前海片区调研研究报告

南山前海片区调研汇报序言说明：从严格意义来讲，前海片区应是深南大道以南、前海路以西、内环路以北区域，但因为大部分商品住宅分布在前海路两边，为了便于分析，此次研究范围囊括了前海路和南新路之间旧城区域。另外，因为大部分楼盘是在后开盘，前开发住宅则较少，难以从时间上进行对比分析，分析过程中多处把全部楼盘按前开盘和后开盘分为两部分，在所包含到16个楼盘中，前开盘仅有4个，以后开盘则有12个。再有，用户群分析部分和用户承受总价分析部分，关键依据阳光棕榈园一期和二期成交用户资料统计结果，同时参考了其它楼盘用户信息。一、片区概述（一）片区总体概况前海片区在南山南头半岛前海湾畔，隶属南山南头街道办事处，东和南头商业文化中心、深圳大学、高新科技产业园区相临，南接大南山，西靠前海湾，北面和中山公园隔深南大道相望。严格意义上来讲，前海片区是指深南大道以南、前海路沿线以西、内环路以北板块。前海用地关键为填海及计划填海区，现在已填海2平方公里，已经有围堤用地7．7平方公里，南北长约5公里，东西宽约1.5公里。前海是南山组团以港口、仓储、临港工业为主功效区域物流中心，是南山区未来住宅、商业发展关键区域。（二）片区土地利用现实状况及特征前海是蛇口工业区关键辐射地，以前土地利用不够成熟，没有科学土地计划，片区内关键是工厂和居民自建住宅，展现农民房和工厂混杂局面。伴随市政计划及旧城改造实施，现在，前海路以西已得到拆迁，土地正得到科学合理开发利用，从北至南形成了振业星海名城、前海花园、港湾丽全部、中海阳光棕榈园、鼎太风华小区等中、大盘，沿前海路一字排开，以占地70万平方米巨大规模，绵延成5公里壮丽建筑景观。前海路以东农民房也正在根据统一计划进行旧城改造，也有鸿洲文鼎花园、心语家园、碧玉小家等新盘出现。另外，作为填海用地前海，伴随旧城改造和填海工程深入实施，将会有较多土地可供利用，除现正开发楼盘用地外，在阳光棕榈园以南学府路沿线又有两小快面积共达10万平方米住宅用地得到计划，港湾大道以西也有5.2万平方公里土地被南油集团购置，计划建设滨海新城小区。（三）片区住宅市场发展前海住宅市场发展较晚，1998年片区内刚刚有商品住宅露面,接下来几年也只有部分零星小盘出现。但伴随南山板快逐步成为深圳楼市一片“热土”，众多地产巨头纷纷进入南山，后海依靠其滨海物业,得到了成功开发,中海、振业、鼎太等著名地产商也纷纷看中了南山这块风水宝地，不约而同地开启了前海片区“发动机”，开发出了星海名城、阳光棕榈园和鼎太风华三个大盘,在大盘带动下,前海住宅市场于去年有了飞跃式发展,在似乎忽然间就冒出了9个楼盘同时发售，片区整体形象快速脱胎换骨，成为一个快速崛起地产板块。展望,前海住宅市场将会上演一场如火如荼大戏,将又有椰风海岸和南山豪庭两个新盘加入战团,阳光棕榈园三期也早早宣传造势,又有鸿润花园和鼎太风华二期正在施工,还有星海名城三期也有可能将于年底推出，新盘不停涌现，老盘不干寂寞，大盘小盘、新盘老盘同时上演,前海住宅市场根本热闹起来了!（四）片区各项配套设施现实状况前海作为新开发区域，各项配套设施相对滞后,配套设施不够齐全,有沃尔玛小区店、惠尔佳百货、一本电器和民润超市,也有工商银行和招商银行南山分行,还有一致药店和合丹医药,学校、医院、书城等也全部有,但数量不多,且规模不大,更缺乏大型综合商业休闲场。这些配套设施多为小区内配套,规模较大配套设施则临近南新路,前海路以西居民去购物休闲则多有不便。在各项配套设施中,最齐全要算是学校了,有前海小学、前海中学和南头中学,三个大盘内也全部建有自己幼稚园或小学。（五）片区交通组织现实状况从大范围来讲,前海交通滞后情况基础得到改善。区域内共有四条城市主干道:深南大道、港湾大道、前海路和南新路。宽110米,全长3公里港湾大道直通北环大道,深南大道直通市区,前海路和南新路北接深南大道,南接内环路。片区内又有三条城市次干道:桂庙路、学府路和桃园路,这几条次干道西接港湾大道,东接南新路,其中，桂庙路更是滨海大道延伸。同时,又有地铁1号线穿过该片区。整个片区内道路纵横交错,搭配合理,辐射范围广,交通快捷,经过这些大道能够抵达市区各个地方。另外,又有西部通道自东头角到港湾大道,经小铲岛、大铲岛上宝安大道往中山。还有深圳西站有开往湖南、江西长途列车,给出门远行居民带来一定便捷.（六）片区SWOT分析1、优势分析I）自然风光优美该区域在珠江入海口，西临前海湾，南接大南山，依山傍水，山水适宜，登顶南山之颠，举目四望，前海一望无际，很有“秋水长天、落霞飞雁”景象，自然环境很是优美。同时，其距离华侨城、青青世界等旅游景点（区）不远，处于二者之间景区带上，未来在这里开发一旅游景点也并非无稽之谈。II）地段优势显著前海片区毗邻高新产业园区和深圳大学，人文环境很好。