套房地产市场典型案例研究一）主要高尔夫球球会研究研究内容区位及交通球场规模、设施运营模式（会藉、会员结构、性质、服务）价格水平调研方法：文献研究实地考察专业人士深度访问3、研究对象：广东省主要高尔夫球会广东省约40个高尔夫球会，其中环珠三角地区的广州市8个、深圳市4个、珠海4个、东莞4个、惠州4个、中山2个、江门1个（见附表）。建议七个目标城市每个城市至少一个，重点研究深圳及广州、东莞地区的球会。国内北京、上海地区的著名高尔夫球会2－3个国际著名高尔夫球会圣安德鲁斯皇宾高尔夫球会……具体调查对象与委托方协商确定4、研究方法文献研究现场考察消费者/使用者深度访问二）各主要球会相关房地产研究1、研究内容土地供求总量（用地功能、性质）、规划建设计划不同物业楼面供求总量及其结构（销售率、出租率、空置率）不同物业价格水平（售价、租金）及变化趋势空置量及空量原因投资者/使用者结构（年龄、来源、生活方式）规划设计特点（面积、间隔、建筑风格等）营销推广策略物业管理及配套设施服务能力市场承受能力（当地居民的收入水平、消费模式）2、研究对象广东省主要球会相关房地产（同主要球会研究对象）国内北京、上海地区的著名高尔夫球会2－3个国际著名高尔夫球旅游圣地苏格兰－圣安德鲁斯……3、研究方法1）文献研究2）现场考察3）消费者/使用者深度访问调研质控重点和措施的说明保证项目组成员经验与研究分析能力保证调研方案可操作实施保证文献资料的准确性、代表性和完整性保证被访问专家的代表性和权威性所有调查工具和操作文件与委托方深入讨论，经委托方审核批准后方可执行具体调查对象与委托方协商确定委托方可派人参与/监督项目任一环节的调查工作召开演示报告会，解释调研成果，接受质询与答疑研究成果及提交形式一、研究成果各项调查结果各城市分析报告各专