同时，前海片区属于南山商业文化中心一级辐射地带，以前海、后海到南山商业文化中心区之间形成过渡，而前海正处于这个过渡带上。III）新兴区域，有较大开发空间前海片区作为新开发区域，其前海路以西区域正处于热开发时期，也有部分预留用地，同时，该区域用地关键是填海及计划填海区，作为稀缺资源土地则有增加空间，这就为深入开发前海提供了基础保障。另外，前海路以东和南新路之间区域大部分是农民房，如向南村、南山村等，建设较为落后，商业设施也不够齐全，伴随市政计划及城市发展，对这部分旧城区改造开发也是肯定。2、劣势分析I）环境和多种相关配套设施仍较落后数年前，还有极少有些人知道前海，这里关键是工厂和农民房住宅；近几年，伴随著名地产商进入，前海唤起了大家关注，但因为其开发才刚刚开始，周围环境还没有得到很大改善：前海路以东大片农民房，高低不齐，且很破旧，更无绿化可言；前海路上则是来来往往货柜车，噪音很大，尘土飞扬。就交通而言，能够直接和深圳四条快速干道相联，公交线路有南新路22路、427路、431路、435路，学府路有20路、K105路等，市运输局还在前海路增设了一甲海滨、大新小学和大新村三个公共汽车停靠站，而且开设了一环南头半岛行驶公交线路，交通本应该是方便，但该片区现在人气指数还较低，经过前海路公交线路也仅有3条，且车次较少，自然给前海路两边居民带来了很大交通不便。从配套设施来看，虽有医院、书城、学校等配套设施，但还不够齐全、规模不大，大型购物休闲商业场所，如综合性大商场、超市等不在片区内，距离较远。心语家园和港湾丽全部计划了大型商业物业，但因为未完工或人气不旺难以招商等原因，还没有开业。II）旧城改造较为困难前海路以西是大面积农民房和以前遗留下来工厂，建筑无序，违章建设较多，不仅给这里整体环境造成了一定影响，也会给旧城改造带来较大阻力。III）高压线路及平南铁路阻碍片区开发经过前海有一高压线路，它横穿星海名城北部北大附中，经过西火车站，又到鼎太风华南部。一条条高压电线，低低横亘在前海，对片区计划和建筑设计带来了较多困难。另外，伴随填海工程深入实施，沿海岸平南铁路会把前海分隔开来，影响前海整体布局。3、机会分析I）地理位置优越，受到政府重视前海毗邻深圳大学和高新科技园区，地理位置优越，受到市政府扶持。依据市政府计划，深圳高新技术产业带西起前海湾，东到龙岗大鹏镇，在“9+2”片区中，前海处于开端，拥有一席之地。面积约一平方公里前海高新区定位是：建成和现代高新技术园配套软件开发及科技结果孵化基地，作为现有高新区产、学、研功效自然延伸。《计划纲要》中还指出要“实施‘青山、碧水、蓝天、绿地’工程，营造人和自然友好相处气氛、创建生态型高新技术产业带、基础设施超前、实施环境保护一票否决制”II）交通先行，片区发展有确保依据计划，前海片区交通相对滞后情况立即成为过去，南起内环路、北接深南大道港湾大道已正在建设，1号地铁线也将延伸到星海名城西部65万平方米填海区，深圳西部公交结点也将在这里，在前海腹地西客站，将伴随西部通道建成而成为继罗湖以后深圳又一个交通枢纽，再加上直达市区滨海大道和南接内环路北达深南大道前海路。相信，有这么多交通利好消息，未来前海交通将会四通八达，便利之极，为能把前海营造成一个居住环境良好、有特色、配套齐全高尚居住小区提供了有力保障。III）品牌地产商进入，引领片区开发走向成熟中海、振业、鼎太等深圳著名地产商进入前海,开发出了阳光棕榈园、星海名城和鼎太风华三个大盘,建筑面积分别为35万平方米、84万平方米和42万平方米,规模庞大,成为前海住宅市场”发动机”。这些著名地产商进入，大盘出现，极大地带动了前海房地产市场发展，并拉动了整个片区人气指数。再加上前海毗邻深圳市高新园区、文化教育区、南山商业文化中心优越地理位置，周围环境交通和生活配套等会得到深入发展，前海成为名副其实高尚滨海大小区指日可待。4、威胁分析I）政府扶持，一把双刃剑深圳进行西部开发，带来了南山开发烧潮，也给前海片区开发带来了一个难得机遇，同时，9+2科技园带计划，更带来了契机。不过，政府政策导向能引发大家关注，也会使地产商大举进军前海，造成地产过热，出现供过于求局面。II）填海造地，并非永无止境前海用地为填海区，现在已填海2平方公里，伴随海岸线向外推移，海水渐深，至南油大红线带，水深约2米，若深入填海，难度则加大。也就是说，填海造田并非永无止境，片区开发空间也有一定限量。III）房地产泡沫，连带效应伴随房地产市场高速发展，利润空间较大，很多非房地产企业纷纷进入房地产行业，这些企业缺乏房地产知识，不懂市场规律，盲目开发，势必造成整体市场供求失横局面。同时，南山成为开发商关注“热土”，著名地产商和不著名地产商同时进军南山市场，也会影响南山市场供求关系。前海片区作为整个深圳房地产市场一分子，作为南山市场一部分，自然难以幸免。IV)基础建设，居住环境恶化依据市政计划，前海将有1号地铁经过，也正修建南接深南大道北联内环路港湾大道，平南铁路将修为复线，也将建设1平方公里前海软件园等，这些基础设施建设肯定会使前海处于杂乱情况下，本就较差居住环境会深入恶化。同时,因为前海紧邻蛇口工业区,前海路和港湾大道又负担着货物运输功效,对居住环境影响也不可小觊.V）热点片区，竞争压力较大纵观南山楼市，后海、商业文化中心和华侨城等热点区域，近两年写尽南山楼市风流，商业文化中心、华侨城及后海三个片区地理位置或自然环境已受到消费者认可，配套设施齐全，已发展为成熟小区。就前海和后海来看，二者在很多方面较为相同，又各有优劣，前海作为纯住宅小区，开发较早，环境已得到极大改善，多种配套设施也基础完善；后海则开发较晚，不管在居住环境、交通，还是多种配套设施全部难和前海相比。另外，二线关撤留问题已提上议事日程，前海地处南山，离宝安较近，关外较低住宅价格对前海房地产市场无疑是一个冲击。二、片区相关城建、计划介绍（一）片区相关城建介绍在南山圈定市政基建项目中，前海片区直接收惠项目有3个。投资2.8亿元左右港湾大道正在建设，开通后，前海路货柜车噪音问题将得到根本改善；南山医院住院大楼建设将会极大地改善南山医疗条件，后海等片区是该项目标受益者；南头古城则直接提升前海片区文化气氛和旅游地位。，《深港西部通道深圳侧接线工程项目提议书》经过市发展计划局审批。深港西部通道深圳侧接线工程为深港过境专用通道，是深港西部通道配套工程，起于前海月亮湾大道，终点于深港西部通道一线口岸，全长5.32km。该项目已于去年10开工建设，估计到12月完工。建成后，南山片区将和香港科技开发地域衔接起来，形成深港科技走廊，将带来众多高素质富裕人群，对前海地产开发将形成巨大影响力。

（二）片区相关计划介绍为从根本上处理本市高新技术产业发展空间不足问题，并将深入增强本市高新技术产业整体实力和辐射带动能力，促进特区内外协调发展。在中共深圳市委三届三次全体（扩大）会议上，讨论了《深圳市高新技术产业带计划纲要》。依据计划，高新技术产业带全长大约100公里，计划总用地面积约152．62平方公里，其中可建设用地面积约100平方公里，在可建设用地面积中，高新技术产业用地约55．45平方公里。高新产业带从西至东，由南山前海片区开始，到龙岗葵涌—大鹏片区终止，共包含9个高新技术工业片区、一个大学片区和一个生态农业高新技术产业片区，简称9＋2个片区。《计划纲要》中指出，前海科技园区将“依靠南山区现有城市建设基础，作为现有高新区产学研自然延伸，目标是建成和现有高新技术园区配套软件开发及科技结果孵化基地。”依据计划，前海统一计划，统一布署，将建成一个总建筑面积达150万平方米，居住人口超出5万低密度大型高尚小区，引进一批规模大、档次高连锁店和专业批发市场。同时，兴建深圳西火车站；开通南起内环路、北接深南大道港湾大道；连接前海望海路和深港西部通道。到时，前海不仅是深圳黄金海岸，同时还将成为香港后花园。三、片区内品牌发展商开发代表性楼盘分析楼盘名称星海名城二期所属区域南山前海片区地理位置南山前海大道西侧，南头中学对面规模类型有11-18层单体住宅23栋投资商深圳市振业（集团）股份发展商深圳市振业（集团）股份代理商深圳市同致房地产交易评定施工单位深圳市第一建筑工程企业建筑设计何显毅建筑楼（中国）园林设计推出时间发售时间.9.1封顶日02.3.1入伙日03.3.8交楼标准占地面积52266.63㎡建筑面积209368.65㎡容积率4绿化率53.4%总户数1200户户型类型户型1*12*23*24*25*26*2复式面积70-8085-120110-130120-160户数240240480240比例20%20%40%20%销售率95%70%55%40%外销率付款方法及优惠销售起价4500元/㎡5100元/㎡车位数量810个车位价格租价：元/平方米物业管理深圳市振业物业管理管理费2.8元/㎡/月底层裙楼每栋住宅低层全部建设为商业物业预售证号深（南）（）年022号售楼电话26163988调查人苏中林调查日期03.4.5(一)星海名城1．计划设计关键点评析A)建筑设计：星海名城占地30万平方米，总建筑面积84万平方米，是一所规模庞大园林式大小区，在小区内实现人车分流，车辆环小区外围进入车库。一期由6个组团组成，采取“平行均享”布局，每组团住宅间合围成一个可供休息小绿洲，组团和组团之间也有较宽大通道，既确保了居家私密性，也确保了各家各户采光、通风及欣赏绿洲景色。二期在一期北面，含11-18层单体住宅23栋，有7-8两个组团组成，设计布局又独具匠心，在一期“平行均享”布局基础上，继续强调景观及均衡性，使全部住户可充足享受小绿洲环境景观，同时更重视楼群转承围合及公共区域间隔联络，使各组团既共同组成一个整体，又各具私密性，更含有浓厚传统家居气氛。B）园林设计星海名城计划有16万平方米园林绿化，分别由大绿洲和小绿洲组成。大绿洲斜跨整个小区，形成800米长主景观走廊，小绿洲由各住宅组团围合，形成十多个绿色休闲空间，每个小绿洲依据组团不一样空间，组成不一样专题，并以天际星座命名：双鱼座、天秤座等，每个星座全部是和众不一样风景，更给人天天全部不一样好心情。C）户型设计星海名城户型现有70-80平米两房，也有100平米左右三房、四房，还有面积高达约160平米五房两厅大宅豪门，二十多个户型，分为典雅、尊贵等不一样类别，能够满足不一样成功人士不一样需求。每一套房间室内布局均十分合理，动静适宜，强调客厅和主卧朝南或朝向景观花园，并尽可能地使客厅及卧室拥有气派凸窗和落地窗，使房间宽大明亮，使用率更高，开窗就是一片郁郁葱葱绿洲，采光、通风、景观效果极佳。2．项目周围环境、交通情况、配套设施介绍因为星海名城紧邻深南大道，周围自然环境很好，交通较方便，配套设施也较为齐全。深南大道漂亮自然景观，加上星海名城16万平方米绿洲，自然环境决不逊色；周围计划建设完备，使周围居住人群素质也较高；紧邻深南大道，又有贯穿深圳滨海大道、北环大道直接连通，更有未来西部跨海大桥直通香港，计划中地铁也举步即到，11条大巴线，17条中巴线组成四通八达交通网，交通可谓方便；周围配套设施也基础齐全，北面紧邻是北大附中，隔深南大道是南头中学，招商、工商银行等也较近，南山医院、南山妇幼医院、南山教授医院也不算很远。另外，沿周围住宅底层也全部计划为商业物业，有多种多样配套商店，但毕竟离商业中心稍远，去大综合商场、超市购物则不够十分方便。3．项目定位分析A）物业定位星海名城占地30万平方米，建筑面积80万平方米，定在大小区、大户一般中等住宅。B）形象定位星海名城以80万平方米园林式生活小区，计划有较多商业物业及配套设施，提倡“一站式”居家理念。C）用户定位星海名城主力目标用户是首次置业者高端用户及2次以上置业者，关键起源是南山区，其次还有福田、宝安和罗湖等区域白领人士及对住宅面积有较高需求成功人士等。4、项目销售推广策略分析房地产销售推广策略最关键是大幅度做广告，进行小区亮点介绍，促销手段公告，商报、特区报、南方城市报等，应有尽有。星海名城也不外乎这么推广方法，其采取促销推广方法有：在一期开盘日，举行小区业主植树节，进行形象宣传。组织业主登山等户外活动，表现小区人文精神。举行“星海城杯-----深圳宝贝评选颁奖仪式”，30位佳丽到场展现迷人风采，并进行出色演出，评选结果和投票者获奖名单现场公布，立即发奖。在节假日（10月1日-7日）期间购房者均可参与优惠1-6%抽奖活动。举行“清爽金秋心动优惠活动”----买房送价值最高达2万元家电套餐和周围买房幸运大抽奖活动（奖品价值最高达约5000元）。5、项目S.W.O.T.分析A）优势分析：（I）星海名城开发商是深圳市振业（集团）股份，企业成立较早，且为上市企业，实力较强，含有一定品牌价值。集团在深开发和建设房屋面积达430万平方米，前后被评为94年度、98年度全国优异施工企业、中国建设企业百强、94年度中国最大300家股份制企业，有较高著名度和美誉度。（II）星海名城规模较大，占地面积30万平方米，建筑面积更达80万平方米，能够大规模进行绿化，提供园林式大型社；也能够计划较多商业物业和配套设施，满足“一站式”居家理念；更能表现大型成熟小区气派，增强影响力。（III）南山前海片区渐成为热点片区，星海名城地处此片区，又紧邻深南大道，周围环境很好，交通也便利、配套对应齐全。B）劣势分析：（I）在前海三个大盘（星海名城、阳光棕榈园和鼎太风华）中，即使规模最大，园林计划面积也高达16万平方米，但景观没有特色，不能给人以耳目一新感觉，这一点就比阳光棕榈园差了一节。（II）虽有道路直通市区，公交线路可达市区各个区域，但地处前海片区，离市区距离较远，福田、南山区白领阶层去星海名城置业则有较多不便。（III）离商业中心距离较远，周围开发还不够成熟，周围缺乏综合性商场、超市等大型商业场所。（IV）二期大户型较多，相对前海用户对大户型需求来讲，销售压力较大。B）机会分析：（I）著名发展商进入前海片区，前海片区渐热，有较大开发潜力和升值潜力。（II）其北面北大附中计划建设，及其大户型计划，对有较高需求成功人士会有一定吸引力。C）威胁分析：（I）南山前海片区除振业开发星海名城外，还有两大实力雄厚开发商开发大盘：中海阳光棕榈园、鼎太风华，两个楼盘也全部受到业内人士吹捧，有很高著名度，对星海名城来说，无疑存在较大竞争压力。（II）前海片区成熟小区气氛还没有完全形成，有较多福利房、微利房，前海路以东则是农民房，星海名城销售阻力不可小视。（III）星海名城一期业主不满意原因，肯定影响星海名城形象，使潜在置业者心存疑虑，难下决定，甚至不会选择星海名城。(二)中海阳光棕榈园楼盘名称中海阳光棕榈园（二期）所属区域南山前海片区地理位置南山前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路规模类型二期共有11栋多层、2栋小高层投资商中海地产股份海港城实业发展（深圳）发展商中海地产（深圳）代理商深圳中原物业顾问施工单位深圳市第一建筑工程企业建筑设计清华设计院园林设计欧博推出时间02.10发售时间02.10.19封顶日入伙日.8交楼标准套餐占地面积80548㎡建筑面积140856㎡容积率1.65绿化率60%总户数746户户型类型户型1*12*23*24*25*26*2复式面积69-7498-120133-146户数149373224比例20%50%30%销售率70%70-80%70-80%外销率付款方法及优惠销售起价4200元/㎡5500元/㎡车位数量360个车位价格租价：110元/平方米物业管理中海物业管理（深圳）管理费2.8元/㎡/月底层裙楼沿外围底层为商业物业，有一中等超市预售证号深（南）（）售楼电话26084666调查人苏中林调查日期03.4.51．计划设计关键点评析A）建筑设计中海阳光棕榈园总占地面积18.5万平方米，建筑面积35万平方米，容积率小于2.0，建筑覆盖率仅为20%，拥有超出60%绿化率，是深圳特区除别墅外最低密度小区之一。小区一期、二期各自采取半围合式空间布局，中央形成独有3万平方米“棕榈岛”小区中央园林，包含水晶宫（会所）、游泳池、棕榈大道等，不仅最大程度吸纳小区景观，而且满足了各户通风、采光要求。小区内多层住宅之间最小距离是建筑高度1.1倍，住宅之间最大距离达成200米，建筑布局展现出地中海风格自由松散，且一期“中央会所”、二期“文艺会所”、三期“运动会所”和各栋住宅之间组团花园内穿插部署儿童娱乐设施及老人活动场所，形成“三点一线”完整小区文化、艺术、体育、休闲活动体系。B）园林设计阳光棕榈园在园林设计上也采取欧洲地中海式风格，绿化面积超出60%，走进小区便是商业街，沿街屹立70棵大王椰子树；经过在其中轴线上二十米宽棕榈大道和中央棕榈岛相连，棕榈大道棕榈林立，微风过处，拂动地中海自然人文风情；中央棕榈岛既是地中海风情中心园林，也是业主关键活动场所，水晶宫、游泳池、观赏水池等，两座拱形桥凌立于观赏池和泳池之上，连接通往会所和茅草亭小桥。桥下是静静流水，水中是自在游鱼，身上是暖暖阳光，生活原来如此惬意。总而言之，阳光棕榈园经过对绿色、阳光感、海洋气息正确把握来表现纯粹海洋气息，提倡一个城市中休闲、浪漫生活方法。C）户型设计阳光棕榈园以三房和四房为主，在户型设计上花费了很多心血精心设计，揉合地中海休闲文化于居住革命户型-----类TOWNHOUSE：深圳首创空中入户花园，区间花园设计消除了公共空间和私人空间隔膜，完成了自然过渡。每层、每户拥有花园，这个空间既是公共共享，又能够根据住户自己意图去种植、栽培。它改变了传统户型结构，增加了休闲空间，使人在楼房中一样能够享受到私家花园乐趣，体会地中海式闲情，为繁忙城市人提供了一个新生活方法。2．项目周围环境、交通情况、配套设施介绍阳光棕榈园在南山前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路，处于前海路和港湾大道之间前海住宅开发区内，周围开发尚不成熟，自然环境相对较差，西面是一片农民房，人文环境也难以和成熟高尚小区相提并论；周围商业气氛也未尚形成，配套设施不够齐全，周围虽有姊妹城百货、曼哈商业广场、万家福等大型商业场所，但距离稍远，步行需20-30分钟才能抵达，不过棕榈园内部商业街和小区外围底层开发成为了商业物业，填补了这方面不足；就交通来看，虽有道路能连接深圳市三条快速干道直达市区：滨海大道、港湾大道、深南大道，但仍有一段距离；也有公交线路经过三条快速干道、直达市区，但人气稍低，公交车对应较少，不过，小区直达市区住户专车和距离约500米桃园路将会有地铁经过，交通还算方便。3．项目定位分析A）物业定位阳光棕榈园以地中海式城邦生活场景为专题，以“城市文化+城市闲情”为内容，演绎地中海式城市闲情生活一般住宅物业。B）形象定位阳光棕榈园经过建筑师、设计师对绿色、阳光感、海洋气息正确把握来表现纯粹海洋气息，提倡一个城市中休闲、浪漫生活方法；它所带来“日子缓缓，生活散散”城市闲情、建筑和自然融洽、契合“第二自然”设计理念和清新、自然地产文化，给我们带来不仅仅是一个地产文化创新，还是一个提升居住文化、提升生活品位理念。C）用户定位从置业次第来看，关键是首次置业者；从区域来看，因为阳光棕榈园地处南山前海片区，目标用户关键是工作在南山区，包含福田、罗湖等其它区域；从社会阶层来看，关键是拼搏白领阶层，工作辛劳，极期望在市内得到一个属于自己休闲空间。4．项目销售推广策略分析房地产销售推广策略最关键是大幅度做广告，进行小区亮点介绍，促销活动内容公告等，商报、特区报、南方城市报应有尽有。阳光棕榈园采取促销推广方法有：a、为愈加好服务消费者置业，举行“中海让您买放心楼”活动，现场举行买房程序及法律事务咨询，让消费者没有不了解、疑虑地方，增加销售成功机会。b、对首创12平方米入户花园二分之一进行赠予，满足消费者得到实惠心理。c、举行“阳光棕榈杯----阳光小学艺术节”，表示对业主下一代成长关心，树立形象，扩大影响，使消费者认同阳光棕榈园。d、实施老业主成功推介可获赠价值1080元消费券制度，激励老业主把阳光棕榈园推介出去，同时使潜在消费者更认可阳光棕榈园，会立即购置。e、楼盘刚刚推出，为激励业主立即下决定，有好开端，对于首两日落定消费者，可获赠19000元“购房现金大礼券”！5．项目S.W.O.T.分析A）优势分析：(I)阳光棕榈园由中国海外建筑（深圳）开发，是深圳著名开发企业之一，其开发中海丽苑、中海华庭、海滨广场、中海怡翠山庄等楼盘不管从其建筑设计造型还是其营销手段策划方面均取得了不俗成绩，成为业内瞩目标亮点，在广大业主方面也赢得了很好口碑。(II)阳光棕榈园经过建筑师、设计师对绿色、阳光感、海洋气息正确把握来表现纯粹海洋气息，提倡一个城市中休闲、浪漫生活方法；利用地中海风情带来“日子缓缓，生活散散”设计理念和清新、自然地产文化，是一个提升居住文化、提升生活品位理念，较含有特色，在深圳尚属首创。(III)南山前海片区渐成为热点片区，阳光棕榈园也在此片区，发展潜力也较大。B）劣势分析：(I)在前海三个大盘（星海名城、阳光棕榈园和鼎太风华）中，阳光棕榈园规模最小，站地18.5万平方米，建筑面积35万平方米，相比星海名城80万平方米和鼎太风华42万平方米，则略显逊色。(II)虽有道路直通市区，公交线路可达市区各个区域，但地处前海片区，离市区距离较远，福田、南山区白领阶层去阳光棕榈园置业则有较多不便。(III)离商业中心距离较远，周围开发还不够成熟，周围缺乏综合性商场、超市等大型商业场所。(IV)片区开发不够成熟，前海路以东是大片农民房，周围环境还有待深入改善。C）机会分析：(I)著名发展商进入前海片区，前海片区渐热，有较大开发潜力和升值潜力。(II)未来经过桃园路将有地铁经过，无疑对前海片区成熟发展是一个机遇。D）威胁分析：(I)对于阳光棕榈园来说，一样存在其它两个著名大盘（星海名城和鼎太风华）竞争压力。(II)前海片区成熟小区气氛还没有完全形成，前海路以东则是农民房，周围环境、交通和配套设施存在较大不足，从而带来销售阻力不可小视。楼盘名称鼎太风华一期---璞真园所属区域南山前海片区地理位置南山前海路和桂庙路交汇处规模类型45栋11-18层中小高层投资商鼎太房地产开发（深圳）发展商鼎太房地产开发（深圳）代理商深圳经纬行施工单位深圳市西部城建筑工程建筑设计柏涛设计园林设计怡景师园林设计企业推出时间、4发售时间02.5.10封顶日入伙日03.2.28交楼标准豪华装修占地面积25万㎡建筑面积总42万55690.37容积率2.75绿化率50%总户数572户户型类型户型1*12*23*24*25*26*2复式面积90-119140220户数37211486比例65%20%15%销售率95%90%70%外销率付款方法及优惠销售起价5600元/㎡6000元/㎡车位数量个车位价格租价：元/平方米物业管理深圳鼎太物业管理管理费2.5元/㎡/月底层裙楼预售证号深（南）（）年010号售楼电话26072668调查人苏中林调查日期03.4.5(三)鼎太风华1．计划设计关键点评析A）建筑设计鼎太风华总占地25万平方米，总建筑面积42万平方米，是现在前海片区大型小区。它由20几栋多层和小高层物业组成，呈半围合式分布，整个工程计划分7期开发，现在推出一期4栋7-11层高带电梯多层物业售卖，占地大约1万多平方米。在鼎太风华，外墙没有填充墙，这么绝不会墙面漏水，玻璃是夹胶，绝对安全，阳台栏杆用全部是不锈钢，即使是靠墙看不见一面也不会生锈，埋藏在墙内上下水管用是PPR，几十年不会腐烂。B）园林设计小区拥有大型中央公园，包含3500平方米足球场，室内室外游泳池、篮球场、大草坪、喷泉瀑布等十多个特色区域，是名副其实绿色小区。C）户型设计屋苑物业呈半围合式分布，使多数单位能取得开扬景观和良好采光。加上45米宽大楼间距，令业主拥有更多公共空间。西北面少数高层单位除了可观赏到整个小区全貌，还可眺望前海海景。屋苑计划1梯4户，单位有1房1厅，2房1厅，3房2厅和复式等多个户型可供选择，面积由36至187平方米。主力户型为3房2厅，间隔方正，实用率高达90%；其中大厅呈长方形，方便摆放家俱；每个房间均附送大面积窗台，方便观看园林景致。部分顶层大面积单位，独有6.5米挑高空间，业主可自行加建多一层，成为复式单位，而收费仍然按平面面积计算，十分超值。2．项目周围环境、交通情况、配套设施介绍鼎太风华在前海片区最南端，北为学府路，南为内环路，西面和南面全部是农民房，前海路和内环路上有较多货柜车经过，自然环境和人文环境全部比较差；交通情况也不够好，前海路上仅有三条公交线路，人气指数较低，车次也更少，港湾大道还在建设中；就周围配套设施来说，周围商业购物场所比较缺乏，小区内也还没有出现商业物业，居民购物休闲极不方便，让人欣慰是周围学校配套比很好，有前海中学、前海小学等，内部也见有“美国明泉学园”。3．项目定位分析A）物业定位鼎太风华以42万平方米建筑面积，定位为高级住宅物业。B）形象定位鼎太风华引进“美国明泉学园”，实施九年双语教学，打出“儿童双母语成长小区”概念。并提倡“生活家”理念，提出“家是父亲王国，母亲城堡，孩子乐园”，充足表现一个人文小区思想。C）用户定位鼎太风华用户定位层次较高，关键是首次置业高端用户和两次以上消费者者，用户区域范围较广，包含到福田、罗湖等区域，关键是追求生活质量高级白领和企业老板等消费群。4．项目销售推广策略分析鼎太风华在销售推广方面也关键是经过广告宣传、人员介绍等方法来实现，在前期宣传推广中采取大投入、整体造势烘托营销策略；产品本身素质较高，又对产品进行豪华装修，无偿送家电，所以入市采去高价策略。5．项目SWOT分析A）优势分析：（I）开发商是美国跨国企业，品牌价值较高。（II）引进“美国明泉学园”，实施九年双语教学，使孩子学英语几乎和学母语一样轻易，对消费者会有很大影响力。（III）建筑面积达42万平方米大盘，含有很强竞争力。B）劣势分析：（I）鼎太风华地处片区最南端，自然环境、交通和各项配套设施在三个大盘中最差。（II）整个小区建筑设计和景观设计全部没有特色，在三个大盘中也最没有竞争力。（III）高压线路从小区南部经过，将影响小区整体开发、整体布局。C）机会分析：（I）伴随中国家庭越来越小，孩子成为家中“小皇帝”，和英语在生活中变得越来越关键，而鼎太风华引进“美国明泉学园”，实施九年双语教学，将有较大发展机会。（II）前海科技园计划，周围将有较大目标用户群。D）威胁分析：（I）其它两个大盘一样对鼎太风华是一个很大竞争。（II）前海成熟小区还没有形成，吸引高端用户群有困难，大户型、高价房销售存在一定压力。（III）周围基础设施建设，对居住环境将有大影响。四、片区住宅市场分析（一）片区住宅市场供给分析1．现供给总量----约有24万平方米经过对在售楼盘和4月份立即开盘楼盘（南山豪庭和椰风海岸）预售面积和开盘余量进行统计，该片区一手市场供给总量约有24万平方米（具体分布见下表）。未来供给量则最少在104万平方米以上，其中，星海名城三期有约48万平方米，阳光棕榈园三期约有12万平方米，鼎太风华约有36万平方米,鸿润花园约有8万平方米。楼盘名称建筑面积（平方米）销售率待销售面积（平方米）星海名城二期20936870.0%62810阳光棕榈园二期14085680.0%28171鼎太风华一期5569088.0%6683南山豪庭342690.0%34269椰风海岸700000.0%70000碧玉小家2229795.0%1114港湾丽全部7590055.0%34155旺海怡苑3088975.0%7722累计63926961.7%244924（注：南山豪庭和椰风海岸将在4月内开盘，这里作为现发售楼盘分析）2．建筑类型-----小高层物业是主流以前海楼盘建筑情况来看，建筑类型关键以供给小高层为主，而多层和高层则较少。对前海全部住宅楼盘进行统计，小高层约有高达80%百分比，多层和高层则分别占10%。高层关键出现在阳光棕榈园一期、港湾丽全部、心语家园和旺海怡苑，多层则出现在阳光棕榈园二期、东方美地苑和福海苑，其它楼盘则清一色是小高层。说明该片区对小高层市场吸纳能力较强，消费者对其情有独钟。3．住宅户型----二房、三房是主力经过对以后开盘住宅进行统计分析发觉，前海供给住宅户型关键是两房和三房，分别占到24%和45%，二者累计约占到整个市场70%，其它户型则较少（以下图所表示）。其中，大户型关键在大盘中出现，如：鼎太风华一期、星海名城二期4房和5房。从开发时间来看，1房小户型关键出现在以前开盘物业中，如福海苑、大陆花园和鸿洲文鼎家园；4房以上大户型则关键出现在以后开盘物业中，在开始发售12个楼盘中，除心语家园和碧玉小家两个楼盘是小户型外，其它住宅中全部可见到4房以上大户型。可见，伴随前海逐步被大家关注，和品牌地产商进入，一贯走小户型路线前海房地产市场，有向大户型发展趋势。4．住宅面积-----有增大趋势从户型面积来看，现在市场上供给住宅面积关键是70-80平方米两房和100平方米左右三房。另外，小户型向大户型发展带动了前海住宅面积增大，同时，伴随前海开发，大家越来越看好这里发展潜力，消费者层次有所上升，对住宅面积需求也就会提升，市场供给住宅面积有增大趋势，见下表：开始发售时间户型面积（平方米）2房3房4房5房以前50-8570-100120137至今60-8580-120110-150120-1745．住宅价格----平均约4800元/平方米前海开发较晚，成熟小区还没有形成，周围环境、交通和配套设施不够完善，相比商业中心区和成熟小区来讲，住宅价格较低。对片区内以后开盘楼盘均价进行统计，平均仅为4885元/平方米，其中小户型楼盘平均为4267元/平方米，不计算三个小户型楼盘（心语家园、碧玉小家和前海宜家），平均价则为5150元/平方米。纵观个盘情况，三个大盘均价全部在5000元/平方米以上，其它楼盘则全部在5000元/平方米以下。从开发时间来看，前开盘楼盘均价为4783元/平方米，后则为4885元/平方米，可见，伴随环境改善，交通及配套设施完善，前海正向成熟小区前进，所以住宅价格也展现出稳中有升趋势，当然，这和三个大盘整体拉动不无关系。（二）片区住宅销售情况分析总体来讲，前海住宅销售情况良好，没有太多存量房，以前开发楼盘现已基础售完，开始发售楼盘也已销售约75%（不含4月份将开盘南山豪庭和耶风海岸），销售面积约40万平方米。出现这么良好局面，原因有五个方面：其一、市政府对南山扶持，使南山成为开发烧点，品牌地产商进入南山，南山市场风起云涌，整体造势，引发消费者关注；其二、前海受政府重视，对其进行了统一计划，有较多利好消息，升值空间较大；其三、前海地处关内，作为刚刚开发区域，其价格对应较低，和关外住宅价格相差无几；其四、地理位置优越，交通对应便利，又距离南山商业中心、科技园区不远，周围有较大消费群；其五、该片区作为刚刚开发区域，市场供给量不是很大。具体来看，该片区销售情况展现以下几方面特点：A．中、小户型较受消费者欢迎深圳移民城市特征决定了深圳有太多单身者、很男女和丁克一族，她们比较年轻，对中小户型住宅有很显著需求和关注。同时，中小户型价格较廉价，且更适宜投资，所以较为抢手。开盘心语家园、碧玉小家和前海宜家三个中小户型楼盘，现在销售率已达成95%以上，其中，10月份开盘碧玉小家，以40平方米1房、60平方米2房、80平方米3房小户型，六个月时间已销售约300套，销售率达95%。另外，星海名城二期开发70-80平方米2房小户型，在各户型销售情况中表现也最好，销售率最高，且远远高于其它户型。B.多层物业销售较快在前海,多层物业通常户型较小,关键是1房和2房,面积也关键在80平方米以下,况且多层住宅价格比较廉价,物业管理费也低,销售情况很好。前海路以东,福海苑、东方美地苑和大陆庄园一期多层,全部是前开发,早已销售一空;前海路以西商业物业中，仅有阳光棕榈园开发了11栋多层住宅物业，经过访谈阳光棕榈园策划师了解到：在阳光棕榈园住宅销售过程中，多层销售情况也很好，销售速度最快。C．大户型销售有压力大户型多为首次置业高端业主或二次以上置业用户购来自用，总价较高，这部分业主往往对小区环境及多种相关配套较为重视，前海还不含有成熟小区素质，大户型在销售过程中有压力自是难免。4月开盘西海花园，共有401套，其中，两房和三房有314套，早早销售已空，但其开发87套4房和5房住宅，至今仍有10多套未寻到业主。另外，经过了解得悉星海名城二期大户型，在各户型中销售率也最低。D．用户能承受总价关键在55万元以下从价格看，小户型单价在4000~5000之间，总价在15~35万之间；大户型单价在5000~7000之间，总价在45~75万之间是置业者较易接收价格区间。根据户型总价分析：三房低于55万接收力度很好；四房总价则最好在65万~80万之间。另外，高科技园区高级白领，企业老板和部分金融证券业人士则是高价房有力支撑（三）消费群分析1.成交用户群背景分析依据阳光棕榈园一期和二期成交用户资料统计分析结果（共统计分析了1084位），和对鼎太风华，星海名城和碧玉小家置业用户了解，前海用户含有以下特征：南山区用户最多从业主所在区域来看，大部分用户来自南山区和福田区，分别约占30%和25%，且南山区中又以南头（南油）用户居多；其次是罗湖、南油、科技园片区用户；也有少许用户